Råstofforekomst handelsværdi brugsværdi

Råstofforekomst handelsværdi brugsværdi

Udskrift af forhandlings- og kendelsesprotokollen for

taksationskommissionen for Fyn og sydlige Jylland.

(Lov nr. 186 af 4. juni 1964).

Sag nr. Ta. II 10/85

Matr.nr. 34 a Hatting By, Hatting

(lb.nr. 76).

Ove Laursen (personlig sammen med konsulent Ole Kirk og konsulent Poul Andersen) mod Jysk Motorvejskontor (ved landinspektør Søren Baumgarten, ing. Ebbe Frandsen og ing. H.P. Thaysen).

Kendelse den 18. februar 1986.

Ove Laursen har som ejer af ovennævnte ejendom ønsket efterprøvet den erstatning, der ved kendelse af 24. juni 1985 er tillagt ham af ekspropriationskommissionen vedrørende fremtidige motorvejsanlæg i Jylland i anledning af stedfunden ekspropriation til anlæg af en motorvej mellem Vejle og Horsens.

Der fremlagdes udskrift af forhandlingsprotokollen for ekspropriationskommissionen, hæfte 27 og 31, brev af 6. august 1985 fra kommissarius ved statens ekspropriationer i Jylland, arealfortegnelse nr. 5, arealerhvervelsesplaner samt ankebegæring. Endvidere fremlagdes ejerens erstatningsopgørelse af 11. februar 1986 med bilag udarbejdet af landskontoret for landboret.

Kommissionen besigtigede ejendommen og fik de ekspropriative indgreb forevist. Parterne havde lejlighed til at forelægge deres synspunkter og fremkomme med deres bemærkninger.

Ekspropriationen omfatter afståelse af et ca. 124.980 (m2) stort areal, heraf 570 (m2) vej, samt pålæg af servitut om byggelinje i overensstemmelse med arealfortegnelsens anmærkning a).

Til midlertidig brug afstås ca. 9.500 (m2), men erstatningen herfor fastsættes først efter anlæggets udførelse.

Ejendommen er noteret som landbrug og er beliggende i landzone. Den var på ekspropriationstidspunktet vurderet til 660.000 kr. i ejendomsværdi (kontant), heraf grundværdi 252.400 kr. for et ca. 26 ha stort areal. Avlsbygningerne var vurderet til 270.800 kr.

I henhold til tilladelse fra Vejle amtskommune foretages der grusindvinding på ejendommen. Lodsejeren har oplyst, at den årlige indtægt andrager 45-40.000 kr. Da en del af det egnede areal, som berøres af ekspropriationen, endnu ikke er afgravet, har ekspropriaionskommissionen under ekspropriationsforretningen den 23. november 1984 meddelt ejeren tilladelse til inden den 1. april 1986 at afgrave materialerne i såvel det kommende motorvejsareal som i det afskårne areal til en nærmere angivet kote.

Ifølge de foreliggende oplysninger er ca. 15.150 (m2) af det afståede areal et ikke-afgravet agerareal med fortrinsvis sand under et betydeligt lag overjord, 38.100 (m2) et retableret gravefelt, som dyrkes, 19.200 (m2) ikke-retableret gravearealer og skråninger, 7.070 (m2) skov og resten et areal, der overvejende er eng.

På grundlag af boreprøver har anlægsmyndigheden efter ekspropriationsforretningen tilskrevet lodsejerens konsulent således

»Motorvejsanlægget vil hidre udnyttelse af råstofforekomsten på et ca. 1.25 ha stort areal af matr.nr. 34a Hatting By, Hatting. Arealet er begrænset af skellene mod matr.nr. 32g og 33h Hatting By, Hatting, den nuværende gravefront mod nord og ekspropriationsgrænsen mod øst.

Mellem motorvejens østlige skel og byggelinje forudsættes givet dispensation til råstofindvinding til et niveau svarende til niveauet i den eksisterende grusgrav. Inden for det angivne areal estimerer vi, at motorvejsanlægget forhindrer udnyttelse af maximalt 125.000 (m3) sand. Indvindingen af denne råstofmængde ville nødvendiggøre en flytning af overjord (muld og moræneler) i lagtykkelser fra 2 til 6 m og i en total mængde på 35.000 (m3). Ved beregningen af disse mængder er det forudsat, at der kan graves ned til kote 15, som i nuværende grusgrav i arealets nordlige del, og at der overalt findes sand til denne dybde, hvilket ikke er påvist, da boringerne ikke er ført ned til denne kote. Råstofmængden er beregnet uden hensyn til en eventuel indskrænkning i den eksisterende indvindingstilladelse som følge af gravhøje øst for motorvejen. Den angivne mulige indvinding af sand i en mængde af 125.000 (m3) på matr.nr. 34 a Hatting By, Hatting - såfremt motorvejsanlægget ikke kom til udførelse - må derfor opfattes som den maximalt mulige indvinding. Det skal understreges, at motorvejskontoret ikke hermed har taget stilling til rentabiliteten af denne råstofproduktion og dermed til, om produktionen i givet fald ville være blevet gennemført.«

Ekspropriationskommissionen har fastsat erstatningen således

»For et ca. 15.150 (m2) stort areal, pr. ha. 40.000 kr. For et ca. 82.990 (m2) stort areal, pr. ha. 15.000 kr. For et ca. 19.200 (m2) stort areal, pr. ha 10.000 kr. For et ca. 7.070 (m2) stort areal, pr. ha 25.000 kr. For samtlige ulemper 217.000 kr.

Renter 8% p.a. fra den 1. marts 1985.«

Det fremgår af kendelsen, at ekspropriationskommissionen ved erstatningsfastsættelsen har lagt vægt på, at der ikke i lovgivningen er fastslået nogen pligt for eksproprianten til at betale erstatning beregnet direkte i forhold til mængderne, for de råstoffer, der forefindes i eksproprierede arealer, jfr. herved vejlovsudvalgets 1. betænkning (nr. 117), side 81, sp. 2, og Vester Landsrets dom af 21. maj 1965. Ekspropriationskommissionen har derimod fundet, at der må betales erstatning for værdien i handel og vandel af de eksproprierede arealer, og at der ved beregningen af denne erstatning må tages hensyn til den værdiforøgelse, som tilsvarende råstofforekomster betyder. Hertil kommer erstatning for ulemper ved ekspropriationen.

Ekspropriationskommissionen har endvidere lagt vægt på, at der er tillagt ejeren ret til at afgrave det eksproprierede areal som ovenfor anført.

Ved fastsættelse af ulempeerstatningen på 217.000 kr. har ekspropriationskommissionen først og fremmest taget hensyn til den meget betydelige ejendomsindskrænkning, arealafståelsen medfører. En væsentlig del af erstatningen er ydet for driftsforstyrrelser og resten for udgifter til eventuel hegnsætning over en ca. 580 m lang strækning langs motorvejen og for udgifter til ejendomsskatter vedrørende de afståede arealer. Det er ekspropriationskommissionens opfattelse, at der ikke er grundlag for at yde erstatning for tab af herlighed.

For taksationskommissionen har ejeren ved landskontoret for landboret fremsat følgende erstatningskrav

I. Arealerstatning for afståelse af ca. 15.150 (m2) a 4,00 kr./(m2) ca. 60.600 kr. for afståelse af ca. 82.990 (m2) a 1,50 kr./(m2) ca. 124.485 kr. for afståelse af ca. 19.200 (m2) a 1,00 kr./(m2) ca. 19.200 kr. for afståelse af ca. 7.070 (m2) a 2,50 kr./(m2) ca. 17.675 kr. --------------- Arealerstatning i alt ca. 221.960 kr.

II. For samtlige ulemper , herunder for

ejendomsindskrænkning, evt. hegnsætning,

driftsforstyrrelse, ejendomsskatter vedr.

afståede arealer m.v. 217.000 kr.

III.Erstatning for tab af råstofforekomster

tab af 125.000 (m3) råstoffer, som kunne have

været indvundet, hvis ikke motorvejen var blevet

anlagt 307.500 kr.

Herfra fragår allerede tilkendt erstatning,

som er med under I, som en højere (m2)

pris for 15.150 (m2) a 1,50 kr./(m2) -22.500 kr. 285.000 kr. ----------------------- Det samlede erstatningskrav udgør herefter ca. 723.960 kr.

Hertil kommer renter og udgifter til sagkyndig bistand.

Som det fremgår af opgørelsen, accepteres ekspropriationskommissionens erstatningsfastsættelse for arealafståelsen og for samtlige ulemper. Anken går således alene på forhøjelse af erstatningen for mistet mulighed for indvinding af råstoffer. Til støtte herfor har ejeren bl.a. gjort følgende gældende

I årene forud for ekspropriationen er der foretaget betydelige råstofindvindinger på ejendommen. I 1983 og 1984 er således indvundet henholdsvis 8.879 (m3) og 16.034 (m3), og det bemærkes, at byggeaktiviteten ikke var særlig stor i først firserne. Der afstås ca. 15.150 (m2) agerjord, som ikke er afgravet. Området op til dette areal er afgravet, og man var på ekspropriationstidspunktet i færd med at fjerne råstofforekomsterne under disse 15.150 (m2).

Ejeren fik ved ekspropriationsforretningen den 23. november 1984 tilladelse til at afgrave materialerne i et ca. 2.000 (m2) stort areal til en nærmere angivet kote. Arealet er afgravet, idet der i perioden 1. marts 1985 til 1. februar 1986 er fjernet 17.957 (m3) fra det pågældende område. Ejeren accepterer herefter, at motorvejsanlægget, efter at de 2.000 (m2) er afgravet, vil hindre udnyttelsen af råstofforekomster på et ca. 1,25 ha stort areal. Som grundlag for erstatningsberegningen accepteres ligeledes, at motorvejsanlægget forhindrer indvinding af ca. 125.000 (m3) sand, uanset at ejeren egentlig er af den opfattelse, at mængden er betydeligt større, bl.a. fordi mængden skal beregnes på grundlag af den opgravede og løsnede jord.

Ejeren er enig med ekspropriaionskommissionen i, at det ikke direkte fremgår af lovgivningen, at erstatningen for tab af råstofmængder skal betales direkte i forhold til de mængder, der ikke kan indvindes, men der skal betales fuld erstatning for det tab, en lodsejer lider. I en sag som den foreliggende, hvor der har fundet en så intens råstofindvinding sted gennem de senere år, og hvor det resterende areal er så beskedent, at det forholdsvis let kan gøres op, hvor store mængder der er tilbage, og over hvilken årrække de kan indvindes, uden at der er andre alternative indvindingsmuligheder på ejendommen, vil det være mest naturligt at fastsætte erstatningen i forhold til de mængder, der ikke kan fjernes.

Ejeren henviser til, at der i taksationspraksis har været forskellige opfattelser af, hvordan erstatningen skal fastsættes for tab af grusforekomster. I nogle afgørelser er erstatningen fastsat i forhold til det antal (m3), man hindres i at fjerne, i andre er lagt en rem (m2) pris betragtning til grund. Ud fra afsagte kendelser må det dog udledes, at i en sag som denne må erstatning fastsættes for de antal (m3), som ikke kan indvindes. Værdiforøgelsen for de eksproprierede arealer med råstofforekomster vil i den konkrete sag således være lig værdien af de tilstedeværende råstofforekomster, angivet i antal (m3). Det er det, en fornuftig køber ville have givet mere for ejendommen (arealet).

Ejeren finder ikke, at den Vestre Landsretsdom, der er henvist til i ekspropriationskommissionens kendelse, er sammenlignelig med den omhandlede sag. For det første var lovgivningen omkring råstofindvinding en hel anden på det tidspunkt, denne dom blev afsagt, end i dag. Muligheden for indvinding af råstoffer alternative steder var meget større på dette tidspunkt. For det andet var der i den konkrete sag, som blev behandlet af Vestre Landsret, mulighed for at indvinde råstoffer et andet sted end det område, der blev berørt af ekspropriationen. For det tredie blev der i forbindelse med ekspropriationen mulighed for at indvinde råstoffer et sted, hvor det ikke tidligere havde været muligt. Ekspropriationen medførte således en fordel for ejeren. Spørgsmålet, om erstatningen skulle tilkendes for tab af et antal (m3) råstoffer, eller erstatningen skulle gives som et værditilæg til arealerstatningen, blev i følge ejeren overhovedet ikke behandlet i denne dom, idet først Overtaksationskommissionen og senere Landsretten ud fra det, der er anført ovenfor, konkluderede, at ekspropriationen ikke medførte, at sagsøgeren led noget tab, der var belæg for at yde erstatning for. Ejeren vil således afvise, at denne dom overhovedet er relevant i forhold til den omhandlede sag.

Ejeren finder heller ikke, at ekspropriationskommissionens afgørelse kan begrundes med det, der er anført i vejlovsudvalgets 1. betænkning. Essensen af det, der står heri, er, at der skal betales en lodsejer fuld erstatning for det tab, han lider.

Ejerens erstatningskrav er regnet ud på den måde, at de årlige indtægter, som kunne forventes i løbet af de næste 10 år, er tilbagediskonteret til ekspropriationstidspunktet 1. marts 1985. De mængder, der er solgt i 1985, er afregnet med 4 kr. pr. (m3), idet entreprenøren betaler råstofafgiften og retablerer det afgravede areal. I erstatningsopgørelsen er beregnet 4 kr./(m3). Ved tilbagediskonteringen er anvendt en realrente på 10%.

Ejerens konklusion er herefter, at der for afståelse af arealer og for ulemper i øvrigt vil ske en værdinedgang på ejendommen, som fastsat af ekspropriationskommissionen. Derudover vil der sket et tab og en værdinedgang på ejendommen på grund af mistet mulighed for indvinding af resterende grusforekomster på nogle nærmere angivne arealer, der eksproprieres. Erstatningen herfor bør i følge ejeren på grundlag af tidligere indvindingsmængder og opnåede priser fastsættes til et beløb på ikke under 285.000 kr. Ved fastsættelse af de 285.000 kr. er der taget hensyn til, at ekspropriationskommissionen allerede har tilkendt et mindre beløb for tab af råstofforekomster.

Anlægsmyndigheden har påstået ekspropriationskommissionens afgørelse stadfæstet. Anlægsmyndigheden tvivler på, at der vil kunne opnås en pris på 4 kr. pr. (m3) i det resterende graveareal, bl.a. på grund af det betydelige lag overjord her (op til 6 m tykkelse), og anlægsmyndigheden mener derfor ikke, at en eventuel køber vil betale så stor overpris på grund af grusforekomsterne som hævdet af ejeren.

Anlægsmyndigheden henviser endvidere til, at der efter det oplyste kun blev opnået en gennemsnitspris på 2,77 kr. pr. (m3) i 1983 og 3,56 kr. (m3) i 1984, og at en del af grunden til den højere pris i 1985-86 muligvis kan være, at de arealer, hvor motorvejsanlægget kommer, ikke skal retableres. Anlægsmyndigheden mener endvidere, at den omtalte Vestre Landsretsdom har flere lighedspunkter med den aktuelle sag. Det er således oplyst, at ejeren har søgt gravetilladelse på restejendommen.

Taksationskommissionen skal indledningsvis bemærke, at det ved fastsættelsen af erstatningen må lægges til grund, at den råstofmængde, som ejeren hindres i at udnytte, er af størrelsesordenen 125.000 (m3), og at der ikke er grund til at tro, at ejeren ville blive nægtet tilladelse til at udvinde disse råstoffer uanset fristen for den nuværende indvindingstilladelse.

Da der i det aktuelle tilfælde er tale om igangværende grusgravning, og da der foreligger væsentligt bedre oplysninger om de eksisterende mængder, end det normalt er tilfældet, finder taksationskommissionen det rimeligt, at erstatningen for de mistede indvindingsmuligheder i det konkrete tilfælde ikke fastsættes som en merpris for arealet, men at der tages hensyn til den mistede indtjening ved fastsættelsen af ulempeerstatningen.

Uanset de foreliggende oplysninger om restforekomsterne og om den aktuelle pris, ejeren opnår for de afgravede råstoffer, finder taksationskommissionen det vanskeligt at fastsætte et præcist beløb for værdien af de resterende råstofmængder. Dette skyldes bl.a. usikkerheden om mængden af overjord og de med afrømningen før råstofindvindingen og tilbageførslen efter råstofindvindingen forbundne omkostninger, idet ejeren i henhold til indvindingstilladelsen er forpligtet til at retablere udgravningsfeltet til jordbrugsmæssige formål, samt usikkerheden med hensyn til ejerens muligheder for eventuelt at afhænde en del af overjorden. Der må således blive tale om en ret skønsmæssig fastsættelse af erstatningen herfor. Det er imidlertid taksationskommissionens opfattelse, at værdien af de resterende råstofmængder må fastsættes til et større beløb end forudsat af ekspropriationskommissionen. Til gengæld finder taksationskommissionen, at ekspropriationskommissionen har ydet et for stort beløb for ejendomsindskrænkning. Idet der som nævnt ses bort fra grusforekomsterne ved fastsættelse af arealerstatningen tillægger taksationskommissionen herefter ejeren en samlet ulempeerstatning på 300.000 kr.

Erstatningsspørgsmålet vil herefter være at opgøre således

For et ca. 15.150 (m2) stort areal, pr. ha 30.000 kr. For et ca. 82.990 (m2) stort areal, pr. ha 15.000 kr. For et ca. 19.200 (m2) stort areal, pr. ha 10.000 kr. For et ca. 7.070 (m2) stort areal, pr. ha 25.000 kr. For samtlige ulemper 300.000 kr.

Renter 8% p.a. fra den 1. marts 1985.

For udgifter til sagkyndig bistand for ekspropriationskommissionen er der tillagt ejeren et beløb af 3.000 kr. For tilsvarende udgifter ved taksationskommissionen tillægges der ejeren et beløb af 4.500 kr.

Bent Christensen

/Erling Christensen

Ingen

Erstatningen for tab af råstoffer, der af ekspropriationskommissionen var blevet fastsat som en merpris for arealet, blev væsentlig forhøjet af taksationskommissionen, der fandt det rimeligt, at der toges hensyn til den mistede indtjening ved fastsættelsen af ulempeerstatningen. I denne forbindelse fremhævedes, at der i det aktuelle tilfælde var tale om igangværende grusgravning, og at der forelå væsentligt bedre oplysninger om de eksisterende mængder, end det normalt er tilfældet.