Vurdering fast ejendom - ejendomsværdi - kloster - kirke (* 1)

Vurdering fast ejendom - ejendomsværdi - kloster - kirke (* 1)

A klagede over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien med påstand om nedsættelse.

Ejendommen omfattede et grundareal på 2.454 m2 med et bygningskompleks, bestående af kirke, baptisterium og klokketårn, en præstebolig, som udover bolig for præsterne indeholdt kontor og sakristi, samt en klosterbygning indeholdende værelser, opholds- og spiserum, samt refektorium. Gennem etablering af en særskilt indgang var der direkte adgang mellem klosteret og kirken som samtidig indrammede en gårdhave.

Ved den foretagne grundværdiansættelse havde skyldrådet i henhold til bestemmelsen i vurderingslovens § 7, nr. 1, hvorefter kirker og kirkegårde er undtaget fra vurdering, undtaget 859 m2 af det samlede grundareal på 2.454 m2 fra vurdering.

Ejendomsværdien var ansat på basis af et normtal på 2.950 kr. for 2.004 m2 eller til 5.911.800 kr., der sammen med grundværdiansættelsen på 2.105.400 kr. udgjorde ejendomsværdien på 8.000.000 kr.

Statsskattedirektoratet (nu Told- og Skattestyrelsen) havde under sagens behandling besigtiget ejendommen og afgivet indstilling om nedsættelse af ejendomsværdien til 7.500.000 kr. under henvisning til bebyggelsens standard, medens grundværdien blev indstillet forhøjet til 3.239.300 kr., beregnet på grundlag af ejendommens samlede areal på 2.454 m2 a 1.320 kr. Som begrundelse herfor anførtes, at »..da ejendommen skal betragtes som en helhed, og den overvejende del af værdierne ligger på ... kloster og præstegård, skal hele ejendommen ansættes ved 18. alm. vurdering...«.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Repræsentanter for Landsskatteretten besigtigede ejendommen. Det blev herved konstateret, at kirke, præstebolig og kloster var sammenbyggede men funktionelt kunne adskilles. Forbindelsesbygningen mellem kirke og øvrige bygningsmasse, der indeholdt sakristi og kontor/samtaleværelse, måtte antages helt overvejende at blive anvendt til kirkelige formål. Det samme gjaldt kirkepladsen, men ikke præstehaven.

Retten fandt herefter under hensyn til det oplyste om anvendelsen af de enkelte bygninger og deres indbyrdes sammenhæng, at ejendommen ikke i vurderingsmæssig henseende kunne behandles som en enhed, hvoraf ingen del undtages fra vurdering, men at kirkebygningen i videste forstand med dertil hørende gårdsplads måtte undtages fra vurdering, jf. vurderingslovens § 7, nr. 1.

Landsskatteretten fandt herefter, at grundværdien burde nedsættes til 1.221.600 kr. og ejendomsværdien til 4.200.000 kr.

Landsskatteretten fandt, at en ejendom, der indeholdt præstegård, kloster, kirke m.v., ikke i vurderingsmæssig henseende kunne betragtes som en enhed, uanset at der var etableret passage til kirken. Kirkebygningen i videste forstand med dertil hørende gårdsplads blev derfor undtaget fra vurderingen i medfør af vurderingslovens § 7, nr. 1.