Vurdering fast ejendom - grundværdi - deklarationsareal. (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - deklarationsareal. (* 1)

A klagede over den af skyldrådet foretagne ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 for et tofamilieshus til henholdsvis 950.000 kr. og 352.800 kr. med påstand om nedsættelse.

Ejendommen omfattede et grundareal på 734 m2, hvorpå der i 1928 var opført et bindingsværkshus med en beboelse på 70 m2 samt 40 m2 kælder. I 1951 var tilbygget yderligere en beboelsesdel i gasbeton på 80 m2 med 30 m2 kælder. Endelig var på ejendommen opført en uopvarmet vinterhave på 12 m2 og to garager på henholdsvis 12 og 10 m2.

Skyldrådet havde ved ansættelsen af grundværdien medregnet et deklarationsareal på 211 m2 til fuld værdi. Skyldrådet havde begrundet dette med, at da det var yderst sjældent, at et deklarationsareal blev afgivet til vejudvidelse, var det i overensstemmelse med fast praksis at medtage deklarationsarealet i vurderingen, så længe det lå inden for det beregnede område.

Til støtte for påstanden gjorde klageren gældende, at handelsværdien næppe kunne overstige 700.000 kr., da bebyggelsens oprindelige del var dyr at opvarme, og ejendommen på grund af tilbygningen havde en dårlig planløsning, der ikke var hensigtsmæssig, bl.a. med hensyn til orientering mod lys.

Endvidere anførte klageren, at der af den beskedne grundstørrelse måtte afses 211 m2 til vej.

Skyldrådet havde i anledning af klagen til Landsskatteretten besigtiget ejendommen og indstillet ansættelsen stadfæstet, idet rådet bemærkede, at det under besigtigelsen var konstateret at vinterhave og garage ikke var anført i bygnings- og boligregistret.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien i samme lovs § 13, stk. 1, udgjorde grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Efter de foreliggende oplysninger, herunder ejendommens atypiske bebyggelse, fandt Landsskatteretten, at ejendomsværdien var for høj og burde nedsættes til 850.000 kr.

For så vidt angik grundværdien fandt retten efter de foreliggende oplysninger om bl.a. deklarationsarealet ikke grundlag for at tilsidesætte det af skyldrådet udøvede skøn.

Herefter blev grundværdien på 352.800 kr. stadfæstet, medens ejendomsværdien på 950.000 kr. blev nedsat til 850.000 kr.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 11, side 865.

Grundværdien for et dobbelthus blev stadfæstet, idet et deklarationsareal på 211 m2 ikke fandtes at kunne begrunde et nedslag. Ejendomsværdien blev nedsat under henvisning til, at bebyggelsen var atypisk.