Vurdering fast ejendom - grundværdi - landbrug - byzone. (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - landbrug - byzone. (* 1)

Kommunen klagede over ansættelsen af ejendomsværdien for et byzoneareal på 30.236 kvm, udlagt til erhvervsformål.

Kommunens advokat påstod over for Landsskatteretten det omhandlede areal ansat til et beløb, der ikke oversteg 14 kr. pr. kvm, subsidiært til et af Landsskatteretten fastsat mindre beløb end 25 kr. pr. kvm.

Den tidligere ejers advokat påstod arealet ansat til 25 kr. pr. kvm.

Ejendommen blev besigtiget af Landsskatteretten, og i tilslutning hertil havde parterne i sagen lejlighed til at udtale sig mundtligt for retten.

Kommunens advokat henviste herunder til støtte for påstanden om nedsættelse af grundværdien til, at en kommune pr. 1. december 1986 solgte ikke byggemodnet erhvervsareal på 102.521 kvm for 1.200.000 kr., svarende til ca. 11,70 kr. pr. kvm. Arealet havde ikke facade mod hovedvejene. Endvidere havde en anden kommune i efteråret 1986 solgt et areal på 2.000 kvm udlagt til erhverv incl. byggemodning for 16 kr. pr. kvm.

Advokaten afviste, at et salg af 196.000 kvm pr. 9. marts 1987 i en tredje kommune for 25 kr. pr. kvm kunne danne grundlag for værdiansættelsen, idet arealets udlægning også muliggjorde anvendelse til beboelse i forbindelse med virksomhedens drift.

Endelig gjorde kommunens advokat gældende, at det forhold, at kommunen betaler frigørelsesafgiften, når købesummen fastsættes som § 4 A-vurderingen må tages i betragtning ved sammenligning af vurderingen af byggemodnede arealer og salgspriser på byzonejord, hvor frigørelsesafgiften må anses for medkalkuleret i værdien. Han henviste i denne forbindelse til, at kommunen videresolgte arealet byggemodnet ved skøde af 21. januar 1987 for 26 kr. pv. kvm. Efter omregning til kontantværdi, fradrag af et værdiløst lossepladsareal på ca. 2.000 kvm og byggemodningsudgifter, ville dette svare til en råjordspris på 15 kr. pr. kvm. Dette underbyggedes efter hans opfattelse af, at en række fuldt byggemodnede arealer udlagt til erhverv i samme område var ansat til 30 kr. pr. kvm.

Den tidligere ejers advokat henviste til byens centrale beliggenhed i forhold til overordnede vejnet og større industribyer, samt det pågældende areals gode vejmæssige placering i industriområdet i byen. Dette gav efter hans opfattelse anledning til en direkte sammenligning med den salgspris på 25 kr., som en anden kommune havde opnået ved salg af erhvervsjord nærliggende.

Han gjorde dernæst gældende, at prisfastsættelsen ved de stedfundne handler af erhvervsjord i de af kommunens advokat anførte kommuner ikke udelukkende var udslag af sædvanlig markedsmekanisme, men også til en vis grad et udslag af kommunale interesser, således at foreliggende udtalelser fra de respektive kommuner om prisforhold ikke havde tilstrækkelig relevans for nærværende sags afgørelse.

Han henviste yderligere til, at en kommune i forbindelse med etablering af et mejeriselskab angiveligt solgte ikke byggemodnet jord beliggende i landzone for 26 kr. pr. kvm, samt til, at en anden kommune havde udbudt industrigrunde beliggende ud til en større vej for mellem 54 kr. og 41 kr. pr. kvm kontant excl. alle tilslutningsbidrag.

For så vidt angår kommunens videreoverdragelse af arealet til en bestemt køber til 26 kr. pr. kvm efter byggemodning afviste advokaten, at dette kunne anvendes som grundlag for et skøn over værdien ved § 4 A-vurderingen. Handelsprisen hvilede alene på en aftale mellem kommunen og en bestemt køber, hvorfor det ikke kunne anses for godtgjort, at overdragelsen var sket i fri handel til den bedst opnåelige markedspris. Dette blev underbygget af, at prisen stod i åbenbart misforhold til langt den overvejende del af de priser på 75-130 kr. pr. kvm for byggemodnet erhvervsjord, som kommunen har opnået ved salg heraf.

Landsskatteretten bemærkede, at i henhold til vurderingslovens § 4 A skal en ejendom, som ved den seneste vurdering er vurderet i medfør af vurderingslovens § 14, stk. 5, ved inddragelse af byzone optages til omvurdering. Denne skal foretages uden ufornødent ophold efter inddragelsen. Ved vurderingen lægges ejendommens tilstand på tidspunktet for zoneinddragelsen samt prisforholdene pr. den seneste 1. januar forud for dette tidspunkt til grund for ansættelsen.

Det bemærkedes i den forbindelse, at i henhold til frigørelsesafgiftsloven påhviler afgiftspligten den, der ved afgiftspligtens indtræden - det vil sige, når ejendommen eller en del af denne inddrages i byzone - har tinglyst adkomst i ejendommen. Er ejendommen på dette tidspunkt afstået til en anden, påhviler afgiftspligten da denne, med mindre handelen senere hæves.

En køber af et landzoneareal, der står for inddragelse, vil således indregne afgiften i sit købstilbud, idet han foruden arealets pris også skal udrede frigørelsesafgift for at opnå det byzoneareal, han er interesseret i. Ved ansættelse af differencebeløb i henhold til vurderingslovens § 14, stk. 5, er der således i værdiskønnet taget hensyn til dette forhold.

Ved den første vurdering efter inddragelsen vil værdien af det inddragne byzoneareal være at ansætte ud fra dets værdi i handel og vandel. I det omfang, den sædvanlige markedsmekanisme udløser mulighed derfor, vil der i de konstaterede salgspriser eventuelt kunne være indeholdt dækning for den erlagte frigørelsesafgift. En høj overdragelsespris mod samtidig forpligtelse fra en køber til erlæggelse af frigørelsesafgift, jf. frigørelsesafgiftslovens § 1, kan således ses som udtryk for en indbyrdes aftalt refusion mellem køber og sælger, hvorfor den umiddelbare prisfastsættelse ikke kan danne grundlag for værdien i handel og vandel.

Endvidere bemærkede retten, at der i henhold til bestemmelsen i vurderingslovens § 13, stk. 2, ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

I det omfang, en kommune foretager salg af de den tilhørende arealer, og der i salgsvilkårene indgår betingelser og vilkår, der må antages at have indflydelse på den fastsatte pris, vil denne salgssum, efter rettens opfattelse, i henhold til ovennævnte bestemmelse ikke i vurderingsmæssig henseende kunne tillægges afgørende vægt som grundlag for et værdiskøn efter vurderingslovens § 16, idet kommunen i den henseende optræder som privatretlig kontraktspartner.

Efter det oplyste om klageejendommens beliggenhed, den umiddelbare udnyttelsesmulighed for det inddragne areal og dettes størrelse, der gør den velegnet for en større fabriksvirksomhed i overensstemmelse med udlægningen, sammenholdt med konstaterede salgspriser ved inddragelse i byzone til tilsvarende udnyttelse såvel i mindre, som større byområder i Jylland, fandt Landsskatteretten at værdien passende kunne ansættes til 20 kr. pr. kvm.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 10, side 805.

Et tidligere landbrugsareal på 30.236 kvm var ved lokalplan - vedtaget i byrådet den 22. oktober 1986 - inddraget i byzone og udlagt til erhvervsformål. Landsskatteretten ansatte grundværdien for det ikke byggemodne areal til 20 kr. pr. kvm.