Vurdering fast ejendom - ejendomsværdi - bygning på lejet grund (*1)

Vurdering fast ejendom - ejendomsværdi - bygning på lejet grund (*1)

A klagede over den af skyldrådet foretagne ansættelse af ejendomsværdien ved 18. almindelige vurdering pr. 1. janaur 1986 for en lagerbygning og en kontorbygning på lejet grund.

Ejendommen omfattede en i 1959 opført lagerbygning med et bebygget areal på 2.162 m2 samt en kontorbygning i tilknytning hertil med et bebygget areal på 103 m2 og fuld kælder.

Til støtte for påstanden gjorde klageren bl.a. gældende, at den foretagne ansættelse væsentlig oversteg bygningernes kontante handelsværdi. Det anførtes, at bygningerne var placeret på en grund tilhørende det kommunale havneudvalg, og at lejemålet, der var indgået den 1. januar 1977 kunne opsiges fra havneudvalgets side den 1. januar 1997, samt at der ikke var sikkerhed for, at lejemålet kunne forlænges udover denne dato. Klageren gjorde derfor gældende, at der ikke i fornødent omfang var taget hensyn til bestemmelsen i vurderingslovens § 11, hvorefter der ved ansættelsen af ejendomsværdien skal tages hensyn til kontraktsforholdet mellem parterne.

Skyldrådet anførte, at der ved ansættelsen var taget udgangspunkt i en lejefaktor på 7,0. Hvis lejemålet havde været tidsubegrænset, ville skyldrådet under hensyn til bygningernes stand m.v. have anvendt en kapitaliseringsfaktor på 8,5, hvorfor rådet fandt, at der var taget hensyn til kontraktsforholdet.

Statsskattedirektoratet udtalte under sagens behandling, at der ved den af skyldrådet foretagne ansættelse ved valg af normtal og kapitaliseringsfaktor i forbindelse med skønnet over handelsværdien var taget fornødent hensyn til den usikkerhedsfaktor, der var forbundet med indgåelse af et kontraktsforhold som det foreliggende. Endvidere bemærkede Statsskattedirektoratet, at når hensås til virksomhedens havnerelaterede formål, måtte der være en stærk formodning for, at lejemålet ville kunne forlænges efter lejekontraktens udløb pr. 1. januar 1997.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed. Endvidere skal der i medfør af bestemmelserne i vurderingslovens § 11 for bygninger på lejet grund tages hensyn til kontraktsforholdet mellem grundejeren og grundlejeren.

Efter de foreliggende oplysninger - herunder at den anførte lejekontrakt, hvorefter lejemålet tog sin begyndelse pr. 1. januar 1977, var en forlængelse af en tidligere indgået lejekontrakt fra 1959 - fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte det af skyldrådet udøvede skøn, og den påklagede ansættelse blev stadfæstet.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 8, side 617.

Landsskatteretten fandt, at der ved ansættelsen af ejendomsværdien for en bygning på lejet grund var taget hensyn til kontraktsforholdet mellem ejeren af bygningerne og udlejeren af grunden.