Arealpris kommuneplan lokalplan ejendomsvurdering

Arealpris kommuneplan lokalplan ejendomsvurdering

Onsdag den 3. maj 1989, kl. 10.00 samledes den i medfør af § 58 i lov om offentlige veje (lovbekendtgørelse nr. 368 af 6. august 1985) nedsatte overtaksationskommission for Frederiksborg og Vestsjællands amter, på Ølstykke Rådhus.

Der foretoges

O.taks. 1/1989

Overtaksationsforretning efter begæring fra Ølstykke Kommune vedrørende ejendommen matr. nr. 7 p, 7as, 7 bm og 7 cg, Udlejre by, Ølstykke, tilhørende læge Jørgen Ploug Sarp,

i anledning af kommunens beslutning om ekspropriation fra ejendommen i forbindelse med anlæg af en busterminal.

Der fremlagdes udskrift af taksationskommissionens kendelse af 4. november 1988 tillige med de for kommissionen fremlagte bilag.

For Ølstykke Kommune mødte borgmester Hans Erik Nielsen, kommuneingeniør B. Stampe Jørgensen sammen med advokat Jørgen Bøje.

Ejendommens ejer læge Jørgen Ploug Sarp mødte sammen med advokat Jens Viuff.

Ingen af de tilstedeværende havde indsigelser mod kommissionens sammensætning eller den udpegede landinspektør.

Advokat Jørgen Bøje gennemgik planlægningen for området fra dispositionsplanen af 1966 frem til den nugældende lokalplan for området. I dispositionsplanen fra 1966 var arealet udlagt til parcelhusbebyggelse. Dette blev i 1973 ændret til parkeringsformål. Ved kommuneplanen af 1981 blev området udlagt til centerformål, offentlige formål og boligformål. Den nærmere afgrænsning af hvilke arealer indenfor området, der skal benyttes til de enkelte formål, blev fastlagt i lokalplanen fra 1984, hvor det eksproprierede areal blev udlagt til offentlige formål, medens restejendommen blev udlagt til boligformål.

Advokat Viuff supplerede gennemgangen ved at henvise til lokalplantillæg nr.2, hvor grænsen mellem boligområde og centerområde ændres, således at yderligere en ejendom inddrages i centerområdet. Samtidig fremlagde han et skitseprojekt udarbejdet af arkitektfirmaet Mangor og Nagel, hvor ejendommen foreslås anvendt til centerformål i form af en forretningsarkade langs Frederiksborgvej.

Herefter besigtigede overtaksationskommissionen ejendommen og centerområdet langs Frederiksborgvej.

Advokat Bøje nedlagde på kommunens vegne påstand om, at arealerstatningen fastsættes til 406,50 kr. pr. (m2). Dette beløb fremkommer ved at forhøje den offentlige grundvurdering på 325 kr. pr. (m2) med 25%. De af taksationskommissionen fastsatte erstatningsbeløb for arbejdsareal og ejendomsforringelse kan kommunen tiltræde.

Han anførte herom på grundlag af sin gennemgang af planlægningen for området, at ejeren ikke med rimelighed har kunnet forvente, at det eksproprierede areal ville blive inddraget i centerområdet. Ved den tidligere planlægning for området kunne arealet alene forventes anvendt til parcelhusbebyggelse, og kommuneplanen fastlægger ikke området alene til centerområde, men både til dette formål og til boligformål. Ved den opdeling, der er gennemført i lokalplanen, er det stort set alene arealerne umiddelbart langs Frederiksborgvej, der er udlagt til centerformål. Ejeren kunne derfor med rimelighed kun have haft berettigede forventninger om, at den del af ejendommen eventuelt kunne anvendes til centerformål, svarende til den del af ejendommen ejeren beholder.

Ved fastsættelse af arealprisen kan der derfor ses bort fra de handler, der omfatter ejendommene langs Frederiksborgvej, idet prisen her er fastsat på grundlag af sikker viden om, at ejendommene kunne anvendes til centerformål, og på grundlag af meget høje bebyggelsesprocenter, der i lokalplanen er fastsat for disse konkrete ejendomme.

Han henviste endvidere til, at kommunen har erhvervet naboejendommen bag det eksproprierede areal for 750.000 kr., og efter fradrag af bygningernes værdi, bliver der her tale om en arealpris på ca. 422 kr. pr. (m2). Denne pris må være udtryk for handelsprisen for arealer, der med rimelighed kan sammenlignes med de eksproprierede arealer.

Han fremhævede endvidere, at det omtalte skitseprojekt er udarbejdet på privat grundlag uden kommunens viden på et tidspunkt, hvor lokalplanen har fastlagt ejendommen til boligformål. Iøvrigt berører planen stort set kun den del af læge Sarps ejendom, som ikke eksproprieres. Projektet vil derfor i princippet stadig kunne gennemføres på den del af ejendommen, ejeren beholder, hvis lokalplanen ændres.

Advokat Viuff nedlagde på ejerens vegne påstand om, at arealerstatningen fastsættes til 1.150 kr. pr. (m2) afstået areal, subsidiært et mindre beløb, dog ikke under det af taksationskommissionen fastsatte. Også ejeren kan tiltræde erstatningen for arbejdsareal og værdiforringelse.

Herefter gennemgik advokat Viuff de fremlagte skøder for tre ejendomme langs Frederiksborgvej, der alle er solgt til nedrivning af eksisterende bygninger. Salgsprisen kan således sidestilles med arealprisen. Dette giver en arealpris fra 1.150 kr. op til ca. 1.500 kr. pr. (m2). Advokat Viuff fandt, at disse handler måtte lægges til grund ved fastlæggelse af værdien af de afståede arealer, idet ejeren med rette har haft en forventning om, at hans ejendom ville kunne udnyttes til centerformål, hvis den ikke var blevet udlagt til offentlige formål. Denne forventning støttes på kommuneplanen, der lægger op til et stærkt centerområde omkring den kommende S-banestation, og understøttes af, at et anerkendt arkitektfirma på trods af lokalplanens bestemmelser har udarbejdet et projekt for ejendommen, hvorefter denne anvendes til centerformål. Den tidligere ændring af grænsen mellem centerområde og boligområde ved tillæg nr. 2 til lokalplanen bekræfter også, at kommunen er villig til at ændre lokalplanens bestemmelser, hvis et konkret projekt kan begrunde en ændring.

Advokat Viuff finder derfor, at det er disse handelspriser, der må lægges til grund for værdifastsættelsen af de afståede arealer, og ikke det bagved liggende areal. Advokaten kunne dog heller ikke anerkende, at arealprisen for dette areal beregnes til 422 kr. pr. (m2), idet også denne ejendom er erhvervet med nedrivning for øje. Den samlede købesum må derfor som ved ejendommen langs Frederiksborgvej betragtes som en arealpris, d.v.s. godt 650 kr. pr. (m2). Advokat Viuff lagde hermed vægt på, at kommunen oprindeligt planlagde at ekspropriere 85 (m2) fra denne ejendom, uden at berøre bygningerne. Kommunen var således på ingen måde tvunget til at erhverve bygningerne til nedrivning for at gennemføre projektet. Når den valgte at købe hele ejendommen ved frivillig aftale og nedrive bygningerne, må dette være udtryk for, at kommunen fandt, at hele arealet havde en værdi svarende til købesummen.

Herefter fratrådte parterne.

Overtaksationskommissionen afsagde herefter følgende

K E N D E L S E

Overtaksationskommissionen finder på grundlag af planlægningen for området, at de eksproprierede arealer i det væsentligste kan sammenlignes med de af lokalplanen omfattede arealer, der uden at have facade mod Frederiksborgvej, er udlagt til boligformål.

På denne baggrund finder overtaksationskommissionen, at købsprisen for den bag ved det eksproprierede areal beliggende naboejendom matr.nr. 7 bs, Udlejre by, Ølstykke, må anses for vejledende ved fastsættelse af værdien af det eksproprierede areal.

Overtaksationskommissionen finder herefter, at prisen for det afståede areal, herunder de 7 (m2), der vedrører en tidligere afståelse, passende kan fastsættes til 500 kr. pr. (m2), dog kun 250 kr. for skråningsareal.

Herefter stadfæstes taksationskommissionens kendelse med den ændring, at erstatningen fastsættes til 500 kr. pr. (m2) afstået areal, og 250 kr. pr. (m2) afstået skråningsareal.

Herudover betaler kommunen ejeren 25.000 kr. inkl. moms. for advokatbistand ved begge kommissioner.

Ingen

En ejendom beliggende i et område, som i kommuneplanen fra 1981 var udlagt til centerformål, offentlige formål og boligformål, afstod arealer til anlæg af busterminal. Den nærmere afgrænsning af hvilke arealer indenfor området, der skulle benyttes til de enkelte formål, blev fastlagt i lokalplanen fra 1984, hvor de eksproprierede arealer blev udlagt til offentlige formål, medens restejendommen blev udlagt til boligformål. Antaget ved overtaksation, at de eksproprierede arealer kunne sammenlignes med de af lokalplanen omfattede arealer, som var udlagt til boligformål. Det kunne ikke antages at ejeren har haft en berettiget forventning om, at arealet kunne udnyttes mere intensivt end til boligformål. I overensstemmelse med købsprisen for et til boligformål udlagt areal, nedsattes erstatningen herefter til 500 kr. pr. (m2).