Driftsudgifter - udlejningsejendom. (* 1)

Driftsudgifter - udlejningsejendom. (* 1)

Chauffør A klagede over, at de stedlige skattemyndigheder for indkomstårene 1985 og 1986 havde forhøjet hans selvangivne indkomst med ikke godkendte fradrag vedrørende faste ejendomme.

For 1985 var der for ejendom nr. 1 ikke godkendt fradrag for ejendomsskatter, 2.627 kr., og for udgifter til el og forsikringer m.v., i alt 3.706 kr. For 1986 var der for ejendom nr. 2 forhøjet med de nævnte udgiftsarter henholdsvis 636 kr. og 2.542 kr., samt for ejendom nr. 3 henholdsvis 2.406 kr. og 7.339 kr.

Det fremgik af det oplyste, at klageren gennem nogle år successive havde opkøbt mindre ejendomme, typisk sådanne som var - eller som måtte forventes at skulle - på tvangsauktion. Anskaffelserne var sket for, i løbet af et kortere åremål, at skabe en indtægtskilde ved udlejning af ejendommene, sædvanligvis efter nogen istandsættelse af dem. Klageren ejede på indeværende tidspunkt 4-5 udlejningsejendomme, som for så vidt hvilede i sig selv, men som i hvert fald ville kunne give et rimeligt nettotilskud til klagerens indtægter, når han til sin tid gik på pension.

Klageren havde været mindre heldig med ejendommene nr. 1 og nr. 2, idet det havde vist sig, at renoveringsomkostningerne ville blive for store til, at en rentabel udlejning kunne forventes. Disse ejendomme, som var købt i henholdsvis 1984 og 1985, var derfor solgt igen i året efter erhvervelsen. Der var i begge tilfælde solgt med fortjeneste, der kun var beskattet som særlig indkomst. Klageren havde også nogle besværligheder med ejendom nr. 3. Denne ejendom var købt i 1986 og under reparation i både 1986 og 1987, men havde været udlejet fra et tidspunkt i 1988.

Klagerens revisor gjorde dels gældende, at de pågældende ejendomme ikke var omfattet af reglerne i ligningslovens § 14, stk. 8 og 9, om begrænsning i adgangen til at fratrække ejendomsskatter, dels at der måtte indrømmes fradrag for udgifter til elektricitet og forsikringer m.v., fordi disse udgifter, der direkte refererede til besiddelsen af bebyggede faste ejendomme, måtte opfattes som driftsomkostninger. Revisoren anførte herved, at ingen af ejendommene var købt til privat anvendelse, men med henblik på senere erhvervelse af skattepligtig indkomst ved udleje, jf. ovenfor. Det var ikke - f.eks. i daværende Statsskattedirektoratets ligningsvejledning - opstillet som betingelse for fradrag som påstået, at en ejendom straks fra erhvervelsestidspunktet skulle have været genstand for traditionel erhvervsmæssig udnyttelse.

Landsskatteretten bemærkede med hensyn til ejendomsskatterne, at begrænsningsreglen i ligningslovens § 14, stk. 8, efter sin ordlyd alene angik en- og tofamilieshuse samt stuehuse til landbrug m.v., som havde tjent ejeren til bolig i indkomståret. Denne betingelse var ikke opfyldt, for så vidt angik ejendommene nr. 1 og 2, og fradragene for ejendomsskatter vedrørende disse ejendomme måtte derfor godkendes.

Landsskatteretten var derimod af den opfattelse, at udgifter til elektricitet og forsikringer m.v. kun kunne fradrages ved indkomstopgørelsen, hvis vedkommende ejendom faktisk havde været benyttet erhvervsmæssigt. Denne forudsætning fandtes ikke at omfatte de pågældende ejendomme, som hverken havde været udlejet eller været benyttet som bolig for klageren i tiden fra auktionskøbene, til de atter afhændedes, ligesom disse køb og salg ej heller var anset for at henhøre under en af klageren drevet næring eller bi-næring.

Hvad endelig angår ejendom nr. 3, fandtes det rettest, at samtlige udgifter vedrørende denne ejendom - som i 1986 og 1987 havde været under renovering med henblik på en erhvervsmæssig anvendelse, der siden 1988 faktisk havde fundet sted - allerede i 1986 burde betragtes som fradragsberettigede driftsomkostninger.

Ansættelsen for 1985 blev herefter nedsat med 2.627 kr., medens ansættelsen for 1986 blev nedsat med 636 kr. + 2.406 kr. + 7.339 kr., eller i alt med 10.381 kr.

LV 1989, G 5.2.

En klager havde købt nogle ejendomme med henblik på udlejning efter istandsættelse. 2 ejendomme blev solgt på grund af for store nødvendige istandsættelser. For disse blev kun godkendt fradrag for ejendomsskatter - begrænsningen i ligningslovens § 14, stk. 8, gælder kun for parcelhuse m.v., der bebos af ejeren - medens el- og forsikringsudgifter ikke kunne fradrages. En tredje ejendom blev efter et par års istandsættelse udlejet, og her blev godkendt fradrag også for el- og forsikringsudgifter.