Vurdering fast ejendom - grundværdi - hjemfaldspligt. (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - hjemfaldspligt. (* 1)

A klagede over den af skyldrådet ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien for et enfamilieshus til henholdsvis 1.500.000 kr. og 512.200 kr. med påstand om nedsættelse.

Ejendommen omfattede et grundareal på 1.077 m2, bebygget med et i 1947 opført enfamiliehus.

Til støtte for påstanden om nedsættelse af grundværdien med konsekvens for ejendomsværdien anførte ejerens advokat, at ejendommen blev overtaget den 1. april 1986 for en kontant købspris på 1.048.145 kr. Han henviste herved til, at der på ejendommen var tinglyst hjemfaldspligt til kommunen, hvorefter denne var berettiget til i år 2020 at overtage ejendommen bl.a. på vilkår, at der kun skulle betales 18.172 kr. for grunden. Han fandt derfor, at den af ejeren erlagte købesum måtte være udtryk for, at sælgeren havde opnået en pris på 18.172 kr. for grunden.

Advokaten gjorde endvidere gældende, at der ikke var sikkerhed for, at kommunen ville forlænge deklarationen udover i år 2020 eller at en eventuel forlængelse ville blive på samme vilkår som hidtil.

Han påstod herefter, at grundværdien maksimalt burde ansættes til det beløb, som kommunen var berettiget til at overtage grunden for.

Det fremgik af den på ejendommen tinglyste deklaration bl.a., at kommunen med 5 års varsel i år 2020 kunne overtage grunden for 18.172 kr. Dersom kommunen ikke gjorde brug af sin ret, kunne overtagelse ske hvert 10. år derefter med samme varsel. Endvidere havde kommunen ifølge deklarationen pligt til at overtage bygningerne på ejendommen.

Det var fra kommunens ejendomsforvaltning oplyst, at værdien af bygningerne normalt blev opgjort ud fra den offentlige vurdering i overensstemmelse med denne. Man tilbød herefter normalt ejeren en udskydelse af hjemfaldstidspunktet i 70 år mod kontant betaling af forskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og den pris, hvortil kommunen ifølge deklarationen kunne overtage ejendommen.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den samlede faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Endvidere bemærkede retten, at der ved ansættelsen af grundværdien ifølge vurderingslovens § 13, stk. 2 og 3, skal tages hensyn til de til et grundareal knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, medens der i øvrigt skal bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

Endelig bemærkede retten, at den på ejendommen tinglyste hjemfaldspligt ifølge fast praksis ikke anses for en offentligretlig byrde, uanset tilbagekøbsdeklarationen hviler på en aftale med en kommune. Vilkårene heri var således påtaget som led i en overdragelsesaftale, hvorunder kommunen optrådte som privatretlig aftalepartner. Uanset størrelsen af den af klageren erlagte købesum pr. 1. april 1986, kunne der således ikke ved den offentlige vurdering af grundværdien tages hensyn til, at hjemfaldspligten havde virket trykkende på prisen.

Retten fandt derfor på det foreliggende grundlag ikke anledning til at tisidesætte det af skyldrådet udøvede skøn over grundværdien, der følgelig blev stadfæstet. Da retten endvidere ikke fandt grundlag for at tilsidesætte den foretagne ansættelse af ejendomsværdien, blev denne ligeledes stadfæstet.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 11, side 864.

Landsskatteretten fandt, at en på et areal tinglyst servitut om hjemfaldspligt til kommunen ikke var af en sådan karakter, at der skulle tages hensyn til den ved vurderingen. Retten henviste til, at hjemfaldspligten ifølge fast praksis ikke ansås for en offentligretlig byrde, uanset at tilbagekøbsretten hvilede på en aftale med en kommune. Vilkårene var i aftalen påtaget som led i en overdragelsesaftale, hvorunder kommunen optrådte som privatretlig aftalepartner.