Arealpris kommuneplan lokalplan ejendomsvurdering

Arealpris kommuneplan lokalplan ejendomsvurdering

En ejendom, beliggende i et område, som i kommuneplanen fra 1981 var udlagt til centerformål, offentlige formål og boligformål, afstod arealer til anlæg af busterminal.

Den nærmere afgrænsning af hvilke arealer indenfor området, der skulle benyttes til de enkelte formål, blev fastlagt i lokalplanen fra 1984, hvor de eksproprierede arealer blev udlagt til offentlige formål, medens restejendommen blev udlagt til boligformål.

Antaget ved taksation, at ejendommens ejer forud for lokalplanens vedtagelse havde haft en berettiget forventning om, at de afståede arealer ville kunne udnyttes mere intensivt end til parcelhusbebyggelse.

Udnyttelsen ville dog være forbundet med betydelige byggemodningsudgifter.

Som følge heraf samt af, at de ejendomssalg, som ejeren henviste til, fandt sted efter lokalplanens vedtagelse, kunne disse salg ikke tillægges afgørende vægt ved fastlæggelsen af erstatningen for de afståede arealer.

Erstatningen fastsattes herefter til 675 kr. pr. (m2).

Den 4. november 1988 kl.

9,30 holdt den i henhold til lov om offentlige veje nedsatte taksationskommission for Frederiksborg amtsrådskreds møde på nedennævnte ejendom.

Der foretoges

Sag nr. 7/1988

Taksation

efter begæring af Ølstykke kommune i anledning af ekspropriation fra ejendommen matr.

nr. 7 p, 7 as, 7 bm og 7 cg Udlejre By, Ølstykke, i forbindelse med anlæg af en busterminal.

Der fremlagdes med bilag begæring af 1. september 1988 fra Ølstykke kommunes tekniske forvaltning.

For Ølstykke kommune mødte borgmester Hans Erik Nielsen, kommuneingeniør B.

Stampe Jørgensen og ingeniør Arne Jørgensen.

For og med ejendommens ejer, læge Jørgen Ploug Sarp, mødet advokat Jens Viuff.

Kommissionen besigtigede ejendommen og afholdt derefter forhandlingsmøde på Ølstykke rådhus med deltagelse af samtlige ovennævnte personer.

Kommuneingeniør Stampe Jørgensen redegjorde for baggrunden for ekspropriationen.

Det oplystes, at ejendommens grundareal efter ekspropriationen udgør ca. 1652 (m2).

Advokat Viuff fremlagde et påstandsdokument af dags dato, udvisende et samlet erstatningskrav på 2.676.400 kr.

Advokat Viuff begrundede ejerens erstatningskrav således

For så vidt angår kravet om en erstatning på 1.150 kr. pr. (m2) afstået areal henvises til de i sagen foreliggende 3 skødekopier vedrørende salg af ejendomme i Ølstykkes centerområde i sommeren 1987.

Disse handeler fandt sted med henblik på nedrivning af de eksisterende bebyggelser på ejendommene.

Købesummerne udgjorde fra ca. 1.150 kr. til ca. 1.500 kr. pr. (m2) på kontantbasis til trods for, at 2 af ejendommene i lighed med den i sagen omhandlede ejendom i grundværdi kun var ansat til ca. 325 kr. pr. (m2).

Den tredie ejendom, som alene omfattede et 191 (m2) stort areal, var i grundværdi ansat til ca. 725 kr. pr. (m2).

De således konstaterede købesummer, som reelt set var rene grundpriser, har nok i nogen grad været baseret på de ved lokalplan nr. 32 skabte forventninger om arealernes udnyttelsesmuligheder, men de tjener dog til underbyggelse af ejerens erstatningskrav for arealafståelsen.

Hans ejendom er særdeles velbeliggende ved bykernen og i umiddelbar nærhed af jernbanestationen.

Da der allerede i kommuneplan 1980-92 var påregnet etableret S-togsdrift på jernbanelinien, var der forud for vedtagelsen af lokalplanen knyttet en stor forventningsværdi til ejendommen.

Ejeren havde vel i 1968 planer om en udstykning af ejendommen i villaparceller.

Senere stod det ham imidlertid klart, at ejendommen ville kunne udnyttes mere intensivt, og hans forventning herom blev i takt med byudviklingen til stadighed mere bestyrket.

Erstatningskravet vedrørende et 7 (m2) stort areal grunder sig på en af kommunen udvist fejl i forbindelse med en ekspropriation af areal fra ejendommen i 1974.

Ejeren har derfor krav på erstatning for arealet opgjort på basis af dettes nuværende værdi.

Det bestrides, at det eksproprierede skråningsareal skal erstattes med et mindre beløb pr. (m2) end det i øvrigt eksproprierede areal, dog med fradrag af den ved skråningspålægget modtagne erstatning.

Den sædvanligt praktiserede regel om halv arealerstatning for arealer, som er pålagt oversigtsservitutter, kan ikke finde anvendelse ved erstatningsfastsættelsen vedrørende skråningsarealer.

Oversigtsservitutter medfører i modsætning til skråningspålæg en indskrænkning i ejendomsretten.

For så vidt angår skråningsarealer er der alene tale om en ulempe, som bortfalder ved afståelse af arealerne.

Ulempeerstatningen kræves sædvanligvis ikke tilbagebetalt i tilfælde af ulempens bortfald.

Der er mellem parterne enighed om erstatningen for det midlertidige arbejdsareal.

De væsentligste ulemper i forbindelse med indgrebet overfor ejendommen vil hidrøre fra etableringen af busterminalen i ejendommens umiddelbare nærhed.

For ejendommens beboere vil der opstå betydelige trafikgener, ligesom ejendommen under hensyn til busterminalens placering på et væsentligt højere terrænniveau vil komme til at »ligge i et hul«, til dels omgivet af høje støttemure med plankeværk.

Kravet om en erstatning på 150.000 kr. for disse ulemper, herunder ejendomsforringelse, må forekomme beskedent.

Såfremt erstatningen for arealafståelsen fastsættes til et væsentligt mindre beløb end påstået, bør der yderligere tilkomme ejeren en erstatning for tabet af bevoksningen på det afståede areal, i alt ca. 50 træer og et tilsvarende antal buske.

Kommuneingeniør Stampe Jørgensen påstod i overensstemmelse med kommunens reviderede erstatningsforslag den samlede erstatning, incl.

advokatomkostninger, fastsat til 953.507 kr. Han gjorde gældende, at der til heromhandlede ejendom ikke har været knyttet nogen forventningsværdi i henseende til en fremtidig udnyttelse til centerformål.

Ejendommen er da også i lokalplan nr. 32 udlagt til henholdsvis bolig- og parkeringsformål.

De opnåede salgspriser vedrørende de af ejeren nævnte 3 ejendomme i centerområdet må vurderes i lyset af, at der på disse forefandtes boliger, forretninger og et lille værksted.

I nærværende sag er der imidlertid alene tale om afståelse af et have- og parkareal, som ikke grænser til Frederiksborgvej.

Bebyggelsen på ejendommen er ikke blevet berørt af ekspropriationen.

Værdien af boligen og lægeklinikken er således uændret.

Såfremt ejendommen havde kunnet udnyttes til centerformål, ville der, hvis det fornødne parkeringsareal ikke kunne etableres på ejendommen, efter kommunens parkeringsvedtægt for det pågældende område være blevet stillet krav om betaling af væsentlige beløb til kommunens parkeringsfond, for tiden 26.000 kr. pr. parkeringsplads.

Dette forhold ville have influeret på ejendommens handelsværdi.

Hertil kommer, at der ved stedfundne jordbundsundersøgelser på arealet øst for ejendommens udhus er konstateret meget varierende jordbundsforhold, hvorfor der i tilfælde af byggeri på det afståede areal havde måttet foretages jordudskiftning i 5-6 meters dybde eller pilotering.

Sådanne foranstaltninger ville også have øvet indflydelse på arealets handelsværdi.

Der må endelig henses til andre påkrævede byggemodningsudgifter, herunder vedrørende tilslutning til de offentlige vand- og kloaksystemer.

Årsagen til, at kommunen i 1968 modsatte sig en udstykning af ejendommen i boligparceller, var usikkerhed med hensyn til den fremtidige udnyttelse af terrænet i umiddelbar nærhed af jernbanestationen.

Såfremt det afståede areal var blevet udnyttet til boligformål, havde en udstykning af dette kunnet medføre etablering af 3 parceller.

Hver parcel kunne muligt være blevet solgt for 400.000 kr. De offentlige tilslutningsafgifter ville have udgjort ca. 67.500 kr. og piloteringsudgifterne måske omkring 50.000 kr. pr. parcel.

Nettoprovenuet ved afhændelsen af det samlede areal havde da skønsmæssigt udgjort omkring 850.000 kr. kontant.

Kommunen sælger i periferien af Ølstykke by byggemodne parcelhusgrunde for en kostpris af 295.000 kr. pr. grund.

Ved ekspropriationen i 1974 fra ejendommen modtog ejeren en erstatning på 50 kr. pr. (m2) areal, som blev pålagt skråning, svarende til halvdelen af arealets værdi.

Som følge heraf bør erstatningen for den nu stedfundne ekspropriation af sådant skråningsareal i overensstemmelse med sædvanlig praksis vedrørende byzoner fastsættes til halvdelen af arealets værdi efter de nuværende prisforhold.

Det må herved tages i betragtning, at også skråningsarealer er af betydning ved fastlæggelsen af en ejendoms bebyggelsesmuligheder, hvorfor en ejer ofte vil være interesseret i, at sådanne arealer forbliver under ejendommen.

For så vidt angår de øvrige ulemper for ejendommen, som ekspropriationen vil afstedkomme, må henses til, at ejendommen også hidtil har henligget i et trafikeret område tæt ved jernbanestationen.

De yderligere ulemper, herunder øgede trafikgener, som vil opstå, er forsøgt begrænset ved de påtænkte støttemure med plankeværk.

Murhøjden i det østlige ejendomsskel vil variere fra 1,20 m til 2,20 m, og udenomsarealerne omkring beboelsesbygningen vil også i fremtiden være af en ikke ubetydelig størrelse.

Kommunen har pr. 1. september 1988 erhvervet den østlige naboejendom, matr.

nr. 7 bs Ølstykke By, med et 1.068 (m2) areal, hvorpå der er opført en beboelsesbygning, for en kontant købesum af 750.000 kr. Ejendomsværdien udgør 650.000 kr.

Borgmester Nielsen fremkom med et indlæg.

Han henviste bl.a. til, at det afståede areal under hensyn til dets karakter af bagareal ikke repræsenterer samme værdi som arealet ved Frederiksborgvej.

Læge Sarp bemærkede, at der ikke er piloteret på ejendommen.

Kommissionen optog sagen til kendelse.

Mødet hævet.

I umiddelbar fortsættelse heraf drøftede kommissionen sagen og afsagde derefter sådan

K E N D E L S E

Efter de i Ølstykke kommunes kommuneplan 1980-92 indeholdte rammer for lokalplanlægningen skulle det ved en lokalplan sikres, at stationsbycentret blev anvendt til centerformål, offentlige formål og boligbebyggelse, og videre bl.a., at bebyggelsesprocenten for hver enkelt parcel ikke oversteg 40.

For det delområde, i hvilket den i sagen omhandlede ejendom var beliggende, gjaldt fremdeles, at hele områdets udformning skulle planlægges under et, forinden der blev fastlagt mere detaljerede bestemmelser.

På denne baggrund findes ejendommens ejer forud for vedtagelsen af lokalplan nr. 32 at have haft en berettiget forventning om, at det nu afståede areal ville kunne udnyttes mere intensivt end til parcelhusbebyggelse.

Efter det oplyste må det dog antages, at en sådan udnyttelse ville have været forbundet med ret betydelige byggemodningsudgifter, herunder til jordarbejder og pilotering.

Allerede som følge heraf samt af, at de ejendomssalg, hvortil ejeren har henvist, har fundet sted efter lokalplanens vedtagelse, ses disse salg ikke at kunne tillægges afgørende vægt ved fastsættelsen af erstatningen for det afståede areal.

Under hensyn til det således anførte samt til de for kommissionen i øvrigt foreliggende oplysninger om handelsværdier af arealer i det pågældende område findes erstatningen for den del af det afståede areal, som ikke omfatter skråningspålæg, at burde udgøre 675 kr. pr. (m2).

Det samme gælder erstatningen for det 7 (m2) store areal, som i forbindelse med ekspropriationen i 1974 fejlagtigt ikke blev inddraget under ejendommen.

I overensstemmelse med sædvanlig taksationspraksis vedrørende ejendomme af heromhandlede karakter fastsættes erstatningen for skråningsarealet på baggrund af ovennævnte arealværdi til 337,50 kr. pr. (m2).

Det tiltrædes, at erstatningen for arbejdsarealet bør udgøre 10 kr. pr. (m2).

Ejendommens beboere har i kraft af naboskabet med stationsarealt måttet påregne muligheden af forøgede trafikgener hidrørende fra ejendommens omgivelser.

Sådanne trafikgener kan, uanset om de fremkommer i forbindelse med et indgreb overfor en ejendom, ikke i almindelighed berettige dennes ejer til erstatning.

Selv om der i det foreliggende tilfælde foretages visse fysiske foranstaltninger med henblik på en begrænsning af de ulemper, som busterminalen vil påføre den tilbageblevne ejendom, findes disse ulemper dog at ville resultere i en værdiforringelse af denne, som bør erstattes.

Der er herved navnlig henset til tabet af det store udenomsareal med en til dels ældre træbestand og de fremtidige betydeligt forskellige terrænhøjder i det østlige ejendomsskel, som på grund af støttemuren med plankeværk vil fremtræde særlig markant.

Erstatningen for denne ejendomsforringelse skønnes i hvert fald ikke at burde overstige det af kommunen senest tilbudte beløb, 75.000 kr. Efter omstændighederne tiltrædes en erstatning af denne størrelse.

Der findes ikke grundlag for tilkendelse af yderligere erstatning.

T h i b e s t e m m e s

Ølstykke kommune bør til ejeren af ejendommen matr.

nr. 7 p, 7 as, 7bm og 7 cg Udlejre By, Ølstykke, læge Jørgen Ploug Sarp, betale følgende erstatning

a.

For afståelse af et ca. 2.049 (m2) stort areal: 675 kr. pr. (m2) eller i alt 1.383.075 kr.

b.

For afståelse af et ca. 146 (m2) stort skråningsareal: 337,50 kr. pr. (m2) eller i alt 49.275 kr.

c.

Tilgodehavende for et 7 (m2) stort areal: 675 kr. pr. (m2) eller i alt 4.725 kr.

d. For et ca. 140 (m2) stort arbejdsareal: 10 kr. pr. (m2) eller i alt 1.400 kr.

e.

For ejendomsforringelse 75.000 kr.

-------------------

I alt 1.513.475 kr.

-------------------

Efter endelige arealopmålinger reguleres erstatningsposterne under a - d på grundlag af de ovennævnte beløb pr. (m2).

Den samlede erstatning forrentes fra datoen for ekspropriationsbeslutningen, den 8. juni 1988, til anvisning sker, med en årlig rente, der udgør 1% mere end den af Danmarks Nationalbank for nævnte dato fastsatte dato.

Ølstykke kommune godtgør ejendommens ejer udgifter til advokatbistand under sagen med 15.000 kr. incl.

moms.