Avanceopgørelse ved tilbagekøb af fast ejendom på tvangsauktion (* 1)

Avanceopgørelse ved tilbagekøb af fast ejendom på tvangsauktion (* 1)

A klagede over, at hun for indkomståret 1984 var anset for særlig indkomstskattepligtig af en avance på 35.500 kr. ved ejendomssalg.

Det fremgik af sagen, at klageren og hendes samlever, som ejede en ejendom i lige sameje, i 1976 havde solgt denne ejendom. I september 1983 havde de ved tvangsauktion tilbagekøbt ejendommen i den hensigt at sikre en fordring på til rest nominelt 92.124 kr. ifølge et sælgerpantebrev på oprindelig nominelt 136.000 kr., som de havde erhvervet ved salget i 1976. De havde videresolgt ejendommen i marts 1984.

Ved beregningen af den særlige indkomst til 71.000 kr., eller 35.500 kr. for hver af samejerne, havde skatterådet fastsat en kursværdi på 66 på tidspunktet for tvangsauktionen, september 1983, og på 63 på tidspunktet for videresalget i marts 1984. Disse kurser svarede - ubestridt af klagerens revisor - til de af Statsskattedirektoratet fastsatte vejledende pantebrevskurser på de relevante tidspunkter.

Klagerens revisor påstod en kurs på 100 lagt til grund for beregningen af anskaffelsessummen i september 1983, idet han påberåbte sig bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4. Klagerens revisor gjorde gældende, at ejendommen efter tilbagekøbet på tvangsauktionen var renoveret og omprioriteret med henblik på opnåelse af størst mulig salgsavance, og som et led i denne omprioritering var det omhandlede pantebrev aflyst. Det var herefter revisorens synspunkt, at pantebrevet burde anses indfriet til pari, idet en pantebrevskreditor i forbindelse med en omprioritering normalt ikke accepterede et kursnedslag på sin fordring.

De stedlige skattemyndigheder havde imødegået det anførte synspunkt med henvisning til en udtalelse fra Skattedepartementet (550-1-48), hvor det var udtalt, at et sælgerpantebrevs kursværdi på indfrielsesdagen i henhold til nævnte lovbestemmelse efter departementets opfattelse skulle opgøres til den objektive kursværdi og ikke til den værdi, som gældsposten faktisk var indfriet til.

Landsskatteretten var enig i, at det var den objektive kursværdi, der skulle lægges til grund for beregningen af anskaffelsessummen, når ejer og panthaver var identiske personer.

Den påklagede ansættelse blev derfor stadfæstet.

LV 1987, H 1.3.1.

(* 1) Offentliggjort i Skat 1989, nr. 2, side 144

Ved opgørelsen af avancen ved salg af en på tvangsauktion tilbagekøbt ejendom skulle den objektive kursværdi lægges til grund på et pantebrev, hidrørende fra oprindelige salg af ejendommen, da ejer og panthaver var identiske personer - også selv om pantebrevet var aflyst i forbindelse med omprioritering.