Ejendomssalg - avancefritagelse - udstykning - værdiforringelse. (* 1)

Ejendomssalg - avancefritagelse - udstykning - værdiforringelse. (* 1)

A klagede for indkomståret 1986 over, at ligningskommissionen havde anset ham for særlig indkomstskattepligtig af avance ved salg af fast ejendom.

Det var oplyst, at klageren pr. 1. juli 1986 havde solgt en ejendom. Ejendommen, der havde et grundareal på 2.737 (m2), havde været beboet af klageren og dennes husstand i perioden fra november 1982 til juli 1986.

Under henvisning til, at ejendommens grundareal oversteg 1.400 (m2), havde ligningsmyndigheden anset fortjenesten ved ejendomssalget for skattepligtig efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Klagerens særlige indkomst ved salget var herefter opgjort til 47.974 kr.

Klageren havde gjort gældende, at fortjenesten ved salget var fritaget for beskatning i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3, idet udstykning af ejendommen ville medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Ligningskommissionen havde til støtte for ansættelsen bl.a. oplyst, at der ifølge Teknisk Forvaltning var givet tilladelse til udstykning i 1978, men aldrig sket approbation i Landbrugsministeriet. Statsskattedirektoratets afdeling for vurdering af fast ejendom havde efter foretagen besigtigelse meddelt klageren, at udstykning fra ejendommen af grund til selvstændig bebyggelse ikke skønnedes at ville medføre en væsentlig værdiforringelse af restejendommen med den bestående bebyggelse. Der kunne derfor ikke gives fritagelse for beskatning af fortjenesten ved salget af ejendommen.

På klagerens foranledning havde Statsskattedirektoratets afdeling for vurdering af fast ejendom endvidere oplyst, at når udstykning ikke kunne antages at medføre en væsentlig værdiforringelse af restejendommen eller bebyggelsen, skyldtes det grundarealets rektangulære form og betydelige størrelse, sammenholdt med bebyggelsens placering på grundens nordlige del og dens i forhold til det samlede grundareal beherskede størrelse. Der var endvidere henset til, at adgang til restejendommen ville kunne etableres fra den langs grundens vestside beliggende private fællesvej. I den videre korrespondance med Statsskattedirektoratet havde klageren hertil bemærket, at der ikke var tale om et langstrakt grundstykke, hvor et frasalg af den ene ende ikke havde betydning for restejendommen, men derimod om en grund, hvor de 2 sider var lidt længere end de andre. Huset var i øvrigt ikke placeret i den ene ende af grunden, men derimod et lille stykke nord for grundens midtpunkt. Det var korrekt, at grunden var stor, men der måtte i den forbindelse lægges større vægt på, at ejendommen fremtrådte som en helhed, hvori indgik sø, skovbevoksning m.v. Endelig havde klageren oplyst, at køberen af ejendommen senere havde solgt huset med et grundareal på 680 (m2) for et beløb, der kontantomregnet udgjorde ca. 600.000 kr. På dette grundlag havde klageren anmodet Statsskattedirektoratet om at genoptage sin tidligere afgørelse.

Efter fornyet gennemgang af sagen havde Statsskattedirektoratets afdeling for vurdering af fast ejendom udtalt, at man ikke fandt grundlag for at ændre det efter besigtigelse af ejendommen afgivne værdiskøn. Ejendommens handelsværdi i udstykket stand skønnedes at ville overstige værdien af den uudstykkede ejendom, hvorfor der ikke kunne fremkomme nogen væsentlig værdiforringelse af restejendommen ved udstykning af grund(e) til selvstændig bebyggelse.

Statsskattedirektoratets afdeling for vurdering af fast ejendom udtalte til brug for Landsskatterettens behandling af sagen, at direktoratet skønnede værdirelationerne på salgstidspunktet således, at ejendommen med det fulde areal, men forudsat uudstykkelig, skønnedes at have en handelsværdi på 1.200.000 kr., hvoraf herlighedsværdi af overskydende areal med sø og bevoksning skønnedes til 600.000 kr. Da ejendommen rent faktisk kunne udstykkes, ville nævnte herlighedsværdi ved en udstykning forsvinde, medens der til gengæld optrådte en udstykningsværdi. Da sidstnævnte - som de efterfølgende handler også havde påvist det - skønnedes væsentligt at overstige den tabte herlighedsværdi, kunne restejendommen ikke antages at være undergået nogen værdiforringelse.

Klageren bemærkede hertil, at de 2 grunde, som Statsskattedirektoratet antog, der kunne frastykkes, ikke kunne antages at have en værdi på 600.000 kr. Udgifter ved udstykning, herunder til opfyldning af søen i den ene ende af grunden, måtte imidlertid fragå, og herefter var udstykningsværdien mindre end den tabte herlighedsværdi. Efter Statsskattedirektoratets egen regel var der således tale om en væsentlig værdiforringelse, når frasalgsprisen for udstykkede grunde var mindre end eller ikke oversteg værdiforringelsen, her 600.000 kr. Grundenes pris oversteg ikke dette beløb. Klageren fandt endvidere ikke, at videresalgsprisen i august 1987 på 1.600.000 kr. kunne tillægges afgørende betydning, idet denne pris var meget høj, antagelig fordi det var lykkedes køberen at opnå tilladelse til en meget intensiv udnyttelse af grunden. Der var således givet tilladelse til opførelse af 4 dobbelthuse uden at nedrive den eksisterende bebyggelse.

Landsskatteretten bemærkede, at det var oplyst, at ejendommen ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 var ansat til en ejendomsværdi på 910.000 kr. og en grundværdi på 406.800 kr. Grundværdien var ansat efter byggeretsværdiprincippet med en byggeretsværdi på 92.000 kr.

Efter det oplyste om grundens retlige udnyttelsesmuligheder burde grundværdien ved nævnte vurdering efter rettens opfattelse være ansat med tre byggeretsværdier eller til ca. 590.000 kr. Ejendomsværdien ville - med samme forskelsværdi som ved ansættelsen - herefter have udgjort 1.095.000 kr.

Endvidere bemærkedes, at den senere frastykkede bolig med et grundareal på 680 (m2) efter prisforholdene ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 kunne værdiansættes således

1 byggeretsværdi 92.000 kr. 680 (m2) a 115 kr. 78.200 kr. ----------- grundværdi 170.200 kr. forskelsværdi (som ved 18. alm. vurdering) 505.000 kr. ----------- ejendomsværdi afrundet 675.000 kr. -----------

Da ovennævnte restejendom - trods en noget intensiv udnyttelse af det frasolgte areal - var videresolgt i 1987 for 600.000 kr. kontant, eller blot 75.000 kr. lavere end ovenstående beregning, måtte Landsskatteretten være af den opfattelse, at det var med rette, at Statsskattedirektoratet ikke havde fundet, at betingelserne for at afgive erklæring i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3, var til stede. Da retten i øvrigt ikke fandt grundlag for at tilsidesætte ligningskommissionens opgørelse af den særlige indkomst, blev den påklagede ansættelse herefter stadfæstet.

LV 1988, H 2.1.5.2.

(* 1) Offentliggjort i Skat 1990, nr. 1, side 52

En skatteyder var anset for pligtig at svare særlig indkomstskat efter ejendomsavancebeskatningsloven ved salg af et enfamilieshus med et grundareal på 2.737 (m2). Det skyldtes, at ejendommen kunne udstykkes, og at Statsskattedirektoratet ikke havde fundet, at der i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3, kunne afgives erklæring om, at udstykning ville medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Landsskatteretten anså sig for berettiget til at efterprøve, om det var med rette, at Statsskattedirektoratet ikke havde fundet, at der kunne afgives den nævnte erklæring. Retten stadfæstede ansættelsen, idet der bl.a. blev lagt vægt på, at efter udstykning svarede den senere salgssum for restejendommen - der omfattede et grundareal på 680 (m2) og det oprindelige enfamilieshus - nogenlunde til denne dels beregnede andel af vurderingen for hele ejendommen.