Ejendomssalg - værdiansættelse af sælgerpantebreve, der sælges umiddelbart i forbindelse med handelen (* 1)

Ejendomssalg - værdiansættelse af sælgerpantebreve, der sælges umiddelbart i forbindelse med handelen (* 1)

A klagede for indkomståret 1987 over den af de stedlige skattemyndigheder foretagne avanceopgørelse i medfør af ejendomsavancebeskatningsloven ved klagerens salg af en ejendom.

Det var oplyst, at klageren ved slutseddel af 21. december 1987 havde solgt ejendommen. Ved allonge til slutsedlen, ligeledes dateret den 21. december 1987, havde klageren betinget sig at kunne afhænde sælgerprioriteten for en gennemsnitlig kurs på minimum 59. Det var videre oplyst, at sælger havde undersøgt den opnåelige kurs gennem en banks pantebrevsbørs, og at hun samme dag som de tinglyste sælgerpantebreve forelå fra advokaten, havde afregnet de 2 bedst placerede pantebreve med nom. pålydende på henholdsvis 57.500 kr. og 120.000 kr. til kurs 59. Et tredje, efterstående, sidste sælgerpantebrev på nom. 75.000 kr. var på grund af faldende huspriser usælgeligt. Sælger havde af samme årsag undladt at lade handelen gå tilbage, og havde i stedet beholdt dette pantebrev.

Ved avanceopgørelsen efter ejendomsavancebeskatningsloven havde klageren alene medregnet de udstedte sælgerpantebreve til en samlet værdi af 108.475 kr., idet hun havde lagt kurs 59 til grund for pantebrevene på henholdsvis nom. 57.500 kr. og 120.000 kr. og alene kurs 5 for pantebrevet på nom. 75.000 kr.

De stedlige skattemyndigheder havde i stedet opgjort værdien af sælgerpantebrevene til 192.875 kr., idet man havde anset, at de to af klageren afhændede pantebreve skulle ansættes til henholdsvis kurs 78 og kurs 76, og at det pantebrev, som klageren stadig havde i behold, skulle ansættes til kurs 74. Til støtte herfor var anført, at de anvendte kurser var i nøje overensstemmelse med lovbekendtgørelse nr. 504 af 26. september 1984, § 4, stk. 5, om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, og bekendtgørelse nr. 252 af 8. maj 1984, § 5, stk. 1, om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom. Det var samtidig tilføjet, at loven ikke hjemlede tilladelse til at dispensere i de tilfælde, hvor pantebreve blev afhændet til lavere kurser end de i SD-cirkulærerne kvartalsvis offentliggjorte kurser, jf. i øvrigt cirkulære nr. 216 af 17. december 1982, pkt. 7.

For Landsskatteretten blev det gjort gældende, at kurserne i SD-cirkulære nr. 1 fra 1988 ikke kunne anvendes, idet de 2 bedst placerede pantebreve ved salget var solgt til kurs 59 til tredjemand, og således aldrig var blevet udstedt til sælger. Der blev i den forbindelse henvist til, at salget af de 2 pantebreve var sket samtidig med handelen og som en del af denne. Det var derfor klagerens revisors opfattelse, at de nævnte pantebreve ved avanceopgørelsen burde ansættes til den kurs, som pantebrevene havde indbragt. Da det sidst placerede pantebrev i prioritetsrækken havde vist sig usælgeligt, fandt klagerens revisor, at dette ikke kunne ansættes til en kurs der var højere, end de 2 foranstående pantebreve var solgt til.

Som dokumentation for, at de nævnte pantebreve var blevet solgt direkte i forbindelse med handelens indgåelse, blev fremlagt kopi af korresponcance, som klagerens bankforbindelse havde ført med forskellige pantebrevsinvestorer. Skrivelser med tilbud om salg af de nævnte pantebreve var således henholdsvis den 9. november 1987 og den 4. december 1987 tilsendt en konkret investor samt en bank. Med skrivelse af 15. januar 1988 havde klagerens bank meddelt den berigtigende advokat, at man havde en køber til kurs 59, samt hvorledes pantebrevene ønskedes opdelt.

Om pantebrevet, som endnu var i klagerens besiddelse, blev oplyst, at juni termin 1989 ikke var betalt. Ejendommen var i øvrigt nu sat på tvangsauktion af andre panthavere.

Efter det oplyste fandt Landsskatteretten i overensstemmelse med en af Statsskattedirektoratet afgiven udtalelse, at de 2 bedst placerede pantebreve skulle ansættes til kurs 59 under hensyn til, at disse ikke var udstedt direkte til sælger, men afhændet af denne i umiddelbar forbindelse med handelen. Provenuet heraf måtte derfor sidestilles med en yderligere kontant udbetaling. Vedrørende det tredje pantebrev, der havde 4 terminer, bemærkedes, at dette ikke var afhændet af klageren i umiddelbar forbindelse med handelen. Kursfastsættelsen fandtes herefter at skulle ske til den objektive kurs, jf. SD-cirkulære nr. 1 fra 1988. Da det i øvrigt ikke var godtgjort, at pantebrevet tidligere af klageren var opsagt til indfrielse og tabet konstateret ved en direkte efterfølgende tvangsauktion, fandt Landsskatteretten - i overensstemmelse med de stedlige myndigheders opfattelse - at kursen på dette pantebrev skulle ansættes til 74.

(* 1) Offentliggjort i Skat 1990, nr. 1, side 54

Sælgerpantebreve ved et ejendomssalg, der ikke kom sælgeren i hænde, men blev solgt til tredjemand umiddelbart i forbindelse med handelen, kunne ved avanceopgørelsen indgå til salgskursen, der var lavere end de i SD-cirkulæret angivne kurser. Et tredje - usælgeligt - pantebrev, som sælger havde i behold, skulle derimod indregnes til cirkulærets højere kurs, jf. ejendomsavancebeskatningsloven og bekendtgørelsen hertil.