Ejendomsavancebeskatning - Fordeling af kontant udbetaling (* 1)

Ejendomsavancebeskatning - Fordeling af kontant udbetaling (* 1)

Proprietær A klagede over, at de stedlige skattemyndigheder havde forhøjet hans selvangivne særlige indkomst for 1985 med 53.401 kr. som følge af en ændret opgørelse af anskaffelsessummen for den solgte ejendom.

Det var oplyst, at klageren i juli måned 1983 havde købt ejendommen for nom. 1.768 mio. kr., heraf kontant betaling 500.863 kr. + provenu af ejerskiftelån anslået til 300.000 kr. I handelen var medfulgt jord og bygninger samt inventar, men ingen besætning. Købesummen fordeltes ifølge slutseddel og skøde således, at 230.000 kr. udgjorde betaling for inventaret, medens resten, 1.538 mio. kr., faldt på den faste ejendom. I 1985 havde klageren fået mulighed for at købe en bedre ejendom, og havde pr. 1. juni dette år solgt førstnævnte ejendom for nom. 2.775 mio. kr. Køberen agtede at bruge maskinstation til markarbejderne og var derfor ikke interesseret i at overtage klagerens inventar. Ovennævnte salgssum vedrørte følgelig kun jord og bygninger, og klageren havde overført maskinparken til sin nye ejendom.

Klagerens standpunkt var, at det med ejendommen anskaffede inventar skulle betragtes som fuldt ud afregnet straks ved handelens berigtigelse gennem den faktiske kontant erlagte købesum, de ovennævnte godt 800.000 kr., der rigeligt dækkede både øjeblikkelig fuld betaling for løsøre og en passende udbetaling på selve den faste ejendom. Både klageren og sælgeren af gården havde i deres respektive skatteregnskaber behandlet inventaroverdragelsen som sket kontant. Samme udgangspunkt måtte gælde opgørelsen af den kontante anskaffelsessum for ejendommen. Under denne forudsætning havde klageren beregnet dette beløb til 1.901.267 kr., som herefter var anvendt ved selvangivelsen af den særlige indkomst i forbindelse med ejendommens salg. Ved denne opgørelse faldt hele kursreguleringen til kontantværdi på den faste ejendom alene.

I skattemyndighedernes opgørelse af den ansatte særlige indkomst var kontantanskaffelsessummen for ejendommen indgået med 1.854.010 kr., der fremkom ved en forholdsmæssig fordeling af den samlede kontantomregnede købesum for ejendommen mellem inventar og fast ejendom.

Fra klagerens side fremhævedes det, at der måtte skelnes mellem den beregning, som skulle anvendes ved fastlæggelsen af ejendommens afskrivningsgrundlag, og som her førte til det nævnte beløb på 1.854.010 kr., og den opgørelse af anskaffelsessummen, der forudsættes i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2. Hverken denne regel eller de til loven knyttede cirkulærer foreskrev direkte, at en forholdsmæssig beregning som den af skattemyndighederne foretagne skulle benyttes. Når, som her, den kontante udbetaling rigeligt dækkede både inventarværdien og et passende beløb for selve ejendommen, og da de indestående prioriteter - der var de samme ved såvel købet som salget - fuldt ud vedrørte netop den faste ejendom, der tjente som det eneste sikkerhedsgrundlag for disse gældsposter, måtte hele kursreguleringen + de 570.863 kr. af udbetalingen indregnes i anskaffelsessummen.

Klagerens revisor fandt bl.a. støtte for sit synspunkt i en af Landsskatteretten den 19. april 1989 truffet afgørelse, ved hvilken et vedrørende en landbrugsejendom oprindelig beregnet afskrivningsgrundlag for driftsbygninger ikke var bindende for vedkommende skatteyder, da han senere skulle opgøre særlig indkomst med hensyn til en udbetalt stormskadeerstatning. Revisoren havde videre sammenstillet de vedrørende klagerens ejendom foreliggende tal med et tænkt ejendomssalg, og påpeget, at der, når skattemyndighedernes opgørelsesprincip blev fulgt, opstod skævheder i beskatningsresultaterne, afhængigt af sammensætningen af de faste lån, selv om det forudsattes, at kontantværdien af købesummerne var ens for de i taleksemplet betragtede 2 ejendomme. I klagerens tilfælde førte den påklagede avanceberegning til, at en samlet kursregulering + en del af handelsomkostningerne på i alt 47.257 kr. blev tabt.

Revisoren nedlagde principal påstand om, at den selvangivne opgørelse af særlig indkomst blev godkendt; subsidiært påstod han ovennævnte beløb på 47.257 kr., som forholdsmæssigt vedrørte inventarværdien, tillagt den ved købet selvangivne inventarsaldo, 230.000 kr., med den virkning, at afskrivninger på inventar nu blev indrømmet ved klagerens skatteansættelser i forhold til en oprindelig saldo på 277.257 kr.

Landsskatteretten bemærkede, at der, når fast ejendom og løsøre m.v. overdrages ved en samlet handel og det samme dokument, uden at der samtidig træffes aftale om, at en bestemt del af kontantudbetalingen udelukkende angår visse særligt opregnede dele af det overdragne, måtte foretages en forholdsmæssig fordeling af den samlede erhvervelsessum som gjort af de stedlige skattemyndigheder. Denne praksis, som havde været gældende før ejendomsavancebeskatningsloven, måtte efter Landsskatterettens opfattelse opretholdes også med hensyn til overdragelser, der var undergivet reglerne i denne lov. Retten fandt ikke anledning til at fravige hovedreglen om handelens enhed, selv om ejendomsavancebeskatninglovens kontantomregningsbestemmelser kunne føre til forskellige fordelingsresultater under varierende prioriteringsforhold.

Landsskatteretten kunne derfor ikke give klageren medhold i den principiale påstand, men også den subsidiære påstand måtte efter rettens opfattelse forkastes, fordi der ikke - som i øvrigt ligeledes anført af de stedlige skattemyndigheder - var hjemmel til ved beregningen af afskrivningsgrundlaget for inventargenstande at tage hensyn til, hvorledes anskaffelsen af de pågældende driftsmidler var finansieret. Det bemærkedes endelig, at den af klagerens revisor påberåbte kendelse af 19. april 1989 kun havde taget stilling til, om vedkommende klager, da stormskaden var indtrådt, var bundet af sin egen oprindelige opgørelse af driftsbygningernes værdi, som alene anvendelige til garage- eller lagerformål, eller om der kunne foretages en ny beregning af denne værdi med anvendelse af almindelige opgørelsesprincipper. Kendelsen var derfor ikke afgørende for løsningen af de her i sagen foreliggende kontantomregningsproblemer.

Den påklagede ansættelse blev herefter stadfæstet.

LV 1988. H 2.6.

(* 1) Offentliggjort i Skat 1990, nr. 1, side 45

Ved opgørelse af anskaffelsessummen i forbindelse med særlig indkomst efter ejendomsavancebeskatningsloven, måtte der, når handel af fast ejendom og inventar var sket samlet og ved eet dokument uden særlig aftale om fordelingen af den kontante udbetaling, ske en forholdsmæssig fordeling af den samlede anskaffelsessum. Inventaret kunne således ikke anses for forlods dækket af den kontante udbetaling.