Tvist om et arkitekthonorar og størrelsen heraf. (* 1)

Tvist om et arkitekthonorar og størrelsen heraf. (* 1)

KENDELSE i Voldgiftssag nr. C 2293

Arkitekterne Ka & Kb

mod

A A/S

I efteråret 1982 indgik klagerne, Arkitekterne Ka & Kb, aftale med C A/S om projektering og opførelse af andelsboliger på ejendommen matr.nr. ii x-by, x, der ejedes af B kommune. I januar 1983 indgav klagerne ansøgning til kommunen om forhåndstilsagn vedrørende bebyggelsens etape I, der skulle omfatte 12 andelsboliger. Samtidig blev der ansøgt om arealreservation til hele projektet, der omfattede ialt 40 andelsboliger. Den 7. januar 1983 meddelte B kommune klagerne arealreservation indtil den 1. juli 1983.

I juli måned 1983 gik C A/S konkurs, og da konkursboet ikke ønskede at indtræde i aftalen med klagerne, tilbød klagerne indklagede, A A/S, et samarbejde om projektets gennemførelse. Parterne blev på initiativ fra indklagede efter forhandlinger enige om at søge projektet gennemført, således at husene skulle tilpasses Myresjo typehuses standardproduktion.

B kommune meddelte ved skrivelse af 16. september 1983 forlængelse af arealreservationen til den 1. april 1984 og godkendte samtidig skitseforslag til 40 andelsboliger, der skulle opføres af indklagede som totalentreprenør.

Ved slutseddel af 18. juli 1984 og skøde, udfærdiget i september s.å, overdrog B kommune arealet til indklagede. I skødets post 6, stk. 2, anføres bl.a.: »Det er en forudsætning fra købers side, at arealet kan bebygges med tæt/lav - derunder andelsboliger - . . . . .«

På et møde mellem parterne den 31. oktober 1984 opnåedes enighed om at ændre projektet, således at der i etape II skulle opføres 33 boliger i stedet for 28 boliger, og ansøgning om godkendelse heraf blev indgivet af indklagede til B kommune den 21. november 1984.

Ansøgningen blev afslået ved skrivelse af 30. november 1984 fra B kommunalbestyrelse. Skrivelsen har følgende indhold

»I skrivelse af 21.11.84 har De fremsendt ansøgning om støtte til opførelse af 33 andelsboliger i fortsættelse af 1. afsnits 12 boliger.

Under henvisning hertil kan det meddeles, at kommunalbestyrelsen har foretaget en principiel drøftelse af, hvor mange andelsboligprojekter man ønskede at yde støtte til i 1985.

Kommunalbestyrelsen besluttede at imødekomme 4 ansøgninger om støtte til opførelse af ialt 57 andelsboliger.

Herudover ønsker kommunalbestyrelsen ikke at yde støtte til flere andelsboliger i 1985.

Deres ansøgning om støtte til 33 andelsboliger kan således ikke komme i betragtning.«

Da det ikke lykkedes gennem forhandlinger med de kommunale myndigheder og borgmesteren at formå B kommune til at ændre standpunkt, blev gennemførelsen af projektets etape II opgivet af indklagede.

Det fremgår af sagen, at indklagede i stedet ville forsøge at opføre 30 ejerboliger på arealet, og klagerne har efter anmodning fra indklagede udarbejdet en bebyggelsesplan for dette byggeri. Indklagede har - på grundlag af egne beregninger over timeforbrug m.v. hertil - betalt klagerne et honorar på 30.768,40 kr. incl. moms (25.000 kr. excl. moms).

Indklagede opførte senere 10 ejerboliger, men har i efteråret 1988 afhændet restarealet.

Da der ikke har kunnet opnås enighed mellem klagerne og indklagede om størrelsen af klagernes honorar, har klagerne ved klageskrift af 25. november 1987 indbragt sagen for en i henhold til »Regler for behandling af sager ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed« nedsat voldgiftsret, bestående af direktør, civilingeniør Z.F. Styczen, arkitekt m.a.a. Kirsten Sestoft og højesteretsdommer H. Funch Jensen, sidstnævnte som retsformand.

Klagerne har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 321.836 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 25. november 1987, til betaling sker.

Indklagede har påstået frifindelse, subsidiært mod betaling af et væsentligt mindre beløb.

Det fremgår af sagen, at klagerne ved skrivelser af 18. april 1984 og 26. oktober s.å. til indklagede nærmere har redegjort for deres synspunkter med hensyn til honorarberegningen. For så vidt angår den planlagte etape II foreslås et samlet honorar på ca. 624.000 kr., hvoraf 20% skal betales »når kvote er ansøgt«.

Indklagede fremsatte i skrivelse af 5. december 1984 - d.v.s. efter kommunens ovenfor omtalte afslag, men på et tidspunkt, hvor der endnu førtes forhandlinger med kommunen - et modforslag.

I denne skrivelse anførte indklagede bl.a.

»Med henvisning til diverse breve og møder vedrørende Deres honorar på ovennævnte sag, skal vi hermed fremkomme med vort forslag til endelig honoraraftale.

Aftalen omfatter projekt til bebyggelsen på en del af matr. nr. ii ae x-by, x, nemlig y kvarter etape I, 12 private andelsboliger.

1. Ka arkitektkontor skal udføre følgende

a. Indledende faser med programmering og ekstra dispositionsforslag i henhold til brev af 1984.04.18, samt arbejder i forbindelse med salgsarbejdet og dertil hørende materialevalg og plancher.

b. Total arkitektrådgivning excl. byggetilsyn og udskrivning af beskrivelse (dog indgår koncept til beskrivelse af arkitektarbejde i honoraraftalen).

c. Indhentning af godkendelse hos myndigheder incl. alle nødvendige forhandlinger, skemaer, breve, m.m.

d. Indhentning af ibrugtagningstilladelse.

2. De i stk. 1 nævnte ydelser skal foregå i samarbejde med A

A/S samt rådgivende ingeniører og landinspektør valgt

af A A/S.

3. Projektet skal udføres, så det tilpasses Myresjo's standard produktion.

5. Honorar for etape I (12 huse) udgør en fast pris på 26.000 kr. pr. hus excl. moms.

I alt kr. 312.000,- excl. moms.

6. Honorar for etape II udgør en fast pris på kr. 23.000,- pr. hus excl. moms.

7. Betalingen af honoraret forfalder som følger

1. rate på 20% når kvotetilsagn er opnået.

2. rate på 40% når skema 2 indsendes og byggetilladelse er givet.

3. rate på 25% ved licitationstidspunktet.

4. rate på 5% ved byggestart i marken.

5. rate på 5% medio byggeperioden.

6. rate på 5% ved modtagelse af ibrugtagningsattest.

Vi håber på med ovennævnte at have defineret Deres arbejdsindsats på sagen, samt svaret på Deres honoraroplæg.«

Dette blev accepteret af klagerne.

Der er under den mundtlige forhandling afgivet forklaring af klageren arkitekt D, afdelingsingeniørerne E og F samt direktør G, ansat eller tidligere ansat hos indklagede.

Klagerne, der har modtaget betaling for etape 1 i overensstemmelse med skrivelsen af 5. december 1984, har opgjort deres resttilgodehavende således

Etape 1: 12 huse a kr. 26.000,00 312.000,00 Betalt af A A/S 312.000,00 Etape 2: 33 huse a kr. 23.000,00 i alt kr. 759.000,00 20% heraf 151.800,00 Rest initialomkostninger: Oprindelige omk. kr. 200.000,00 heraf betalt ved etape 1 kr. -60.000,00 Indeholdt i første rate etape 2 kr. -28.000,00 112.000,00 Balance 263.800,00 ------------------------- 575.800,00 575.800,00 ------------------------- Saldo arkitekterne til gode kr. 263.800,00 med tillæg af moms, 22% 58.036,00 ---------- I alt incl. moms 321.836,00 ----------

Klagerne har anført, at de accepterede indklagedes honorarforslag, fordi det - hvis projektet blev gennemført fuldt ud - totalt set også indeholdt dækning for de initialomkostninger, som de havde haft i forbindelse med byggesagens start, herunder det timeforbrug, som ikke kunne dækkes af honoraret for etape I.

Til belysning af klagernes timeforbrug i forbindelse med byggesagen har klagerne fremlagt et regnskab vedrørende lønudgifter, der gengives i fotokopi som bilag til denne kendelse.

Klagerne har herefter gjort gældende, at de må have krav på den aftalte rate på 20% vedrørende etape II, selv om den ikke blev gennemført, fordi de har udført arbejde vedrørende denne etape, som modsvarer et honorar på 151.800 kr.

Da det samlede projekt kun delvis blev gennemført, har de ikke fuldt ud opnået dækning for de opgjorte initialomkostninger, men de må have krav på dækning herfor, dels fordi projektets etape II kunne være gennemført som planlagt som ejerboliger, dels fordi indklagede må bære risikoen for, at ansøgning blev indgivet så sent til kommunen, at kommunens kvote for andelsboliger var opbrugt.

Endelig kunne indklagede efter indholdet af post 6, stk. 2 i skødet have fået kommunen dømt til at vedstå aftalen.

Indklagede har gjort gældende, at klagerne efter ordlyden i honoraraftalen, jf. ordene »når kvotetilsagn er opnået«, ikke har krav på honorar for etape II, når den ikke kunne gennemføres som andelsboliger. Bestemmelsen har kun mening, når den sættes i relation til andelsboligbyggeri. Indklagede har særlig fremhævet, at honoraraftalen blev indgået på et tidspunkt, hvor også klagerne vidste, at B kommune havde afslået at godkende projektet, og hvor det måtte henstå som ganske usikkert, om man gennem forhandlinger med kommunen kunne opnå en ændret beslutning. Klagerne må derfor også bære risikoen for, at projektet ikke kunne gennemføres. Klagerne har da heller ikke i forbindelse med aftalens indgåelse taget forbehold for initialomkostninger.

Projektet kunne ikke være gennemført som ejerboliger, idet disse må udformes på en væsentlig anden måde med hensyn til friarealer, garager eller car porte m.v.

Indklagede har alene anmodet klagerne om, for så vidt angår restarealet, at udarbejde en bebyggelsesplan for 30 ejerboliger. Der er betalt honorar for denne plan, og klagerne har ikke godtgjort, at de herudover har udført arbejde med etape II, der kan berettige til yderligere honorar, i hvert fald ikke af den krævede størrelse.

Indklagede har - af hensyn til det fremtidige samarbejde med kommunen - ikke fundet det hensigtsmæssigt at anlægge retssag.

Endelig må indklagede have en rimelig tid til at beregne, om det projekt, der blev opnået enighed om på mødet den 31. oktober 1984, var lønsomt, før der blev indgivet ansøgning til kommunen.

Dommerne Styczen og Funch Jensen udtaler

Foreløbig bemærkes, at klagerne ikke ved at indhente en udtalelse herom fra B kommune eller på anden måde har godtgjort, at indgivelse af en ansøgning på et tidligere tidspunkt end den 21. november 1984, ville have medført, at B kommune havde godkendt arealets anvendelse til andelsboliger.

Efter formuleringen af skødets post 6, stk. 2 har indklagede ikke haft mulighed for at opnå dom over B kommune til at give tilladelse til byggeriet som andelsboliger, men har på grund af den nævnte forudsætnings svigten alene haft beføjelse til at hæve handelen for så vidt angår restarealet.

Disse dommere finder endvidere, at projektet ikke var umiddelbart egnet som grundlag for opførelse af ejerboliger.

Som sagen foreligger oplyst, må det lægges til grund, at parterne vel har været enige om at søge projektet gennemført i sin helhed, men en fastlæggelse af omfanget af klagernes arbejde i forhold til indklagede og aftale om honorarets størrelse er først indgået ved klagernes accept af indklagedes forslag i skrivelse af 5. december 1984. Honorarspørgsmålet må derfor afgøres ved en fortolkning af honoraraftalen med hensyntagen til, at B kommune da havde givet afslag på ansøgningen om godkendelse af den resterende del af projektet som andelsboliger.

Af de grunde, som er anført af indklagede, må aftalen i princippet forstås således, at klagerne ikke har krav på honorar for etape II, når denne etape ikke kunne gennemføres som andelsboliger, lige som aftalen ikke rummer mulighed for yderligere dækning af klagernes initialomkostninger.

Af det vedhæftede bilag (Regnskab vedrørende lønudgifter) fremgår imidlertid, at klagerne har haft et ikke ubetydeligt arbejde med planlægningen af etape II, bl.a. i forbindelse med omplacering af huse, parkeringspladser m.v. efter omprojekteringen den 31. oktober 1984, der skete på indklagedes initiativ. Aftalen af 5. december 1984 kan, i overensstemmelse med indklagedes subsidiære påstand, ikke være til hinder for, at klagerne har krav på et passende honorar herfor.

Med udgangspunkt i bilaget findes honoraret at kunne fastsættes til 78.000 kr. med fradrag af de betalte 25.000 kr. ekskl. moms for bebyggelsesplanen, eller 53.000 kr. med tillæg af moms 11.660 kr eller i alt 64.660 kr.

Disse dommere stemmer derfor for at tilkende klagerne dette beløb med tillæg af rente som påstået.

De stemmer endvidere for at pålægge klagerne at godtgøre indklagede i delvise sagsomkostninger 15.000 kr. og for at pålægge klagerne at betale voldgiftsrettens omkostninger

Dommer Sestoft, der i øvrigt er enig med flertallet, udtaler

Indklagede burde umiddelbart efter underskrift af slutseddel på overtagelse af arealet fra B kommune have iværksat og indsendt ansøgning om kvotetildeling, da det er almindelig kendt, at kvoteansøgninger skal indsendes så hurtigt som muligt, hvis man ønsker at komme i betragtning ved kommunens tildeling af kvoter til andelsboliger.

Klagernes forarbejder må have været et væsentligt incitament for indklagede til at købe grunden, og indklagede har ved sin interne uenighed og forhaling af sagen forspildt muligheden for at få en kvotetildeling og samtidig dermed har fastlåst og forhindret klagernes muligheder for at gøre brug af deres investerede arbejde.

Projektets bebyggelsesplan findes uegnet til ejerboliger men ikke projektet til boligerne, der udmærket vil kunne indpasses i en ændret bebyggelsesplan.

Denne dommer mener herefter, at honoraret bør fastsættes til kr. 151.800 med tillæg af moms kr. 33.396, ialt kr. 185.196.

Denne dommer mener endvidere, at hver part skal betale egne sagsomkostninger, og voldgiftsrettens omkostninger skal betales med halvdelen af hver af parterne.

Afgørelsen træffes efter stemmeflertal.

T H I B E S T E M M E S

Indklagede, A A/S, skal betale til klagerne, Arkitekterne Ka & Kb, 64.660 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 25. november 1987, til betaling sker.

Klagerne skal godtgøre indklagede sagens omkostninger med 15.000 kr.

Voldgiftsrettens omkostninger skal betales endeligt af klagerne.

Beløbene skal betales inden 14 dage fra modtagelsen af kendelsen.

København, den 31. januar 1989

Z.F. Styczen H. Funch Jensen Kirsten Sestoft

P.v.c.

Per Helwigh

Mellem en totalentreprenør og et arkitektfirma blev der indgået en aftale om projektering og opførelse af andelsboliger.

Kommunalbestyrelsen afslog at yde støtte til opførelsen af boligerne.

Herefter blev gennemførelsen af projektet opgivet. I stedet opførtes 10 ejerboliger. Restarealet blev afhændet. Udtalt, at honorarspørgsmålet måtte afgøres ved en fortolkning af honoraraftalen med hensyntagen til kommunens afslag og at aftalen måtte forstås således, at arkitektfirmaet ikke havde krav på honorar, når etapen ikke kunne gennemføres, lige som aftalen ikke rummede mulighed for yderligere dækning af firmaets intialomkostninger. Aftalen var dog ikke til hinder for, at der tilkendtes et honorar for arbejde med planlægningen efter omprojekteringen. Dissens for at tilkende et større honorar, da kvoteansøgningen burde have været indsendt tidligere.