Vurdering fast ejendom - grundværdi - interne veje. (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - interne veje. (* 1)

Et boligselskab klagede over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af grundværdien for en etageboligbebyggelse med påstand om nedsættelse.

Ejendommen omfattede et samlet grundareal på 47.771 m2, hvoraf 994 m2 var noteret som vej. På arealet var der i 1960 opført 12 boligblokke med 230 boliger og et samlet etageareal på 21.942 m2. Endvidere var der 4 servicebygninger med et samlet etageareal på 1.292 m2.

Til støtte for påstanden gjorde klageren bl.a. gældende, at bebyggelsen på arealet var placeret på en sådan måde, at den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent ikke kunne udnyttes, og at grundværdien svarede til 1.365 kr. pr. m2 boligareal, hvilket var højt sammenlignet med andre boligbyggerier i hovedstadsområdet. Endvidere påstod klageren, at der i beregningsgrundlaget ved grundværdiansættelsen burde fratrækkes et areal på 4.430 m2, der var udlagt til interne veje samt, at der i overensstemmelse med Statsskattedirektoratets vejledning nr. 1 om ansættelse af grundværdi i tæt - lav boligbebyggelse burde gives et nedslag i den beregnede grundværdi på 6%.

Skyldrådet havde under sagens behandling for Landsskatteretten oplyst, at ejendommen var beliggende i et område, der var omfattet af en lokalplan, hvorefter ejendommen var udlagt til etagebebyggelse med en maks. tilladt bebyggelsesprocent på 60, og at grundværdien var ansat efter en værdi pr. m2 tilladt boligbebyggelse på 900 kr.

Repræsentanter for Landsskatteretten besigtigede ejendommen og konstaterede i forbindelse hermed, at bebyggelsen var opført som boligblokke, der var placeret med grønne arealer mellem blokkene.

Landsskatteretten bemærkede, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Det var efter rettens opfattelse herefter uden betydning for grundværdiansættelsen, at den eksisterende bebyggelse var placeret således på grunden, at der ikke var fysisk mulighed for en yderligere bebyggelse af arealet.

Til den af klageren fremsatte påstand om at grundværdien pr. m2 boligareal, svarende til 1.365 kr., forekom høj, henvistes til Boligselskabernes Landsforenings »Statistik, januar 1986«, hvoraf det fremgik, at de samlede grundudgifter i Hovedstadsområdet i 2. halvår 1985 i gennemsnit udgjorde 1.608 kr. pr. m2 bruttoetageareal for almennyttige boliger, opført som etageejendomme. Selv om der i boligselskabernes statistik over grundudgifter var inkluderet udgifter, der efter vurderingsloven ikke henregnes til grundværdien, f.eks. udgifter til gård, have og hegn, fandt retten ikke, at de anførte 1.365 kr. på. m2 boligareal indicerede en for høj grundværdiansættelse.

Vedrørende henvisningen til Statsskattedirektoratets vejledning bemærkede retten, at det anførte nedslag på 6% af den beregnede grundværdi alene indgik i ansættelsen af grundværdien for arealer, der var udlagt til tæt - lav boligbebyggelse.

De i sagen omhandlede veje omfattende stiarealer og et internt parkeringsområde kunne ikke karakteriseres som private fællesveje, som begrebet er forudsat i § 2 i privatvejloven nr. 370 af 6. august 1985, men måtte anses for interne boligveje. Det forhold, at et internt parkeringsareal rent faktisk blev benyttet af personer udenfor beboerkredsen, medførte således ikke, at arealet kunne betragtes som en privat fællesvej. Efter Boligministeriet Bygningsreglement, kapitel 2, medregnes interne veje, der ikke er defineret som private fællesveje, i den bebyggelsesprocent, der er fastsat for ejendommen, og retten fandt derfor, at de arealer der omfattede interne veje m.m. indgik i beregningsgrundlaget på samme måde som andre dele af matriklernes nettoarealer.

Efter det i øvrigt oplyste om ejendommens beliggenhed, grundens størrelse og anvendelsesmuligheder, fandt Landsskatteretten herefter ikke grundlag for at tilsidesætte det af skyldrådet udøvede skøn over grundværdien, og den påklagede ansættelse blev derfor stadfæstet.

Grundværdien for et areal udlagt til etageboligbebyggelse med en maks. tilladt bebyggelsesprocent på 60 blev stadfæstet af Landsskatteretten bl.a. under henvisning til, at interne veje - der ikke kan karakteriseres som private fællesveje i medfør af bestemmelsen i Privatvejlovens § 2 - efter Boligministeriets Bygningsreglement indgår ved beregningen af, om den maks. tilladte bebyggelsesprocent er overholdt.