Vurdering fast ejendom - grundværdi - servitut (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - servitut (* 1)

A klagede over den af skyldrådet ved 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien til henholdsvis 700.000 kr. og 435.000 kr.

Ejendommen omfattede et grundareal på 17.732 m2, heraf vej 840 m2, og var bebygget med et i 1958 opført sommerhus.

Ejendommen var ifølge partiel byplanvedtægt beliggende i et område udlagt til sommerhusbebyggelse.

På ejendommen var der i november 1962 tinglyst en servitut, hvorefter ejendommen skulle bevares som en samlet ejendom, der ikke måtte bebygges yderligere. Påtaleretten tilkom de på tinglysningstidspunktet værende ejere af to naboejendomme, deres ægtefæller eller efterkommere, så længe de ejede ejendommen. De påtaleberettigede kunne, når de var enige herom, dispensere fra servitutten.

Skyldrådet havde under hensyntagen til den tinglyste servitut ansat grundværdien med følgende specifikation

1 byggeretsværdi 60.000 kr. 2.500 m2 a 50 kr. 125.000 kr. 12.500 m2 a 20 kr. 250.000 kr. 840 m2 vej 0 kr. 1.892 m2 beregnet vejareal 0 kr. ------------------------------------------ 17.732 m2 435.000 kr. ------------------------------------------

Skyldrådet havde oplyst, at ejendommen kunne udstykkes i 6 grunde, hvis der blev bortset fra servitutten. Dette ville indebære, at grundværdien med 6 byggeretsværdier skulle ansættes til 910.000 kr. Det således indrømmede nedslag på 475.000 kr. var i henhold til bestemmelsen i vurderingslovens § 13, stk. 3, 1. punktum, overført til de to herskende ejendomme med halvdelen til hver.

Til støtte for påstanden om nedsættelse af grundværdien gjorde klageren bl.a. gældende, at den af skyldrådet foretagne ansættelse af de 12.500 m2 til 20 kr. pr. m2 var helt misvisende, idet ejendommen ikke kunne udstykkes eller bebygges yderligere på grund af servitutten. Klageren fandt derfor, at 12.500 m2 af grundarealet burde sidestilles med og ansættes på linie med fredede arealer.

Klageren anførte endvidere, at den på ejendommen tinglyste privatretlige servitut måtte sidestilles med en offentligretlig servitut, der i medfør af vurderingslovens § 13, stk. 2, skulle tages i betragtning ved ansættelsen.

Han henviste herved til, at selv om der var tale om en privatretlig servitut, havde kommunen i henhold til Kommuneplanlovens § 37, ret til at sikre servituttens overholdelse. Uanset, at kommunen på forespørgsel havde oplyst, at man ikke agtede at udøve påtaleretten, var kommunen efter klagerens opfattelse ikke berettiget til ved en formløs erklæring at fraskrive sig en sådan ret. I henhold til ovennævnte bestemmelse i Kommuneplanloven blev privatretlige servitutter en integreret del af en planlægning for området, som kommunen måtte respektere, indtil den havde udnyttet sin hjemmel i Kommuneplanlovens § 18, stk. 1, nr. 16, til at lade servitutten bortfalde. Klageren var derfor af den opfattelse, at kommunen måtte betragtes som påtaleberettiget vedrørende servituttens overholdelse.

Endvidere anførte klageren, at hvis det måtte antages, at servitutten ikke kunne sidestilles med en ofentligretlig servitut, men var omfattet af vurderingslovens § 13, stk. 3, var det hans opfattelse, at ejendommen på grund af servitutpålægget måtte falde ind under vurderingslovens § 13, stk. 3, 1. punktum.

Endelig anførte klageren til støtte for påstanden om nedsættelse af ejendomsværdien, at bygningsværdien var ansat urealistisk højt, idet der var mangler ved ejendommen. Han fandt således ikke, at ansættelsen var udtryk for ejendommens handelsværdi, hvorfor denne ikke var i overensstemmelse med vurderingslovens § 6 sammenholdt med § 13, stk. 3.

Retsformanden og 2 medlemmer af Landsskatteretten besigtigede ejendommen, og yderligere 2 medlemmer deltog i sagens afgørelse.

Landsskatteretten bemærkede, at ifølge vurderingslovens § 6 skal vurderingen foretages på grundlag af ejendommens værdi i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Ifølge samme lovs § 9 skal ejendomsværdien ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i sin helhed, medens grundværdien i medfør af vurderingslovens § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Endvidere bemærkede retten, at der ved ansættelsen af grundværdien ifølge vurderingslovens § 13, stk. 2, skal tages hensyn til de til et grundareal knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. I henhold til samme lovbestemmelses stk. 3, 1. punktum, skal der fremdeles tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom, medens der ifølge stk. 3, 2. punktum, i øvrigt skal bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

Efter det oplyste fremtrådte kommunen ikke som påtaleberettiget i henhold til servitutdokumentet. Kommunens ret i henhold til Kommuneplanlovens § 37 til at sikre servituttens overholdelse måtte dernæst ses i sammenhæng med, at kommunen varetager offentligretlige interesser. Privatretlige servitutter står herved i modsætning til lokalplaner og fortsat gældende byplanvedtægter, hvis overholdelse kommunalbestyrelsen har pligt til at påse, jf. herved Kommuneplanlovens § 46. Da kommunen i henhold til disse retningslinier ifølge det oplyste ikke havde fundet grundlag for at sikre overholdelsen af den omhandlede servitutbestemmelse, ligesom der ej heller af denne var søgt tilvejebragt en lokalplan, som i medfør af Kommuneplanlovens § 18, stk. 1, nr. 16, tilsikrer ophør af servitutten, fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at betragte denne som en servitut af offentligretlig karakter, der skal tages i betragtning i henhold til vurderingslovens § 13, stk. 2.

Retten tilføjede, at den omhandlede servitut ej heller fandtes at være en villaservitut af en så almindelig karakter og med en så omfattende kreds af påtaleberettigede, at den som følge heraf kunne henføres til vurderingslovens § 13, stk. 2.

Efter indholdet af servitutten sammenholdt med de i vurderingspraksis fastlagte tilfælde, hvor servitutter er anset for omfattet af bestemmelsen i vurderingslovens § 13, stk. 3, 1. punktum, såsom f.eks. portrettigheder, indkørselsrettigheder, vejrettigheder, udsigtsservitutter, afgravningsrettigheder til forekomster i jorden m.v., fandt Landsskatteretten endvidere ikke, at den på ejendommen i 1962 tinglyste servitut til fordel for de to naboejendomme var af en sådan karakter, at den samtidig kunne henføres til naboejendommene som herskende ejendomme. Retten fandt således, at servitutten fremstod som en personlig rettighed for naboejendommenes ejere, deres ægtefæller eller efterkommere, idet den manglede den i vurderingslovens § 13, stk. 3, 1. punktum, forudsatte gensidighed, som indebærer, at den også direkte skal være pålagt et herskende areal.

Landsskatteretten var herefter af den opfattelse, at den på klageejendommen tinglyste privatretlige servitut måtte henføres til vurderingslovens § 13, stk. 3, 2. punktum, hvorefter der i øvrigt ved vurderingen bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter. Grundværdien skulle derfor ansættes med 6 byggeretsværdier.

Efter de i øvrigt foreliggende oplysninger, herunder det ved besigtigelsen fremkomne om klageejendommens størrelse, beliggenhed og retlige udnyttelsesmuligheder samt bebyggelsens standard og vedligeholdelsesstand ændrede Landsskatteretten den påklagede ejendomsværdi og grundværdi til henholdsvis 1.100.000 kr. og 910.000 kr. med følgende specifikationer

Grundværdi: 6 byggeretsværdier a 60.000 kr. 360.000 kr. 15.000 m2 a 50 kr. 750.000 kr. 840 m2 vej 0 kr. 1.892 m2 beregnet vej 0 kr. -----------------------------------------------------------------~ 17.732 m2 1.110.000 kr. nedslag for manglende udstykningsomkostninger m.v. 5 X 40.000 kr. -200.000 kr. -----------------------------------------------------------------~ Grundværdi 910.000 kr. Forskelsværdi (nedsættelse 70.000 kr.) 200.000 kr. -----------------------------------------------------------------~ Ejendomsværdi afrundet 1.100.000 kr. -----------------------------------------------------------------~

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 6, side 481.

Landsskatteretten fandt, at en privatretlig servitut, der var tinglyst på et areal, hvorefter det ikke måtte bebygges yderligere, ikke var af en sådan karakter, at der skulle tages hensyn til den ved vurderingen. Retten henviste til, at servitutten fremstod som en personlig rettighed for naboejendommenes ejere, deres ægtefæller eller efterkommere, hvorfor den manglede den i vurderingslovens § 13, stk. 3, 1. punktum, forudsatte gensidighed, som indebærer, at denne også direkte skal være pålagt et herskende areal.