Tvist om betaling for ekstraarbejder som følge af projektændringer i forbindelse med en altanrenovering. (* 1)

Tvist om betaling for ekstraarbejder som følge af projektændringer i forbindelse med en altanrenovering. (* 1)

KENDELSE i Voldgiftssagerne nr. C 2146 og C 2147

Entreprenørfirmaet K A/S, x-sted mod Ejerforeningen A-gården I og III, y-by

Adciteret: B ApS, Ingeniør- & Arkitektfirma, z-sted

I tiden fra efteråret 1985 indtil slutningen af januar 1986 foretog klageren, Entreprenørfirmaet K A/S, x-sted, renovering af i alt 47 altaner i ejendomme, repræsenteret af de indklagede, Ejerforeningen A-gården I og III, og beliggende æ-gade ii, ø-gade iii og iii samt å i, y-by.

Arbejdet blev udført i henhold til to af de indklagede accepterede tilbud, som klageren havde afgivet ved en tidligere den 25. maj 1984 afholdt licitation, og i hvilke der senere var sket regulering af entreprisesummen efter indeks. Tilbudene var udarbejdet på grundlag af tegninger og beskrivelser og specificeret i tilbudslister fra det af de indklagede antagne ingeniør- og arkitektfirma B ApS, z-sted, som de indklagede har adciteret under sagen.

Under arbejdets gang viste det sig nødvendigt at foretage forskellige ændringer af projektet. De heraf følgende ekstraarbejder, som klageren har krævet betalt i forbindelse med fremsendelsen af slutregninger den 29. august 1986, har de indklagede kun for en mindre dels vedkommende kunnet anerkende at skulle betale. Klageren har derfor ved klageskrifter af 18. maj 1987 indbragt tvisten om betaling af den resterende del af regningerne til afgørelse for en voldgiftsret, der er nedsat i henhold til »Regler for behandling af sager ved Voldgiftsretten for Bygge- og Anlægsvirksomhed« og består af rådgivende civilingeniør Esben Kirkegaard, ingeniør m.a.i. Erik Th. Halken og højesteretsdommer Palle Kiil, sidstnævnte som retsformand.

For voldgiftsretten - hvis kompetence er accepteret også af adciterede - har klageren efter sin endelige påstand påstået de indklagede tilpligtet at betale i alt 331.632,97 kr. incl. moms tillige med renter 2% over diskontoen af 462.398,58 kr. fra den 19. september 1986 til den 30. juli 1987 og af 331.632,97 kr. for tiden derefter, indtil betaling sker. Beløbet 331.632,97 kr. incl. moms, der fordeler sig med 110.544,37 kr. til A-gården I og 221.088,60 kr. til A-gården III, er det beløb, hvortil klageren har nedsat sin påstand, efter at de indklagede med skrivelse af 29. juli 1987 - efter klageskrifternes indgivelse - har betalt i alt 130.765,61 kr. til fuld og endelig afgørelse af parternes mellemværende.

De indklagede har påstået frifindelse, subsidiært mod betaling af et mindre beløb end påstået af klageren.

Over for adciterede har de indklagede endvidere nedlagt påstand om, at dette selskab som ansvarlig rådgiver for altanprojektet tilpligtes at betale ethvert udestående mellem klageren og de indklagede, som relaterer sig til ekstraarbejderne.

Adciterede har påstået frifindelse, subsidiært mod betaling af et mindre beløb end det, som måtte blive pålagt de indklagede.

Sagens nærmere omstændigheder er efter det oplyste følgende: På foranledning af klageren, som adciterede var kommet i kontakt med gennem administrator af ejendommene, udarbejdede adciterede et projekt til renovering af altanerne, omfattende diverse tegninger, beskrivelser og tilbudslister til brug for licitationen. I beskrivelserne af 8. maj 1984, der for størstedelens vedkommende er enslydende for A-gården I og III, hedder det bl.a.

»På ejendommen er der foretaget forskellige undersøgelser af altanernes tilstand.

Undersøgelserne er foretaget af Korrosionscentralen ved elektro-kemiske målinger for bedømmelse af betonkvaliteten, hvorefter der er udført efterfølgende ophugninger.

Da omfanget af skader på altanerne er ret omfattende, er det besluttet at udføre totalrenovering af altanerne.

I nærværende projekt er det valgt at udføre altanstørrelserne ensartet, uanset de eksisterende altaner divergerer i størrelse.

Det bemærkes, at de eksisterende jernbetonaltaner, som skal nedhugges, er udført med jernbetonbjælker, der er fastboltet til træbjælkelaget. . . . . .

1.00 SÆRLIGE BETINGELSER

1.04 Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed udfærdiget af Ministeriet for offentlige arbejder den 29. november 1972 AB 72 i den udstrækning, disse bestemmelser ikke er fraveget i de foran anførte dokumenter.

1.11 Ingen ekstraarbejder må udføres, medmindre der forud er truffet skriftlig aftale herom. Foreligger sådan skriftlig aftale ikke, honoreres ekstra regninger for eventuelle ekstra ydelser ikke.

1.22 Aflevering finder sted samtidig med den afleveringsforretning, ved hvilken entreprenørerne afleverer byggeriet til bygherren (ejeren), og afhjælpningsperioden regnes som et år fra denne afleveringsforretning. Konstateres der ved afleveringsforretningen eller i afhjælpningsperioden mangler, løber afhjælpningsperioden for de pågældende mangler dog fra tidspunktet fra nævnte manglers seneste afhjælpning. Den pågældende entreprenør er også ansvarlig for sådanne afledede mangler, der måtte være en følge af de pågældende mangler.

1.23 Entreprenøren forpligter sig til senest 3 uger efter afleveringsforretningen at fremkomme med sin endelige opgørelse, og han kan ikke herefter fremkomme med yderligere krav. Hvis denne opgørelse ikke fremkommer rettidigt, lægges tilbudssummen til grund for den endelige afregning, og entreprenøren fortaber da krav på vederlag for ekstraarbejder, der måtte være udført som regningsarbejder, og for løn- & prisstigninger. . . . . .

1.5 Entreprisens omfang

2.0 Murer- & entreprenør & jernarbejder.

3.0 Rustbeskyttelse & overfladebehandling.

4.0

5.0

7.0 Stilladsarbejder.

8.0

9.0 Leverancebetingelser alternative korrosionsbehandlinger.

1.6 Arbejdet påregnes igangsat medio august 1984. . . . . .

1.91 Fra arbejdernes aftalte igangsætningsdato til færdigaflevering må der max. gå 3 måneder svarende til 90 dage incl. lørdage & søndage og almindelige spilddage. . . . . .

2.00 Murer- & entreprenørarbejder incl. stålarbejder

Altanerne, som er udstøbt som jernbetonaltaner, idet bæring af disse er udført ved jernbetonbjælker fastboltet til eksisterende træbjælkelag, nedhugges til ca. 7 cm bag ved facade, således at det er muligt at gennemføre retablering af murværket samt oppudsning af RECELIT-overflade som angivet på detailtegning nr. 05, snit 1 : 10.

2.02 Efter nedhugning tilkaldes tilsynet, der foretager kontrol af højder og eksisterende forhold og derefter tager stilling til eventuelle korrektioner samt aftaler endelig højde for placering af udliggerjern.

I murpiller udhugges huller ca. h x b som angivet på tegning nr. 05. H = 400, b = 300, dybde ca. 300 mm bag ved facadelinie.

2.03 Nye udliggerjern UNP 100, som vist, indmures og omstøbes i C 100 med 2 cm fald mod forkant. . . . . .

3.00 Beskyttelse af bærende stålkonstruktioner

3.01 Generelt gælder det, at samtlige konstruktioner skal frilægges i mur for inspektion og journalisering og intet arbejde må videreføres, før tilsynet har godkendt disse foranstaltninger. . . . . .«

I tilbudslisterne, der ligeledes er dateret den 8. maj 1984, hedder det bl.a.

»I henhold til vedlagte beskrivelse, udgave pr. 8/5 1984 omfattende Særlige Betingelser samt AB 72 med tilhørende tegninger og tilbudsliste foretages prissætning.

Som tegningsgrundlag vedlægges følgende: . . . . .

Tilbudsprisen skal omfatte arbejdet opdelt i hhv. udskiftning af selve altanbund og påsætning af rækværk samt opgivelse af stilladspris. . . . . .

Med hensyn til udførelsestidspunktet er i henhold til pos. 1.6 regnet med igangsætning i august 1984 afhængig af byggetilladelse eller igangsætningstilladelse fra bygningsinspektøren samt generalforsamlingsbeslutning.

Betalingsbetingelser er i henhold til AB 72, § 26, stk. 6 & 7, idet det pointeres, at alle fakturaer stiles til bygherren

Ejerforeningen A-GÅRDEN . . .

v/C Ejendomsselskab A/S

v-vej i

w-sted

men fremsendes til os forinden for godkendelse, idet intet beløb kan udbetales uden vor godkendelse. . . . . .«

Klageren tilbagesendte tilbudslisterne i udfyldt stand den 25. maj 1984. For A-gården I var den samlede tilbudspris for de 15 altaner 168.375 kr. excl. moms, og for A-gården III var prisen for de 32 altaner 389.020 kr. excl. moms. Tilbudsskrivelsen, hvormed listerne tilbagesendtes, lød i overensstemmelse hermed på en samlet sum af 557.395 kr. excl. moms.

Ingen af de ved licitationen fremkomne tilbud blev imidlertid accepteret umiddelbart, ligesom renoveringsarbejdet ikke blev sat igang til det i beskrivelserne og tilbudslisterne stipulerede tidspunkt august 1984. Efter aftale med de indklagede, der efter fornyet overvejelse ønskede arbejdet gennemført i løbet af sommeren eller efteråret 1985, redegjorde klageren i en skrivelse af 25. april 1985 for den regulering af entreprisesummen i henhold til det tidligere tilbud, som måtte påregnes på grund af det stigende prisindeks.

Ved to skrivelser af 6. juni 1985 fremsendte adciterede herefter til klageren to i det væsentlige enslydende acceptskrivelser af 21. maj 1985, som den 3. juni 1985 var blevet underskrevet af de indklagedes tegningsberettigede bestyrelse. Acceptskrivelserne angiver entreprisesummerne i overensstemmelse med de beløb, klageren tidligere havde tilbudt at udføre arbejdet for, men føjer hertil en bestemmelse om regulering som anført i klagerens skrivelse af 25. april 1985. Skrivelserne indeholder endvidere bl.a. en gentagelse af bestemmelsen om ekstraarbejder i beskrivelserne.

Arbejdet, der af klageren var påregnet at kunne begynde i sidste uge af juli 1985, kom først i gang i slutningen af august s.å. og blev som nævnt først færdigt i slutningen af januar 1986, idet det blev nødvendigt at ændre det oprindelige projekt undervejs, da bygningsforholdene viste sig at være anderledes end forudsat ved projekteringen. Ændringerne blev drøftet ved byggemøder, hvori deltog også den daværende, nu afdøde formand for de indklagedes bestyrelse D samt - i enkelte af møderne - medlem af bestyrelsen E. Fra byggemøderne, hvori ingeniør F deltog som repræsentant for adciterede, har adciterede kun udfærdiget to referater. I det første referat, der er dateret den 2. oktober 1985 og nævner som deltagere i de indtil da afholdte byggemøder også klagerens folk, ingeniør G og murermester H, hedder det

»Møder har været afholdt: Den 6/9 1985 - 13/9 - 20/9 1985 kl. 10.30 på byggepladsen.

Til stede

har været: D

E

H

G

I

F

J

Pkt. 1: B har fremsendt skrivelse af 14/8 1985 til Ejerforeningen bilagt tidsplan fra K. Opstart er sket uge 35 1985, da det viste sig at være mere praktisk at nedtage rækværkerne fra stilladserne i stedet for som oprindeligt planlagt fra lift.

Pkt. 2: Der er herefter foretaget nedhugning af altanpladerne, under hvilken nedhugning det er konstateret, at anbringelse af bærejern nødvendiggør en omlægning af altanernes placering i forhold til midterlinie visse steder.

Pkt. 3: Samtidig medfører dette, at der skal udføres specielle jern, hvor det er konstateret, at de eksisterende bjælker er anbragt, således at særlige løsninger vil være nødvendige.

Pkt. 4: F har foretaget opmåling af samtlige altansøjler på de 2 bebyggelser, hvilke opmålinger er fremsendt til K samt til E til orientering.

Vi har anmodet K om at fremkomme med oversigt over de nødvendige merudgifter, disse opmålinger vil medføre i form af produktion af ekstra jern, d.v.s. ekstra indspændingsjern.

Vi har den 7/9 1985 orienteret E om, at arbejdet på selve pladsen måtte stoppes, indtil smedeafdelingen havde produceret samtlige bærejern, idet det ikke vil være hensigtsmæssigt at starte pladsen op, før samtlige bærejern er til stede, hvorefter arbejdet kan køre kontinuerligt.

Pkt. 5: Vi har videre orienteret Bestyrelsen om, at projektet stadig kan udføres inden for den i BESKRIVELSEN anførte tidsramme på 90 dage, hvilket K har bekræftet over for os.

Den fremsendte tidsplan er vejledende og bliver derfor forskudt i forhold til det oprindeligt beregnede, når der som foran nævnt indtræder forhold, som skal korrigeres undervejs.

Pkt. 6. Vi har anmodet K om til møde, der afholdes 4/10 1985 at fremkomme med priser på de ekstra arbejder, nævnte arbejder vil medføre, samt oplysning om, hvorledes tidsplanerne vil kunne endeligt fastlægges.

Nærværende referat er fremsendt til: BESTYRELSEN for Ejerforeningen

D - E (5 eks.)

K A/S (3 eks.)

F (1 eks.)»

Det andet byggemødereferat er dateret den 16. december 1985. Det hedder heri bl.a.

»Møder har været afholdt: 25/10-85, 8/11-85, 22/11-85, 9/12-85.

Til stede har været: D H G F L J

Ad pkt. 1-2-3-4-5-6: Under frihugning af altanerne har det vist sig nødvendigt at udføre en række nødvendige ændringer, som er krævet af Mag. 4. afdeling, med hvem der er ført en lang række forhandlinger om den endelige udformning, således at entreprenøren har kunnet få lov til at køre projektet videre, jfr. sidst rev. tegninger af 13/11-85 omfattende tegning 20-21-22 - 23 - 24 og tegning nr. 29 rev 2/12-85. I den anledning skal det videre bemærkes, at Mag. 4. afdeling har stillet krav om ekstraordinære sikkerheder, som vi har måttet tage til efterretning.

Pkt. 8: F orienterede om de udførte forhandlinger med ingeniørafdelingen.

Forhandlingerne er nu afsluttet og rev. tegninger som tidligere anført udleveret.

Montage af special jern kan herefter opstartes.

Der skal anmodes om syn og rekvireres eftersyn fra Mag. 4. afdeling i samråd med byggeledelsen ved F.

Pkt. 9: De projektændringer, som er foretaget, har F anmodet K om at prissætte så hurtigt som muligt.

For den gode ordens skyld skal det oplyses, at det den 18/10-85 blev oplyst, at for så vidt smedearbejdet blev regnet med kr. 36.160,- i ekstraarbejde + moms + omkostninger.

Entreprenørarbejdet ca. kr. 35.000,-/kr. 36.000,fordelt med 1/3 på A-GÅRDEN I og 2/3 til A-GÅRDEN III i ekstraarbejder + moms + omkostninger.

Pkt. 10: På byggemødet den 9/12 1985 blev det aftalt at afholde byggemøde den 16/12 1985 kl. 10.30.

Nærværende referat er fremsendt til

Bestyrelsen for Ejerforeningen

D (5 eks.)

K A/S (3 eks.)

F (1 eks.)»

Som nævnt blev altanrenoveringen færdiggjort i slutningen af januar 1986. Nogen afleveringsforretning fandt imidlertid ikke sted. Derimod blev der den 4. juni 1987 foretaget årseftersyn, hvorefter den af klageren stillede garanti blev kvitteret.

I den mellemliggende periode drøftede parterne betalingsspørgsmålet, herunder navnlig den af klageren krævede betaling for ekstraarbejder, som klageren i en opgørelse af 6. marts 1986 havde opgjort til i alt 343.990,21 kr. excl. moms, fordelt med 1/3 til A-gården I og 2/3 til A-gården III. Af det samlede beløb hidrørte 153.982,90 kr. excl. moms fra ekstraarbejder, udført af klagerens smedeafdeling, og 190.007,31 kr. excl. moms fra ekstraarbejder, udført af klagerens murerafdeling. I smedeafdelingens opgørelse er ekstraarbejderne specificeret således

»Udførelse af ændrede jern i henhold til projektændringer, fastspændinger i etageadskillelse, diverse tilpasninger på stedet.

Arbejdsløn

merforbrug i værksted 256 timer a 188,71 kr. kr. 48.309,76 merforbrug i montagen 464 timer a 188,71 kr. kr. 87.561,44 Materialer kr. 6.144,60 15% adm. kr. 921,69 kr. 7.066,29 ------------- Epoxy behandling kr. 3.224,12 15% adm. kr. 483,62 kr. 3.707,74 ------------- Galvanisering kr. 3.140,58 15% adm. kr. 471,09 kr. 3.611,67 ------------- Kørsel af materialer kr. 3.240,00 15% adm. kr. 486,00 kr. 3.726,00 --------------------------------------- kr. 153.982,90« ---------------

I den tilsvarende opgørelse fra murerafdelingen er ekstraarbejderne specificeret således

»Udførelse af udhugninger af beton ind

i bjælkelag og udhugning i murpiller for

montering af nye altaner.

Udstøbning og armering af kontraplader

for altaner

Arbejdsløn i.h.t. tilbudsliste + 7,83%

610 t. a kr. 159,50 kr. 97.295,00 Materialer. . . . . kr. 11.857,60 + 11% adm. kr. 1.304,34 kr. 13.161,94 ------------- Byggeplads. . . . . kr. 31.467,00 11% kr. 3.461,31 kr. 34.928,37 ------------- Stilladsregning Merforbrug af stillads. . . . . . Lejep. 100 dg. - tilbud = 40 = 60 dg. a 670,- = kr. 40.200,00 11% kr. 4.422,00 kr. 44.622,00 --------------------------------------- kr. 190.007,31« ---------------

Da drøftelserne navnlig vedrørende betalingen for ekstraarbejder endte uden resultat, fremsendte klageren den 29. august 1986 slutregninger til adciterede på de indklagedes vegne. Slutregningerne, der inkluderede den krævede betaling for ekstraarbejder som opgjort pr. 6. marts 1986, blev af adciterede anvist til betaling den 24. juni 1987. I den trykte formular, hvorved anvisningen skete, er anført, at fakturaerne »er gennemgået og godkendt til udbetaling«. Med maskinskrift er imidlertid tilføjet: »NB: slutfaktura, jfr. vor opgørelse pr. 24/6-87.« I denne, i hvilken ekstraarbejderne alene er medregnet med de i byggemødereferat nr. 2 anførte beløb, hedder det bl.a.

»På ovenstående ejendom hvor K A/S har udført altanrenovering, har vi modtaget slutregning . . . . . pr. 29/8-86.

Uanset slutregningen har været fremsendt til bygherren + administrator, idet vi har ønsket møde afholdt vedrørende fakturaens rimelighed, er dette møde endnu ikke afholdt.

Der er ført div. korrespondance mellem entreprenørfirmaet K A/S og dennes advokat og bygherren v/administrator, idet K A/S har fremsendt restbeløbet til incasso.

Da vi endnu ikke har modtaget underretning fra bygherren af nogen art, har der været indkaldt til årseftersyn den 4/6-87 . . . . .

Under mødet blev det videre aftalt med herr E, at B A/S udfører slutopgørelse på basis af faktura . . . . . med opdeling af arbejderne omfattende egentligt altanprojekt og ekstraarbejder godkendt under de løbende byggemøder, således at ekstraarbejder blev særskilt anført og således at de ekstraarbejder, hvor der mangler drøftelser parterne imellem, også blev opgjort. . . . . .

Samtidig med fremsendelse af nærværende slutopgørelse fremsendes faktura . . . . i anvist stand, idet vi udtrykkeligt gør opmærksom på, at de ændringer, som måtte forekomme ved forhandlinger parterne imellem, vil være gældende for nævnte opgørelse.«

For voldgiftsretten er der afgivet forklaring af ingeniør G, murermester H, medlem af indklagedes bestyrelse E, ingeniør J fra det adciterede anpartsselskab, medlem af indklagedes bestyrelse M samt af ingeniør F, der samarbejder med adciterede.

Ingeniør G har forklaret, at han har været ansat i klagerens smedeafdeling siden 1981 og været beskæftiget med altanrenovering siden da. Da man kom i gang med arbejdet på A-gården I og III, viste det sig, at forholdene var anderledes end vist på tegningerne. Træbjælkerne i etageadskillelserne lå ikke som angivet på tegningerne, hvilket medførte, at konstruktionerne måtte ændres. Det konstaterede man omkring den 6. september 1985. De fik så de rettede tegninger den 20. september og gik derefter i gang med at lave ændringerne på jernet. Det varierede fra altan til altan. Hen ad vejen fik de i alt 5 rettede tegninger og ind imellem nogle skitser, som medførte, at de måtte ændre også på ting, som allerede tidligere var blevet ændret. Smedeafdelingen har foretaget i alt 81 ændringer, og med de ændringer i form af omhugninger, som murerafdelingen måtte udføre, kom det samlede antal ændringer op på 96. Det var F, som kom med de ændrede tegninger, der er dateret 20. september 1985, og han gav besked om, at de skulle gå i gang med at ændre jernene. Ændringerne blev foretaget hjemme på værkstedet. De fleste jern var da allerede blevet lavet, idet de havde fået at vide, at de godt kunne gå i gang på grundlag af de oprindelige tegninger. Senere fik de at vide, at de ændrede tegninger ikke var blevet godkendt af myndighederne, og fik så af F skitser, som de skulle lave jernene efter. Den 9. oktober 1985 kom der nye rettelser, også til noget af det, som de tidligere havde ændret. De prisoplysninger, som blev givet den 18. oktober 1985, og som er omtalt i byggemødereferat nr. 2, dækker kun de ændringer, der var en følge af de rettede tegninger pr. 20. september 1985. Den 13. november 1985 kom F igen med rettede tegninger og gav dem samme besked som tidligere: at de skulle gå i gang med at lave de ændringer, der fremgik af tegningerne. Ved et byggemøde den 9. december 1985 fik afhørte de sidste reviderede tegninger. Ved den lejlighed blev bygningsinspektøren tilkaldt, og man beså altanerne, hvorefter der blev påført de reviderede tegninger endnu nogle ændringer. Arbejdet kunne herefter gøres færdigt. Det har rent praktisk ikke været muligt at prissætte ekstraarbejderne hen ad vejen, fordi de mange ændringer, som de fik besked på at lave, kom så at sige oven i hinanden. Timeforbruget i opgørelserne fra marts 1986 er opgjort på grundlag af sædvanlige ugesedler.

Murermester H har forklaret, at han har været ansat i murerafdelingen hos klageren i godt 10 år og har udført renovering af flere tusinde altaner. Renoveringen af altanerne på A-gården I og III fik et særdeles usædvanligt forløb, fordi forholdene på stedet viste sig at være helt anderledes end vist på tegningerne, og det derfor var nødvendigt at foretage både mange og væsentlige ændringer under arbejdets udførelse. I virkeligheden var der tale om flere ændringer end de 96, som G har forklaret om. De seneste ændringer til tegningsmaterialet kom først den 9. december 1985. Det forsinkede arbejdet og bevirkede øgede udgifter til leje af stillads og øgede byggepladsudgifter iøvrigt.

Medlem af indklagedes bestyrelse E har forklaret, at ejendommene er opført i perioden 1945 - 1948. Afhørte indflyttede i 1946 og har boet der siden. På en generalforsamling i ejerforeningen blev det besluttet at gennemføre altanprojektet, og man valgte klageren som entreprenør, fordi klagerens tilbud var det billigste, og fordi ingeniør J anbefalede klageren. Projektet blev finansieret på den måde, at den enkelte lejlighedsejer selv skulle skaffe det nødvendige beløb, eventuelt ved lån i bank eller kreditforening. Arbejdet blev først sat i gang, da pengene var til rådighed. Der blev ikke oplyst noget om, at projektet kunne blive dyrere at gennemføre. Afhørte gik ud fra, at der var tale om et fast tilbud, og at priserne kunne holde. Det havde ingeniør J sagt. Der var derfor kun taget højde for en sædvanlig 10%»s overskridelse af tilbudsprisen. Ved det byggemøde, hvor der blev givet meddelelse om klagerens prisoplysning pr. 18. oktober 1985, protesterede afhørte. Ingeniør J sagde imidlertid, at forhøjelsen holdt sig inden for de 10%, og at der derfor ikke var så meget at gøre vrøvl over, hvilket afhørte tog til efterretning. På grund af de mange ændringer lå arbejdet stille i 6-8 uger, hvilket afhørte påtalte, fordi beboerne var utilfredse med at have stilladset stående så længe. Ved et møde den 16. december 1985 sagde ingeniør J, at der ikke ville blive tale om ekstra stilladsudgifter, da det var klagerens eget stillads, der var opstillet.

Ingeniør J har forklaret, at han til brug for udarbejdelsen af tegninger og beskrivelse til altanrenoveringen benyttede kopier af de tidligere approberede tegninger vedrørende byggeriet, som han hentede fra bygningsmyndighedens arkiver. Disse tegninger viste, at altanerne var udført på en usædvanlig måde, idet altanerne var forankret til bjælkelaget med jernbetonbjælker. Det var nødvendigt at lave tegninger til flere forskellige altantyper. Udbudsmaterialet viste således, at der var tale om en usædvanlig bygningskonstruktion. Omkring den 6. september 1985 kunne det konstateres, at forholdene i bygningen ikke var som vist på tegningerne. Det var F, som konstaterede afvigelserne i forhold til det forudsatte ved projektets udarbejdelse. Den første ændring, der måtte foretages, var en ændring af indspændingsjernene. Da der endvidere var tale om at foretage konstruktionsændringer, var det nødvendigt at søge magistratens godkendelse, hvilket gav anledning til problemer. På et tidspunkt følte afhørte, at sagsbehandlingen i kommunen var så kritisabel, at der var grundlag for et sagsanlæg. Dette nævnte han for indklagedes bestyrelsesformand, der imidlertid fandt omkostningerne herved så uoverskuelige, at man afholdt sig herfra, således at projektet kunne færdiggøres. Afhørte har givet klagerens folk besked om, at der skulle føres timeregnskab over de ændringer, som måtte foretages. Afhørte har klart tilkendegivet for indklagedes bestyrelse, at der ville komme ekstraregninger på beløb ud over dem, som klageren havde oplyst den 18. oktober 1985. Han har nøje gennemgået hver arbejdssekvens med bestyrelsen og har forklaret, hvori ændringerne bestod, og hvilke konsekvenser de ville få. Når der ikke blev afholdt nogen afleveringsforretning, var grunden den, at ekstraarbejderne ikke var prissat. Ved årseftersynet gjorde han opmærksom på, at der fortsat ikke var enighed om betalingen. Det blev derfor aftalt, at afhørte skulle lave den opgørelse pr. 24. juni 1987, som er fremsendt til de indklagedes bestyrelse sammen med klagerens slutregninger af 29. august 1986. Afhørte har fastholdt, at han under arbejdets udførelse hele tiden har orienteret indklagedes bestyrelse og handlet i overensstemmelse med dennes beslutninger. De foretagne ændringer gav derfor som sådan ikke anledning til problemer. Problemerne opstod alene, fordi man ikke kunne få oplysning om klagers prissætning af ændringerne. Efter afhørtes opfattelse er den krævede betaling for de udførte ekstraarbejder ca. 50% for høj.

Medlem af indklagedes bestyrelse L har forklaret, at han kun har deltaget i byggemødet den 8. november 1985. Ved den lejlighed blev der intet nævnt om, at budgettet ville blive overskredet.

Ingeniør F har forklaret, at han først kom ind i sagen, da stilladset var sat op. Ved ophugningen af de gamle altaner blev det konstateret, at der ville opstå vanskeligheder på grund af de uregelmæssigheder, som man fandt i etageadskillelserne. De oprindelige jern måtte laves om. Afhørte lavede tegninger hertil og bad klageren prissætte arbejdet, men priserne kom ikke. Afhørte havde flere møder med medarbejdere hos bygningsmyndigheden, hvorunder man drøftede de forskellige konstruktionsløsninger. Resultatet blev, at afhørte valgte at udføre altanerne med kontravægt. Medens dette foregik, lå arbejdet stille. Det varede nok et par uger. Afhørte kan ikke nu huske, om han har givet klagerens folk besked om at gå i gang med ændringerne, inden magistratens godkendelse forelå, men de har fået tegningerne hertil løbende og dermed også, inden ændringerne var blevet godkendt af myndighederne. Afhørte har deltaget i samtlige byggemøder og har altid orienteret den daværende formand for indklagedes bestyrelse om de ændringer, der skulle foretages. Denne har så givet sit samtykke til, at man gik videre med projektet.

Klageren har til støtte for påstanden anført, at de ekstraarbejder, for hvilke der kræves betaling, alle er udført efter aftale med de indklagedes tekniske rådgiver efter forelæggelse for indklagedes bestyrelse, der har accepteret, at arbejderne blev udført. Dette er bekræftet af ingeniør J og fremgår også af ingeniør F's forklaring. Selv uden sådan accept er aftalerne iøvrigt bindende for de indklagede, idet det indbyrdes forhold mellem de indklagede og den tekniske rådgiver er klager uvedkommende. Der var intet alarmerende i projektet. Det var derfor ikke uforsvarligt at gå i gang med de aftalte ændringer, selv om disse endnu ikke var blevet godkendt af myndighederne. Hertil kommer, at der er tale om ekstraarbejder, som var absolut nødvendige for projektets gennemførelse, og som de indklagede også af den grund må være forpligtet til at betale. Kravet i udbudsmaterialet og i acceptskrivelserne om skriftlig aftale vedrørende udførelse af ekstraarbejder er uden betydning i den foreliggende sag, hvor det er godtgjort, at arbejderne er udført efter aftale med den tekniske rådgiver og med bygherrens viden.

Klageren har videre anført, at omfanget af de udførte ekstraarbejder alene skyldes rådgiverens forhold, således at risikoen for, at der måtte foretages adskillige ændringer - også af tidligere udførte ændringer - ikke kan pålægges klageren. Rådgiveren kunne have standset arbejdet, indtil ændringerne var blevet godkendt af myndighederne. I så fald havde man undgået at skulle lave arbejdet om flere gange. Det afgørende spørgsmål under sagen er derfor, om det krævede vederlag for ekstraarbejderne, der er udført som regningsarbejde, kan siges at være rimeligt, hvilket må besvares bekræftende. Afgørende må være mængden af det arbejde, som man er blevet anmodet om at udføre. Vel kan det efterfølgende være vanskeligt at afgøre, hvad et rimeligt vederlag er, men her er der redegjort for forbruget af arbejdstimer og vederlaget herfor samt for de anvendte materialer. I så fald må bevisbyrden påhvile de indklagede, der imidlertid ikke har godtgjort, at kravet er urimeligt.

Klageren har endelig anført, at kravet om betaling for ekstraarbejderne er fremsat rettidigt uanset bestemmelsen i de særlige betingelser pkt. 1.23 smh.m. nr. 1.22. Der er ikke afholdt nogen afleveringsforretning, hvorimod der blev foretaget en årsgennemgang den 4. juni 1987. Et år tidligere var kravet forlængst fremsat, idet opgørelse over ekstraarbejderne blev fremsendt allerede i marts 1986.

De indklagede har heroverfor anført, at den krævede betaling for ekstraarbejder ikke er rimelig. Den under sagen foretagne slutbetaling må anses for en rimelig betaling for samtlige ekstraarbejder. Det lange tidsrum, der forløb fra arbejdets afslutning til slutopgørelsens fremkomst, tyder på, at klageren har haft svært ved at opgøre timeforbruget, hvilket indicerer, at der er faktureret et større timetal end rimeligt anvendt på det pågældende projekt. Hertil kommer, at kravet i de særlige betingelser pkt. 1.11 om skriftlig aftale som betingelse for iværksættelse af ekstraarbejder ikke er iagttaget. Når dette sammenholdes med, at der kun er udarbejdet to referater om det på byggemøderne passerede, må det lægges til grund, at der ikke er truffet aftale om andre ekstraarbejder end dem, der omtales i det andet byggemødereferat, og som allerede er betalt.

De indklagede har videre anført, at klageren også som følge af den udviste passivitet har mistet retten til at gøre yderligere krav gældende. Klageren kunne allerede midt i oktober 1985 have prissat de ekstraarbejder, som var en følge af ændringerne. Først 5 måneder senere - henved 2 måneder efter arbejdets afslutning - fremkom klageren imidlertid med den ønskede prisoplysning. Under disse omstændigheder må klageren være afskåret fra at få medhold i sit krav.

Over for adciterede har de indklagede til støtte for påstanden gjort gældende, at ingeniør J vel har forklaret, at intet arbejdet blev iværksat, uden at indklagedes bestyrelse havde erklæret sig indforstået hermed. Det er imidlertid ikke givet, at det også har stået bestyrelsen klart, at man dermed tillige accepterede igangsætning af en produktion af jern, som man så efterfølgende var nødt til at skrotte eller ændre - måske endda flere gange - fordi den nødvendige myndighedsgodkendelse ikke forelå ved igangsætningen. Det er netop for at undgå, at den slags sker, at man antager en teknisk rådgiver. Adciterede vidste, at de indklagede som ejerforening havde særlige problemer med finansieringen, og at der derfor ikke måtte accepteres udført arbejder, som kunne vælte budgettet, der skulle holdes inden for tilbudssummen med tillæg af 10%. Man kunne i givet fald have vedtaget at lade de nye altaner udgå af projektet.

Adciterede har anført, at projektet er udarbejdet på grundlag af kopier af de approberede bygningstegninger, som man havde hentet hos bygningsmyndigheden. Dette var fuldt forsvarligt og bebrejdes da heller ikke adciterede. De ændringer, som nødvendigvis måtte foretages i det oprindelige projekt, fordi forholdene på stedet viste sig at afvige fra angivelserne på de approberede tegninger, kan følgelig heller ikke lægges adciterede til last. Bygherren må med andre ord bære risikoen for ejendommens særlige - ekstraordinære - forhold, som ikke kunne konstateres på forhånd. Indklagede var da også helt klar over, at der ville komme ekstraregninger, således som det fremgår af byggemødereferaterne. Det var alene størrelsen, man ikke kendte. Indklagedes bestyrelse var fuldt ud orienteret om de ændringer, som skulle foretages, og som man accepterede. Under disse omstændigheder må det være de indklagede, der skal betale ekstraregningerne i det omfang, disse skal betales. Der var ingen anledning til at standse arbejdet, indtil myndighedernes godkendelse forelå, idet de foretagne beregninger viste, at tegningerne til de nødvendige ændringer var i orden. Hertil kom det tidsmæssige aspekt. Efter almindelig erfaring ville det vare ca. 3 måneder at få en godkendelse. Iøvrigt er det umuligt at gøre op, hvilken rolle det prismæssigt har spillet, at nogle af ændringerne måtte laves om.

Adciterede har endelig for så vidt angår spørgsmålene om skriftlighed, passivitet og betalingskravets størrelse i det væsentlige anført synspunkter svarende til de indklagedes.

Voldgiftsretten skal udtale

Ved sagens afgørelse lægger voldgiftsretten til grund, at klageren som følge af nødvendige ændringer i det af adciterede udarbejdede projekt til altanrenoveringen har udført ekstraarbejder også ud over de ekstraarbejder, som de indklagede har betalt efter klageskrifternes indgivelse til voldgiftsretten. Voldgiftsretten lægger endvidere til grund, at klageren har udført disse arbejder efter aftale med adciterede som teknisk rådgiver for de indklagede, efter at indklagedes bestyrelse havde accepteret ændringerne, og at adciterede har givet besked om, at ændringerne skulle iværksættes, selv om der endnu ikke forelå myndighedsgodkendelse af disse. Da de trufne aftaler klart lå inden for grænserne af den stillingsfuldmagt, som en teknisk rådgiver i almindelighed har, hæfter de indklagede herefter for betalingen af klagerens krav i det omfang, dette kan tages til følge. Det bemærkes herved, at det under de foreliggende omstændigheder ikke kan tillægges betydning, at der ikke er indgået skriftlig aftale om de pågældende ekstraarbejder, ligesom kravet ikke kan anses for mistet ved passivitet allerede under hensyn til, at der efterfølgende gennem længere tid har været ført realitetsforhandlinger vedrørende størrelsen af slutregningerne, hvori ekstraarbejderne indgik med de omtvistede beløb.

Voldgiftsretten finder imidlertid, at det samlede krav for de udførte ekstraarbejder ikke kan anses for rimeligt, idet navnlig den opgjorte arbejdsløn må forekomme urimelig høj, når henses til de oplysninger om karakteren og omfanget af foretagne ændringer, som er forelagt voldgiftsretten.

Voldgiftsretten finder herefter, at det skønsmæssigt bør pålægges de indklagede in solidum at betale til klageren 275.000 kr. incl. moms med renter som nedenfor bestemt.

Af dette beløb findes adciterede at burde godtgøre de indklagede 25.000 kr. incl. moms med renter som nedenfor bestemt. Voldgiftsretten har herved navnlig lagt vægt på, at adciterede må antages at have påført de indklagede ekstra udgifter ved at lade en del af ændringsarbejderne udføre, inden den nødvendige myndighedsgodkendelse forelå, hvilket i nogle tilfælde resulterede i, at der måtte foretages nye ændringer med yderligere udgifter for de indklagede til følge.

T H I B E S T E M M E S

De indklagede Ejerforeningen A-gården I og III, y-by, skal en for begge og begge for en til klageren, Entreprenørfirmaet K A/S, x-sted, betale 275.000 kr. incl. moms med renter 2% over diskontoen af 405.765,61 kr. fra den 19. september 1986 til den 30. juli 1987 og af 275.000 kr. fra den 31. juli 1987, til betaling sker.

Adciterede, B ApS, Ingeniør- & Arkitektfirma, z-sted, skal til de indklagede betale 25.000 kr. incl. moms med renter heraf 2% over diskontoen fra den 31. juli 1987, indtil betaling sker.

I sagsomkostninger skal de indklagede en for begge og begge for en betale 20.000 kr. til klageren. I forholdet mellem de indklagede og adciterede skal ingen af parterne betale sagsomkostninger til nogen anden part.

De omkostninger, som er forbundet med voldgiftsrettens behandling af sagen, skal betales af de indklagede in solidum med 2/3 og af klageren med 1/3, medens adciterede fritages for at betale nogen del af voldgiftsrettens omkostninger.

De ikendte beløb skal betales inden 14 dage efter denne kendelses modtagelse.

København, den 24. april 1989

Esben Kirkegaard Palle Kiil Erik Th. Halken

P.v.c.

Per Helwigh

Rådgiveren havde udarbejdet et projekt til renovering af altaner. Da forholdene viste sig at afvige fra de approberede tegninger, foretoges der ændringer i projektet. Som følge heraf udførte entreprenøren ekstraarbejder efter aftale med rådgiveren-efter at bygherrerne havde godkendt ændringerne-selv om der endnu ikke forelå myndighedsgodkendelse. Da de trufne aftaler lå indenfor de grænser af den stillingsfuldmagt, som en teknisk rådgiver i almindelighed har, hæftede bygherrerne for betalingen af entreprenørens krav, der dog nedsattes skønsmæssigt. Det kunne ikke tillægges betydning, at der ikke var indgået aftale om ekstraarbejderne, - ligesom kravet ikke var mistet ved passivitet. Rådgiveren fandtes at burde godtgøre bygherrerne et mindre beløb grundet nogle ekstraudgifter.