Byfornyelse - byggeregnskab - byggelånsrenter

Byfornyelse - byggeregnskab - byggelånsrenter

Sag om boligforbedring for Strandgården, Østergade 8, Allinge

Der fremlagdes skrivelse af 10. oktober 1988 fra advokat Per Arnoldus for Allinge Byggekonsortium af 1/4 1986 ApS, skrivelse af 9. november 1988 fra Allinge-Gudhjem kommune og skrivelse af 24. november 1988 fra advokat Per Arnoldus.

Endvidere fremlagdes følgende bilag

1. skrivelse af 21. august 1987 fra Håndværkets Byfornyelsesselskab til Allinge Byggekonsortium med anmodning om at fremskynde færdiggørelsen af byggeregnskabet,

2. skrivelse af 5. oktober 1987 fra Håndværkets Byfornyelsesselskab til Allinge-Gudhjem kommune med bemærkninger til byggeregnskabet, der er fremsendt til kommunen den 11. september 1987, med indstilling om godkendelse af en støtteberettiget udgift på ialt 4.761.025,92 kr. med tillæg af byggelånsrenter til byggelånets indfrielse, men med modregning af a conto betalinger fra andelshaverne,

3. skrivelse af 3. november 1987 fra Allinge-Gudhjem kommune til advokat Per Arnoldus med oplysning om, at kommunalbestyrelsen den 21. oktober 1987 har godkendt byggeregnskabet og givet endeligt tilsagn om rente- og afdragsbidrag,

4. oversigt over Allinge Byggekonsortiums byggelånskonto hos Sparekassen Bornholm,

5. skrivelse af 16. juni 1988 fra Håndværkets Byfornyelsesselskab til Allinge-Gudhjem kommune med redegørelse over byggeregnskabet. Det fremgår heraf, at der er påløbet renter og provision på byggelånet på ialt 254.971,56 kr., medens der i byggeregnskabet kun er medtaget renter og provision for 160.836,42 kr. Det indstilles, at differencen 94.135,14 kr. godkendes som støtteberettiget udgift, men med fradrag af et rentebeløb svarende til 3 ugers byggelånsrenter, da byggekonsortiet ikke har fremskyndet hjemtagelsen af indekslånet. Rentebeløbet er opgjort til ca. 30.000 kr.

6. skrivelse af 17. juni 1988 fra advokat Per Arnoldus til Allinge-Gudhjem kommune med redegørelse for hjemtagelsen af indekslånet og med anmodning om, at hele det resterende rentebeløb på 94.135,14 kr. godkendes som støtteberettiget udgift, idet det afvises, at der skal fratrækkes beløb svarende til andelshavernes månedlige afdrag på indekslånet, idet der ikke ses at være hjemmel hertil, og idet dette ville betyde, at købesummen for den enkelte andelsbolig blev forøget, da ejendommen er solgt til andelsboligforeningen med overtagelse den 1. september 1987,

7. skrivelse af 6. september 1988 fra Allinge-Gudhjem kommune til advokat Per Arnoldus, hvori det meddeles, at kommunalbestyrelsen den 17. august 1988 har vedtaget ikke at imødekomme anmodningen om godkendelse af resten af rentebeløbet som støtteberettiget udgift. I skrivelsen har kommunen henvist til, at forudsætningen for at man tidligere havde forhøjet renteudgifterne med et beløb på 30.000 kr. var, at indekslånet forventedes optaget primo november 1987, at byggekonsortiet havde oplyst, at der løb ca. 30.000 kr. på i byggelånsrenter om måneden, og at der blev fratrukket et beløb svarende til andelshavernes månedlige afdrag på indekslånet. Efter kommunes opfattelse var disse forudsætninger ikke opfyldt, idet indekslånet først blev optaget den 3. december 1987, idet der faktisk løb ca. 41.000 kr. på i byggelånsrenter om måneden, og idet der ikke fratrækkes noget beløb, da andelshaverne ikke er blevet opkrævet fuld husleje fra overtagelsesdagen 1. september 1987.

8. ansøgning af 4. december 1986 til Allinge-Gudhjem kommune om tilsagn om rentebidrag til byfornyelsesprojektet,

9. skrivelse af 4. februar 1987 fra Allinge-Gudhjem kommune til Allinge Byggekonsortium af 1/4 1986 ApS, hvori der i medfør af byfornyelseslovens § 58, 59 og 62 meddeles tilsagn om kommunal garanti for byggelån og rentebidrag til indekslån på 4.170.000 kr. samt afdragsbidrag til indekslån på 1.770.000 kr. Fristen for afslutningen af byggeriet er fastsat til 1. oktober 1987 med pligt til aflevering af byggeregnskab senest 3 måneder herefter,

10. skrivelse af 28. august 1987 fra Allinge Byggekonsortium af 1/4 1986 Aps til Håndværkets Byfornyelsesselskab, hvormed fremsendes byggeregnskab,

11. referat af møde den 14. juni 1988 mellem Allinge Byggekonsortium og Allinge-Gudhjem kommune.

For Allinge Byggekonsortium mødte advokat John Jørgensen og sammen med ham mødte Kim Kristiansen og Bornbyg ApS ved Søren Jensen som medlemmer af konsortiet.

For Allinge-Gudhjem byråd mødte kommunalbestyrelsesmedlam Bernt Kofoed, kommuneingeniør H. Møller og landinspektør Poul Kofoed og sammen med dem mødte Håndværkets Byfornyelsesselskab ved sagsbehandler Henrik Zuschlag.

Formanden redegjorde for de fremlagte bilag.

Advokat John Jørgensen forelagde herefter nærmere for Allinge Byggekonsortium sagen og nedlagde påstand om, at rentebeløbet 94.135,14 kr. medtages som støtteberettiget udgift, ligesom han fastholdt, at klage til byfornyelsesnævnet var indgivet rettidigt.

Sagsbehandler Henrik Zuschlag redegjorde for sagen set fra Allinge-Gudhjem kommunes side og gjorde gældende, at sagen er indbragt for sent for byfornyelsesnævnet, idet seksugersfristen beregnes fra kommunes godkendelse den 3. november 1987 (bilag 3). Subsidiært nedlagde han påstand om, at sagsøgerens krav ikke tages til følge.

Søren Jensen forklarede herefter lovlig forberedt, at han, der repræsenterer Bornbyg ApS, ved flere lejligheder har drøftet rentespørgsmålet med Henrik Zuschlag og advokat Per Arnoldus. Inden byggeriet var færdigt, blev byggeregnskabet krævet fremskyndet, og nogle af de opgivne beløb var derfor skønnede beløb. Vidnet har formentlig sidst i juni eller begyndelsen af juli 1987 telefonisk meddelt Henrik Zuschlag, at han anslog rentebeløbet til ca. 30.000 kr. månedlig. Han har også på et senere tidspunkt, formentlig i slutningen af september 1987, efter samtale med Sparekassen meddelt Zuschlag, at det hidtil påløbne rentebeløb udgjorde ca. 70.000 kr. Vidnet erindrer også, at han har opgivet beløbet helt nøjagtigt, efter at han havde modtaget det fra Sparekassen. Vidnet har også aftalt med Zuschlag en gang i september 1987, at denne skulle søge rentebeløbet oplyst i Sparekassen. Fra fremsendelsen af regnskabet den 28. august 1987 og indtil Allinge Gudhjem kommunes afgørelse af 3. november 1987 har der intet været oplyst overfor byggekonsortiet om, hvilke forudsætninger kommunen havde for at yde støtte til ombygningen for såvidt angår det beløb, som man ville yde støtte i forhold til. I den andelsboligforening, hvortil ejendommen blev overdraget pr. 1. september 1987, er der 6 andelshavere, og 3 af disse var flyttet ind i begyndelsen af august 1987, men da byggeriet endnu ikke var færdiggjort, og byggepladsen henlå i roderi, mente konsortiet ikke, at man ville afkræve de pågældende husleje for tiden indtil overtagelsen.

Dikteret. Godkendt.

Advokat John Jørgensen og sagsbehandler Zuschlag procederede herefter sagen.

Nævnet optog sagen til afgørelse, og parterne aftrådte.

Efter drøftelse af sagen traf byfornyelsesnævnet enstemmigt følgende

A F G Ø R E L S E

Spørgsmålet om rettidig indbringelse af sagen for byfornyelsesnævnet.

Allinge-Gudhjem kommune har som begrundelse for påstanden om afvisning gjort gældende, at 6 ugersfristen i byfornyelseslovens § 80 ikke er overholdt, idet fristen bør regnes fra den 3. november 1987, da Allinge-Gudhjem kommunes godkendelse af byggeregnskabet blev meddelt byggekonsortiets advokat.

Allinge Byggekonsortium har heroverfor anført, at den nævnte meddelelse ikke havde et indhold, som der var anledning til at påklage, idet konsortiet ikke kendte kommunens forudsætninger med hensyn til tidspunktet for prioriteringen og andelshavernes betaling af afdrag på indekslånet, og idet konsortiet ikke var klar over, at ikke alle renter var medtaget i regnskabet. Det gøres endvidere gældende, at sagen ikke er behandlet korrekt, idet konsortiet ikke er gjort bekendt med instillingerne fra byfornyelsesselskabet til kommunen. 6 ugers fristen bør derfor i stedet regnes fra kommunens afslag af 6. september 1988.

Byfornyelsesnævnet finder, at Allinge-Gudhjem kommunes afslag af 6. september 1988 på konsortiets konkrete ansøgning af 17. juni 1988 er en selvstændig afgørelse, som kan påklages. Da klagefristen herefter er overholdt, tages Allinge-Gudhjem kommunes afvisningspåstand ikke til følge.

Ansøgningen af 17. juni 1988 og Allinge-Gudhjem kommunes afgørelse af 6. september 1988.

Byggekonsortiet har gjort gældende, at den omhandlede renteudgift i princippet er en støtteberettiget udgift. Grunden til, at det rette beløb ikke tidligere er oplyst, er at Allinge-Gudhjem kommune eller dennes konsulent Håndværkets Byfornyelsesselskab ikke har underrettet konsortiet om byfornyelsesselskabets indstillinger til AllingeGudhjem kommune, hvorfor konsortiet ikke har haft lejlighed til at kommentere indstillingerne. Det har ikke været muligt for konsortiet at fremskynde optagelsen af indekslånet mere end sket, idet det fremgår af byfornyelsesselskabets skrivelse af 21. august 1987, at kommunen ikke ville give garanti overfor kreditforeningen, før byggeregnskabet var godkendt. Regnskabet er imidlertid indsendt allerede den 28. august 1988, men først godkendt den 3. november 1988. Sagen er derefter forsinket på grund af en fejl, som konsortiet er uden skyld i, men hensyn til angivelsen af størrelsen af købesummen for den pågældende ejendom. Konsortiet har overfor byfornyelsesselskabet oplyst de renter, der var påløbet på de pågældende tidspunkter, men det kunne forudses, at der ville påløbe ydeligere renter, og konsortiet har da også ved indsendelsen af byggeregnskabet taget forbehold om endelig opgørelse senere. Byfornyelsesselskabet, som var blevet opfordret til at rette henvendelse om renterne til sparekassen, må bære ansvaret for, at ikke alle renter er medtaget som støtteberettiget udgift. Der har endvidere ikke været mulighed for at pålægge andelshaverne i boligforeningen at betale afdrag på indekslånet, idet ejendommen var solgt til foreningen pr. 1. september 1987. Størrelsen af det godkendte rentebeløb hviler således på et urigtigt grundlag.

Allinge-Gudhjem kommune har gjort gældende, at Allinge Byggekonsortium selv må bære risikoen for rigtigheden af det indleverede byggeregnskab, og at kommunen ikke har pligt til at undersøge, om der var påløbet flere renter end anført i regnskabet. Kommunen har iøvrigt fulgt forskrifterne i Boligstyrelsens cirkulære nr. 92 af 3. juli 1986 pkt. 4.6 og har ved regnskabsgodkendelsen tillagt det opgjorte rentebeløb renter frem til kommunens godkendelsestidspunkt, samt yderligere renter frem til forventet optagelse af indekslån. Sidstnævnte renteudgifter blev telefonisk oplyst af byggekonsortiet. Kommunens opgørelse af renteudgifterne blev ikke anfægtet af byggekonsortiet, da regnskabsgodkendelsen blev fremsendt. I kommunens bemærkninger til regnskabsgodkendelsen er forudsat et fradrag i byggelånsrenterne for andelshavernes acontoindbetalinger frem til indekslånets optagelse, og dette belv heller ikke anfægtet af byggekonsortiet.

Byfornyelsesnævnet skal udtale, at det har påhvilet Allinge Byggekonsortium at forelægge kommunen et korrekt opgjort byggeregnskab, og at konsortiet selv måtte kunne indse, at det medtagne rentebeløb ikke dækkede hele renteudgiften. Der ses ikke at være grundlag for at kritisere kommunens revision af regnskabet. Der findes endvidere ikke at have påhvilet Håndværkets Byfornyelsesselskab som konsulent for kommunen nogen pligt til uopfordret at tilsende konsortiet genpart af sine indstillinger til kommunen, men konsortiet kunne efter modtagelsen af kommunens skrivelse af 3. november 1987 om godkendelse af regnskabet med angivelse af de støtteberettigede beløb have anmodet om nærmere oplysninger om opgørelsen af beløbene. Efter det oplyste er der imidlertid først rejst spørgsmål om rentebeløbet i forbindelse med mødet den 14. juni 1988 og således efter den sædvanlige klagefrist på 6 uger. Uanset at parterne har drøftet rentespørgsmålet den 14. juni 1988 findes konsortiet herefter at være afskåret fra at kræve den manglende renteudgift medtaget i byggeregnskabet som støtteberettiget.

Afgørelsen kan i medfør af byfornyelseslovens § 84 indbringes for boligretten senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne.

Svend Andersen Mogens Lorentzen Hans Aage Steenberg Preben Laursen Jørgen Jørgensen

Ingen

En kommune godkendte ultimo oktober 1987 endeligt byggeregnskab for en boligforbedret ejendom, der inden godkendelsen var blevet overdraget til en andelsboligforening. I godkendelsen, der blev meddelt primo november 1987 til den tidligere ejer A, som ansøger om offentlig støtte, var medtaget kr. 160.836,42 til byggelånsrenter og provision, hvoraf kr. 30.000 skønsmæssigt udgjorde det rentebeløb, der forventedes at påløbe lånet indtil indfrielsen med et indekslån. Det skønnede beløb var fastsat under forudsætning af, at A optog indekslånet primo november 1987, at A selv havde oplyst den månedlige rentetilskrivning til kr. 30.000 samt at andelshaverne betalte afdrag på indekslånet. Byggelånet blev imidlertid først indfriet primo december 1987 og ved årsskiftet 87/88 blev A opmærksom på, at de påløbne renter oversteg de godkendte med kr. 94.135,14 bla., fordi den faktiske rentetilskrivning udgjorde kr. 41.000 pr. måned. Efter henvendelse herom til kommunens rådgiver, der afslog at tage sagen op til fornyet overvejelse, anmodede A medio juni 1988 kommunen om at godkende rentedifferencen som en støtteberettiget udgift, hvilket kommunen afslog u.h.t., at de opstillede forudsætninger fandtes rimelige. A påklagede herefter afslaget. Antaget, at afslaget var en selvstændig afgørelse, der kunne påklages. M.h.t.

rentedifferencen fandt nævnet, at det måtte påhvile klageren at forelægge et korrekt byggeregnskab, og at klageren selv havde måttet kunne indse, at det medtagne rentebeløb ikke dækkede hele udgiften, hvorfor nævnet stadfæstede kommunens afgørelse.