Andelsboligbyggeri (* 1)

Andelsboligbyggeri (* 1)

Der har været rejst spørgsmål om definition af begrebet »bindende aftale« mellem kommende andelshavere og byggevirksomheden (sælgeren) i forbindelse med de ændrede retningslinier for moms ved opførelse af andelsboligbyggeri (afgørelse nr 1105 i hæfte nr 42).

Ved »bindende aftale« forstås i denne sammenhæng en aftale, som begge parter har underskrevet eller på anden måde har tiltrådt, uanset om aftalen kaldes kontrakt, slutseddel, købstilbud eller lignende. Det skal samtidig præciseres, at der ved betegnelsen »købstilbud« forstår et accepteret købstilbud.

Det betyder, at der ved vurderingen af, om der foreligger en bindende aftale mellem parterne, må lægges afgørende vægt på, hvordan aftalegrundlaget er udformet.

Til illustration af problemstillingen kan refereres indholdet i følgende situationer, der har været forelagt til afgørelse. Det forudsættes, at byggevirksomheden som udgangspunkt ejer grunden eller på anden måde kan disponere over den.

1. Ved dette byggeri var der udfærdiget en slutseddel, hvorefter den kommende andelshaver overtager brugsretten til en bestemt bolig. Byggeriet påbegyndes ikke, før alle andelene er solgt. Den kommende andelshaver forpligter sig til at medvirke til stiftelsen af andelsboligforeningen og dens køb af ejendommen efter udleveret salgsmateriale. Hvis andelshaveren misligholder sine forpligtelser til andelsboligforeningen, har byggevirksomheden ret til at hæve aftalen. Slutsedlen underskrives af både byggevirksomheden og den kommende andelshaver.

Byggeriet skal - når slutsedlen er udformet og underskrevet på denne måde - momses efter reglerne om byggeri for fremmed regning.

Styrelsen fandt, at der - når bare en af de kommende andelshavere har købt en andel, og begge parter har underskrevet aftalen - er indgået en bindende aftale mellem parterne. Aftalen medfører, at byggevirksomheden er forpligtet til at gennemføre byggeriet som andelsboligbyggeri.

I relation til momsreglerne er det således ikke afgørende, om der er solgt 75 eller 100 % af andelene før byggeriets påbegyndelse.

2. Ved dette byggeri havde begge parter tiltrådt en tegningsaftale med den klare forudsætning/betingelse, at byggevirksomheden og den kommende andelshaver gensidigt gør aftalen betinget af, at minimum 75 % af andelsboligerne bliver solgt inden en givet frist, som ligger efter den planlagte påbegyndelse af byggeriet.

Hvis byggevirksomheden påbegynder bygeriet en måned før fristens udløb og på et tidspunkt, hvor kun 74 % af andelsboligerne er solgt, er der risiko for, at byggeriet ikke gennemføres, selv om begge parter har en forventning om, at betingelsen bliver opfyldt.

Styrelsen fandt, at der - som i situation 1 - skal betales moms efter reglerne om byggeri for fremmed regning. Forudsætningerne/betingelserne er uden momsmæssig betydning, fordi begge parter har tiltrådt aftalen, inden byggeriet påbegyndes.

3. Ved dette byggeri har byggevirksomheden sendt salgstilbud om indtrædelse i andelsboligforeningen i form af tegningstilbud til de kommende andelshavere.

På tidspunktet for kommunens endelige godkendelse af anskaffelsessummen inden byggeriets påbegyndelse foreligger der tilbud fra potientielle andelshavere, som har tegnet sig for fx 75 - 100 % af de boliger, som er planlagt. Alle tilbudsgivere har stillet bankgaranti for andelsindskuddet (20 % af anskaffelsessummen).

Dokumentet, som de kommende andelshavere har underskrevet, er et ensidigt tegningstilbud, hvorefter andelshaveren tilbyder at blive medlem af andelsboligforeningen og senere overtage ejendommen og stifte foreningen.

Støbning af fundament til det første hus sker på et matrikel-nr, hvor i øvrigt alle andelsboligerne indenfor dette byggeprojekt vil blive opført.

Entreprenøren indkalder til stiftende generalforsamling, som finder sted 14 dage efter byggeriets påbegyndelse. På generalforsamlingen bekræfter byggevirksomheden, at virksomheden accepterer alle tegningstilbudene. Foreningen stiftes, og de nødvendige dokumenter som skøde mv underskrives.

Hvis tegningstilbuddet ikke indeholder bestemmelser udover de anførte, kan byggeriet momses efter reglerne om byggeri for egen regning.

Anvendelse af reglerne om moms af byggeri for egen regning kræver således, at byggevirksomheden under alle omstændigheder må være omhyggelig med ordlyden i tegningstilbuddene, så det ikke af teksten hverken direkte eller indirekte fremgår, at byggeriet bliver udført, hvis visse betingelser er opfyldt.

Hvis byggevirksomheden, fx som betingelse for at andelsboligerne bliver bygget, skriver, at der inden for en rimelig tid - efter byggevirksomhedens skøn - foreligger tegningstilbud fra min. 75 % af andelene, så har byggevirksomheden reelt uden at skrive under givet accept på, at byggeriet bliver gennemført, hvis betingelsen er opfyldt, og der skal i så fald betales moms efter regler om byggeri for fremmed regning.

Definition af begrebet »bindende aftale« mellem kommunale andelshavere og byggevirksomheden.