Afståelse - lejerettigheder - goodwill.(* 1)

Afståelse - lejerettigheder - goodwill.(* 1)

A klagede for indkomståret 1985 over de af amtsligningsrådet foretagne ansættelser af hans skattepligtige almindelige og særlige indkomst, der beroede på, at det af ham selvangivne salgsbeløb for goodwill, 290.000 kr., var anset for fortjeneste ved salg af rettigheder vedrørende lejekontrakt, jf. lov om særlig indkomstskat § 2, nr. 5.

Det var oplyst, at klageren i juli 1985 ifølge købekontrakt havde solgt den til hans herreekviperingsforretning hørende goodwill til B A/S for 290.000 kr. Køberen var samtidig indtrådt i lejemålet vedrørende forretningslokalerne.

Ejendommen tilhørte en bank, og det var en betingelse for handelen fra køberens side, at denne kunne indtræde i lejemålet på uændrede vilkår, dog med den ændring, at køberen kunne handle med et andet varesortiment. Lejen var 15.862 kr. plus a contovarme 2.700 kr. pr. kvartal, med aftalte lejeforhøjelser.

Klageren havde overtaget forretningslokalerne i 1981 for 120.000 kr., der var fordelt med 5.000 kr. på inventar og 115.000 kr. på goodwill. Udlejeren var samme bank, og lejen var da 45.000 kr. pr. år.

Amtsligningsrådet havde bl.a. anført, at klageren havde fortsat sin forretning i et nærliggende center, at der ikke kunne beregnes en positiv goodwill, da forretningen havde givet et stort underskud i 1984, at forretningen havde været under betalingsstandsning i 1984 - betalingsstandsningen var afsluttet med en akkord med kreditorerne i 1985 på 273.036 kr. - og at køberen var en i forvejen i byen etableret forretning.

Rådet havde videre henvist til, at den aftalte leje var fundet at være lav i forhold til det lejedes værdi, hvorfor den omhandlede afståelsessum måtte anses for at være en kapitalisering af forskellen mellem lejen og det lejedes reelle værdi. Det lejedes værdi kunne på grundlag af de ved den 18. almindelige vurdering anvendte etagemeterpriser ansættes til 100.000 kr. pr. år. Kapitaliseredes differencen mellem denne værdi og den aftalte husleje på 63.450 kr. pr. år med 8, fremkom en salgssum for rettighederne ifølge lejekontrakten på 292.400 kr. Herefter havde rådet fundet, at ingen del af afståelsessummen kunne anses for at være goodwill.

Klagerens revisor påstod, at der forelå salg af beliggenhedsgoodwill. Revisoren anførte over for amtsligningsrådets begrundelse for de foretagne ansættelser, at det var muligt, at huslejen som beregnet af skattemyndighederne kunne være aftalt til 100.000 kr., men den aftalte husleje var ikke desto mindre 63.450 kr. Denne husleje var aftalt mellem banken som udlejer og forretningens nye indehaver som lejer. Dette forhold havde klageren ingen indflydelse på.

Revisoren henviste videre til, at det var aftalt mellem parterne i købekontrakten, at der forelå salg af goodwill.

Landsskatteretten bemærkede, at en opgørelse på grundlag af klagerens virksomheds driftsresultater i tiden før juli 1985 ikke ville udvise nogen goodwill, samt at klageren videreførte den samme forretning i nærliggende lokaler.

Retten henviste videre til, at sagen havde været undergivet kontormæssig behandling i rettens vurderingsafdeling, som havde udtalt, at der ikke på det foreliggende var grundlag for at antage, at skattemyndighedernes beregnede årlige husleje til 100.000 kr. var for høj.

Uanset den foreliggende købsaftale i sin indledning nævnte, at der blev overdraget goodwill, fandt Landsskatteretten ikke, at klageren havde dokumenteret eller antageliggjort, at han ved afståelsen havde mistet goodwill, da ophør eller overdragelse af selve virksomheden ikke var sket. Hertil kom, at virksomheden blev videreført i nærliggende lokaler. Retten henviste herved til Østre Landsrets dom af 3. december 1990 (»t & s« nyt 1991, nr. 1, side 9).

De påklagede ansættelser blev herefter stadfæstet.

LV 1989, L 6.2.2.1.

I henhold til en kontrakt afstod en forretningsdrivende den til hans forretning hørende goodwill samtidig med afståelse af forretningslokaler til en anden forretningsdrivende.

Landsskatteretten kunne ikke godkende, at der skulle være tale om beliggenhedsgoodwill, men anså beløbet som fortjeneste ved afståelse af rettigheder, jf. lov om særlig indkomstskat m.v. § 2, nr. 5. Der blev bl.a. lagt vægt på, at sælgeren fortsatte sin forretning i nærliggende lokaler, at hans forretning havde haft stort underskud i 1984 med betalingsstandsning og akkord til følge, og huslejen for de afståede lokaler var lav i forhold til lejeniveauet i området.