Fast ejendom - maskeret udbytte - værdiansættelsestidspunkt. (* 1)

Fast ejendom - maskeret udbytte - værdiansættelsestidspunkt. (* 1)

Aktieselskabet A i likvidation klagede for skatteåret 1985/86 bl.a. over, at amtsligningsrådet havde forhøjet selskabets selvangivne indkomst med et beløb på 444.750 kr., der var anset for maskeret udbytte i forbindelse med salg af en fast ejendom.

Det var oplyst, at selskabet indtil september 1979 havde drevet engroshandel, og derefter havde afhændet denne erhvervsvirksomhed til et søsterselskab. Selskabet havde derefter bl.a. haft indtægter ved udleje af fast ejendom og driftsmidler til søsterselskabet.

Det var videre oplyst, at selskabet pr. 1. januar 1986 havde solgt ejendommen E til et søsterselskab for 4,5 mio. kr., berigtiget ved overtagelse af indestående prioritetsgæld på 325.000 kr., en kontant udbetaling på 450.000 kr. samt udstedelse af et gældsbrev på 3.725.000 kr. Dette skulle forrentes med 9% p.a. og var afdragsfrit indtil udløb den 1. januar 1996. Ejendomsværdien var ved årsreguleringen pr. 1. april 1985 2,4 mio. kr. Ved 18. alm. vurdering pr. 1. januar 1986 var ejendomsværdien ansat til 4 mio. kr.

Ved ansættelsen havde amtsligningsrådet anset, at ejendommen var solgt til en overpris på 444.750 kr., der måtte anses for en maskeret udlodning til hovedaktionæren og af denne overdraget til nærværende selskab.

Den ansatte overpris var beregnet således: Salgssum ifølge skøde 4.500.000 kr. -kursnedskrivning af overtaget prioritetsgæld, 17% af 325.000 kr. 55.250 kr. ------------ salgssum reguleret til kontantværdi 4.444.750 kr. kontantværdi pr. 1. januar 1986 4.000.000 kr. overpris 444.750 kr. -------------

Selskabets revisor anførte over for Landsskatteretten, at der ikke var grundlag for at statuere maskeret udlodning vedrørende det omhandlede ejendomssalg, da salgssummen - selv ved en værdiansættelse af gældsbrevet til pari - lå inden for den af Statsskattedirektoratet i praksis godkendte tolerancegrænse på +/-15% af den senest bekendtgjorte kontantejendomsværdi med årsreguleringer.

Det bemærkedes, at gældsbrevet i selvangivelsen var medregnet til kurs 74, og at den kontante salgssum var opgjort til 3.476.250 kr. Amtsligningsrådet havde i anden forbindelse afgivet indstilling om, at værdien af gældsbrevet blev ansat til 90 - hvilket Landsskatteretten for så vidt tiltrådte - og den kontante salgssum kunne herefter opgøres til 4.072.250 kr.

Amtsligningsrådet havde ved ansættelsen lagt til grund, at den af revisoren nævnte tolerancegrænse skulle sættes i relation til den ved handlens indgåelse kendte ejendomsvurdering på 2,4 mio. kr. Selskabets revisor mente derimod, at den skulle sættes i relation til den vurdering, der var nærmest handelstidspunktet, hvilket var vurderingen pr. 1. januar 1986 på 4 mio. kr.

Da ejendomsoverdragelsen var sket pr. 1. januar 1986, fandt Landsskatteretten, at det i det foreliggende tilfælde var mest naturligt, at ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1986 på 4 mio. kr. blev lagt til grund ved vurderingen af, om der var grundlag for at statuere maskeret udlodning. Landsskatteretten fandt herefter ikke grundlag for at antage, at der ved ejendomsoverdragelsen var tilgået selskabet en på overdragelsestidspunktet økonomisk fordel, der ville være at indkomstbeskatte.

Den påklagede indkomstansættelse blev herefter på dette punkt nedsat med 444.750 kr.

LV 1987, K 2.2.2.

Ved vurderingen af, om der forelå maskeret udbytte ved salg af en ejendom fra et selskab til et søsterselskab pr. 1. januar 1986, blev ejendomsvurderingen ved 18. alm. vurdering pr. samme dato lagt til grund og ikke den på overdragelsestidspunktet senest kendte vurdering.