Læhegn driftstab almindelig erstatningsret/ ekspropriation.

Læhegn driftstab almindelig erstatningsret/ ekspropriation.

År 1986 den 3. juli afsagde taksationskommissionen for Århus amts sydlige kreds i sag nr.

2/86, lb.nr. 29,

Århus amtskommune

mod

Ole Christiansen, Haslev, som ejer af ejendommen matr.nr. 52

Tilst by, Tilst,

sålydende

K E N D E L S E

Den 11. december 1985 besluttede Århus amtskommune efter reglerne i lov nr. 585 af 20. november 1975 om offentlige veje, jfr. lovbekendtgørelse nr. 368 af 6. august 1985 § 43 ff., ved ekspropriation at erhverve ejendomsret til arealer til regulering i Tilst af hovedlandevej 407, Århus-Viborg, km 6,20-7,63.

Der kunne ikke opnås enighed mellem atmskommunen og nogle berørte lodsejere om erstatningens størrelse, og ved skrivelse af 26. marts 1986 indbragte Århus amtskommune i medfør af § 52 i lov om offentlige veje erstatningsspørgsmålet for taksationskommissionen.

Ejendommen

I den udarbejdede ejendoms- og ekspropriatiosbeskrivelse er ejendommen beskrevet således

Lb.nr. 29, matr.nr. 52 Tilst by, Tilst, Viborgvej 370, 8381 Mundelstrup.

Ejer: Ole Christiansen, Troelstrupvej 37, 4690 Haslev.

Ejendommen er beliggende i landzone og anvendes som erhvervsgartneri.

Offentlig vurdering, kontant, pr. 1. april 1985

Areal: 30.070 (m2).

Ejendomsværdi: Kr. 1.850.000, heraf stuehusværdi kr. 414.800 Grundværdi: Kr. 45.100, heraf stuehusgrundværdi kr. 1.500

30.070 (m2) a kr. 1,45.

Servitutter m.v:1. Servitut lyst 30.04.1945, deklaration i henhold til lov nr. 275 af 28. november 1928 om fastsættelse af byggelinier ved gader og veje. Den 24.05.1961 lyst påtegning. .....

3. Servitut lyst 20.07.1957, deklaration i henhold til lov nr. 275 af 28. november 1928 om fastsættelse af byggelinier ved gader og veje. Den 03.03.1958 lyst endelig.

4. Servitut lyst 22.01.1960, dokument om oversigt med prioritet forud for al pantegæld.

5. Servitut lyst 28.07.1961, dokument om hæk.

6. Servitut lyst 29.05.1963, dokument om adgangsbegrænsning efter vejbestyrelsesloven, lov nr. 95/1957, § 35.

7. Servitut lyst 19.12.1985, deklaration om ekspropriation, adgangsbegrænsning og byggelinier i henhold til lovbekendtgørelse nr. 368 af 6. august 1985, Århus Amtsråds ekspropriationsbeslutning den 11. december 1985.

Ekspropriationen

Efter de foreliggende oplysninger har ekspropriationen følgende omfang

Ved ekspropriationen afstås ca. 1.625 (m2) areal, hvoraf ca. 5 (m2) landbrugsjord er pålagt oversigtsservitut.

Der etableres skråning på ca. 20 (m2).

Et aflagt vejareal, ca. 10 (m2), af Viborgvej tillægges eventuelt.

Overkørsel til erhvervsvirksomhed og flere enfamilieshuse km 6,463 og markoverkørsel km 6,620 nedlægges.

Ejendommen tillægges vejret til en privat fællesvej over lb.nr. 27, matr.nr. 5 a ibid. med overkørsel til kommunevej nr. 1033, Havkærvej. Der etableres overkørsler til denne vej i ca. station 85 og 200. Der etableres intern vej ved det sydvestlige drivhushjørne, og der tinglyses fjernelsesdeklaration på den del af vejarealet, der ligger inden for byggelinien.

På det eksproprierede areal findes ca. 375 m levende hegn, 2 stk. syrener, 3 stk. kastanier, 2 stk. træer og nogle stauder.

Under besigtigelsen har kommissionen fået oplyst, at der fra hjørnet af et drivhus til den gamle byggelinie er ca. 1,90 m. Ejeren har anvendt dette areal samt noget af arealet, der er pålagt byggelinie, til en privat vej til kørsel fra en læsserampe, der er etableret i 1976. Ejeren har aldrig søgt tilladelse til at befæste arealet, der er belagt med byggelinie. Amtskommunen etablerer vej og vendeplads i haven, således at den etablerede læsserampe stadig kan anvendes. Dette vil dog blive betinget af tinglysning af en fjernelsesklausul. Fra ejendommen sker der intet detailsalg, men udenlandske engroskunder kommer jævnligt til gartneriet.

Ejeren har oplyst, at det i sommeren 1986 var planlagt, at der skulle plantes strandasters på ca. 4000 (m2), svarende til ca. 1/2 af det friareal, der ligger nordvest for gartneriet. Sådan beplantning af arealet skete ikke, men arealet var tilplantet i sommeren 1985. Ejeren har oplyst, at Gasa ikke har kunnet anvise et produkt, der efter fjernelse af læhegnet mod sydvest kan dyrkes på området med et rentabelt resultat.

Kommissionen har besigtiget nogle skyggegardiner i gartneriets drivhuse, og ejeren har oplyst, at disse normalt har en holdbarhed af 5-7 år, men at levetiden nu reduceres på grund af øget støv. Af samme grund vil udgifterne til indvendig afvaskning af drivhusene for støv blive forøget, ikke mindst i anlægsperioden, fordi det nuværende levende hegn bliver fjernet over en væsentlig strækning.

Parternes påstande

Ejeren har principalt påstået taksationssagen udsat med henblik på indkaldelse af særlig sagkyndige til vejledning for kommissionen og til endelig opgørelse af tab på grund af øgede støvgener. Ejeren har endvidere taget forbehold over senere at begære sagen genoptaget hvis tabet på grund af støvgener i anlægsperioden skulle vise sig at være større end først antaget af den særlige sagkyndige og kommissionen.

Subsidiært har ejeren påstået sig tilkendt følgende erstatninger

For arealafståelse 1.625 (m2) a 10 kr = kr. 16.250,00 Udgifter til etablering af kunstigt hegn 375 m a 3.150 kr. kr. 1.181.250,00 Ulemper, herunder forøget støj, forøget støv under anlæg, ændret adgangsforhold, afgrødetab på friland og varmetab i gartneriet kr. 500.000,00 Indskrænkninger i haveanlæg kr. 100.000,00 Kapitaliseret værdi af vedligeholdelsesforpligtigelser af nye private fællevej og vej på ejendommen kr. 50.000,00 ---------------- I alt kr. 1.847.500,00 ---------------- Århus amtskommune har tilbudt følgende erstatninger: For arealafståelse 1.625 (m2) a kr. 8,00 = kr. 13.000,00 For etablering af skråning, ca. 20 (m2), for tab af hegn og beplantning, for haveomlægning, for ejendomsskat i resten af 1985 og hele 1986 på 1.625 (m2) og for ulemper i øvrigt kr. 200.000,00 ---------------- Samlet erstatning kr. 213.000,00 ----------------

der forrentes med en simpel rente på 8 % fra den 11. december 1985.

Parternes anbringender

Ejeren har til støtte for sin principale påstand anført, at der til fastsættelse af udgifterne til nyt kunstigt hegn, størrelsen af drifttabet, herunder det større olieforbrug og til fastsættelse af øgede støjgener for medarbejderne, bør antages en særlig sagkyndig, som kan rådgive kommissionen. Genen som følge af øget støv i anlægsperioden kan/bør først opgøres når vejanlægget er gennemført.

Til støtte for den subsidiære påstand har ejeren anført, at den offentlige vurdering ikke er afgørende for værdien i handel og vandel af jorden. Ejeren er nødsaget til at opsætte kunstigt hegn for at undgå produkttab. Ejeren har fremlagt et ensidigt indhentet tilbud på nyt kunstigt hegn for en pris af 3.150 kr. pr. m. Hvis der ikke bliver opsat et sådant hegn, vil der på den nordlige del af drivhusene opstå øgede skader, som følge af blæst. Nogle foretagne forsøg viser, at der kan opnås en oliebesparelse på ca. 5-9% ved et godt læhegn. Altså lider ejeren et varmetab som følge af fjernelsen af nuværende læhegn. Et hegn skal være ca. 6 m højt for at dække et 7 m højt drivhus mod blæst og vind. Det er endvidere et krav fra forsikringsselskaberne, at der findes et hegn af den anførte højde omkring drivhuse som de omhandlede. Ejendommen vil fremover have adgangsvej fra bygningernes bagside, hvilket er mindre pænt og af negativ betydning, når der kommer kunder til ejendommen. Adgangsvejen til læsserampen kan retsmæssigt placeres på det areal, der er belagt med byggelinier. Det er desuden ikke dokumenteret, at der ikke er givet tilladelse hertil. Det må derfor lægges til grund, at adgangsvejen til læsserampen er lovlig. Der skal derfor ydes erstatning for den private adgangsvej til rampen, der fremover placeres i ejendommens have. Endelig skal der ydes erstatning for den udgift ejeren får til vedligeholdelse af den nye private fællesvej og den nye interne vej.

Århus amtskommune har anført, at man ikke vil modsætte sig, at sagen udsættes til indhentelse af sagkyndige udtalelser hvis kommissionen ikke mener, at den har den fornødne sagkundskab til på egen hånd at fastsætte erstatningen. Amtskommunen har til støtte for sin erstatningspåstand anført, at værdien af gartnerijord passende kan fastsættes til 8 kr. pr. (m2). Det eksisterende hegn yder ikke beskyttelse mod stormskader på bygningerne. Der vil stadig være læ mod nordvestenvinden fra det eksisterende nordlige og vestlige hegn. Erstatningen for et hegn, som det omhandlede, kan ikke overstige værdien af det bagvedliggende jordareal. Der er ikke hjemmel til at kræve erstatning for fremtidig vedligeholdelse af den private fællesvej eller interne vej eller for ændrede adgangsforhold. Der skal ikke ydes erstatning for øget støv, støj eller varmetab, da det ikke er godtgjort, at der vil opstå forøgede gener, og da generne i øvrigt er omfattet af, hvad man uden erstatning må affinde sig med fra naboer. Ejeren har ikke i 1986 udnyttet frilandsarealet driftsmæssigt, og han har ikke godtgjort, at der er nogen sammenhæng mellem drift og tab af læhegn.

Taksationskommissionens synspunkter

Kommissionen finder ikke tilstrækkelig anledning til at udsætte sagen.

Efter den skete besigtigelse og under hensyntagen til ejendommens beliggenhed og beskaffenhed finder taksationskommissionen, at det afståede areals værdi i handel og vandel og dermed erstatningen for arealafståelse passende kan fastsættes til 8 kr. pr. (m2).

Kommissionen finder ikke grundlag for at tilkende ejeren erstatning for øgede støv- og/eller støjgener, eller for ændrede adgangsforhold, hvorved bemærkes vejlovens § 69.

Kommissionen finder endvidere ikke grundlag for, at tilkende ejeren erstatning for tab af afgrøde på frilandsarealet i 1986, idet ejeren efter det oplyste ikke havde tilplantet arealet i 1986.

Det findes ikke godtgjort, at ejeren har lidt eller kommer til at lide et varmetab.

Kommissionen skønnede, at erstatningen for samtlige ulemper, herunder etablering af skråning, tab af hegn og beplantning, for haveomlægninger, for ejendomsskat i perioden 11. december 1985 til 31. december 1986 vedrørende 1.625 (m2), passende kan fastsættes til i alt 250.000 kr, hvorved bemærkes, at kommissionen i det foreliggende tilfælde finder, at der ikke kan tilkendes en højere erstatning for hegn, end hvad der ville være tilkendt i erstatning for de bagvedliggende arealer.

Erstatningsbeløbene vil være at forrente som nedenfor bestemt, jfr. lov om offentlige veje § 63.

Det pålægges kommunen at betale 4.000 kr. i sagsomkostninger til ejeren, der har haft advokat-bistand, jfr. vejlovens § 61.

The bestemmes

Århus amtskommune skal til Ole Christensen, som ejer af ovennævnte ejendom, betale følgende erstatninger

For afståelse af ca. 1.625 (m2) gartnerijord betales efter endelig opmåling 8 kr. pr. (m2).

For samtlige ulemper, herunder etablering af skråning, ca. 20 (m2), for tab af hegn og beplantning, for haveomlægninger, for ejendomsskat fra 11. december 1985 til 31. december 1986 vedrørende 1.630 (m2) og for afgrødetab, betales i alt 250.000 kr.

I sagsomkostninger betales 4.000 kr., incl. moms.

Erstatningsbeløbene forrentes med en årlig rente på Nationalbankens diskonto pr. 11. december 1985 med tillæg af 1% fra den 11. december 1985 til betaling sker.

Ingen

Erstatning for samtlige ulemper ved fjernelse af et læhegn i forbindelse med en vejomlægning, blev skønsmæssigt fastsat til 250.000 kr. Antaget ved taksation, at der ikke kunne tilkendes højere erstatning for læhegn end der ville være tilkendt i erstatning for de bagved liggende arealer.