Vurdering fast ejendom - grundværdi - parcelhus - etagearealprincippet (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - parcelhus - etagearealprincippet (* 1)

A klagede over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien med påstand om nedsættelse.

Ejendommen omfattede et grundareal på 1.003 m2 og var på vurderingstidspunktet bebygget med et i 1868 opført og i 1934 ombygget enfamilieshus med et bebygget areal på 137 m2, udnyttet tagetage på 124 m2 og kælder på 58 m2. Ejendommen var beliggende i et område, der ifølge en lokalplan var udlagt til etagebebyggelse. En gennemførelse af lokalplanens intentioner forudsatte, at den påklagede ejendom og naboejendommen tilhørte samme juridiske person.

Til støtte for påstanden gjorde klageren principalt gældende, at grundværdien burde ansættes med udgangspunkt i en byggeretsværdi i overensstemmelse med ejendommens faktiske benyttelse på vurderingstidspunktet. Subsidiært påstod han, at der - såfremt ejendommen blev vurderet efter etagemeterprincippet - skulle tages hensyn til, at lokalplanen forudsatte en sammenlægning med naboejendommen, for at udnyttelsen til etagebebyggelse kunne ske.

Det blev under sagens behandling oplyst, at klageren, der var advokat, i maj 1986 fik til opgave at sælge ejendommen. Da det imidlertid måtte anses for udsigtsløst og i strid med lokalplanens intentioner at søge om byggetilladelse og dispensation, hvilket ville være nødvendigt for at bringe ejendommen i en tidssvarende standard, blev bestræbelserne for isoleret at sælge ejendommen stillet i bero. Der blev efter forhandlinger med ejeren af naboejendommen i februar 1987 opnået enighed om et fællesudbud af de to ejendomme, men de planmæssige forhold blev først endeligt bragt på plads i august 1987. Han fandt derfor, at grundværdien først kunne ansættes efter etagemeterprincippet ved en eventuel årsomvurdering pr. 1. januar 1988.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Endvidere bemærkede retten under henvisning til det anførte vedrørende vurderingslovens § 13, at de forskellige vurderingsprincipper, der var anvendt ved 18. alm. vurdering, var tekniske hjælpemidler i vurderingsarbejdet, der havde til formål at finde frem til grundens handelsværdi i ubebygget stand.

Efter de foreliggende oplysninger om ejendommens planmæssige forhold fandt Landsskatteretten, at skyldrådet med rette havde anvendt etagemeterprincippet som grundlag for ansættelsen af grundværdien, da fremtidig udnyttelse til villabebyggelse ikke kunne forventes tilladt.

Retten fandt endvidere, at skyldrådet i overensstemmelse med bestemmelsen i vurderingslovens § 16 som forudsætning for anvendelse af etagemeterprincippet med rette havde taget hensyn til muligheden for sammenlægning af ejendommen med naboejendommen.

Disse muligheder var således forudsat i lokalplanen, og de skønnedes at være tilstrækkeligt aktuelle, kvarterets hidtidige udvikling taget i betragtning.

Ejendommen kunne imidlertid ikke selvstændigt udnyttes til etagebebyggelse i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser på vurderingstidspunktet, idet en sådan udnyttelse måtte bero på nærmere forhandlinger om køb af naboejendommen, og Landsskatteretten fandt derfor, at denne forskel i forhold til tilsvarende ejendomme, der selvstændigt kunne udnyttes til etagebebyggelse, burde komme til udtryk ved ansættelsen af grundværdien. Som følge heraf fandt retten, at der kunne indrømmes et nedslag på 275.000 kr. i grundværdien, der herefter blev nedsat fra 1.360.100 kr. til 1.085.100 kr.

Endelig kunne retten tiltræde skyldrådets indstilling om nedsættelse af ejendomsværdien fra 1.800.000 kr. til 1.500.000 kr.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 12, side 962.

Landsskatteretten tiltrådte anvendelse af etagemeterprincippet ved fastsættelse af grundværdien for et parcelhus, der ifølge en lokalplan var beliggende i et område udlagt til etagebebyggelse, idet en fremtidig udnyttelse til villabebyggelse ikke kunne forventes tilladt. Retten fandt det endvidere korrekt, at skyldrådet som forudsætning for anvendelse af etagemeterprincippet havde taget hensyn til mulighederne for sammenlægning med naboejendommen, som forudsat i lokalplanen, idet mulighederne herfor skønnedes at være tilstrækkeligt aktuelle, når hensås til kvarterets hidtidige udvikling. Da ejendommen imidlertid ikke på vurderingstidspunktet selvstændigt kunne udnyttes til etagebebyggelse, fandt retten, at der burde gives et nederlag i grundværdien på 275.000 kr.