Fast ejendom - værdiansættelse (* 1)

Fast ejendom - værdiansættelse (* 1)

A klagede over den af Ligningsrådet som bindende forhåndsbesked trufne afgørelse vedrørende overdragelsessum for en fast ejendom. Klageren, der var hovedaktionær i aktieselskabet B, havde forespurgt, om selskabet kunne overdrage bagbygningen til en ejendom til ham for 1,2 mio. kr. kontant, uden at der derved ville blive statueret maskeret udbytte. Ligningsrådet havde svaret, at en overdragelsessum på 1,5 mio. kr. kontant kunne anerkendes. Det fremgik af sagen, at bygningen var en forretningsejendom, opført år 1800, med et bebygget areal på 64 (m2) i 3 etager med et samlet bygningsareal på 192 (m2) og et kælderareal på 40 (m2). Hele ejendommen var totalrenoveret. Bygningen lå centralt få meter fra gågaden med direkte adgang fra en plads. Det fremgik endvidere, at ejendomsværdien pr. 1. januar 1987 ved årsomvurdering var ansat til 2,5 mio. kr. for ejendommen i sin helhed. Omvurderingen omfattede dog ikke hele istandsættelsen af baghuset, der i arealmæssig henseende udgjorde ca. 1/3 af ejendommens bygningsmasse. Der var i sagen enighed om, at der kunne opnås en årlig lejeindtægt på 150.000 kr. for baghuset i det frie marked. Klageren gjorde gældende, at den kontante overdragelsessum måtte opgøres på grundlag af ejendommens nettoafkast, forstået som ejendommens lejeindtægt med fradrag for forsikringer m.v., multipliceret med en kapitalisationsfaktor på 10. Den kontante overdragelsessum androg herefter 1,25 mio. kr. Landsskatteretten fandt, at handelsværdien måtte opgøres på grundlag af normallejen, ikke nettoafkastet. Under hensyn til ejendommens centrale placering i et byfornyelsesområde, hvor erhvervsejendomme var meget eftertragtede, fandt Landsskatteretten endvidere, at en kapitalisationsfaktor på 10 var passende. Landsskatteretten måtte herefter være enig med Ligningsrådet i, at handelsværdien på tidspunktet for afgivelsen af den bindende forhåndsbesked var 1,5 mio. kr. kontant.

(* 1) Afgørelsen er offentliggjort i Skat 1988, nr. 8, side 471

Ved beregningen af handelsværdien for en erhvervsejendom skulle normallejen, ikke nettolejen - forstået som lejeindtægt med fradrag for forsikringer m.v. - lægges til grund.