Vurdering fast ejendom - ejerlejlighed - genudlejet. (* 1)

Vurdering fast ejendom - ejerlejlighed - genudlejet. (* 1)

Advokat A klagede som repræsentant for ejeren over de af skyldrådet foretagne ansættelser af ejendomsværdien for et større antal genudlejede ejerlejligheder. Ejendomsværdien var af skyldrådet ansat til 80% af den enkelte ejerlejligheds skønnede handelsværdi som frit omsættelig.

De af klagen omfattede ejerlejligheder var beliggende i en etagebebyggelse, der i 1974 blev opdelt i ejerlejligheder, og de var i tidsrummet mellem 1. januar 1980 og 1. januar 1986 blevet frigjort for de på opdelingstidspunktet værende lejemål og derefter genudlejet.

I vilkårene for lejeaftalerne, der hvilede på de af Københavns Grundejerforening udarbejdede standardkontrakter, var der på side 1 gjort opmærksom på, at ejendommen var opdelt i ejerlejligheder. Endvidere var der gjort enkelte tilføjelser, bl.a. til standardkontraktens § 14, stykkerne 7 og 9. Derimod fremtrådte § 14, stk. 1 - hvorefter lejemål, der er indgået på opsigelsesvilkår, af udlejeren kun kan opsiges efter reglerne i § 82 og 83 i lov om leje - som en ikke fremhævet del af de almindelige bestemmelser i standardkontrakten.

Til støtte for påstanden om nedsættelse af ejendomsværdierne henviste advokaten til, at lejemålene ikke kunne opsiges, idet lejekontrakterne ikke havde et sådant indhold at betingelserne for at opsige lejeforholdet i medfør af lov om leje § 84, litra d, var opfyldt. Efter advokatens opfattelse skulle de omhandlede ejerlejligheder derfor i vurderingsmæssig henseende sidestilles med lejligheder, der var udlejet på tidspunktet for opdelingen i ejerlejligheder, d.v.s. ansættes til 50% af den skønnede handelsværdi som frit omsættelige ejerlejligheder.

Landsskatteretten bemærkede, at i henhold til bestemmelsen i lov om leje § 84, litra d, gælder der for ejerlejligheder udlejet efter den 1. januar 1980 den begrænsning i udlejerens opsigelsesadgang, at opsigelse kun kan ske, hvis lejeren ved lejemålets indgåelse blev gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter bestemmelsen i lovens § 83, litra a.

Efter det i sagen oplyste fandt Landsskatteretten ikke, at de i ovennævnte lovbestemmelse indeholdte betingelser for, at udlejeren kunne bringe lejeforholdet til ophør var til stede. Retten fandt derfor, at lejerne af disse genudlejede lejligheder nød beskyttelse mod opsigelse på lige fod med lejere af lejligheder, der var udlejet på tidspunktet for ejendommens opdeling i ejerlejligheder, og som ikke siden var genudlejet. De genudlejede ejerlejligheder måtte følgelig i vurderingsmæssig henseende sidestilles med de ejerlejligheder, der ikke var genudlejet.

Landsskatteretten kunne herefter tiltræde advokatens påstand om, at der på vurderingstidspunktet den 1. januar 1986 påhvilede de omhandlede ejerlejligheder en sådan byrde af offentligretlig karakter, at ejendomsværdien burde nedsættes til 50% af den enkelte ejerlejligheds handelsværdi som frit omsættelig ejerlejlighed.

De påklagede ansættelser blev herefter ændret i overensstemmelse hermed.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 4, side 346.

Ejendomsværdien for ejerlejligheder, der var genudlejet efter den 1.

januar 1980, uden at det i lejekontrakterne tilstrækkeligt tydeligt var anført, at der gælder særlige opsigelsesregler, blev nedsat til 50% af den anslåede handelsværdi for ejerlejlighederne som frit omsættelige.