Ejendomsoverdragelse - proforma (* 1)

Ejendomsoverdragelse - proforma (* 1)

A klagede over, at de stedlige skattemyndigheder havde forhøjet hendes selvangivne indkomst for indkomstårende 1982-1985, begge incl., med hhv. 18.388 kr., 19.479 kr., 11.173 kr. og 472 kr., idet fradrag for underskud ved udlejning af sommerhus ikke var godkendt.

Det var oplyst, at klageren pr. 1. januar 1982 af sin arbejdsgiver B havde købt et sommerhus for 318.615 kr. ved skøde tinglyst den 20. maj 1983. Købet var finansieret ved overtagelse af et kreditforeningslån på 85.000 kr., ved optagelse af lån i C bank på 35.000 kr. og ved udstedelse af et gældsbrev til sælgeren på 190.000 kr. Såvel banklånet som gældsbrevet henstod afdragsfrit til første ejerskifte. Endelig forfaldt ved 1. ejerskifte et kontant beløb på 8.615 kr.

Det var endvidere oplyst, at B, da selskabet ikke ønskede at søge godkendelse til udlejning, i alt havde afhændet 40 sommerhusejendomme på lignende måde, hvorved det var forudsat, at der ved erhvervelsen af de omhandlede ejendomme ikke påførtes nye ejere nogen udgifter.

Af skødet fremgik det, at sælgeren over for klageren havde udstedt en udlejningsgaranti, dvs. en garanti for betaling af samtlige ejendommens liggeomkostninger. Såfremt dette blev misligholdt, havde klageren modregningsret i renteindbetalingerne på banklånet og gældsbrevet. Samtlige omkostninger i forbindelse med ejendommens drift skulle betales fra en administrationskonto oprettet i købers navn, men en eventuel negativ saldo kunne dog ikke gøres gældende over for køberen.

Endvidere havde klageren overdraget udlejningsretten til sælgeren af ejendommen og udstedt en uigenkaldelig fuldmagt til denne. I henhold hertil var sælgeren berettiget og forpligtet til at forestå salget af ejendommen og underskrive samtlige papirer. Et eventuelt tab eller gevinst i forbindelse med afhændelse af ejendommen var klageren uvedkommende, ligesom den kontante del af købesummen på 8.615 kr. ikke skulle erlægges, hvis beløbet ikke indgik i forbindelse med videresalget. Endelig fremgik det, at samtlige omkostninger i forbindelse med handelen - også købers eventuelle advokatudgifter - skulle betales af sælgeren.

De stedlige skattemyndigheder havde ikke fundet overdragelsen bindende i skattemæssig henseende med henvisning til, at såvel den faktiske som den retlige råden over ejendommen reelt skulle udøves af sælgeren trods klagerens formelle tinglyste ret. De påklagede ansættelser for de af klagen omfattede indkomstår var derfor reguleret med samtlige indtægter og udgifter i forbindelse med sommerhuset.

Klagerens revisor anførte til støtte for sin påstand om godkendelse af de selvangivne beløb, at klageren ved erhvervelsen af ejendommen havde påtaget sig personlig hæftelse for de i ejendommen indestående lån, og at hun udadtil ligeledes hæftede for ejendomsskatter og andre offentlige afgifter samt det eventuelle ansvar, som hun kunne pådrage sig over for tredjemand. Revisoren fandt således, at den stedfundne erhvervelse måtte anses for reel, og klageren derfor burde have fradragret for underskuddet i forbindelse med udlejning af sommerhuset.

Efter det for Landsskatteretten oplyste om de aftalte overdragelsesvilkår, hvorefter den retlige og faktiske råden samt den økonomiske risiko reelt forblev hos sælgeren af ejendommen, sammenholdt med det oplyste om baggrunden for etableringen af det omhandlede arrangement, fandt retten, at der forelå en proformaoverdragelse, der ikke kunne tillægges skattemæssige virkninger. De påklagede ansættelser blev herefter stadfæstet.

(* 1) Offentliggjort i SKAT 1989, nr. 10, side 796

En overdragelse af et sommerhus, bestemt til udlejning, fra en arbejdsgiver til en ansat, blev anset for en proformaoverdragelse, idet det var forudsat i denne - som i en række lignende overdragelser - at køberen ikke skulle have nogle udgifter ved arrangementet, at sælgeren havde udlejningsrisikoen, og at sælgeren stod for evt. salg m.v. Køberen kunne derfor ikke fradrage underskud ved udlejningsvirksomheden.