Vurdering fast ejendom - andelsboligforening. (* 1)

Vurdering fast ejendom - andelsboligforening. (* 1)

A klagede som repræsentant for en andelsboligforening bl.a. over den af skyldrådet ved 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 foretagne ansættelse af ejendomsværdien til 1.600.000 kr. med påstand om forhøjelse.

Klageejendommen omfattede et grundareal på 1.259 m2. Bebyggelsen var fra 1899 og bestod af en etageejendom med et bebygget areal på 580 m2 og et samlet etageareal på 2.900 m2 samt en fabrik/værkstedsbygning på 80-100 m2. Der var ialt 28 beboelseslejligheder og 4 erhvervslejligheder.

Til støtte for påstanden gjorde klageren bl.a. gældende, at stigningen i ejendomsværdien fra 17. til 18. almindelige vurdering forekom uforholdsmæssig lav under hensyn til, at der på ejendommen i mellemtiden var udført forbedringsarbejder for i alt 627.000 kr. Endvidere havde klageren anført, at den omkostningsbestemte leje pr. 30. juni 1987 udgjorde 328.850 kr.

Skyldrådet havde ansat ejendommen med udgangspunkt i en normallejeindtægt på 258.919 kr., kapitaliseret med en lejefaktor på 6,2. Under behandlingen af sagen havde rådet over for Landsskatteretten indstillet normallejeindtægten opgjort til 274.240 kr., idet der ikke var medregnet en årlig lejeindtægt på 15.321 kr. fra fabriks- og værkstedsbygningen.

Landsskatteretten bemærkede, at ejendomme tilhørende andelsboligforeninger skal vurderes ud fra den værdi, hvortil de lovligt kan overtages af en andelsboligforening. For ejendomme opført før den 1. januar 1981 gælder ifølge lejelovens kapitel 16, at disse under visse betingelser kan overtages til deres værdi som udlejningsejendomme.

Da ejendommen således skulle vurderes som udlejningsejendom, bemærkede Landsskatteretten endvidere, at der herefter ifølge vurderingslovens § 10, stk. 3, ved ansættelsen skulle regnes med sædvanlige udlejningsforhold.

Retten bemærkede endelig, at der til opfyldelse af vurderingslovens bestemmelser om ansættelse af handelsværdien af den samlede faste ejendom på vurderingstidspunktet foretages et skøn over samtlige de forhold, som har betydning for prisdannelsen for udlejningsejendomme, bl.a. ejendommens afkast, samt en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Retten fandt herefter, at den leje, der erlægges af andelshaverne, ikke umiddelbart kan anses for at være udtryk for sædvanlige udlejningsforhold, og lejefastsættelsen måtte som udgangspunkt foretages i overensstemmelse med de i lejelovgivningen indeholdte retningslinier. I det omfang det ikke var muligt at fremlægge en beregning i overensstemmelse hermed, ville lejeindtægten være at beregne efter et skøn baseret på erfaringen for størrelsen af den i udlejningsejendomme af tilsvarende størrelse, alder m.v. erlagte leje.

Da Landsskatteretten endvidere kunne tiltræde den af klageren foretagne beregning over størrelsen af den leje, der lovligt ville kunne opkræves under sædvanlige udlejningsforhold, fandt retten - under hensyn til det oplyste om ejendommens faktiske lejeindtægt, dens størrelse, beliggenhed og standard på vurderingstidspunktet - at ejendomsværdien var for lav og burde forhøjes til 1.950.000 kr.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1989, nr. 3, side 250

Ansættelsen af ejendomsværdien for en ejendom tilhørende en andelsboligforening var af skyldrådet foretaget ved kapitalisering af en beregnet normallejeindtægt. Landsskatteretten fandt, at ejendomsværdien skulle fastsættes ved kapitalisering af den leje, der lovligt ville kunne opkræves under sædvanlige udlejningsforhold.

Denne leje var højere end den beregnede normalleje, og ejendomsværdien blev derfor forhøjet.