Byfornyelse - ekspropriation - erstatning

Byfornyelse - ekspropriation - erstatning

År 1990 den 4. april kl. 13.00 afholdt Taksationskommissionen møde, hvor foretoges

Tax 5/89

Erstatning i forbindelse med

ekspropriation af en del af

matr.nr. 178 Nyborg bygrunde,

Nørregade 15, Nyborg,

tilhørende Erik Brunsgaard Andersen.

Der fremlagdes

1. skrivelse af 1. november 1989 fra Nyborg kommune.

2. udskrift af Nyborg byråds beslutningsprotokol for den 18. september 1989.

3. rids over den berørte ejendom.

4. byfornyelsesbeslutningen.

5. processkrift for ejerens advokat, advokat John W. Boendergaard vedlagt bilagene

A tingbogsoplysning B beskrivelse af ejendommen C byggetilladelse D vurdering af ejendommen foretaget af ejendomsmægler- firmaet A & B, Kongegade 6, Nyborg. E årsopgørelse fra Kreditforeningen Danmark. F overslag vedrørende el-arbejde fra Kruse & Bech A/S. G tilbud fra Knud Johansens Planteskole. H faktura vedrørende konsulentbistand, Bjarne Green, anlægsgartner. I købstilbud. K købstilbud. L vurdering af haveanlæg. M erstatning vedrørende 3 carporte. N skrivelse af 7. august 1989 fra ejeren til Nyborg kommune. O foreløbigt udkast til skøde vedrørende ejendommen.

Kommissionens formand, retspræsident H.P. Rosenmeier, kommissærerne Knud Larsen og Carlo Andersen, den teknisk sagkyndige, statsaut. ejendomsmægler Knud Petersen og sekretæren, retsassessor Anne Møller, var mødt.

Endvidere mødte

for Nyborg kommune stadsingeniør Dansholm og Ole Mikkelsen lodsejeren Erik Brunsgaard Andersen sammen med advokat Boendergard og Brunsgaard Andersen sen.

Hans Nicolajsen for Byfornyelsesselskabet Danmark.

efter besigtigelse afholdtes møde på Rådhuset.

Brunsgaard sen. oplyste, at man ikke havde fået meddelelse om ekspropriationen.

Kommunen fremlagde en skrivelse sendt anbefalet til Brunsgaard.

Erik Brunsgaard forevistes skrivelsen og nægtede at have modtaget en sådan.

Byfornyelsesselskabet har modtaget skrivelsen 10. november 1989 som almindeligt brev.

Advokat Boendergaard har ej heller set skrivelsen, selv om han over for Nyborg kommune har bedt om at blive orienteret i sagen.

Advokat Boendergaard fremlagde yderligere bilag P.

Nyborg kommune foreviste pstkvitteringsbog og fremlagde fotokopi heraf, bilag 6.

Erik Brunsgaard hævdede fortsat ikke at have modtaget brevet.

Kvitteringsbogen beviser, at brevet er afleveret af kommunen til postvæsenet.

Advokat Boendergaard begærede mødet udsat.

Sagen udsattes, idet kommunen opfordres til at fremskaffe bevis for, at Erik Brunsgaard har modtaget meddelelse om ekspropriationen.

Mødet hævet.

H.P. Rosenmeier

År 1990, den 27. juni kl. 13.30 afholdt kommissionen møde på Domhuset i Odense, hvor foretoges

Tax 5/89

Erstatning i forbindelse med

ekspropriation af en del af

matr.nr. 178, Nyborg bygrunde,

Nørregade 15, Nyborg, tilhørende

Erik Brunsgaard Andersen.

Der fremlagdes

Q Kopi af regningen på annonce.

Q2 Brev af 5. april 1990 fra Erik og Niels Brunsgaard Andersen til Taksationskommissionen vedlagt kopi af Nyborg Kommunens skrivelse af 1. november 1990 til Erik Brunsgaard Andersen.

R Skrivelse af 6. juni 1990 fra Nyborg Kommune til advokat Boendergaard.

S Skrivelse af 10. april 1989 fra advokat Boendergaard til Taksationskommissionen.

T Skrivelse af 19. april 1990 fra advokat Boendergaard til Taksationskommissionen, hvori man frafalder indsigelse imod ekspropriationen.

U Skrivelse af 25. maj 1990 fra advokat Boendergaard til Taksationskommissionen.

V Skrivelse af 8. juni 1990 fra advokat Boendergaard til Taksationskommissionen vedlagte kopi af Nyborg Kommunes brev af 6. juni 1990 til advokat Boendergard.

Kommissionens formand, retspræsident H.P. Rosenmeier, kommissærerne Knud Larsen og Carlo Andersen, den teknisk sagkyndige, statsautoriseret ejendomsmægler Knud Petersen og sekretæren, retsassessor Anne Møller, var mødt.

Endvidere mødte

for Nyborg kommune

artikekt Ole Mikkelsen, teknisk forvaltning,

afdelingsleder Henning Andersen.

Erik og Niels Brunsgaard Andersen sammen med advokat Boendergaard.

Ved den tidligere foretagne besigtigelse konstateredes, at ekspropriationen omfatter baghus og omliggende haveareal samt indkørsel som beskrevet i byfornyelsesplanen, bilag 4.

Det blev slået fast, at indsigelsen om, at man ikke har fået meddelelse om ekspropirationen frafaldes.

Nyborg kommune forespurgte, om man uanset afgørelsen i dag kan påbegynde nedrivning.

Advokat Boendergaard protesterede herimod, da man så fjerner den genstand, som skal vurderes.

Advokat Boendergaard forelagde sagen, særligt med henblik på spørgsmålet om overtagelse af ejendommen i sin helhed. Han gennemgik processkrift, fremlagt som bilag nr. 5.

Det fremhævedes særligt, at ulemperne har været store i forbindelse med, at der i lang tid var lukket for udkørsel fra ejendommen, således at man måtte parkere biler rundt omkring i byen, og endvidere i forbindelse med at afgrænsning til naboejendommen er væltet, og kun nødtørftigt er genopsat.

Det påpegedes, at bagbygningen var anvendt til udviklingsværksted. Man er på grund af den nuværende situation blevet afskåret fra at gå ind i ordrer til udlandet og kræver erstatning herfor, foruden erstatning for installationer og indretning af baghuset til værksted, gæstehus m.v.

Det pointeredes, at der ikke mellem ejeren og kommunen er indgået en aftale om overdragelse af ejendommen og ej heller om en pris for ejendommen.

Sluttelig henledte advokat Boendergaard opmærksomheden på, at ejendommen havde stor herlighedsværdi for familiens 3 generationer, der regnede med at bo der i hele deres levetid. - Ekspropriationen bør omfatte hele ejendomen. En delvis ekspropriation vil ødelægge alt og gøre ejendommen til en almindelig udlejningsejendom. - Der vil efter ekspropriation af baghuset og det omliggende jordareal ikke være lagerplads for butikslokalet, og der vil ikke være nogen indkørsel med plads til parkering. Man vil fjerne alt miljø fra arealet.

Nyborg kommune fastholdt, at baghuset og arealer omkring det er udgangspunkt for ekspropriationen, da forhuset stadig vil kunne tjene som selvstændi ejendom. - At drive erhverv på ejendommen ville kræve en tilladelse fra kommunen. Ejendommen er registreret beboelse, een bolig og een butik. - En række af de moderniseringer, der er foretaget er ikke værdiforøgende. - Beplantningen på ejendommen kan ikke erstattes, når arealet overtages.

Sagen optoges til kendelse.

Parterne fratrådte og sagen voteredes.

Der afsagdes sålydende

KENDELSE

Ved den stedfundne ekspropriation er eksproprieret en væsentlig del af ejendommens etageareal og størstedelen af dens grundareal, ligesom ejendommen har skiftet karakter som følge af ekspropriationen.

Kommissionen finder, at ejendommen herefter mere vil kunne anvendes som selvstændig ejendom med den hidtil gjorte brug, hvorfor det i medfør af byfornyelseslovens § 52, stk. 2, jfr. stk. 4, pålægges kommunen at overtage hele ejendommen mod erstatning.

Thi bestemmes

De pålægges Nyborg Kommmune at overtage hele ejendommen, matr.nr. 178, Nyborg bygrunde, mod erstatning.

Kommissionen bemærkede videre, at den ikke mener at have hjemmel til at tage stilling til, hvornår nedrivning af ejendommen kan iværksættes. Kommissionen vil imidlertid henstille til kommunen, at nedrivning ikke iværksættes før erstatningssagen er afsluttet, og at der desuden meddeles en rimelig frist for fraflytning af forhuset.

Carlo Andersen H.P. Rosemeier Knud Larsen

Parterne kom til stede og blev informeret om kendelsen.

Sagen udsattes herefter på parternes forligsforhandlinger vedrørende fastsættelse af erstatningsprisen.

Spørgsmålet om sagens omkostninger udsat.

Mødet hævet.

H.P. Rosenmeier.

År 1990, den 16. november kl. 10.00 afholdt Taksationskommissionen møde på domhuset i Odensen, hvor foretoges

Tax 5/89

Erstatning i forbindelse

med ekspropriation af ejendommen

matr.nr. 178,

Nyborg bygrunde, Nyborg,

beliggende Nørregade 15,

Nyborg

Der fremlagdes

Kopi af skrivelse af 12. juli 1990 fra Nyborg kommune til Erik Bruunsgaard Andersen, med meddelelse om, at kommunen ikke anker Taksationskommissionens kendelse af 27. juni 1990.

Skrivelse af 27. august 1990 fra advokat John Boendergaard til Taksationskommissionen vedlagt Nyborg kommunes brev af 13. august 1990,

Processkrift 2,

Bilagene X - ÆÆ.

Taksationskommissionenes formand, retpræsident H.P. Rosenmeier, kommissærerne, gårdejer Carlo Andersen og arkitekt Knud Larsen, den teknisk sagkyndige, statsaut. ejendomsmægler Knud Petersen og sekretæren, retsassessor Anne Møller var mødt.

Endvidere mødte

lodsejeren Erik Bruungaard Andersen sammen med sin far, Niels Bruunsgaard Andersen og advokat John Boendergaard,

for Nyborg Kommune: Henning Andersen og Finn Petersen.

Advokat Boendergaard forelagde sagen og gav herunder et rids af tidsforløbet.

Sagen procederedes.

Sagen optoges til kendelse, der meddeles parterne.

Mødet hævet.

H.P. Rosenmeier

År 1990 den 14. december afholdt Taksationskommissionen møde på domhuset i Odense, hvor foretoges

Tax 5/89

Erik Brunsgaard Andersen

mod

Nyborg Kommune

Taksationskommissionens formand, retspræsident H.P. Rosenmeier, kommissærerne, gårdejer Carlo Andersen og arkitekt Knud Larsen, den teknisk sagkyndioge, statsaut. ejendomsmægler Knud Petersen og sekretæren, retsassessor Anne Møller, var mødt.

Sagen voteredes.

Kendelse afsiges senere.

Mødet hævet.

H.P. Rosenmeier

År 1991 den 10. januar foretoges på formandens kontor

Tax 5/89

Erik Brunsgaard Andersen

mod

Nyborg kommune

Der fremlagdes

Et af formanden og kommissionsmedlemmerne tiltrådt udkast til kendelse.

Der afsagdes herefter kendelse i sagen i overensstemmelse med udkastet.

Sagen afsluttet.

H.P. Rosenmeier

Udskriftens rigtighed bekræftes.

Fyns Amtsrådskreds II (Sydfyn),

den 10. januar 1991.

(Faksimile)

År 1991 den 10. januar blev af Taksationskommissionen for Fyns Amtsrådskreds II (Sydfyn) afsagt sålydende

KENDELSE

Tax 5/89

Erik Brunsgaard Andersen

Nørregade 15

5800 Nyorg

mod

Nyborg kommune

5800 Nyborg

Denne kendelse angår erstatningens størrelse i forbindelse med Nyborg kommunes ekspropriation i henhold til byfornyelsesloven af klagerens ejendom matr.nr. 178 Nyborg bygrunde, Nørregade 15, Nyborg.

Ejendommen er efter det oplyste opført ca. 1798. Den ligger i Nyborgs bykerne. Brunsgaard Andersen købte ejendommen i 1985 og foretog i 1985-88 forskellige ombygnings- og istandsættelsesarbejder m.m. Herefter fremtrådte ejendommen således

Grundarealet var 389 kvadratmeter, der strakte sig mellem gaderne Nørregade og Nørrevoldgade.

Ud til Nørregade lå - og ligger stadig - som Nørregade nr. 15 forhuset med etageareal ca. 215 (m2). Forhuset er bygget i tre plan. I stueetagen på ca. 76 (m2) er indrettet butikslokale med toilet. Ved forhuset lå en baggård med mulighed for tilbringelse af vareforsyning. Der var udgang fra butikslokalet fra denne baggård. På 1. og 2. sal er indrettet beboelse ca. 139 (m2).

Bag forhuset lå en gårdsplads og en have.

Derefter fulgte baghuset af etageareal ca. 68 (m2). Baghuset var bygget i to plan. I baghusets stueetage af etageareal ca. 40 (m2) var indrettet værksted, mindre lagerareal og toilet. På 1. sal af etageareal ca. 28 (m2) var indrettet værelser og tekøkken.

Efter baghuset fulgte endnu et haveareal samt et indkørselsareal, der mundede ud i Nørrevoldgade.

Både for- og baghus var isoleret og havde centralvarme.

Udover forhus og baghus var på ejendommen opført carporte m.v.

Ejendommen var ved 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1989 ansat til en kontant ejendomsværdi på 440.000 kr., heraf grundværdi 233.400 kr.

Den 7. november 1988 vedtog Nyborg kommunes byråd en beslutning om byfornyelse i medfør af byfornyelseslovens § 7 for en karree, der afgrænses af Vægtergade, Nørrevoldgade, Baggersgade og Nørregade, bilag 4 Brunsgaard Andersens ejendom lå i sin helhed i det område, som var omfattet af beslutningen. beslutningen gik navnlig ud på, at forskellige bagbygninger, herunder baghuset på den ejendom, som sagen angår, skulle nedrives, og at der skulle etableres fælles- og friarealer i karreen.

I § 7-beslutningen var bl.a. anført, at erhvervsdrivende, der måtte flytte som følge af de foreslåede nedrivninger, under nærmere angivne betingelser kunne få erstattet flytteudgifter m.v.

Byfornyelsessagen blev for kommunen varetaget af

Byfornyelsesselskabet Danmark.

Kommunen gav i skrivelse af 13. februar 1989, bilag 00, bl.a. Brunsgaard Andersen underretning om § 7-beslutningen. Kommunen tilkendegav i skrivelsen, at beslutningen ville blive bekendtgjort den 15. februar 1989, og at der i henhold til byfornyelseslovens § 12 fra samme tidspunkt ikke retligt eller faktisk måtte etableres forhold i strid med beslutningen uden byrådets tilladelse. En tilsvarende passus var indeholdt i bekendtgørelsen om § 7-beslutningen, bilag 00.

Efter det fremkomne foregik der herefter forhandlinger mellem Brunsgaard Andersen på den ene side og kommunen eller byfornyelsesselskabet Danmark på den anden side om kommunens køb af hele Brunsgaard Andersens ejendom.

Tilsyneladende som et led i disse forhandlinger rekvirerede kommunen eller byfornyelsesselskabet en vurdering af ejendommen hos statsautoriseret ejendomsmægler Poul Brund, Nyborg.

Brunds vurdering forelå i en vurderingserklæring af 24. februar 1989, bilag RR. I denne erklæring ansattes ejendommens værdi til 1.200.000 kr. kontant. Det udtaltes, at såfremt man fraskiller baghus og baghave med carport og udkørslen til Nørre Voldgade, ville dette forringe værdien med 425.000 kr. kontant.

Nyborg kommune indhentede en vurdering af ejendommen hos en anden ejendomsmægler, statsautoriseret ejendomsmægler, valuar Bjørn Andersen.

Bjørn Andersens vurdering forelå i en vurderingserklæring af 10. april 1989, bilag D. I denne erklæring ansattes værdien til 1.300.000 kr. kontant. For det tilfælde, at bagindkørsel, carporte og baghus var fjernet i henhold til byfornyelsesbeslutningen, ansattes restejendommens kontante værdi til 825.000 kr.

Den 27. april 1989 tinglystes § 7-beslutningen på ejendommen.

Tilsyneladende som et fortsat led i forhandlingerne mellem Brunsgaard Andersen og kommunen/byfornyelsesselskabet blev der, tilsyneladende af byfornyelsesselskabet, udfærdiget et udkast til skøde, bilag O, gående ud på, at kommunen købte hele Brunsgaard Andersens ejendom for 1.300.000 kr. Brunsgaard Andersen underskrev skødeudkastet den 21. august 1989.

Brunsgaard Andersen afviste i brev af 8. september 1989, bilag O, dette oplæg.

I skrivelse af 5. oktober 1989, bilag O, meddelte kommunen Brunsgaard Andersen, at byrådet den 18. september 1989 havde vedtaget at ekspropriere en del af ejendommen, og at der ville blive fremsendt yderligere oplysninger herom senere.

Disse yderligere oplysninger blev efter det fremkomne givet i en skrivelse af 1. november 1989 fra kommunen til Brunsgaard Andersen, bilag Q1. Det fremgår af denne skrivelse, at ekspropriationen omfattende den del af ejendommen, som lå nord for den sydlige facade af baghuset, d.v.s. baghuset samt arealet mellem dette og Nørrevoldgade, herunder haven bag baghuset og udkørslen til Nørrevoldgade.

Efter det oplyste foretog kommunen i efteråret 1989 forskellige foranstaltniner på og ved ejendommen, herunder nedrivning af en naboejendom og fjernelse af diverse effekter. Ifølge Brunsgaard Andersen blev der hervd bl.a. ødelagt træmateriale og glasmateriale, som han havde henlagt på ejendommen.

Den 27. oktober 1989 tinglystes den nævnte ekspropriation af en del af ejendommen.

Ved skrivelse af 1. november 1989, bilag 1, indbragte kommunen sagen for taksationskommissionen med henvisning til, at der ikke havde kunnet opnås enighed om erstatningen.

Ved brev af 10. november 1989 til taksationskomssionen tilkendegav Brunsgaard Andersen, at der protesteredes mod delvis ekspropriation af ejendommen.

Navnlig som følge af sygdom hos Brunsgaard Andersen og bortrejse hos hans far, der har deltaget i sagsbehandlingen for taksationskommissionen, holdt taksationskommissionen først besigtigelse af ejendommen og møde i sagen den 4. april 1990. Under dette møde bestred Brusgaard Andersen at have modtaget meddelelse om den foran nævnte ekspropriation af en del af ejendommen. Taksationskommissionens behandling af sagen blev derfor udsat på kommunens dokumentation af, at meddelelse om ekspropriationen var givet Brunsgaard Andersen.

Den 24. april 1990 sendte kommunen bl.a. til Brunsgaard Andersen et forslag til gennemførelsessprojekt for gårdanlæg i medfør af byfornyelselovens § 26, bilag X.

Ved skrivelse af 25. maj 1990, bilag X, fremsatte Brunsgaard Andersens advokat indsigelse mod gennemførelsesprojektet, bl.a. med henvisning til, at det i dette skulle være foreslået, at udgifter til arealernes anlæg og vedligeholdelse skulle afholdes af ejerne. Advokaten henviste til, at det i § 7-beslutningen var udtalt, at disse udgifter skulle afholdes af kommunen.

Ved udateret skrivelse, bilag X, bl.a. til Brunsgaard Andersen meddelte kommunen, at byrådet den 18. juni 1990 havde vedtaget gennemførelsesprojektet vedrørende gårdanlæg med den ændring, at udgifter til drift og vedligeholdelse af fælles opholdsarealer afholdes af kommunen.

Indsigelsen fra Brunsgaard Andersen om ikke at have modtaget den foran nævnte ekspropriationsbeslutning blev på et tidspunkt frafaldet, og taksationskommissionen holdt nyt møde den 27. juni 1990.

Ved en kendelse afsagt samme dag i forbindelse med mødet pålagde taksationskommissionen i medfør af byfornyelseslovens § 52, stk. 2, jfr. stk. 4, kommunen at overtage hele ejendommen mod erstatning. Kommissionens afgørelse af erstatningsspørgsmålet blev udsat på parternes forligsforhandlinger.

Kommunen tilkendegav i skrivelser af 12. juli 1990, bilag Y og Z, at den ikke ville anke taksationskommissionens kendelse af 27. juni 1990 om, at kommunen skulle overtage hele ejendommen.

Brunsgaard Andersen har efter det oplyste ved slutseddel af 12. juli 1990, bilag TT, købt en anden ejendom i Nyborg med overtagelsesdag 1. oktober 1990 for en købesum af ca. 495.000 kr.

I skrivelse af 13. august 1990 til Brunsgaard Andersens advokat, bilag AA, erklærede kommunen sig villig til som forligstilbud at overtage hele den ejendom, som sagen angår, for 585.200 kr. kontant. Det anførtes i skrivelsen, at beløbet fremkom ved at kapitalisere et årligt lejebeløb på 83.600 kr. med en kapitaliseringsfaktor på 7. Det anførtes, at det nævnte lejebeløb fremkom således

1 bolig kr. 4.500 pr. måned, årligt 54.000 kr.

74 (m2) erhvervslokale 400 kr./(m2)/år 29.600 kr. -----------

Husleje pr. år 83.600 kr.

Skrivelsen indeholdt yderligere nogle vilkår om udbetalingstidspunkt og forrentning m.m.

Efter det foreliggende tilkendegav Brunsgaard Andersen eller dennes advokat straks over for kommunen, at dette tilbud ikke kunne akcepteres.

Der foregik i eftersommerne og efteråret 1980 forskellige forhandinger mellem kommunen og Brunsgaard Andersen og dennes advokat om Brunsgaard Andersens fraflytning m.m.

Efter det oplyste blev adkomst for kommunen på hele ejendommen tinglyst den 14. september 1990.

Ved skrivelse af 11. oktober 1990, bilag LL, sendte kommunen til Brunsgaard Andersens bank en a conto erstatning på 500.000 kr. en væsentlig del af dette beløb er efter det oplyste blevet anvendt til indfrielse af prioriteterne i den ejendom, som sagen angår.

Ifølge oplysning fra Brunsgaard Andersens advokat var kommunens aktiviteter på ejendommen den 1. november 1990 kommet så vidt, at beboerne ikke længere kunne benytte den hidtidige adgangsvej til Nørrevoldgade.

Brunsgaard Andersen er fraflyttet den ejendom, som sagen angår, den 20. november 1990. Hvidevarer, faste tæpper og gardiner er efter det oplyste efterladt.

Udover de bilag, som er nævnt foran, er der fremlagt en række bilag iøvrigt. Af disse fremhæves

Bilag I, udateret og underskrevet købstilbud fra to tredjemænd vedrørende forhuset med et jordtilliggende med overtagelse ca. 15. januar 1989 for en købesum på 1 mill. kr.

Bilag K, købstilbud fra en tredjemand vedrørende baghuset, dateret juni 1988, lydende på 480.000 kr. uden jord.

Bilag L, vurderingserklæring af 24. august 1989 fra en anlægs- gartner vedrørende ejendommens haveanlæg, lydende på 95.000 kr. + moms.

Bilag R, skrivelse af 6. juni 1990 fra kommunen til Brunsgaard Andersens advokat. I denne skrivelse henvises til advokatens skrivelse af 26. maj 1990 med fremsendelse af leje- og købstilbud. Det anføres, at advokaten efter forvaltningens opfattelse ikke bør foretage sig yderligere, før taksationsskommissionssagen er afsluttet.

Bilag NN, kopier af annoncer den 30. oktober fra en ejendomsmægler, gennem hvilken kommunen havde sat forhuset med et grundstykke til salg. I annoncerne anføres, at tilbud skal være afgivet senest 15. november 1990.

Taksationskommissionen har behandlet erstatningsspørgsmålet på et møde den 16. november 1990.

Kommissionen har ved sagens behandling bestået af retspræsident H.P. Rosenmeier som formand og kommissærerne gårdejer Carlo Andersen, Dreslette, og arkitekt Knud Larsen, Kerteminde.

Kommissionen har antaget statsautoriseret ejendomsmægler Knud Pedersen som sagkyndig.

Brunsgaard Andersens endelige erstatningspåstand er i alt væsentligt indeholdt i hans advokats processkrift II af 12. november 1990. Brunsgaard Andersens erstatningspåstand går hereffter ud på, at kommunen tilpligtes at udrede følgende erstatningsbeløb

1. Hele ejendommens værdi i handel og vandel principalt kr. 1.480, jfr. bilag I og K, subsidiær kr. 1.300.000, jfr. bilag D mere subsidiært kr. 1.200.000, jfr. bilag RR.

2. Flytteudgifter i henhold til bilag XX kr. 46.001,93.

3. Nye gardiner m.v. i henhold til bilag VV kr. 34.900.

4. Nye tæpper m.v. i henhold til bilag UU kr. 64.750.

5. Flytning af antenne i henhold til bilag ÆÆ kr. 1.480,75.

6. Lejetab for erhvervslokalet i forhuset og lagerlokalet i baghuset 1/3 1989 til 20/11 1990, d.v.s. 20 1/2 måned a kr. 5.000 = kr. 102.500, subsidiært kr. 4.000 pr. måned = kr. 82.000. Der henvises til bilag SS, i henhold til hvilket erhvervslokalet i forhuset tidligere har været udlejet for 4.000 kr. pr. måned, heraf 500 kr. for varme.

7. Ulemper iøvrigt: Ødelagt glas og tømmer, nedlæggelse af carport til tre biler, mistet udnyttelse af haven, mistet tidligere udgang/udkørsel til Nørrevoldgade m.v. kr. 100.000.

8. Udgift til optagelse af banklån i forbindelse med køb af ny ejendom, bilag YY, d.v.s. stempel og provision, kr. 13.525.

9. Sagkyndig bistand: Udgift til anlægsgartner for vurderingen af have bilag H, 1.317,60 kr. Advokat 48.800 kr. Ialt 50.117,60

10. Omkostninger ved indfrielse af realkreditlån, bilag ZZ, d.v.s. kurtage, bidrag og gebyrer, kr. 1.685,43.

11. Flytning af telefon, bilag ØØ, 525 kr.

Erstatningssummerne påstås forrentet med en årlig rente på 6% over diskontoen principialt fra den 14. februaqr 1989, d.v.s. fra Brunsgaard Andersens modtagelse af meddelelse om § 7-beslutningen, bilag OO, subsidiært fra § 7.beslutningens tinglysning den 27. april 1989, mere subsidiæret fra beslutningen om ekspropriation af en del af ejendommen den 18. september 1989.

Under den mundtlige procedure for taksationskommsissionen den 16. november 1990 har Brunsgaard Andersens advokat om de enklete poster anført

Ad 1. Hele ejendommens værdi i handel og vandel: Det afgørende må være værdien på tidspunktet for § 7- beslutningen i februar 1989, subsidiært tidspunktet for ekspropriationsbeslutningen i september 1989. Denne værdi må have været 1.480.000 kr., der svarer til, hvad Brunsgaard Andersen er blevet budt for ejendommen, bilag I og K. I hver fald må de ejendomsmæglervurderinger, som kommunen selv har indhentet, lægges til grund, bilag D og RR. Kommunen indhentede først vurderingen bilag RR, lydende på 1.200.000 kr. Da kommunen øjensynlig ikke var tilfreds med denne vurdering, indhentede den vurderingen bilag D. Den lød imidlertid på 1.300.000 kr. Under alle omstændigheder har to ejendomsmæglere vurderet ejendommens værdi nogenlunde ens. Det tilbud, som kommunen netop har indhentet vedrørende forhuset, må være uden nogen betydning. Det er indhentet under stærkt tidspres, og uden at de interesserede havde beset ejendommen.

Ad 2-5 og 11. Flytteudgifter, nye gardiner m.v., nye tæpper, m.v., flytning af antenne og telefon: Tilbudet vedrørende flytteudgifter, bilag XX, må lægges til grund. Tilbudet er endda betinget af, at til- og frakørsels- forholdene ikke ændres. Tilbudene vedrørende gardinmontering i brusgaard Andersens nye ejendom, bilag VV, og vedrørende tæppemontering i den, bilag UU, må ligeledes lægges til grund. Brunsgaard Andersen har måttet lade gardiner og tæpper blive i den ejendom, som sagen angår, da de ikke kunne anvendes i den nye ejendom. Udgifterne til flytning af antenne og telefon fremgår af bilagene ÆÆ og ØØ.

Ad 6. Lejetab: Butikslokalet i forhusets stueetage var udlejet til januar 1988 for 4.000 kr. månedlig incl. varme. Under hensyn til lagerlokalet er beløbet i postens opgørelse sat til 5.000 kr. incl. varme, subsidiært 4.000 kr. Den periode, som kravet angår, er fra tidspunktet for Brunsgaard Andersens modtagelse af meddelelse om § 7-beslutningen den 14. februar 1989 og til Brunsgaard Andersens fraflytning den 20. november 1990, afrundet til 20 1/2 måned. Brunsgaard Andersen har i perioden været afskåret fra at foretage udlejning, hvilket blev bekræftet ved kommunens skrivelse af 6. juni 1990, bilag R, ifølge hvilken der ikke burde foretages yderligere med hensyn til udlejning. Hertil kommer, at lejeremnerne trak sig tilbage, når de hørte om byfornyelsesbeslutningen. Lejers varmebetaling bør medregnes i lejen ved postens opgørelse, da Brunsgaard Andersen som følge af ikke at kunne udleje selv har måttet afholde udgiften til opvarmning.

Ad 7. Ødelagt glas og tømmer samt forskellige ulemper iøvrigt: Det krævede beløb på 100.000 kr. er et absolut minimumsbeløb. Ulemperne begyndte i august 1989 med problemer med at komme ind og ud og ødelagt glas og træ. Der bør endvidere henses til, at det ifølge et overslag fra en el-installatør, bilag F, vil koste 35.000 kr. at installere en el-installation i Brunsgaard Andersens nye ejenom, svarende til el- installationen i værkstedet i baghuset i den ejendom, som sagen angår, ligesom der må henses til, at VVS-installationen i baghuset af en VVS-installatør er vurderet til 29.000 kr., bilag F.

Ad 8. Udgift til banklån ved køb af ny ejendom: Denne udgift er påført Brunsgaard Andersen ved kommunens holdning til erstatningsspørgsmålet. Hvis kommunen havde givet Brunsgaard Andersen en større erstatning end det beløb på 500.000 kr., som man har udbetalt a conto, ville posten ikke være blevet nødvendiggjort.

Ad 9. Udgift til sagkyndig bistand: Den angivne udgift til advokat skal ses på baggrund af sagsforløbet.

Ad 10. Omkostninger ved indfrielse af realkreditlån: Denne udgift er påført Brunsgaard Andersen ved ekspropriationen.

Ad forrentning: Undtagelsesbestemmelsen i vejlovens § 63 bør anvendes, således at forrentningens begyndelsestidspunkt sættes til den 14. februar 1989, da Brunsgaard Andersen fik meddelelse om § 7-beslutningen. Fra dette tidspunkt har Brunsgaard Andersen været afskåret fra at råde over ejendommen. Eventuelt kan begyndelsestidspunktet sættes til tidspunktet for § 7-beslutningens tinglysning den 27. april 1989. I hvert fald må forrentningens begyndelsestidspunkt i medfør af vejlovens § 63 sættes til tidspunktet for ekspropriationen den 18. september 1989.

Kommunen har under proceduren for taksationskommissionen anført

Erstatningen for afståelsen af ejendommen må ligge på omkring 600.000 kr. Man kan ikke lægge vægt på kommunens tidligere tilbud om at købe ejendommen for 1,2 mill. kr., da dette tilbud var betinget af et købstilbud på forhuset, og da det iøvrigt ikke blev akcepteret af Brunsgaard Andersen. Man har i den allerseneste tid sat forhuset til salg for at opnå det bedst mulige tilbud og få en ide om prisniveauet. Brunsgaard Andersen har imidletid forhindret kommunens ejendomsmægler i at vise forhuset frem for interesserede, og man har således heller ikke kunnet få gennemført en mæglervurdering af forhuset. Der er kun indgået et enkelt tilbud, lydende på 400.000 kr. Selvom det ikke kan være afgørende, må det give et fingerpeg. Også den offentlige ejendomsvurdering må være vejledende.

Kommunen erkender, at der har været ulemper og andre udgifter, som kommunen må erstatte. Taksationskommissionen må fastsætte erstatningsbeløbet, men kommunen har femhævet forskellige forhold, d.v.s.

Flytteudgift: Der har ikke været tale om en erhvervsvirksomhed.

Nye tæpper og gardiner: Man plejer ikke at medtage faste tæpper ved fraflytning, og disse poster bør ikke erstattes i den størrelsesorden, som Brunsgaard Andersen lægger op til.

Lejetab: Baggrunden for kommunens anbefaling i skrivelsen af 6. juni 1990, bilag R, om ikke at foretage yderligere, var, at sagen skulle til taksationsskommissionen og kunne ventes at blive afsluttet. Kommunen har ikke på noget tidligere tidspunkt haft indvendinger mod udlejning. Et eventuelt lejetab kan derfor tidligst beregnes fra 6. juni 1990.

Ulemper: De ulemper, som Brunsgaard Andersen har påberåbt sig, synes til dels blot at være en konsekvens af, at kommunen skal overtage hele ejendommen.

Sagkyndig bistand: Der bør være tale om rimelige udgifter.

Sammenfattende har kommunen anført, at erstatningen bør fastsættes til omkring 500.000 kr. med nogle tillæg. De beløb, som Brunsgaard Andersen har krævet, er efter kommunens opfattelse ganske urealistiske.

Om forrentningen har kommunen anført: Brunsgaard Andersen har disponeret over forhuset indtil nu og over baghuset indtil ca. august 1990. Forrentningen bør derfor løbe fra et tidspunkt i sommer eller efterår 1990. Efter vejlovens § 63 skal forrentning ske med 1% over diskontoen.

Brunsgaard Andersens far har i forbindels emed proceduren for taksationskommissionen den 16. november 1990 udtalt, at kommunen har kunnet komme ind på ejendommen. Der har imidlertid været en sådan trafik ind og ud af ejendommen under sagens forløb, at man her syntes, at det måtte være nok indtil fraflytningen den 20. november i år.

Efter sagens optagelse til kendelse har Brunsgaard Andersens advokat sendt kommissionen et bilag, som kommissionen har fundet det rigtigst at bortse fra.

Taksationskommissionen skal udtale

Erstatningen for ejendommens værdi bør fastsættes efter forholdene på tidspunktet for den oprindelige ekspropriation den 18. september 1989. Erstatningen findes at kunne ansættes til 1,2 mill. kr. for hele ejendommen.

Posterne nye gardiner og nye tæpper findes ikke omfattet af det tab, som kommunen skal erstatte.

Posten lejetab bør ikke selvstændigt erstattes, da den forrentning, der fastsættes nedenfor, må give tilstrækkelig kompensation for lejetab.

Posten udgifter til optagelse af banklån findes ikke omfattet af det tab, som kommunen skal erstatte.

Derimod skal kommunen erstatte flytteudgifter, udgifter til flytning af antenne og telefon, omkostninger ved indfrielse af realkreditlån samt ulemper iøvrigt, herunder ødelagt glas og tømmer. De nævnte udgifter findes under eet skønsmæssigt at kunne ansættes til 30.000 kr. Det bemærkes herved, at den hævdede flytteudgift på ca. 46.000 kr. ikke umiddelbart virker forståelig, og at der ikke er fremkommet nærmere oplysning eller dokumentation med hensyn til det hævdede tab som følge af ødelagt glas og tømmer.

Der tillægges Brunsgaard Andersen et afrundet beløb på 50.000 kr. til sagkyndig bistand i medfør af vejlovens § 61.

Det pålægges herefter kommunen til Brunsgaard Andersen at betale 1.200.000 + 30.000 = 1.230.000 kr. i erstatning samt 50.000 kr. til sagkyndig bistand.

I medfør af vejlovens § 63 bstemmes, at erstatningsbeløbet 1.230.000 kr. forrentes fra ekspropriationstidspunktet den 18. september 1989 med en årlig rente på 1% over diskontoen på det nævnte ekspropriationstidspunkt. Kommissionen har ikke fundet tilstrækkelig anledning til at fastsætte et andet begyndelsestidspunkt for forrentningen.

Det følger af vejlovens § 62, stk. 2, at udgifterne ved sagens behanlding bortset fra honorar til formand og sekretær skal afholdes af Nyborg kommune.

Thi bestemmes

Nyborg kommune skal til Erik Brunsgaard Andersen i erstatning for kommunens overtagelse af ejendommen matr.nr. 178 Nyborg bygrunde betale 1.230.000 kr., hvorfra går det tidligere betalte a conto beløb 500.000 kr.

Nyborg kommune skal over for Erik Brunsgaard Rasmussen forrente det foran nævnte erstatningsbeløb på 1.230.000 kr. fra den 18. september 1989 med en årlig rente svarende til 1% over Nationalbankens diskonto den 18. september 1989. For så vidt angår det betalte a conto beløb på 500.000 kr. skal forrentning ske til beløbets betaling den 12. oktober 1990.

Nyborg kommune skal endvidere til Erik Brunsgaard Andersen betae 50.000 kr. til dækning af sagkyndig bistand.

Knud Larsen H.P. Rosenmeier Carlog Andersen

Udskriftens rigtighed bekræftes.

Taksationskommissionen for Fyns amtsrådsjkreds II

(Sydfyn), den 10. januar 1991.

(Faksimile)

Ingen

Ekspropriation af en så væsentlig del af en ejendom, at hidtidig anvendelse ikke længere kunne ske, ligesom ejendommen havde skiftet karakter, hvorfor kommunen blev pålagt at overtage hele ejendommen