Arealpris kommuneplan fordele

Arealpris kommuneplan fordele

U D S K R I F T

af

forhandlingsprotokollen

for

ekspropriationskommissionen

vedrørende hovedlandevejsanlæg i Jylland for så vidt angår forlægning af hovedlandevej 363, Vejle-Grindsted, på strækningen Skibet- Bredsten, km 7,3 - 13,0 m.v.

SKIBET- BREDSTEN

(Protokoltilførsel den 10. april 1987.)

12. hæfte.

Fredag den 10. april 1987 lod kommissarius protokollen tilføre nedenstående kendelse om et erstatningsspørgsmål, der blev behandlet under ekspropriationsforretningen den 10. og 11. december 1986, uden at der blev opnået forlig.

Kommissionen har afsagt følgende kendelse

Lb. nr. 23. Matr. nr. 3a Bredsten Gårde, Bredsten.

Ejer: Kristen Mikel B. Jensen.

Efter anmodning fra ejendommens ejer afsagdes sålydende

KENDELSE

Ekspropriationens omfang.

Som det fremgår af arealfortegnelse nr. 3 omfatter ekspropriationen afståelse af i alt ca. 89.830 (m2). Heraf medgår ca. 10.080 (m2) til hovedlandevejsanlægget, ca. 31.665 (m2) til regulering af landevej 510 og ca. 425 (m2) til etablering af vendeplads og kommunal sti, medens ca. 2.960 (m2) afstås som areal, der afskæres af landevej 510, og ca. 44.700 (m2) afstås som areal, der afskæres af hovedlandevejsforlægningen. Til ny privat skovvej udlægges ca. 460 (m2), skråningsanlæg langs denne etableres på ca. 770 (m2), og til regulering af markveje medgår ca. 220 (m2), men disse arealer forbliver under ejendommen.

Desuden pålægges der ejendommen servitut om byggelinier som anmærkning 1 i fortegnelsen og servitut om adgangsbegrænsning til både hovedlandevejen og landevej 510 som anmærkning 2 i fortegnelsen. Dog opretholdes ejendommens adgange til landevej 510 i km 24.930 v.h.s. (markoverkørsel), i km 25.450 v.b.s. (markoverkørsler) og i km 25.612 v.v.s. (overkørsel til landbrugsejendom).

Disse adgange retableres af anlægsmyndigheden, der efter kommissionens vedtagelse på forretningen den 11. december 1986 flytter markoverkørsler i st. 25.450 til ca. st. 25.560.

Til midlertidig brug eksproprieres et areal af indtil 10 m bredde langs nye vejskel, som anført i anmærkning 5, men erstatningen herfor fastsættes først efter anlæggets udførelse.

Som led i erstatningsfastsættelsen har ejeren erklæret sig indforstået med at modtage følgende arealer

Af lb. nr. 22, matr. nr. 4a ibd. vest for ny landevej 510

ca. 3.510 (m2)

Af lb. nr. 22, matr. nr. 4a ibd. med påstående bygninger

ca. 237.600 (m2)

Af lb. nr. 22, matr. nr. 4a ibd. langs skovkanten

ca. 1.500 (m2)

Af lb. nr. 20, matr. nr. 12b Kærbølling By, Bredsten samt matr. nr. 13n ibd.

ca. 46.076 (m2)

Af lb. nr. 20, matr. nr. 13ab Kærbølling By, Bredsten

27.026 (m2)

Aflagt areal af landevej 510

ca. 2.760 (m2)

Aflagt areal af landevej 510

ca. 1.790 (m2)

I alt

ca. 320.262 (m2)

Arealerne overdrages med pålagt servitut om byggelinier, om adgangsbegrænsning og om midlertidig brug.

Arealer afgives og modtages pr. 1. januar 1987. Bygningerne på matr. nr. 4a ibd. modtages pr. 1. april 1987.

Bygningerne på matr. nr. 4a ibd. er alle, bortset fra en staldlænge, ældre og er dårligt vedligeholdt. De udgør et stuehus på 221 (m2), et skur på 98 (m2), en garage på 99 (m2) og avlsbygninger på i alt 1.380 (m2), hvoraf ca. 1/3 udgør en staldlænge fra 1977 med blandt andet moderne malkestand.

Generel beskrivelse af ejendommen.

Matr. nr. 3a ibd. udgør sammen med matr. nr. 20 ibd. en landbrugsejendom i landzone. Ejendommens samlede areal udgjorde på ekspropriationstidspunktet 493.902 (m2). Hovedlandevejsforlægningen og det meste af landevejsforlægningen gennemskærer landbrugsarealer. Kun i den sydlige del af ejendommen gennemskærer landevejsforlægningen et skovareal, således at der til vejen og som afskåret areal afstås i alt ca. 8.940 (m2) skovareal. Af dette udgjorde ca. 7.540 (m2) skov med 80-årige bøgetræer, ca. 1.000 (m2) skov med 40-årige bøgetræer, og ca. 400 (m2) var tilplantet med rødgran.

Ejendommen var pr. 1 januar 1986 vurderet til ejendomsskyld med en kontant ejendomsværdi på 2.050.000 kr. De afståede landbrugsarealer var vurderet til 1,67 kr. pr. (m2) kontant og det afståede skovareal til 0,84 kr. pr. (m2) kontant.

Ejerens påstand.

Ejeren har ikke fremsat nogen konkret erstatningspåstand. Han anførte under erstatningsforhandlingerne, at det differencebeløb, kommissionen har fastsat for arealombytningen i hans disfavør, var for stort. Ved fastsættelsen af arealpriserne skulle arealet, der fraskæres ejendommen nord for hovedlandevejsforlægningen, erstattes med mere end prisen som landbrugsjord, da dette areal må have status som byudviklingsjord for Bredsten.

Ekspropriationskommissionens afgørelse.

Det er ved erstatningsberegningen lagt til grund, at ejeren var berettiget til inden udgangen af februar måned 1987, at fælde og beholde træerne på det skovareal, der medgår til landevejsforlægningen.

Det blev endvidere aftalt under ekspropriationsforretningen, at såfremt ejeren har opnået de fornødne tilladelser til en udstykning af bygningslodden på matr. nr. 4a ibd. inden anlægsarbejdernes udførelse, gennemføres udstykningen i matriklen af den ledende landinspektør for anlægsmyndighedens regning.

Ved erstatningsfastsættelsen har ekspropriationskommissionen lagt til grund, at der ikke er knyttet forventningsværdi til nogen del af ejendommen, hvorfor de afståede markarealer alle er prissat som landbrugsjorder, og der er indregnet fuld erstatning for samtlige landbrugsmæssige ulemper ved arealafståelsen. Kommissionen har herved henset til, at det i en i 1985 vedtagen kommuneplan for Egtved kommune er forudsat, at byudviklingen i Bredsten skulle ske mod vest og nord. En eventuel byudvikling mod syd på det afskårne areal af ejendommen, som anført af ejeren, ville efter kommissionens opfattelse hovedsagelig være affødt af hovedlandevejsforlægningen således, at merværdien i givet fald - som en fordel skabt af anlægget - burde modregnes ved beregningen af erstatningen. I øvrigt bemærkes, at en byudvikling på det pågældende areal som i givet fald på grund af beliggenheden op til hovedlandevejen skulle være til industri- eller erhvervsområde, ville harmonere dårligt med det godkendte projekt, hvorefter den nuværende landevej 510 mellem hovedlandevejen og Bredsten by ikke tilsluttes.

Ekspropriationskommissionen har under hensyn til beliggenheden og beskaffenheden, herunder boniteten, af de afståede landbrugsarealer fastsat en ha-pris på 40.000 kr. for disse.

For så vidt angår de afståede skovarealer har kommissionen fastsat erstatningen for areal inkl. eventuelt produktionstab til 11.000 kr. pr. ha for ca. 7.540 (m2), 21.000 kr. pr. ha for ca. 1.000 (m2) og 25.000 kr. pr. ha for ca. 400 (m2).

Med hensyn til de overdragne arealer har kommissionen på tilsvarende måde fastsat følgende arealpriser

For arealer (ca. 139.210 (m2)) fra lb. nr. 22 pr. ha 39.000,00 kr.

For arealer (ca. 50.990 (m2)) - - - 22 - - 25.000,00 kr.

For areal (ca. 1.500 (m2)) - - - 22 - - 34.000,00 kr.

For areal (ca. 16.000 (m2)) - - - 22 - - 20.000,00 kr.

For areal (ca. 34.850 (m2)) - - - 22 - - 10.000,00 kr.

For adgangsareal (ca. 60 (m2)) - - - 22 - - 0,00 kr.

For areal (ca. 37.076 (m2)) fra lb. nr. 20 pr. ha 38.000,00 kr.

For areal (ca. 9.000 (m2)) - - - 20 - - 10.000,00 kr.

For skovlod (27.026 (m2)) - - - 20 - - 62.000,00 kr.

For aflagte vejarealer 0,00 kr.

De samlede arealpriser for de afgivne og modtagne arealer udgør herefter henholdsvis 334.954 kr. og 954.233 kr.

Købsprisen for bygningerne på matr. nr. 4a ibd. inkl. haveanlæg og driftsanlæg har kommissionen fastsat til 470.000 kr. Der er herved taget hensyn til bygningernes reducerede værdi, når de tilhørende arealer ikke længere udgør en selvstændig landbrugsejendom. Desuden er der henset til de ældre bygningers vedligeholdelsestilstand, og der er taget hensyn til forventede udgifter til ændring af kloakforhold i forbindelse med bygningsloddens frastykning og videresalg.

Til fradrag i købsprisen for arealforøgelsen inklusive bygningerne på matr. nr. 4a ibd. har kommissionen for det første fastsat en ulempeerstatning på 30.000 kr. for de gener, landevejsforlægningen påfører de eksisterende bygninger på ejerens restejendom, hvoraf et mindre aftægtshus kommer til at ligge tæt på vejen og lavt i forhold til denne. I dette beløb er udover ejendomsforringelse ved vejanlæggets nærhed indregnet tab af beplantning - især tab af et gammelt poppeltræ ved indkørslen - haveforstyrrelse og åbning af have.

Desuden har kommissionen fastsat en samlet ulempeerstatning på 142.000 kr. vedrørende ejendommens oprindelige og fremtidige jorder.

I forbindelse med arealafståelsen defigureres efter kommissionens opfattelse ca. 1 ha af ejerens oprindelige ejendom, og ca. 14,5 ha af denne kræver driftsomlægning. For den oprindelige ejendom er endvidere indregnet erstatning for udlæg af areal til skovvej, for skråningsareal og for areal til regulering af markveje. Endelig indgår et beløb for ulemper ved åbning af skov.

For så vidt angår de modtagne arealer har kommissionen ved fastsættelsen af ulempeerstatningen lagt til grund, at ca. 2,5 ha af disse er defigurerede, og ca. 17 ha kræver driftsomlægning. Endvidere er indregnet erstatning for rydning af i alt ca. 320 lb. m hegn.

I henhold til fast praksis og til det i lov om offentlige veje §38 indeholdte princip har kommissionen ikke kunnet yde nogen erstatning for det skete pålæg af servitut om byggelinier.

Differencebeløbet mellem prisen for de modtagne arealer inkl. bygninger og erstatningen for arealafståelserne udgør herefter 917.279 kr. Dertil skal lægges de ejendomsskatter, som ejeren sparer ved, at arealforøgelsen først får skattemæssig virkning fra den 1. januar 1988 - forskellen mellem skat af modtagne og af afståede arealer i et år på ca. 3.600 kr.

Med en mindre nedrunding udgør det beløb, som ejendommens ejer skal betale for arealombytningen, herefter 920.000 kr. Dette beløb forrentes fra datoen for afgivelsen og modtagelsen af arealer, den 1. januar 1987, og i øvrigt som nedenfor anført.

Thi bestemmes

Som erstatning for det eksproprierede areal

(ca. 89.830 (m2)) og for samtlige ulemper modtager

ejeren arealer på tilsammen 320.262 (m2) med

påstående bygninger, idet han til kommissariatet

indbetaler 920.000,00 kr.

Renter 8% p.a. fra den 1. januar 1987.

Ingen

I forbindelse med en hovedlandevejsforlægning blev det lagt til grund, at der ikke var knyttet forventningsværdi til nogen del af ejendommen. Udtalt, at en eventuel byudvikling mod syd på det afskårne og medeksproprierede areal ville være affødt af vejforlægningen, således at merværdien i givet fald burde modregnes ved erstatningsberegningen.