Byfornyelse - goodwill - erstatning

Byfornyelse - goodwill - erstatning

År 1991, den 27. august, blev Overtaksationskommissionen for Århus amtsrådskreds og en del af Ringkøbing amtsrådskreds i sag 8/1991 anke af taksationsforretning, begæret af Byfornyelsesselskabet Danmark på Århus kommunes vegne, hos glarmester Ivan Rosendal Sørensen Højbjerg,

afsagt sålydende

k e n d e l s e

Den af Vejtaksationskommissionen for Århus amtsrådskreds II (syd) den 5. apil 1991 afsagte kendelse, hvorved der blev fastsat erstatnng til glarmester Ivan Rosendal Sørensen, Højbjerg, i anledning af Århus kommunes beslutning om nedrivning af nogle bygninger på ejendommen matr.nr. 273 af Marselisborg, Århus Bygrunde, beliggende Holbergsgade 6-8, Århus C, i forbindelse med gennemførelse af byfornyelse af området Frederiks Alle-Holbergsgade-Wilstersgade-Ewaldsgade i Århus, er alene påanket af lodsejeren.

I sagens behandling for Overtaksationskommissionen har foruden formanden, landsdommer P. Høy-Hansen, Viborg, det faste medlem, vurderingsmand E. Holm Nielsen, Ebeltoft, og den faste suppleant, gårdejer Kresten Møller, Albæk, deltaget de udtagne kommissionsmedlemmer, Ole Laursen, Århus, og Svend Erik Hyllested, Århus, medens kontorchef H. Dahl, Roskilde, har fungeret som sekretær for kommissionen.

Efter at parterne har haft lejlighed til at redegøre for deres standpunkter i skriftlige indlæg, har Overtaksationskommissionen den 27. august 1991 foretaget besigtigelse af den omhandlede ejendom og ejerens nye virksomhed og afholdt møde med parterne, der herunder har kunnet nedlægge deres endelige påstande og nærmere begrunde disse.

Lodsejeren har gentaget sin for Taksationskommissionen nedlagte påstand om tilkendelse af en erstatning for tabt goodwill på 400.000 kr. med sædvanlig procesrente fra den 1. april 1990, medens Byfornyelsesselskabet Danmark på Århus kommunes vegne har påstået den indankede kendelse stadfæstet.

Til støtte for deres påstande har parterne i det væsentlige gentaget de i den indankede kendelse gengivne anbringender.

Lodsejern har herudover protesteret imod, at der kan være nogen forpligtelse for ham til at bevise eller antageliggøre, hvor stor en del af kundekredsen der er mistet eller kan forventes mistet, idet det netop for glarmesterbranchen typisk er lang tid imellem kontakter mellem kunden og glarmesteren. Hertil kommer, at den flytning, der er sket af hans virksomhed samtidig med køb af en anden virksomhed er en væsentlig ændring af virksomhedens karakter, idet der som følge af, at den tilkøbte virksomhed ligger i et industriområde, dels ikke findes nogen butik eller anden tilsvarende naturlig kontakt med strøgkunder, og dels indeholder den tilkøbte virksomhed en egentlig produktion af termoruder i modsætning til tidligere.

Lodsejeren må protestere imod, at det kan have betydning for udmålingen af erstatningen for tabt goodwill, at han har købt en anden virksomhed, der overhovedet ikke kan sammenlignes med hans tidligere virksomhed, og det er således uden betydning, om han i begrænset omfang har mulighed for at bevare en del af sin tidligere kundekreds eller ej. Dette støttes på, at han ikke skal stilles ringere, fordi han har valgt at købe en anden virksomhed af en helt anden type, end hvis han som følge af ekspropriationen blot havde valgt at lukke sin forretning, idet denne i så fald ikke ville blive tilkendt fuld erstatning.

Lodsejeren er derfor enig i dissensen i den afsagte kendelse, hvorefter flytningen af virksomheden i meget væsentligt omfang medfører, at denne skifter karakter fra at være en håndværksvirksomhed til en mere industrielt præget virksomhed, hvorimod der ikke er noget grundlag for at antage, at mindst halvdelen af kunderne må skønnes at være beholdt af ham, idet der ikke kan antages at være nogen eksakt viden herom, før der er gået 3-4 år som følge af, at kontakterne mellem glarmester og kunde typisk sker med adskillige års mellemrum.

Med hensyn til rentepåstanden gør lodsejeren gældende, at denne har hjemmel i lov om renter ved forsinket betaling.

Lodsejeren har under sagens behandling for Overtaksationskommissionen forklaret, at han har mistet en væsentlig del af sin kundekreds i forbindelse med flytningen, samt at »omsætningen« med Århus Universitet og ikke nettofortjensten som anført i den indankede kendelse vedrørende denne kunde har andraget omkring 80.000 kr.

Overtaksationskommissionen skal udtale, at den i det hele kan tiltræde de betragtninger, hvorom der ifølge kendelsen har været enighed i Taksationskommissionen.

Idet det må lægges til grund, at lodsejeren vil miste en ikke uvæsentlig del af den kundekreds, der var knyttet til hans forretningslokaler i Holbergsgade, uden at det i øvrigt nøjagtigt kan fastslås, hvor stor en del af den daværende kundekreds han har kunnet bevare i sin nye virksohed, findes erstatningen skønsmæssigt at burde fastsættes til 200.000 kr.

Med den heraf følgende ændring vil kendelsen - idet bestemmelsen om forretning af erstatningsbeløbet tiltrædes - være at stadfæste.

Thi bestemmes

Den indankede kendelse om fastsættelse af erstatning til glarmester Ivan Rosendal Sørensen, Højbjerg, stadfæste med den ændring, at goodwill-erstatningen fastsættes til 200.000 kr.

I sagsomkostninger for begge kommissioner tilkendes der lodsejeren 18.000 kr.

Høy-Hansen

E. Holm Nielsen Kresten Møller O. Laursen S.E. Hyllested

/H. Dahl

Underskriftens rigtighed bekræftes.

Overtaksationskommissionen for

Århus m.fl. amtsrådskredse

København, den 28. august 1991.

P.K.V.

H. Dahl.

Taks 10/90

U D S K R I F T

a f

kendelsesprotokollen

for

taksationskommissionen for Århus amts sydlige kreds

MP/hs

År 1991 den 5. april kl. 09.00 afsagde taksationskommissionen for Århus amts sydlige kreds i sag nr.

Taks 10/90 Glarmester Ivan Rosendal Sørensen, Højbjerg mod Århus komune, angående ejendommen Holbergsgade 6-8, Århus

sålydende

K E N D E L S E

I maj 1989 traf Århus kommune i medfør af lov om byfornyelse og boligforbedring, lovbekendtgørelse nr. 501 af 21. juli 1987, som ændret ved lov nr. 192 af 29. marts 1989 og ved lov nr. 322 af 24. maj 1989, beslutning om byfornyelse af området Frederiks Allee, Holbergsgade, Wilstersgade og Ewaldsgade i Århus C.

Efter det opplyste blev byfornyelsesbesltuningen offentliggjort og tinglyst på de berørte ejendomme, blandt andet ejendommen matr. nr. 273 Marselisborg, Århus bygrunde, beliggende Holbergsgade 6-8, Århus C, tilhørende glarmester Ivan Rosendal Sørensen, Skåde Højgårdsvej 87, 8270 Højbjerg.

Som led i byfornyelsesbeslutningen bestemtes det blandt andet, at nogle bygninger på den omtalte ejendom skulle nedrives, og at ejeren derfor skulle rømme bygningerne senest d. 1. april 1990. Bygningerne indeholdt blandt andet den af ejeren, Ivan Rosendal Sørensen, drevne glarmestervirksomhed, bestående af et butikslokale og et kontorlokale i forhuset og et værksted samt et lager med mere i baghuset.

Den 28. marts 1990 købte ejeren en anden igangværende glarmestervirksomhed, beliggende Sylbækvej 27, Åbyhøj, for en købesum af 600.000,- kr., hvoraf 200.000,- kr. ifølge skødet var for goodwill.

Ejeren flyttede efter købet sin egen glarmestervirksomhed fra Holbergsgade 6-8, Århus, til Sylbækvej 27, Åbyhøj, det vil sige en strækning på omkring 3-4 km.

Byfornyelsesselskabet DANMARK S.M.B.S. forhandlede sideløbende på Århus kommunes vegne med ejerens advokat, advokat Erik Aagaard Poulsen, Århus, om ejerens krav på erstatning efter reglerne i byfornyelsesloven.

Forhandlingerne resulterede i, at der i februar/marts 1990 blev indgået forlig mellem parterne om en samlet erstatning

I) For bygninger 420.000,- kr. II) For erhvervstab 180.000,- - ------------- I alt 600.000,- - -------------

Erstatningsbeløbet under pkt. II) omfattede blandt andet driftstab i flytteperioden 51.000,- kr., og omkostninger herunder til advokat og revisor 53.800,- kr. og »ulemper« i forbindelse med flytning af erhvervsvirksomheden 24.917,- kr..

Ejeren og Byfornyelsesselskabet DANMARK S.M.B.A. kunne imidletid ikke blive enige om, hvorvidt ejeren efter gældende regler og praksis havde krav på erstatning for mistet goodwill. Ejerens advokat Erik Aagaard Poulsen forelagde derfor spørgsmålet for Bygge- og Boligstyrelsen.

Den 25. maj 1990 skrev Bygge- og boligstyrelsen blandt andet, at en erhvervsdrivende ejer med hjemmel i byfornyelsesloven kan få erstatning for tab af goodwill, hvis hans virksomhed kan sidestilles med de efter lejelovens § 89 erhvervsbeskyttde virksomheder, det vil sige, hvis dens stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi.

Advokat Erik Aagaard Poulsen rejste derefter over for Byfornyelsesselskabet DANMARK S.M.B.A. krav om erstatning på 500.000,- kr. for mistet goodwill ved flytning af ejerens glamestervirksomhed fra Holbergsgade 6-8, Århus, til Sylbækvej 27. Åbyhøj.

Den 19. novmeber 1990 skrev Byfornyelsesselskabet DANMARK S.M.B.A. til advokat Erik Aagaard Poulsen at Århus kommune i henhold til byfornyelseslovens § 36, stk. 2., havde truffet den afgørelse helt at afvise ejerens krav om erstatning for tab af goodwill.

Den 10. december 1990 indbragte advokat Erik Aagaard Poulsen i henhold til byfornyelseslovens 36, stk. 6, jfr. stk. 5, kommunalbestyrelsens afgørelse for taksationskommissionen.

Ved skrivelse af 18. december 1990 anmodede Byfornyelsesselskabet DANMARK S.M.B.A. på Århus kommunes vegne taksationskommissionen om at afgøre, om ejeren har krav på erstatning for tab af goodwill, og i bekræftende fald, hvor stor erstatningen skal være.

Taksationskommissionen

I taksationssagens behandling har formanden, dommer E. Breum, Grenaa, og de af ham udpegede kommissionsmedlemmer tidligere amtsrådsmedlem Niels Jensen, og landinspektør Hans Lunde deltaget.

Retsassessor Mogens Pedersen, Grenaa, har medvirket som sekretær.

Taksationskommissionen har den 15. marts 1991 besigtiget ejendommen Holbergsgade 6-8, Århus, og ejendommen Sylbækvej 27, Åbyhøj.

Taksationskommissionen har samme dag afholdt møde med parterne.

Regnskabsoplysninger

Ejerens revisor har udarbejdet en oversigt over blandt andet ejerens skatepligtige overskud for årene 1987, 1988 og 1989.

Ifølge bilaget var de skattepligtige overskud således

1987 1988 1989 293.916,- kr. 433.249,- kr. 348.960,- kr.

Reguleret for renteresultat, investerngsfondhenlæggelser og lagernedskrivning/regulering var de tilsvarende tal for

1987 1988 1989 391.181,- kr. 546.864,- kr. 422.647,- kr.

Parternes påstande

Ejeren har nedlagt påstand om, at han i erstatning for mistet goodwill tilkendes 400.000,- kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra d. 1. april 1990 til betaling sker, samt at der tilkendes ham forhøjede sagsomkostninger.

Byfornyelsesselskabet DANMARK S.M.B.A. har på vegne Århus kommune principalt nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært om, at der tilkendes ejeren en mindre goodwillerstatning, end han har krævet, og med pligt til tilbagebetalng, dersom han indenfor 3 år åbner forretning indenfor samme branche i Århus midtby, og mest subsidiært, såfremt ejerens påstand tages til følge, at der knyttes en sådan tilbagebetalingspligt til erstatningen.

Forklaringer

Der er afgivet partsforklaring af ejeren, glarmester Ivan Rosendal Sørensen, Højbjerg, og dennes revisor Ove Søndergård, Viby.

Ejeren har forklaret, at han startede som selvstændig glarmester den 1. august 1983, da han købte en glarmestervirksomhed, der havde ligget i kvarteret i to generationer. Efter at ejeren havde overtaget virksomheden arbejdede den tidligere ejer fortsat i virksomheden på deltidsbasis indtil flytningen til Sylbækvej. Herudover var der indtil flytningen beskæftiget en glarmestresvend. Mens virksomheden blev drevet fra adressen i Holbergsgade, arbejdede ejeren hovedsagelig personligt på værkstedet og passede sideløbende butikken og kontorarbejdet. Virksomheden beskæftigede sig inden flytningen ikke med nybyggeri, men kun med større og mindre reparationsarbejder. Der kom mange private kunder i butikken, der skuller have foretaget indramninger, have udskiftet glasdele til akvarier, køleskabe og lignende, og mange af sådanne kunder er senere vendt tilbage som »telefonkunder«, f.eks. når de tidligere havde henvendt sig i butikken nu skulle have udskiftet en beskadiget rude. Der var mange »telefonkunder«. Sådanne kunder havde ofte bopæl uden for centrum, men arbejdede i centrum. Beliggenheden i Holbergsgade var fordelagtig, fordi der ikke er parkeringsmuligheder i Frederiks Allee, og mange kører derfor ind i sidegaderne, herunder Holergsgade, for at parkere og er derfor blevet opmærksom på virksomheden. Der er flere andre glarmesterforretninger i området. Kunderne inden for postnummerområdet 8000 udgår 67% af kundegrundlaget optalt efter fakturakopier på det sidste år før flytningen. Han havde inden flytningen en relativ stor kunde, der ca. har bidraget med 1/12 af omsætningen i 1990. Den næststørste kunde har bidrageet med højest 1/60 af omsætningen i 1990. Ejeren håber han bevarer den nævnte største kunde (Århus Universitet) uanset flytningen, men herudover vil næppe mange af kunderne fra Holbergsgade anvende hans virkosmhed på Sylbækvej, og nye tilsvarende kunder vil han ikke opnå, idet den nye virksomhed ligger i et decideret industrikvarter uden butik. Den nye virksomhed beskæftiger sig som noget nyt for ejeren med produktion af termoruder. I en glarmestervirksomhed er det umuligt, medmindre man ser det over en meget lang årrække, at påvise om kunderne flytter med, idet der for de fleste kunder er år imellem, at de har brug for en glarmester.

Ejerens revisor Ove Søndergård har forklaret, at han blev revisor for ejeren i forbindelse med købet af virksomheden på Sylbækvej. Denne virksomhed flyttede fra Silkeborgvej tæt ved centrum ud i industrikvarteret for nogle år siden. Virksomheden havde været en god forretning, mens den lå på Silkeborgvej, men efter flytningen mistede virksomheden halvdelen af omsætningen. Noget tilsvarende er i et vist omfang konstateret og må forventes med ejerens flytning, men revisoren regner med, at de to halverede virksomheder tilsammen kan give ejeren et fornuftigt levebrød.

Parternes anbringender

Ejeren har til støtte for sin påstand anført, at der er tale om en virksomhed, der i generationer har ligget og haft sin kundekreds i kvarteret, der er tale om en virksomhed, der udfører reparationsarbejder, virksomheden var klart i fremgang og var en virksomhed med butik, hvor der hovedsaglig var tale om små og anonyme kunder. Det er på denne baggrund helt åbenbart, at virksomheden ville have været erhvervsbeskyttet, hvis der havde været tale om et lejemål, og dermed har ejeren et tilsvarende krav på goodwillerstatning. Efter de foreliggende regnskabstal var virksomhedens goodwill, det vil sige, det beløb virksomheden kunne være solgt for 400.000,- kr.. Ejeren har endvidere til støtte for kravet henvist til at goodwillen efter en skattemæssig beregning skulle ansættes til, og hvad goodwillen efter den tidligere lejeretlige praksis skulle fastsættes til.

Byfornyelsesselskabet DANMARK S.M.B.A. har på vegne Århus kommune gjort gældende, at virksomheden ikke ville have været erhvervsbeskyttet, hvis der havde været tale om et lejemål, idet den væsentligste del af kundegrundlaget må antages at være »telefonkunder« eller faste kunder med kendte adresser eller egentlige engangskunder. Med hensyn til den subsidiære og mest subsidiære påstand har århus kommune dels henvist til principperne i lejelovens § 91 og til, at det må antages, at ingen køber ville have givet 400.000,- kr. for en sådan glarmestervirksomhed, og dels gjort gældende, at det er en forudsætning for, at kommunen overhovedet skal yde erstatning, at det må anses godtgjort, at ejeren har lidt et tab. Som sagen er oplyt har ejeren ikke godtgjort, at han har lidt eller kommer til at lide et tab, endsige af den angivne størrelse.

Taksationskommissionen udtaler

Efter det oplyste vil sagen være at behandle i overensstemmelse med reglerne i bekendtgørelse af lov om byfornyelser og boligforbedring nr. 498 af 28. juli 1990 kapitel 4, og i medfør § 36, stk. 5, tillige i overensstemmelse med lov om offentlige veje, herunder § 51, samt tillige i overensstemmelse med principperne i lejelovens §§ 88-91.

Taksationskommissionen finder, at den omhandlede glarmestervirksomheds stedlige forbliven i ejendommen har været af ret væsentlig betydning og værdi for virksomheden.

Som følge heraf findes ejeren i henhold til byfornyelsesloven og princippet i lejelovens § 89 at have krav på erstatning for eventuelt mistet goodwill i forbindelse med den påtvungne fraflytning.

Erstatningen for mistet goodwill findes passende - og i overensstemmelse med sædvanlig boligretspraksis - at kunne fastsættes til 1-års nettofortjeneste beregnet efter gennemsnittet af de sidste 3 års skatteregnskaber, men alene beregnet af den del af sagsøgerens nettofortjenste, der vedrører kunder, som sagsøgeren mister på grund af den påtvungne fraflytning.

Som sagen er oplyst, kan det ikke med fornøden sikkerhed afgøres, hvor mange kunder sagsøgeren mister og dermed hvor stor nettoindtægt han mister pr. år.

Det må antages, at nogle af sagsøgerens kunder er engangskunder.

Det må endvidere antages, at sagsøgeren mister en ukendt del af sin kundekreds og bevarer en anden ukendt del af kundekredsen, fordi han har etableret en ny glarmestervirksomhed inden for en begræsnet afstand af få kilomester fra den tidligere glarmestervirksomhed, omend nu i et industrikvarter og ikke som tidligere i udkanten af et forretningskvarter.

Taksationskommissionsmedlemerne B. Breum og Niels Jensen udtaler

Ejeren har ikke tilvejebragt oplysninger om de enkelte faste kunders bopæl/arbejdsplads, og om den hidtidige nettofortjenste for så vidt angår de enkelte faste kunder, bortset fra, at han har oplyst at en af hans kunder er Århus Universitet, og at hans årlige nettofortjeneste hidrørende fra denne kunde måske har andraget omkring 80.000,- kr..

Det kan ikke på nogen måde bebrejdes ejeren, at han ikke ved hjælp af sin samling af udstedte fakturaer har tilvejebragt de nævnte oplysninger, men på den anden side må det bevismæssigt komme ham til skade, at han ikke har gjort det, eftersom taksationskommissionen i mangel af eksakte oplysninger er nødt til at »skønne« på det foreliggende grundlag.

Som sagen er oplyst finder vi, at ejeren i ikke ubetydeligt omfang har mulighed for at bevare sin kundekreds, hvorved bemærkes, at der ikke ses at være holdepunkter for at antage, at ejeren mister f.eks. Århus Universitet som kunde eller mister andre gode kunder, som bor/arbejder nærmere virksomhedens nye adresse end virksomhedens gamle adresse.

Efter de foreliggende oplysninger finder disse to kommissionsmedlemmer, at erstatningen for mistet goodwill i dette tilfælde passende kan fastsættes til 100.000,- kr.

Kommissionsmedlem Hans Lunde udtaler

Flytningen af virksomheden medfører i meget væsentlig omfang, at virksomheden skifter karakter fra en håndværksvirksomhed til en mere industrielt præget virksomhed. Den nye virksomhed må antages i det mindste for halvdelens vedkommende at være etableret ved køb af en bestående virksomhed. Herudover finder jeg det ubetænkeligt efter besigtigelsen og efter de afgivne forklaringer at lægge til grund, at ejeren mister mindst halvdelen af sin hidtidige kundekreds. På denne baggrund finder jeg, at erstatningen for mistet goodwill bør fastsættes til 200.000,- kr.

Alle kommissionsmedlemmer udtaler

Da kommissionens afgørelse forudsætter at ejeren i vidt omfang bevarer sin kundekreds i Århus midtby, træffes der ikke bestemmelse om tilbagebetaling af erstatningen for det tilfælde, at ejeren inden for kortere eller længere tid påny flytter virksomheden tilbage til Århus C.

Der findes ikke grundlag for at tilkende ejeren en højere forrentning end den i lov om offentlige veje § 63 omhandlede, det vil sige 1% mere end nationalbankens diskonto pr. den 1. april 1990, hvorved bemærkes, at byfornyelsesloven ikke ses at indeholde bestemmelser om forrentning, og at der ikke ses at tilkomme ejeren højere forrentning f.eks. efter renteloven end efter lov om offentlige veje § 63, som normalt gælder for taksationssager.

Renter tilkendes fra den 1. april 1990 i overensstemmelse med parternes påstande derom.

Det pålægges Byfornyelsesselskabet DANMARK S.M.B.A. på Århus kommunes vegne at betale sagsomkostninger til ejeren med 10.000,- kr.

Der afsiges kendelse i overensstemmelse med flertallets votum, jfr. foran.

Thi bestemmes

Byfornyelsesselskabet DANNMARK S.M.B.A. på Århus kommunes vegne skal til Ivan Rosendal Sørensen uden unødigt ophold betale i erstatning for mistet goodwill vedrørende glarmesterforretningen Holbergsgade 6-8, Århus C, 100.000,- kr., tillige med en årlig rente, der udgør 1% mere en den diskonto, der er fastsat af Danmarks Nationalbank pr. den 1. april 1990, til betaling sker.

Byfornyelsesselskabet DANNMARK S.M.B.A. på vegne Århus kommune skal til ejeren Ivan Rosendal Sørensen uden unødigt ophold betale sagsomkostninger med 10.000,- kr.

Byfornyelsesselskabet DANNMARK S.M.B.A. skal endvidere betale de med kommissionssagens behandling forbundne omkostninger efter opgørelse fra taksationskommissionens formand. ........................ B. Breum kommissionsformand

Udskriftens rigtighed bekræftes.

Taksationskommissionen for

Århus amts sydlige kreds

Strandvejen 19, 8400 Ebeltoft

den 5. april 1991

Helle Sørensen ass.

Ingen

Ejer af glarmesterforretning gjorde gældende, at der skulle ydes erstatning for goodwill i forbindelse med byfornyelsesbeslutning om neddrivning af den ejendom. Ejeren blev tilkendt erstatning for goodwill, idet han blev sidestillet som lejere efter lejeloven.

Erstatningen blev af overtaksationskommissionen forhøjet til 200.000 kr.