Vurdering fast ejendom - grundværdi - planlægning - servitut. (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - planlægning - servitut. (* 1)

A klagede over den af skyldrådet foretagne ansættelse af grundværdi og ejendomsværdien ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 for en ubebygget grund til 306.200 kr. med påstand om nedsættelse. Grundværdien var ansat med følgende specifikation

1.120 m2 a 385 kr. 431.200 kr. nedslag for tinglyst deklaration 100.000 kr. nedslag for manglende byggemodning 25.000 kr. ----------- 306.200 kr. -----------

Ejendommen omfattede et grundareal på 1.120 (m2), og var en ubebygget grund, omfattet af en lokalplan og beliggende i et centerområde med maksimalt tilladt bebyggelsesprocent på 110. Inden for området måtte der kun opføres eller indrettes bebyggelse til kontorer og klinikker samt lignende formål, som efter byrådets skøn naturligt hørte til området. I forbindelse med klagerens og en medinteressents køb af ejendommen fra kommunen i 1974 var optaget følgende bestemmelse i skødet

»Køberne deklarerer for sig selv og fremtidige ejere af den herved solgte parcel, at denne alene må bebygges med lægehus eller med hus indrettet til virksomhed inden for sundheds- og socialsektoren, herunder f.eks. massøsevirksomhed eller apotek, og sælgerens samtykke til parcellens overdragelse til andre til anvendelse til det anførte formål er ufornødent.

Ønskes parcellen i øvrigt overdraget til andre i ubebygget stand, har kommunen tilbagekøbsret på parcellen til samme pris, som den er erhvervet for ifølge nærværende skøde, uden erstatning for forbedringer og andre udgifter, som køberne måtte have afholdt på parcellen og uden renter af købesummen, ligesom udgifterne ved tilbageskødning er kommunen uvedkommende. De i nærværende punkt indeholdte bestemmelser begæres tinglyst servitutstiftende på den solgte parcel«. Klageren anførte til støtte for påstanden, at ansættelsen var for høj i forhold til handelsværdien, idet den tinglyste deklaration havde bevirket, at grundens udnyttelse ved bebyggelse var blevet væsentligt forringet, ligesom salg af grunden i ubebygget stand som følge af deklarationen kun kunne ske til kommunen for 53.600 kr., svarende til den oprindelige købesum i 1974. Endvidere var det anført, at kommunen på klagerens forespørgsel i 1988 havde afslået at ophæve deklarationen. Skyldrådet havde i forbindelse med sagens behandling for Landsskatteretten indstillet ejendomsværdien og grundværdien nedsat til 53.600 kr. under henvisning til den i deklarationen indeholdte tilbagekøbsret for kommunen, idet skyldrådet fandt, at denne måtte anses for en offentligretlig byrde, der i medfør af vurderingslovens § 10, stk. 1, og § 13, stk. 2, skulle tages i betragtning ved ansættelsen af grundværdien og ejendomsværdien. Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Endvidere bemærkedes, at ifølge vurderingslovens § 13, stk. 2 og 3, skal der ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til de til grundarealet knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, medens der i øvrigt skal bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter. For så vidt angik den på ejendommen tinglyste tilbagekøbsdeklaration bemærkede retten, at denne ikke kunne anses for en offentligretlig byrde på ejendommen, uanset at den hvilede på en aftale med en kommune. Vilkårene heri måtte således i overensstemmelse med almindelig forvaltningsretlig praksis anses for påtaget som led i en overdragelsesaftale, hvorunder kommunen optrådte som privatretlig aftalepartner. Der var således ikke grundlag for at tage hensyn hertil ved vurderingen. Med hensyn til den på ejendommen hvilende deklaration vedrørende anvendelse til lægehus eller hus indrettet til virksomhed inden for sundheds- eller socialsektoren fandt retten, at den i et vist omfang måtte antages at indsnævre bebyggelsesmuligheden i forhold til den udlægning, der i henhold til lokalplanen var gældende for øvrige ejendomme udlagt til centerformål. Denne indskrænkning kunne passende betinge et nedslag på 50.000 kr. i den med rette efter etagearealprincippet ansatte grundværdi, der i øvrigt ikke kunne anses at være for høj. Idet retten endelig fandt, at det af skyldrådet ved ansættelsen indrømmede nedslag for manglende byggemodning på 25.000 kr. burde forhøjes til 60.000 kr., blev den påklagede grundværdi ansat til 321.200 kr. med følgende specifikation

1.120 (m2) a 385 kr. 431.200 kr. nedslag for tinglyst deklaration 50.000 kr. nedslag for manglende byggemodning 60.000 kr. ----------- 321.200 kr. -----------

Som konsekvens heraf blev ejendomsværdien ligeledes forhøjet til 321.200 kr.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1990, nr. 5, side 389

En ubebygget grund var ifølge lokalplanen udlagt til centerbebyggelse med kontorer, klinikker el.lign. med en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Ved ejernes køb af grunden fra kommunen var tinglyst deklaration dels om, at ejendommen alene måtte anvendes til lægehus eller virksomhed inden for sundheds- og socialsektoren, f.eks.

massøsevirksomhed eller apotek, dels om tilbagekøbsret i tilfælde af eventuelt videresalg i ubebygget stand. Landsskatteretten fandt, at den tinglyste deklaration om tilbagekøbsret ikke kunne anses for en offentligretlig byrde, der skulle tages hensyn til ved vurderingen.

For så vidt angik den tinglyste deklaration om anvendelse til specielle formål fandt retten, at denne i et vist omfang indsnævrede bebyggelsesmulighederne for ejendommen i forhold til den udlægning, der i henhold til lokalplan var gældende for de øvrige ejendomme udlagt til centerformål. Retten skønnede alene værdiforringelsen til 50.000 kr.