Vurdering fast ejendom - grundværdi - parcelhus - lokalplan. (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - parcelhus - lokalplan. (* 1)

A klagede over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af grundværdien til 368.900 kr. med påstand om nedsættelse.

Ejendommen - et parcelhus - omfattede et grundareal på 559 m2 og var beliggende i et område, der i henhold til lokalplanen var udlagt til centerbebyggelse.

Skyldrådet havde ansat grundværdien ud fra en pris på 600 kr. pr. m2 tilladt etageareal, og en bebyggelsesprocent på 110, svarende til 660 kr. pr. m2 grundareal.

Til støtte for påstanden gjorde klageren gældende, at grundværdien var for høj, idet det var urimeligt, at klagerne i forhold til genboerne skulle betale ca. 500 kr. mere pr. m2.

I forbindelse med sagens behandling for Landsskatteretten udtalte bygningsinspektoratet i den pågældende kommune bl.a. følgende: De bebyggelsesregulerende bestemmelser for den pågældende ejendom er fastlagt i en vedtaget lokalplan.

Bebyggelsesprocenten er ikke beregnet for den enkelte ejendom, men der er fastsat en max. bebyggelsesprocent på 107 for området som helhed.

Ejendommen kan i henhold til lokalplanens bestemmelser bebygges med et etageareal (1 1/2 etages rækkehusbebyggelse) på ca. 276 m2, hvilket giver en bebyggelsesprocent for ejendommen på ca. 49,4.

Eksisterende bebyggelsesprocent er 44. Da ejendommen er placeret delvis udenfor byggefelter i lokalplanen, må en udnyttelse af lokalplanens byggeret faktisk være ensbetydende med en nedrivning af eksisterende beboelsesejendom. Udnyttelsesmuligheden skønnes ikke at være aktuel.

Under henvisning hertil indstillede skyldrådet over for Landsskatteretten, at grundværdien blev ansat efter byggeretsværdiprincippet til 81.500 kr.

Endvidere havde skyldrådet indstillet ejendomsværdien nedsat med 30.000 kr. til 520.000 kr.

Ved sagens behandling for Landsskatteretten afgav Statsskattedirektoratet en udtalelse og henviste til, at det i selve lokalplanen var anført, at området kun måtte anvendes til bolig- og erhvervsformål, og at der bortset fra bebyggelsen langs den pågældende vej, hvor ejendommen var beliggende, kun måtte indrettes boliger, hvor det var forsvarligt af hensyn til kareens primære funktion som erhvervsområde.

Statsskattedirektoratet var herefter af den opfattelse, at lokalplanens bestemmelser måtte forstås derhen, at byggefeltet langs den pågældende vej, som anført af bygningsinspektoratet, var udtaget til beboelse. Da det ikke i lokalplanen var angivet, hvor mange boliger, der kunne opføres på arealet, eller at arealet skulle udlægges til rækkehusbebyggelse, fandt direktoratet, at det ville være rigtigst at ansætte grundværdien ud fra etagemeterprincippet.

Statsskattedirektoratet indstillede derfor over for Landsskatteretten, at grundværdien med udgangspunkt i en pris på 400 kr. pr. m2 etageareal, blev ansat til 150 kr. pr. m2 grundareal, svarende til 83.850 kr.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i medfør af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den samlede faste ejendom, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Uanset at det fandtes naturligt at anlægge den af Statsskattedirektoratet angivne fortolkning, måtte Landsskatteretten - under hensyn til grundens størrelse sammenholdt med den foreliggende planlægning - nære betænkelighed ved at lægge til grund, at der på vurderingstidspunktet var tilstrækkeligt grundlag for at antage, at ejendommens retlige udnyttelsesmuligheder var etageboligbebyggelse.

Retten kunne således tiltræde skyldrådets indstilling om ansættelse af grundværdien med en byggeretsværdi til 81.500 kr., ligesom retten kunne tiltræde skyldrådets indstilling om nedsættelse af ejendomsværdien.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 9, side 737.

Grundværdien for et parcelhus, beliggende i et område, der ifølge lokalplanen var udlagt til centerbebyggelse, blev af Landsskatteretten ansat efter byggeretsværdiprincippet under henvisning til usikkerheden på vurderingstidspunktet om ejendommens retlige udnyttelsesmuligheder.