Vurdering fast ejendom - grundværdi - bebyggelsesprocent - kommuneplanlovens § 42. (* 1)

Vurdering fast ejendom - grundværdi - bebyggelsesprocent - kommuneplanlovens § 42. (* 1)

A klagede over den af skyldrådet foretagne ansættelse af ejendomsværdien ved årsomvurderingen pr. 1. januar 1987 med påstand om forhøjelse til 4.600.000 kr.

Ejendommen omfattede et grundareal på 933 m2 med en i 1912 opført og i 1986 om- og tilbygget erhvervsbygning med et bebygget areal på 177 m2 og et samlet bygningsareal på 708 m2 i 4 etager. Ejendommen var beliggende i et område med mindre udlejningsejendomme, værksteder, butikker og parcelhuse.

Skyldrådet havde ansat grundværdien til 121.300 kr. med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet, idet ejendommen ifølge foreløbigt forslag til kommuneplan, vedtaget af byrådet den 15. juni 1987, var beliggende i et område udlagt til boligformål, offentlige formål og mindre butikker. Bebyggelsesprocenten for fritliggende parcelhuse måtte ikke overstige 25, medens den for et nærmere afgrænset område, der skulle opføres efter en samlet bebyggelsesplan, ikke måtte overstige 30.

Skyldrådet havde endvidere ansat ejendomsværdien til 2.560.000 kr. på grundlag af en årlig lejeindtægt på 265.265 kr. og en lejefaktor på 10.

Til støtte for påstanden om forhøjelse af ejendomsværdien henviste klageren bl.a. til, at ejendommen var erhvervet i marts 1986 for 1.250.000 kr. kontant, og var straks herefter ombygget og istandsat for 3.376.096 kr., hvorved bygningsarealet var forøget med 177 m2 i forbindelse med indretning af den hidtil uudnyttede tagetage. Bygningen blev endvidere indrettet til kontor- og administrationslokaler.

Klageren henviste endvidere til, at ejendommen var udlejet med gensidig uopsigelighed indtil år 2006, og at lejens størrelse var fastsat til 301.695,50 kr. årligt, med en stigning på 5% pr. år. Udover den egentlige lejebetaling skulle lejeren endvidere afholde alle driftsomkostninger, herunder skatter og afgifter, samt alle udgifter til udvendig og indvendig vedligeholdelse.

Det blev under sagens behandling oplyst fra den pågældende kommunes tekniske forvaltning, at klageejendommens opførelse ikke hvilede på en bebyggelsesplan eller en byplanvedtægt, og at der forud for det i 1987 foreløbigt vedtagne kommuneplanforslag ikke havde foreligget nogen planlægning for det område, hvori ejendommen var beliggende.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomsværdien i medfør af bestemmelsen i vurderingslovens § 6, jf. § 9, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den samlede faste ejendom, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Efter de foreliggende oplysninger fandt Landsskatteretten, at såvel ejendomsværdien som grundværdien var for lave.

Under hensyn til ejendommens faktiske udnyttelse og områdets blandede karakter samt det forhold, at der på vurderingstidspunktet ikke forelå endelig planlægning for området, fandt retten, at ansættelsen af grundværdien skulle foretages på grundlag af en bebyggelsesprocent på 40 ifølge bestemmelsen i § 42, stk. 1, litra d, i kommuneplanloven. Grundværdien blev herefter forhøjet til 298.600 kr. på grundlag af en etagemeterpris på 800 kr. pr. m2 maksimalt tilladt etageareal, svarende til 320 kr. pr. m2 grundareal.

Endvidere fandt retten, at ansættelsen af ejendomsværdien skulle foretages med udgangspunkt i Statsskattedirektoratets vejledende kvadratmeterpriser for kontorejendomme, hvorved ejendomsværdien blev forhøjet med 940.000 kr. til 3.500.000 kr.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 5, side 406.

Landsskatteretten fandt, at der ved ansættelsen af grundværdien for en erhvervsejendom måtte tages udgangspunkt i en maksimalt tilladt bebyggelsesprocent på 40 i medfør af § 42 i lov om kommuneplanlægning, da der på vurderingstidspunktet ikke forelå nogen planlægning for området. Endvidere blev ejendomsværdien ansat med udgangspunkt i Statsskattedirektoratets vejledende kvadratmeterpriser for kontorejendomme