Interessenter - lejeværdi. (* 1)

Interessenter - lejeværdi. (* 1)

Nu afdøde A havde for indkomståret 1984 klaget over, at de stedlige skattemyndigheder havde forhøjet hendes indkomst med 6.952 kr. i yderligere udlejningsværdi af bolig. Det fremgik, at klageren var interessent i interessentskabet B, som var oprettet i 1974 af 10 interessenter. Formålet havde været at købe og administrere nogle ejendomme til beboelse for interessenterne. Af interessentskabskontrakten fremgik det, at interessenterne havde en beboelsesret til ejendommenes lejligheder, samt at de ved udtræden af interessentskabet alene skulle modtage pristalsreguleret indskud, men ikke andel i interessentskabets formue. Det fremgik ligeledes af vedtægterne, at den enkelte interessent ikke havde vetoret, idet afgørelser kunne træffes ved flertalsbeslutning.

Det var videre oplyst, at de enkelte interessenter på tidspunktet for ejendommenes erhvervelse ikke var lejere i ejendommene, men var blevet det, efterhånden som lejemål var frigjort. Der var således efterhånden kun en lejer tilbage i en af ejendommene, og denne betalte en årlig husleje på 109 kr. pr. m2.

Om ejendommene, som var fra århundredeskiftet, var det oplyst, at de på erhvervelsestidspunktet havde været stærkt nedslidte og uden moderne faciliteter. Efterhånden var ejendommene istandsat med reparation af tag og isolering m.v., medens de enkelte beboere for egen regning havde istandsat deres egne lejligheder. Hertil var udgifterne holdt uden for ejendomsregnskabet.

De enkelte interessenter havde betalt husleje til interessentskabet, og nærværende klager, hvis lejlighed var på 104 m2, havde i indkomståret 1984 betalt 13.848 kr.

To af lejlighederne var besigtiget med henblik på fastsættelsen af lejeværdi, medens man for de øvrige lejligheder havde henholdt sig til foreliggende og indhentede oplysninger. Det forelå endvidere oplyst, at gennemsnitslejen for tilsvarende boliger var anset at udgøre 140 kr. årligt pr. m2.

De stedlige skattemyndigheder havde fundet, at den til interessentskabet betalte årlige leje ikke svarede til lejlighedernes objektive udlejningsværdi. Denne var anset at udgøre henholdsvis 200 kr., 180 kr. og 165 kr. pr. m2 årligt, alt efter lejlighedernes beliggenhed. Da myndighederne endvidere ikke havde fundet reglerne om opgørelse af lejeværdi i anpartslejligheder for anvendelige i nærværende sag, var klagerens indkomst forhøjet med forskellen mellem den til interessentskabet betalte leje og den objektive lejeværdi, her 200 kr. pr. m2. Der var dog samtidig indrømmet klageren fradrag for egne vedligeholdelsesomkostninger på lejligheden.

Klagerens advokat nedlagde principalt påstand om, at de stedlige skattemyndigheder ikke var berettigede til at ændre princip for opgørelsen af lejeværdi uden forudgående varsel.

Subsidiært nedlagde advokaten påstand om, at reglerne for beskatning af lejeværdi i anpartslejligheder skulle bringes i anvendelse i nærværende sag, med henvisning til interessenternes brugsret over de af dem beboede lejligheder. Således burde de selvangivne lejeværdier godkendes, idet den til interessentskabet betalte leje svarede til lejlighedens objektive udlejningsværdi, medens der ikke ville være fradragsret for interessenternes egne vedligeholdelsesomkostninger.

Mest subsidiært nedlagde advokaten påstand om, at såfremt det fandtes berettiget at fastsætte lejeværdien efter et skøn, måtte udgangspunktet herfor være den leje, der blev betalt af den eneste tilbageværende lejer, nemlig 109 kr. årligt pr. m2. Den af myndighederne anførte gennemsnitsleje på 140 kr. pr. m2 måtte anses at være for høj henset til de lejeværdier, der var godkendt i tilsvarende ejendomme i området.

Efter det foreliggende fandt Landsskatteretten ikke, at der over for klageren var skabt en berettiget forventning om godkendelse af en bestemt opgørelsesmåde for lejeværdien, således at de stedlige skattemyndigheder af den grund var afskåret fra at tage spørgsmålet op i det af klagen omfattede indkomstår.

Videre fandt retten ikke, at reglerne om lejeværdiberegning for anpartslejligheder var anvendelige i det her foreliggende tilfælde, da interessentskabet var tinglyst som ejer af ejendommene. Retten kunne derimod tilslutte sig den af myndighederne anvendte opgørelsesmåde. For så vidt angik lcjlighedernes objektive udlejningsværdi, fandt Landsskatteretten efter de foreliggende oplysninger om ejendommenes tilstand og karakter, at de af myndighederne fastsatte lejeværdier måtte anses for at være for høje. Lejeværdien for klagerens lejlighed for 1984 blev herefter skønsmæssigt nedsat med 40 kr. pr. m2, hvorefter ansættelsen blev nedsat med 4.160 kr.

LV 1987, G 3.2. og 4.5.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 4, side 343.

Et interessentskab ejede nogle ejendomme, hvori interessenterne havde beboelsesret til en lejlighed. Lejen herfor kunne ikke ansættes efter reglerne for lejeværdiberegning for anpartslejligheder, men måtte fastsættes efter et skøn over den objektive udlejningsværdi.