Landbrug arealpris kommuneplan lokalplan gravhøj ejendomsvurdering

Landbrug arealpris kommuneplan lokalplan gravhøj ejendomsvurdering

Den 19. november 1986 holdt taksationskommissionen for Viborg amtsrådskreds møde i Skive.

Der foretoges

T-14/1986

Fastsættelse af erstatning til Harald Riis m.fl. c/o Harald Riis, Dølbyvej 51, Vinde, Skive, som ejere af den faste ejendom matr. nr. 4 a, 4 i, 8 e og 31 Vinde, Skive jorder.

efter Skive kommunes ekspropriation til regulering af Dølbyvej samt forlængelse af Bakkedraget.

For og med lodsejerne Harald Riis, Anna Riis og Else Halborg mødte statsaut. revisor A. P. Dyhrberg Nielsen, Skive.

Mødet indledtes på lodsejernes ejendom, hvor afdelingsingeniør N. C. H. Laursen redegjorde for projektet, og fremlagde

VI) lokalplan nr. 51 af 1984 for Skive kommune.

VII) kommuneplan af november 1985 fra Skive kommune.

Afdelingsingeniøren bemærkede, at lodsejernes ejendom ligger i landzone. Dølbyvejen virker som grænse mellem lodsejernes landbrugsejendom og et byzoneareal, der nu er bebygget med en udstrakt villabebyggelse. Før § 15-rammerne blev fastlagt i begyndelsen af 70'erne, var der forskellige planer for anvendelse af lodsejernes ejendom, overvejende med henblik på boligbebyggelse, men ejendommen blev ikke medtaget under kommunens rammebestemmelser efter P 15. Kommunen har i 3 lokalplaner inddraget store områder til boligbyggeri og erhvervsbyggeri, og der er ingen nærliggende planer om inddragelse i byzone af lodsejernes ejendom. I 1984 afhændede lodsejerne ca. 42.500 (m2) til Vinde Møbelfabrik, og kommunens lokalplan nr. 51 muliggjorde denne afhændelse og opførelse af fabrikken. Kommunen vedstår det afgivne tilbud om 4 kr./(m2) afstået areal, dog at et udlagt vejareal (privat fællesvej) længst mod vest til brug for møbelfabrikken må ansættes til 0 kr.

For lodsejerne bemærkede revisor Dyhrberg Nielsen, at det store areal til møbelfabrikken blev afhændet for 20 kr./(m2). Afhændelsen fandt sted, medens arealet lå i landzone, men var betinget af, at lokalplanen med ændringen af arealets status til erhvervsbyggeri blev gennemført. Salget affødte en frigørelsesafgift på ialt 14.000 kr. men ingen beskatning iøvrigt. Salgsbeløbet var således ialt netto ca. 825.000 kr. I 1968 lod lodsejerne udarbejde en bebyggelsesplan for hele ejendommen med ca. 1.000 parcelhuse, men planen blev ikke gennemført. Der er efter lodsejernes opfattelse til arealet knyttet en betydelig forventningsværdi, og dette støttes af vurderingen pr. 1/1 1986. Ejendomsværdien er ved denne vurdering ansat til 2,65 mill. kroner, men heri er includeret et differencebeløb efter § 14, stk. 6, på 1.080.400 kr. Lodsejerne er således principielt undergivet formueskattepligt af forventningsværdien, medens ejendomsskatterne ikke påvirkes af denne. Revisoren henholdt sig iøvrigt til det i skrivelsen af 23. maj 1986 anførte og bemærkede særligt, at kommunen ved forlig i 1977 betalte 15 kr./(m2) for arealer, der lå umiddelbart nord for Bakkedragets forlængelse (den sydligste del af matr. nr. 3 a). En anden lodsejer fik for et eksproprieret areal, der lå længere mod vest, men også i landzone, 1o kr./(m2). Lodsejerne er indforstået med, at der ikke tilkommer dem erstatning for det afståede vejareal, og i erstatning for de afståede arealer iøvrigt påstår lodsejerne sig tilkendt 20 kr./(m2), og halv jordpris for oversigtsservitutbelagt areal.

Protokollatet godkendt.

Afdelingsingeniør Laursen bemærkede, at det er fast praksis, at såfremt et areals status ændres til brug for boligbyggeri, forlanger kommunen de til vejanlæg nødvendige arealer afstået uden vederlag, og dette ville i påkommende tilfælde også være tilfældet med nødvendige arealer til en udvidelse af Dølbyvejen. Det må forventes, at staten i løbet af kort tid eksproprierer arealer fra ejendommen til forlængelse af hovedlandevej 430 (forlængelse af Herningvej). Formentlig vil denne ekspropriation finde sted i indeværende vinter. Afdelingsingeniøren henviser til kommuneplanens pag. 49 om placeringen af Herningvejen. Planerne vedr. ejendommen forud for kommunens § 15-rammer er omtalt i kommuneplanens pag. 96-97.

Lodsejerne bemærkede videre, at de for strukturskader på arealer uden for det eksproprierede areal har modtaget en erstatning på 13.000 kr. Der er imidlertid sket strukturskader på langt større arealer end de arealer, der indgik i grundlaget for dette forlig, og de ønsker derfor strukturskadeerstatningen forhøjet.

Lodsejerne blev henvist til at forhandle dette spørgsmål direkte med kommunen, når vejanlægget er færdigt.

Ingen havde yderligere at bemærke.

Der afsagdes herefter sålydende

K E N D E L S E

Den lodsejerne Harald Riis m.fl. tilhørende faste ejendom, matr. nr. 4 a, 4 i, 8 e og 31 Vinde, Skive Markjorder, er noteret som landbrug og er beliggende i landzone. Ejendommens vurderede areal pr. 1. april 1985 var 39 ha. 0559 (m2), og arealet udgør ved vurderingen pr. 1. januar 1986 34 ha. 4411 (m2). Ejendomsværdien pr. 1. april 1985 var 2,4 mill. kroner, heraf grundværdi 689.600 kr. Differencebeløbet i h.t. § 14, stk. 6, var efter oplysninger fra landinspektøren 1.080.400 kr. Ejendomsværdien pr. 1. april 1986 er ansat til 2.650.000 kr., heraf grundværdi 441.500 kr. Differencebeløbet efter § 14, stk. 6 er fastsat uændret til 1.080.400 kr. Fra ejendommen eksproprieres ialt ca. 7.000 (m2), der dels ligger som en smal stribe langs Dølbyvejen, dels ligger i forlængelse af Bakkedraget. Af det eksproprierede areal udgør 1.015 (m2) privat fællesvej, og der er mellem kommunen og lodsejerne enighed om, at der ikke tilkommer lodsejerne nogen erstatning for denne del af ekspropriationen.

Landinspektør Stisen oplyste, at den erstatning på 15 kr./(m2), som kommunen i 1977 betalte til en lodsejer, ikke vedrørte »råjord«, men arealer, hvorpå der lå en ladebygning,og som delvist blev anvendt som gårdsplads. Landinspektøren oplyste videre, at den primære grund til, at lodsejernes ejendom ligger uden for § 15-rammerne, var lodsejernes ønske om fortsat at drive ejendommen som landbrug og deres modstand mod en ændret status. Kommunen accepterede dette standpunkt og for ikke at skabe unødige forventninger hos evt. interesserede undlod man at medinddrage ejendommen under planlægningen.

Ved fastsættelsen af erstatningen lægger taksationskommissionen megen vægt på, at lodsejerne for mindre end 2 år siden har afhændet et større areal til erhvervsbyggeri for 20 kr./(m2), og at Skive kommune ved lokalplan har godkendt dette byggeri. Taksationskommissionen lægger endvidere vægt på, at den offentlige vurdering både pr. 1. april 1985 og pr. 1. januar 1986 har lagt til grund, at der til arealet må være knyttet en forventningsværdi, idet differencebeløbet efter § 14, stk. 6, er fastsat særdeles højt (1.080.000 kr.) Taksationskommissionen kan ikke tillægge det betydning, at Skive kommune i tilfælde af udstykning ville have krævet fornødne arealer til udvidelse af Dølbyvejen afgivet uden vederlag.

For fastsættelsen af arealerstatningen kan kommissionen heller ikke tillægge det betydning, at der efter det oplyste i løbet af kortere tid vil blive eksproprieret fra ejendommen til anlæg af en hovedlandevej.

Efter det anførte og under hensyn til ejendommens beliggenhed umiddelbart tæt ved store boligarealer på 3 sider lægger taksationskommissionen til grund, at der til en del af de eksproprierede arealer er knyttet en erstatningsberettigende forventningsværdi.

Det er af landinspektøren oplyst, at ca. 900 (m2) af det afståede areal ligger indenfor 100 meters fredningsgrænsen for en gravhøj. Taksationskommissionen fastsatte erstatningen for denne del af det afståede areal til 4 kr./(m2).

Landinspektør Stisen oplyste endvidere, at ca. 250 (m2) af det eksproprierede areal langs Dølbyvejen efter § 8.1 i lokalplan nr. 51/1984 skal friholdes for bebyggelse og beplantning, dog at arealet fortsat må anvendes som landbrug. Et areal på 2291 (m2) umiddelbart øst for den private fællesvej til møbelfabrikken må ifølge samme lokalplan kun anvendes som vej, såfremt dets status som landbrugsjord senere ønskes ændret. Landinspektør Stisen overlod til taksationskommissionen et af ham udfærdiget rids vedrørende disse arealer, og dette fremlagdes som bilag VIII. Efter taksationskommissionens opfattelse kan der således ikke til disse arealer være knyttet nogen forventningsværdi, og erstatningen for disse dele af det eksproprierede areal blev ligeledes fastsat til 4 kr./(m2).

Erstatningen for den øvrige del af det eksproprierede areal (ca. 2544 (m2)) blev efter en vurdering af samtlige foreliggende forhold skønsmæssigt fastsat til 15 kr/(m2), hvorved bemærkes, at prisen for det til møbelfabrikken afhændede areal må antages at være påvirket af fabrikkens ønske om at erhverve netop dette areal. Der ydes ingen erstatning for afstået vejareal.

Erstatningen for oversigtsservitutbelagt areal blev fastsat til 2 kr./(m2), hvorved bemærkes, at dette areal i sin helhed er omfattet af § 8, 1. i lokalplan nr. 51/1984.

Den samlede erstatning udgør herefter ca. 51.950 kr. og fastsættes efter nøjagtig opmåling af landinspektøren.

Erstatningsbeløbet forrentes med 1% over Danmarks Nationalbanks diskonto den 26. november 1985, fra denne dato og til betaling sker.

Ingen

En landbrugsejendom i landzone, men grænsende umiddelbart til bolig- og erhvervsområder på 3 sider, afstod arealer til vejanlæg.

Ejendommen havde tidligere været omfattet af planer for en større byudvikling og var fortsat vurderet med et betydeligt differencebeløb i forhold til vurderingslovens § 14, stk. 6, uanset at den i kommuneplanen af 1985 var udlagt til landbrugsformål. Antaget ved taksation, at der under hensyntagen til ejendommens beliggenhed og på trods af kommuneplanens vedtagelse er knyttet forventningsværdi til ejendommen. For et 2.291 (m2) stort areal, der i 1984 ved lokalplan var udlagt til vej, fastsattes arealprisen dog kun til 4 kr./(m2), da der ikke var knyttet nogen forventningsværdi til dette areal. Endelig spørgsmål om erstatningsfastsættelse for arealer omfattet af bestemmelser om beskyttelseszone ved fortidsminder.