Vurdering fast ejendom - grundværdi - bygningsfredning - kondemnering. (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - bygningsfredning - kondemnering. (* 1)

A klagede over ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien med påstand om nedsættelse.

Ejendommen omfattede et grundareal på 1.766 m2, der i perioden 1850 til 1929 var bebygget med i alt 8 bygninger med et samlet etageareal på 2.246 m2.

Til støtte for påstanden gjorde klageren gældende, at ejendommen var fredet, samt at størstedelen af ejendommen var kondemneret og besat af en bz-gruppe. Endvidere henvistes der til, at der i foråret 1986 var gennemført en huslejeretssag, hvorved den samlede årsleje blev bragt op på ca. 80.000 kr.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Det blev under sagens behandling oplyst, at ejendommen var beliggende i et område, der efter kommuneplansforslaget for Københavns kommune var udlagt til bolig og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Endvidere var det oplyst, at der forestod arbejde med en lokalplanlægning for det område, hvori ejendommen indgår som en central del, og at det i en skrivelse fra Magistratens 4. afdeling af 22. august 1982 var tilkendegivet, at der med en bebyggelsesprocent på 130 ville kunne opnås en rimelig bebyggelse af området.

Uagtet det ovenfor anførte, hvorefter der kunne være nogen tvivl om grundens retlige udnyttelsesmulighed på vurderingstidspunktet, fandt Landsskatteretten - bl.a. under henvisning til, at ejendommen i byggeloven for staden København af 29. marts 1939 var beliggende i et område med en maksimal udnyttelsesgrad på 2,0 - at der ved fastsættelsen af grundværdien passende kunne tages udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 150, som sket ved skyldrådets ansættelse.

For så vidt angik de af klageren påberåbte byrder af offentligretlig karakter, fandt Landsskatteretten - bl.a. under henvisning til højesteretsdom vedrørende Odd Fellow Palæet af 27. november 1974 - ikke, at der i vurderingsloven var hjemmel til at anse bygningsfredning for en til grunden knyttet byrde, hvortil der skal tages hensyn til ansættelsen af grunden i ubebygget stand. Retten var ligeledes af den opfattelse, at en kondemnering af en ejendom og en midlertidig besættelse af denne af bz-grupper ikke kan øve indflydelse på grundværdiansættelsen. Da retten i øvrigt fandt, at den af skyldrådet ansatte grundværdi med udgangspunkt i en værdi pr. m2 tilladt etageareal på 1.000 kr. skønnedes passende, blev grundværdien stadfæstet.

Efter de foreliggende oplysninger om ejendommens beliggenhed, bebyggelsen størrelse, standard og vedligeholdelse samt det oplyste om lejeindtægtens størrelse fandt Landsskatteretten, at ejendomsværdien var for høj og burde nedsættes til 1 mio. kr.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 12, side 963.

Landsskatteretten nedsatte ejendomsværdien for en beboelsesejendom fra 3 mio. kr. til 1 mio. kr. under henvisning til ejendommens vedligeholdelsesstand på vurderingstidspunktet samt den af huslejenævnet fastsatte årlige lejeindtægt. Grundværdien på 2.649.000 kr. blev stadfæstet under henvisning til, at bygningsfredning og delvis kondemnering, samt det forhold, at ejendommen midlertidigt er besat af bz'ere, efter bestemmelserne i vurderingsloven ikke har betydning for ansættelsen af grundværdien.