Vurdering fast ejendom - grundværdi - støjgener. (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - støjgener. (* 1)

Advokat A klagede for et boligselskab over de af skyldrådet foretagne ansættelser af ejendomsværdien og grundværdien ved 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 for de tre etageejendomme.

Ejendommenes grundarealer udgjorde henholdsvis 5.360 m2, 4.090 m2 og 5.545 m2. De lå matrikulært samlede og var i 1962 bebygget med 3 etageboligblokke til udlejling. I henhold til kommuneplanen for området måtte bebyggelsesprocenten ikke overstige 40, og den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for ejendommene var 35,19.

Skyldrådet havde foretaget ansættelserne af grundværdierne ud fra en etagemeterpris på 400 kr. pr. m2 maksimalt tilladt etageareal, svarende til 160 kr. pr. m2 grundareal.

Til støtte for påstanden gjorde advokaten gældende, at grundværdierne var for høje sammenlignet med tilsvarende bedre beliggende boligområder, der blev solgt for ca. 120 kr. pr. m2.

Endvidere henviste advokaten til, at ejendommene var meget støjbelastede ved beliggenheden vær flyvestationen i et område, der ifølge en støjrapport om de antagelige støjforhold i 1985 havde et støjniveau på 100-105 decibel. Dette skulle sammenholdes med, at rapporten konkluderede, at en belastning på 95 decibel var utilfredsstillende.

Endvidere tilføjede advokaten, at støjniveauet siden rapportens udarbejdelse ikke var blevet mindre, idet alle små fly var udgået. Forsvaret fløj nu med fly, der ikke var støjdæmpede som passagerflyene, og gennem en daglig afprøvning af motorerne og flyvning af 3 faste pas, var støjen meget generende. Hertil kom regelmæssige besøg af forskellige jagerbombere m.v. fra andre Nato-lande. Endelig var støjgenerne fra den civile trafik ligeledes meget generende, da der udelukkende blev fløjet med DC-9ere, og startretningen som regel var henover boligområdet.

Skyldrådet anførte vedrørende anvendelsen af en etagemeterpris på 400 kr., at dette var den laveste, der generelt var anvendt for mindre byer i amtet. De af advokaten anførte sammenligningsejendomme var beliggende i et område, udlagt til blandede boligformer m.v. og med forskellige bebyggelsesprocenter.

Landsskatteretten bemærkede bl.a. at grundværdien i henhold til vurderingslovens § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Retten kunne videre efter de foreliggende oplysninger om ejendommens størrelse og retlige udnyttelsesmulighed tiltræde, at grundværdien var ansat til 400 kr. pr. m2 maksimalt tilladt etageareal, svarende til 160 kr. pr. m2 grundareal. Det tilføjes, at en sådan etagemeterpris havde beroet på et gennemsnitligt skøn, baseret på konstaterede salgspriser for ubebyggede grunde udlagt til etageboligbebyggelse, hvorfor der allerede heri var taget hensyn til de af skønnet omfattede mulige fravigelser mellem den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent og den eventuelt mindre faktisk opnåelige bebyggelsesprocent.

Efter de i øvrigt under sagens behandling tilvejebragte oplysninger, herunder det bl.a. ved besigtigelsen anførte, fandt Landsskatteretten det tilstrækkelig godtgjort, at de med ejendommens beliggenhed forbundne støjgener var af et så væsentligt omfang, at dette kunne begrunde et nedslag i grundværdierne for hver ejendom på skønsmæssigt 50.000 kr.

Derimod fandt retten ikke grundlag for at ændre ansættelsen af ejendomsværdien, der var foretaget i overensstemmelse med vurderingslovens § 10, stk. 3, baseret på de konstaterede lejeindtægter af de bebyggede ejendomme. Ejendomsværdierne blev derfor stadfæstet.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 7, side 552.

Grundværdierne for 3 ejendomme, bebygget med etagebeboelser, blev nedsat med skønsmæssigt 50.000 kr. for hver ejendom på grund af støjgener i forbindelse med beliggenheden i nærheden af en flyvestation, der blev benyttet dels til ruteflyvning dels af forsvaret. Ejendomsværdien, der var ansat på grundlag af de konstaterede lejeindtægter af de bebyggede ejendomme, blev stadfæstet.