Køberet - afståelse - lejer. (* 1)

Køberet - afståelse - lejer. (* 1)

B ApS klagede over den af Ligningsrådet trufne afgørelse vedrørende de skattemæssige konsekvenser ved selskabets opgivelse af køberetten til en ejendom mod et vederlag på 700.000 kr.

Af de tilvejebragte oplysninger fremgik, at det klagende selskab, der drev produktionsvirksomhed, med skæringsdato den 1. maj 1983 havde lejet den i sagen omhandlede ejendom af A/S B Bank med 10 års uopsigelighed fra udlejerens side. I henhold til lejekontrakten havde lejeren i 5 år fra lejemålets indgåelse at regne køberet til ejendommen til 1,1 mio. kr. På grund af uforudsete vanskeligheder, herunder høje omkostninger ved at drive virksomheden i de lejede lokaler, havde selskabet ultimo 1984 besluttet at flytte produktionen til selskabets egen ejendom. Man begyndte herefter at undersøge mulighederne for at finde en køber til de lejede lokaler, således at selskabet på dette grundlag kunne afstå sin tinglyste køberet til udlejeren mod betaling. Det lykkedes selskabet at indgå aftale med en køber af ejendommen til en kontant købesum på 1,8 mio. kr. med skæringsdag den 1. maj 1986. Selskabet havde derefter anmodet banken om at udstede skøde direkte til køberen med en købesum på 1,8 mio. kr. på vilkår, at banken udbetalte selskabet 700.000 kr. som vederlag for opgivelse af køberetten.

Selskabets advokat havde bedt om forhåndsbesked om, hvorvidt selskabets opgivelse af køberetten til den i sagen omhandlede ejendom mod et vederlag på 700.000 kr. kunne ske uden skattemæssige konsekvenser for selskabet som lejer af ejendommen og dennes ejer, A/S B Bank, der i forbindelse med opgivelsen af køberetten skulle overdrage ejendommen til tredjemand.

Da den omhandlede køberet efter det oplyste ikke kunne anses for at være erhvervet som led i selskabets næring, havde Ligningsrådet udtalt, at selskabets opgivelse af køberetten mod vederlag i det foreliggende tilfælde måtte sidestilles med udnyttelse af køberetten og samtidig salg af ejendommen til køberen, med hvem selskabet havde indgået en bindende aftale, og dette salg ville være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven (salg inden 3 år). Vederlaget, 700.000 kr., for opgivelse af køberetten var herefter ifølge Ligningsrådet skattepligtigt som særlig indkomst. For så vidt angik banken havde Ligningsrådet bemærket, at salget af ejendommen skulle henføres til beskatning efter næringssynspunktet som almindelig indkomst, hvorved den skattepligtige fortjeneste ville være at reducere med det til selskabet for opgivelse af køberetten erlagte vederlag.

Selskabets advokat nedlagde påstand om, at selskabet ikke skulle beskattes af det i sagen omhandlede vederlag. Til støtte herfor henviste han bl.a. til den skatteretlige litteratur på området og Landsskatterettens afgørelse offentliggjort i Landsskatterettens Meddelelser 1978.69, hvorefter vederlag for opgivelse af køberet normalt ikke beskattes. Ligningsrådets afgørelse indebar efter advokatens opfattelse en uhjemlet stramning i forhold til den hidtidige retstilstand, idet overdragelse af en køberet nu blev sidestillet med overdragelse af fast ejendom. Advokaten påpegede i denne forbindelse, at det i ligningsvejledningen for 1984, side 569, var anført, at vederlag for opgivelse af køberet normalt ikke indkomstbeskattes, og at dette afsnit var overført uændret til 1985 og 1986 udgaven. I disse var der dog tilføjet et nyt afsnit om overdragelse af køberet mod vederlag, hvorefter sådant vederlag var skattepligtigt for overdrageren, hvis udnyttelse af køberetten og påfølgende salg af ejendommen ville have medført beskatning som almindelig eller særlig indkomst efter ejendomsavancebeskatningsloven. Denne ændring af ligningsvejledningen havde efter advokatens opfattelse ingen støtte i lovgivningen eller praksis.

Efter det oplyste kunne Landsskatteretten tiltræde, at den af klageren foretagne disposition under de foreliggende omstændigheder ikke faldt ind under reglerne om opgivelse af køberet mod et passende vederlag til ejeren, men at dispositionen, der var foretaget i forståelse med den potentielle køber, måtte sidestilles med en udnyttelse af køberetten og samtidigt salg af ejendommen til køberen. Det omhandlede vederlag på 700.000 kr. måtte derfor anses for at være skattepligtigt for selskabet som særlig indkomst efter ejendomsavancebeskatningsloven. Den af Ligningsrådet afgivne forhåndsbesked blev derfor stadfæstet.

LV 1987, H 5.2.2.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1988, nr. 11, side 685

Vederlag for en lejers afståelse af en køberet i forbindelse med salg af den pågældende ejendom fra ejeren, men i henhold til aftale mellem lejeren og køberen, blev anset for skattepligtig særlig indkomst i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven.