Ejendomsvurdering - bygninger på lejet grund - lejekontrakt. (* 1)

Ejendomsvurdering - bygninger på lejet grund - lejekontrakt. (* 1)

A klagede, med påstand om nedsættelse, over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af ejendomsværdien for en udlejet forretningsejendom.

Ejendommen, der var opført i 1961 på lejet grund, omfattede et bebygget areal på 1.214 (m2) samt et kælderareal på 1.235 (m2). I stueetagen var indrettet forretningslokaler, medens kælderarealet indeholdt garager og tankstation. På tagdækket var indrettet offentlige parkeringspladser.

Det fremgik, at ejendommen var beliggende centralt i bymidten og omfattede et areal på 4.742 (m2), der i henhold til en med kommunen indgået lejekontrakt var udlejet uopsigeligt til den 1. januar 2012. På dette tidspunkt tilfaldt det på ejendommen i 1961 opførte byggeri vederlagsfrit kommunen med undtagelse af bl.a. pumper og tanke m.v. henhørende under den på ejendommen værende tankstation,

I medfør af bestemmelsen i vurderingslovens § 11 havde skyldrådet vurderet bygningerne for sig og grunden for sig. Ved ansættelsen af den påklagede ejendomsværdi havde rådet med henvisning til vurderingslovens § 10, stk. 3, anset ejendommen for en sædvanlig udlejningsejendom, hvis værdi ikke blev påvirket af lejeforholdet, idet der på vurderingstidspunktet pr. 1. januar 1986 endnu resterede 26 år af uopsigelighedsperioden.

Skyldrådet havde herefter ansat ejendomsværdien med den samme lejefaktor på 10, som anvendtes for øvrige centralt beliggende forretningsejendomme, og baseret på en årlig lejeindtægt på 638.175 kr. eller afrundet til 6.400.000 kr.

Klageren protesterede over for Landsskatteretten mod, at der ikke ved ejendomsværdiansættelsen var taget hensyn til, at ejendommen var beliggende på lejet grund, idet han ikke fandt det rimeligt at ansætte ejendomsværdien til samme beløb for ejendomme, hvor bygninger og grunde havde samme ejer, som for ejendomme, hvor dette ikke var tilfældet. Forventning om stigende grundpriser indgik således i overvejelserne ved sædvanlige ejerforhold, hvorfor ejendomsværdien burde være lavere for bygninger på lejet grund.

Klageren påstod dernæst ejendomsværdien nedsat med henvisning til lejekontraktens bestemmelser, som indebar, at ejendommen skulle afleveres uden vederlag i år 2012, hvilket forhold efter klagerens opfattelse var så belastende, at det var med urette, at der ikke var taget hensyn til kontraktsforholdet i overensstemmelse med de øvrige bestemmelser i vurderingslovens § 11.

Klageren påstod på denne baggrund kapitaliseringsfaktoren reduceret til 5. Opgjort på dette grundlag androg ejendomsværdien 3.200.000 kr.

Uanset at lejeafgiften i henhold til den foreliggende lejekontrakt blev reguleret efter prisudviklingen opnået ved udleje, og der således ikke i selve lejeafgiften forelå forhold, der påvirkede vurderingen, og uanset at bygningernes indretning og anvendelse dækkede et gængs købermarked, ligesom klagejendommens beliggenhed måtte betegnes som yderst attraktiv, fandt Landsskatteretten, at den i lejekontrakten indeholdte ubetingede adgang for kommunen til at bringe lejemålet til ophør i år 2012 med samtidig adgang til vederlagsfrit at overtage bygningerne, burde indebære et nedslag i ejendomsværdien.

Som udgangspunkt for udøvelsen af skønnet over størrelsen af det nedslag, der ville være at indrømme i ejendomsværdiansættelsen som følge af kontraktsforholdet bemærkedes, at det måtte lægges til grund, at kontraktsforholdet mellem ejer og lejer varierede i tyngde med lejeperiodens længde.

Under henvisning til, at der på vurderingstidspunktet pr. 1. januar 1986 endnu resterede 26 år af uopsigelighedsperioden, fandt to retsmedlemmer, herunder retsformanden, at der passende kunne godkendes en nedsættelse af ejendomsværdien med 1.000.000 kr., set i forhold til ejendomsværdiens størrelse uden hensyntagen til kontraktsforholdet.

Et retsmedlem fandt efter et samlet skøn, således som sagen forelå, herunder navnlig lejekontraktens bestemmelser angående lejemålets udløb, at ejendomsværdien vurde fastsættes til 4.400.000 kr.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 1986 blev herefter - i overensstemmelse med stemmeflertallet - nedsat til 5.400.000 kr.

Landsskatteretten nedsatte ejendomsværdien for en forretningsejendom på lejet grund under henvisning til, at den i lejekontrakten for udlejeren indeholdte ubetingede adgang til at bringe lejemålet til ophør år 2012 med samtidig vederlagsfri overtagelse af bygningerne måtte bevirke et nedslag i ejendomsværdien i medfør af bestemmelserne i vurderingslovens § 11. Ved skønnet over nedslagets størrelse, der blev fastsat til 1 mio. kr. i forhold til ejendomsværdiansættelsen på 6,4 mio. kr. uden hensyntagen til kontraktsforholdet, lagde retten til grund, at indflydelsen på ejendomsværdien af kontraktsforholdet mellem ejer og lejer varierede i tyngde med lejeperiodens længde, hvoraf der endnu resterede 26 år på vurderingstidspunktet.