Vurdering fast ejendom - grundværdi - parcelhus - bebyggelsesplan. (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - parcelhus - bebyggelsesplan. (* 1)

A klagede over den af skyldrådet foretagne ansættelse af grundværdien ved 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 med påstand om nedsættelse.

Ejendommen var en ejerlejlighed (parcelhus) opført i 1985 med et tinglyst areal på 82 m2. Moderejendommens grundareal udgjorde 2.231 m2, heraf vej 359 m2.

Ejendommen var beliggende i et område, som i henhold til kommuneplanen vedtaget i 1985 var udlagt til boligbebyggelse overvejende med etageboliger. Bebyggelsesprocenten var fastsat til maksimalt 90.

Grundværdien var ansat efter etagearealprincippet, og klageejendommens grundareal udgjorde 1/6 af moderejendommens grundværdi på 842.400 kr. eller 140.400 kr.

Til støtte for påstanden gjorde klageren bl.a. gældende, at grundværdien burde ansættes i overensstemmelse med en på moderejendommen tinglyst servitut, hvorefter ejendommens bebyggelsesprocent ikke måtte overstige 43.

Det blev under sagens behandling ved Landsskatteretten oplyst, at der i november 1984 var tinglyst en servitut, hvorefter ejendommen skulle bebygges med 6 parcelhuse til helårsbeboelse, udstykket som ejerlejligheder. Påtaleretten tilkom byrådet, og servitutten var godkendt af byrådet i oktober 1984 i henhold til kommuneplanlovens §§ 36 og 37.

Kommunens byplanafdeling udtalte under sagens behandling bl.a., at de faktiske forhold var sådan, at der ikke kunne ske en bebyggelse med etageboliger, da der lå en tinglyst bebyggelsesplan for den eksisterende tætte lave boligbebyggelse. For dette område skulle der derfor ske en regulering af rammedelen i forbindelse med kommuneplanrevisionen, så den blev bragt i overensstemmelse med den faktiske bebyggelsesprocent.

Landsskatteretten bemærkede, at grundværdien i medfør af vurderingslovens § 6, jfr. § 13, stk. 1, skal ansættes til grundens værdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der endvidere i medfør af § 13, stk. 2 og 3, tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter samt privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom. Iøvrigt skal der bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatlig karakter.

Landsskatteretten bemærkede endvidere, at den i sagen omhandlede servitut var en bebyggelsesplan af offentligretlig karakter med hjemmel i § 36 i kommuneplanloven. Servituttens bestemmelser om bebyggelse af ejendommen med parcelhuses blev således ikke fortrængt af den i kommuneplanlovens § 42, jfr. § 39, stk. 2, fastsatte begyggelsesprocent for etagebebyggelse i et område, der i en kommuneplan var udlagt hertil. Ejendommens benyttelse til parcelhusbebyggelse - som forudsat i servitutten - ville herefter være den retlige udnyttelsesmulighed for denne, indtil der forelå lokalplan for området med en ændret udnyttelse.

Retten fandt derfor, at grundværdien skulle ansættes efter det for parcelhusbebyggelse gældende byggeretsværdiprincip, hvorved grundværdien blev nedsat til 72.300 kr. beregnet som 1/6 af moderejendommens samlede grundareal.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 7, side 553.

Grundværdien for et areal på 2.231 m2, bebygget med 6 ejerlejligheder (parcelhuse) var ansat efter etagearealprincippet. Arealet var ifølge kommuneplanen beliggende i et område udlagt til boligbebyggelse med overvejende etageboliger og en bebyggelsesprocent på maksimalt 90.

Landsskatteretten fandt, at grundværdien skulle ansættes efter byggeretsværdiprincippet, idet der på ejendommen var tinglyst en bebyggelsesplan, hvorefter arealet skulle bebygges med 6 parcelhuse.

Grundværdien blev derfor væsentligt nedsat.