Ejendomsvurdering - grundværdi - retlig udnyttelse.(* 1)

Ejendomsvurdering - grundværdi - retlig udnyttelse.(* 1)

Advokat A klagede for ejeren over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 og ved § 4-vurderingen pr. 30. april 1987 foretagne ansættelse af grundværdien for et areal på 2.053 (m2) med påstand om nedsættelse med konsekvens for ejendomsværdien.

Ejendommen omfattede et areal på 2.053 (m2), der dels var bebygget med et parcelhus, dels med en tidligere børnehavebygning. Ejendommen var beliggende ved havnefronten med promenade og parkanlæg ned til en fjord, og området var ved lokalplan, endeligt vedtaget i april 1987, udlagt til offentlige formål, hovedbibliotek o.lign. med tilhørende fællesfaciliteter. Bebyggelsesprocenten for området under et måtte ikke overstige 60, og bygningerne måtte ikke opføres med mere end 2 etager.

Af arealet på 2.053 (m2) var der pr. 1. juli 1987 frasolgt 1.290 (m2) til kommunen. Denne del af ejendommen var ved 18. alm. vurdering bebygget med en tidligere børnehavebygning, der ifølge skødet skulle nedrives af køberen. Restejendommen på 763 (m2) var bebygget med et parcelhus, som beboedes af ejeren af ejendommen.

Skyldrådet havde ved ansættelsen af grundværdien taget udgangspunkt i en etagemeterpris på 400 kr. pr. (m2) og en bebyggelsesprocent på 60, svarende til en (m2)-pris på 240 kr. pr. (m2) grundareal.

Til støtte for påstanden om nedsættelse af grundværdien anførte advokaten, at denne skulle ansættes i overensstemmelse med prisniveauet på vurderingstidspunktet, svarende til den pris, der kunne opnås for en ubebygget grund af den pågældende type. Advokaten gjorde gældende, at da den omhandlede grund var omfattet af lokalplan, der var udlagt til offentlige formål, ville det offentlige være den eneste køber til ejendommen. Da kommunen havde erhvervet en del af klageejendommen til en pris af 180 kr. pr. (m2) ifølge skødet, var denne pris efter advokatens opfattelse udtryk for markedsprisen. Han henviste til skødet, hvorefter købesummen udgjorde 400.000 kr., heraf 232.200 kr. for grundarealet, svarende til 1.290 (m2) a 180 kr., medens restbeløbet på 167.800 kr. var vederlag for den tidligere børnehavebygning.

Skyldrådet havde under sagens behandling over for Landsskatteretten indstillet grundværdien stadfæstet. Skyldrådet havde herved bl.a. bemærket, at det ved skyldrådets klagebehandling blev godtgjort, at udlægningen af området - som bestemt i lokalplanen - på vurderingstidspunktet den 1. januar 1986 var så fremskredet, at der ved ansættelsen ved 18. alm. vurdering burde tages hensyn til lokalplanen. Herefter var grundværdien blevet ansat med en bebyggelsesprocent på 60 og en etagemeterpris på 400 kr. pr. (m2). Skyldrådet bemærkede endvidere, at lokalplanen ikke var til hinder for bibeholdelse af den eksisterende lovlige bebyggelse på og anvendelse af ejendommene. Der ville således efter skyldrådets opfattelse ikke være noget til hinder for, at den del af klageejendommen, der vedrørte parcelhuset med tilhørende grund, ville kunne sælges til en privat køber, forudsat uændret anvendelse.

Med hensyn til det til kommunen frasolgte areal på 1.290 (m2) bemærkede skyldrådet, at handelen måtte betragtes som et nedrivningssalg. Den tidligere børnehavebygning var købt med nedrivning for øje, og kommunen havde for at kunne disponere over arealet til opførelse af et bibliotek erlagt en købesum på i alt 400.000 kr., hvortil kom udgiften til nedrivning. Under hensyn hertil havde kommunens (m2)-pris i realiteten udgjort 310 kr. pr. (m2).

Advokaten bemærkede til skyldrådets indstilling, at den attraktive beliggenhed var uden betydning for en privat køber, der næppe ville kunne få tilladelse til at opføre en beboelsesbygning og formentlig heller ikke ville være interesseret i at lægge en beboelsesbygning i et område, hvor der ikke fandtes andre beboelsesbygninger. Endvidere gjorde advokaten gældende, at grunden ikke kunne bebygges uden pilotering.

På grundlag af piloteringsomkostningerne til det netop opførte bibliotek opgjorde advokaten herefter grundværdien således

763 (m2) a 240 kr. 183.100 kr. -pilotering 140 (m2) x 424 kr. 59.360 kr. ----------- 123.740 kr. ----------- svarende til 162 kr. pr. (m2).

Landsskatteretten bemærkede, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Det forhold, at der fortsat var beliggende et parcelhus på grunden, var således uden indflydelse på grundværdiansættelsen.

På det således foreliggende grundlag fandt Landsskatteretten at kunne lægge til grund, at der var en sådan nærhed mellem vurderingstidspunktet for 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 og lokalplanens endelige vedtagelse pr. 7. april 1987, at den retlige udnyttelse af arealet svarede til den i lokalplanen fastlagte såvel vedrørende bebyggelsesprocent som udnyttelse til offentlige formål.

Endvidere lagde retten til grund, at den tidligere børnehavebygning var solgt til nedrivning. Den i skødet foretagne opdeling af salgssummen mellem henholdsvis grund og bygning kunne således tilsidesættes i det omfang, denne medførte en åbenbar urimelig pris pr. (m2) for grundarealet, når hensås til det foreliggende salgsprisniveau i området.

Landsskatteretten bemærkede, at arealer, der i henhold til en lokalplan var udlagt til offentligt formål i form af bl.a. bibliotek eller lignende, skulle ansættes i henhold til vurderingslovens § 16 til den fulde handelsværdi, svarende til de omkringliggende arealers værdi, idet ejeren i medfør af kommuneplanlovens § 32 kunne forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, såfremt det pågældende areal ikke kunne udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme.

Det var for Landsskatteretten oplyst, at der i de tilgrænsende gader var anvendt samme etagemeterpris på 400 kr. pr. (m2) ved en bebyggelsesprocent på 100 som for klageejendommen, hvilken etagemeterpris var fastsat under hensyn til påregnelige piloteringsomkostninger i området. Efter det foreliggende salgsprisniveau svarede etagemeterprisen til det lavest ansatte i mindre provinsbyer og byggede på salgsindberetninger.

Da der i henhold til lokalplanen var fastsat en bebyggelsesprocent på maksimalt 60 for klageejendommen, svarende til 240 kr. pr. (m2) grundareal, medens den samlede salgssum svarede til ca. 310 kr. pr. (m2) grundareal, fandt retten ikke grundlag for at antage, at ansættelsen var for høj.

Ejendomsværdien og grundværdien ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 blev derfor stadfæstet.

Idet Landsskatteretten ligeledes kunne tiltræde det tilsvarende af skyldrådet udøvede værdiskøn ved § 4-vurderingen pr. 30. april 1987, blev også disse påklagede ansættelser stadfæstet.

Landsskatteretten stadfæstede skyldrådets ansættelse af grundværdien ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 og ved § 4-vurdering pr.

30. april 1987 for en ejendom, der i henhold til lokalplan vedtaget i april 1987 lå i et område udlagt til offentlige formål, hovedbibliotek o.lign. Retten fandt herved, at udlægningen i området ifølge lokalplanen var så fremskredet på vurderingstidspunktet pr. 1.

januar 1986, at der ved begge vurderinger burde tages hensyn hertil.

Uanset at en del af klageejendommen med bygning var solgt pr. 1. juli 1987, og der i skødet var foretaget en opdeling af overdragelsessummen mellem jorden og en bygning, som ifølge dette blev solgt til nedrivning, lagde Landsskatteretten til grund, at denne opdeling kunne tilsidesættes i det omfang, denne medførte en åbenbart urimelig pris pr. m2 for grundarealet, sammenlignet med det foreliggende salgsprisniveau i området. Endelig bemærkede retten, at arealer udlagt til offentlige formål i henhold til vurderingslovens § 16, skal ansættes til den fulde handelsværdi, svarende til de omkringliggende arealers værdi, som sket ved ansættelserne, idet ejeren i medfør af kommuneplanlovens § 32 kan forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, såfremt det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme.