Vurdering fast ejendom - grundværdi - stiftelser - fonde. (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - stiftelser - fonde. (* 1)

En kommune (A) klagede for ejeren - en stiftelse - over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af grundværdien for en etageboligbebyggelse med påstand om nedsættelse.

Ejendommen omfattede et grundareal på 3.675 m2 med en i 1895 opført boligbebyggelse i 4 etager med et samlet etageareal på 9.100 m2. Bebyggelsen indeholdt 123 lejligheder, og den aktuelle bebyggelsesprocent var 248.

Ejendommen var i henhold til § 15-rammerne og i forslag til kommuneplan beliggende i et område udlagt til etageboligbebyggelse i højst 6 etager med en maksimalt tilladt bebyggelsesprocent på 150.

Grundværdien var ansat med følgende specifikation

3.675 m(2) a 1.800 kr. 6.615.000 kr.

Til støtte for påstanden om nedsættelse af grundværdien havde klageren bl.a. anført, at ansættelse af grunde i kommunen gennemsnitlig var steget 80% fra 17. til 18. alm. vurdering, mens klageejendommens ansættelse var steget 117%.

Klageren oplyste under sagens behandling bl.a., at de tidligere ejere, ved et i 1881 oprettet testamente, efter deres død stillede størstedelen af deres formue under bestyrelse af A med henblik på oprettelse af en stiftelse, der skulle yde friboliger til uformuende og værdigt trængende fruentimmer. Efter at begge ejere var afgået ved døden i 1891, overtog A således bestyrelsen af formuen, købte den omhandlede grund og lod bebyggelsen opføre i 1884-95. Det blev endvidere oplyst, at stiftelsesfundatsen var udfærdiget af A, og at der pr. 3. januar 1885 var tinglyst dokument på ejendommen, hvorefter de i bebyggelsen værende lejligheder højst måtte bebos af 2 personer.

Det blev endvidere anført, at ejendommen var en stiftelse, og at dennes bestyrelse, i henhold til lov om fonde og visse foreninger, ikke kunne foretage dispositioner om salg, udstykning, pantsætning m.v. uden fondsmyndighedens samtykke. Ejendommen var således ifølge klageren ikke frit omsættelig, og fondslovens bestemmelser om tilsyn m.v. var en byrde af offentligretlig karakter, der ifølge vurderingslovens § 13, stk. 2, skulle tages hensyn til ved ansættelsen af grundværdien.

Landsskatteretten bemærkede til den af klageren påberåbte procentiske stigning, at vurderingen i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens § 1 ikke er foretaget med udgangspunkt i en tidligere vurdering, men efter en fornyet undersøgelse og selvstændig bedømmelse til opfyldelse af vurderingslovens forskrift om ansættelse af ejendommen (grundens) værdi i handel og vandel på vurderingstidspunktet.

Endvidere bemærkedes, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. I henhold til § 13, stk. 2, skal der ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Det tilføjedes, at retten måtte være af den opfattelse, at byrder af offentligretlig karakter var sådanne, der pålægges af en offentlig myndighed med hjemmel i lovgivningen, hvorved offentligretlig interesse varetages.

Landsskatteretten fandt ikke, at den i sagen omhandlede testamentariske disposition kunne anses for eller sidestilles med en til grunden knyttet byrde af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2, idet denne ikke fandtes at have tilstrækkelig direkte hjemmel i lovgivningen eller tjene offentlig interesse. Det forhold, at kommunen havde påtaget sig at følge testamentets forskrifter og var indsat til bestyrelse af formuen, fandtes ej heller at medføre, at de testamentariske bestemmelser derved fik karakter af en offentligretlig byrde. Endelig fandt retten, at de med fondsloven i 1984 indførte tilsynsregler, der rettede sig mod bestyrelsens administration og råderet over stiftelsens formue, ikke kunne bevirke nogen forskel heri.

Efter det oplyste om ejendommens størrelse, beliggenhed, facon og retlige udnyttelsesmulighed kunne retten tiltræde, at grundværdien blev ansat til 1.200 kr. pr. m2 maksimalt tilladt etageareal, svarende til 1.800 kr. pr. m2 grundareal ved en bebyggelsesprocent på 150. Det bemærkes herved, at en sådan etagemeterpris har beroet på et gennemsnitligt skøn baseret på konstaterede salgspriser for ubebyggede grunde udlagt til etageboligbebyggelse.

Grundværdien blev herefter stadfæstet.

Landsskatteretten stadfæstede grundværdiansættelsen for en ejendom tilhørende en stiftelse bl.a. under henvisning til, at en testamentarisk bestemmelse, hvorefter arealet skulle anvendes til et specielt formål, ikke kunne sidestilles med en byrde af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.