Vurdering fast ejendom - ejendomsværdi - ejerlejlighed - viceværtbolig. (* 1)

Vurdering fast ejendom - ejendomsværdi - ejerlejlighed - viceværtbolig. (* 1)

A klagede med påstand om nedsættelse over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr.

1.1.1986 foretagne ansættelse af ejendomsværdien for en ejerlejlighed til 470.000 kr.

Ejerlejligheden havde et tinglyst areal på 68 m2 og var beliggende i kælderen i en i 1904 opført 4-etagers moderejendom med et bebygget areal på 370 m2. Ejendommen var opdelt i 11 ejerlejligheder.

Skyldrådet havde over for Landsskatteretten oplyst, at ejerlejligheden var ansat til den skønnede værdi som frit omsættelig i henhold til vurderingslovens § 10.

Til støtte for påstanden anførte klageren bl.a., at ejerlejligheden var udlejet til ejendommens vicevært, og således var en funktionærbolig, der ikke burde vurderes som frit omsættelig. Endvidere fandt han, at den ansatte værdi, der svarede til ca. 7.000 kr. pr. m2, var for høj for en kælderlejlighed af beskeden standard og med fortov lige uden for vinduerne.

Skyldrådet besigtigede ejendommen i forbindelse med sagens behandling for Landsskatteretten og indstillede - under hensyn til ejendommens beliggenhed m.v. - ansættelsen nedsat med 70.000 kr. til 400.000 kr.

Ved Landsskatterettens besigtigelse af ejendommen blev det oplyst, at moderejendommen var opdelt i ejerlejligheder for ca. 15 år siden, og at kælderlejligheden oprindeligt havde tjent som portnerbolig. Efter opdelingen havde den stedse været funktionærbolig for viceværten ved ejendommen.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien for en ejerlejlighed i medfør af vurderingslovens § 9, stk. 1, jf. § 8, stk. 2, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed. Endvidere skal der i medfør af vurderingslovens § 10 ved ansættelsen tages hensyn til de til den faste ejendom knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Efter de foreliggende oplysninger og det ved besigtigelsen konstaterede om ejendommens beliggenhed, standard og vedligeholdelsesstand, fandt Landsskatteretten, at den ansatte værdi for ejendommen som frit omsættelig ejerlejlighed var for høj og passende kunne opgøres til 280.000 kr.

Endvidere bemærkede retten, at lejeforholdet vedrørende ejendommen var omfattet af lejelovens § 83, litra c. Herefter var udlejerens adgang til opsigelse af lejemålet bl.a. betinget af, at der var tale om en viceværtlejlighed, og at det var af væsentlig betydning for funktionærarbejdet ved ejendommens drift, at funktionæren boede i ejendommen. Endvidere var det en betingelse for opsigelse, at udlejeren godtgjorde, at arbejdet ikke havde været udført på tilfredsstillende måde, og at lejligheden ved genudlejning skulle anvendes af efterfølgeren.

Landsskatteretten var efter det således oplyste af den opfattelse, at der påhvilede ejerlejligheden en byrde af offentligretlig karakter, der forringede handelsværdien. Ansættelsen fandtes derfor passende at kunne nedsættes til halvdelen af den skønnede handelsværdi som frit omsættelig ejerlejlighed eller til 140.000 kr.

Landsskatteretten ansatte ejendomsværdien for en ejerlejlighed, der anvendtes som viceværtbolig, til halvdelen af den skønnede ejendomsværdi for lejligheden som frit omsættelig under henvisning til, at den for lejeforholdet gældende lejelovsbestemmelse § 83, litra c, måtte betragtes som en byrde af offentligretlig karakter, som der skulle tages hensyn til ved ansættelsen.