Parkering, udlæg af parkeringsarealer ved tilbygning, tilbygning

§ 4, stk. 6 og 7, i byplanvedtægten indeholder følgende bestemmelser

»Stk. 6 Bebyggelse indenfor byplanvedtægtsområdet må i øvrigt kun opføres med en placering og i et omfang som vist på vedhæftede kortbilag.

Indenfor det på kortbilaget med storprikket signatur viste område må ikke opføres nogen bygning. Dette område forbeholdes til fælles parkeringsplads og opholdsareal for karreens ejendomme. Parkeringspladser og opholdsareal skal indrettes efter en af kommunalbestyrelsen godkendt plan for hele området.

Stk. 7. Før der opføres bebyggelse i overensstemmelse med bebyggelsesplanen skal der være sikret opholdsareal og parkeringsareal til den pågældende bebyggelse i overensstemmelse med byggelovgivningens krav herom. Parkeringsarealet skal mindst svare til 1 bilplads pr. 40 m2 bruttoetageareal.«

I den anledning skal man udtale, at en byplanvedtægt ikke kan pålægge en grundejer en handlepligt, men kun regulere (eventuelt forbyde) fremtidige dispositioner, som en grundejer selv ønsker at foretage.

Forpligtelser for en grundejer til at foretage visse foranstaltninger i overensstemmelse med planen, indtræder således kun, hvis og når grundejeren agter at opføre ny bebyggelse el.lign. inden for planens område.

Bebyggelsesplanen, som der henvises til i byplanvedtægtens § 4, stk. 6, angiver, hvor ny bebyggelse skal placeres og, hvilke arealer der skal friholdes for bebyggelse til parkerings- og opholdsarealer.

Bestemmelsen indeholder ikke selvstændig hjemmel til at kræve realisering af det forudsatte fællesparkeringsareal. Det må - medmindre de pågældende ejere frivilligt indgår en aftale herom - ske efterhånden som der i forbindelse med nybyggeri kan stilles krav om etablering af parkeringspladser.

Parkeringskravene i byplanvedtægtens § 4, stk. 7, er »udlægskrav« og udtrykker således, at der ved projektering af bebyggelse inden for planens område skal regnes med mulighed for at skaffe det i forhold til bebyggelsens etageareal nødvendige antal parkeringspladser. Hvornår disse pladser faktisk skal tilvejebringes (anlægges), er det ifølge de supplerende forskrifter i bygningsreglementet, overladt til bygningsmyndigheden at bestemme.

I den omhandlede sag om opførelse af en ny tilbygning med et etageareal på 154 m2, kan byrådet således i medfør af byplanvedtægtens § 4, stk. 7, alene stille krav om udlæg af/betaling for areal til 4 parkeringspladser. Der er ikke i byplanvedtægten hjemmel til at stille krav om anlæg/betaling for anlæg af disse 4 pladser, hvilket - som foran anført - henhører under byggelovgivningen.

Der er således ikke hjemmel i byplanvedtægten til, at byrådet kan stille krav om udlæg af/betaling for areal til 17 parkeringspladser ud fra beregninger baseret på den i byplanvedtægten fastlagte fulde byggeret på ejendommen, jfr. kommunens skrivelser af 29. juni 1979 og 25. februar 1981.'

I denne anledning skal man meddele, at bygningsreglementets bestemmelser, herunder krav om parkeringsarealer, efter byggelovens § 2, litra a finder anvendelse ved opførelse af ny bebyggelse og tilbygning til bebyggelse. Krav om udlæg af parkeringsarealer efter bygningsreglementets 2.1.3. og 2.2.3. kan efter byggestyrelsens opfattelse kun stilles i forbindelse med det yderligere behov for parkeringsarealer, som den nævnte tilbygning medfører. Man er således enig i planstyrelsens opfattelse, hvorefter der i den foreliggende sag med hjemmel i bygningsvedtægten kan kræves udlæg af/betaling af areal til 4 parkeringspladser. Efter bygningsreglementets 2.1.3., stk. 5, bestemmer kommunalbestyrelsen, til hvilket tidspunkt de udlagte parkeringsarealer skal anlægges, og kommunalbestyrelsen kan således med hjemmel i bygningslovgivningen kræve anlæg af/betaling for 4 parkeringspladser, når det findes hensigtsmæssigt.

Opfyldelse af den indgåede aftale, som vedrører ialt 17 parkeringspladser, kan således ikke kræves med hjemmel i bygningslovgivningen, ligesom kommunalbestyrelsen ikke har haft hjemmel til at kræve aftalen underskrevet som vilkår for at meddele byggetilladelse. Kommunalbestyrelsen har anført, at der er tale om en overenskomst, der frivilligt er indgået mellem parterne efter flere forhandlinger om forholdene i Odder bymidte, hvilket er bestridt af klageren. Da byggestyrelsen efter byggelovens § 23 kun kan behandle spørgsmål om forståelse af bygningslovgivningen, finder man, at det ligger udenfor byggestyrelsens kompetence at afgøre, hvorvidt den indgåede aftale må anses for gyldig. Spørgsmålet må derfor henvises til afgørlse ved domstolene.

Byggestyrelsen finder dog grundlag for at kritisere, at kommunen for at få opfyldt en aftale, som efter kommunens egen opfattelse ikke har hjemmel i byggeloven, stiller som vilkår for at give byggetilladelse, at aftalen underskrives.

Byggestyrelsen skal herefter på grundlag af,

at planstyrelsen har fastslået, at den trufne aftale ikke har hjemmel i byplanvedtægten,

at aftalen ikke har hjemmel i byggeloven, og

at gyldigheden af den konkrete aftale i givet fald må afgørs ved domstolene,

henstille til kommunalbestyrelsen om at tage sagen op til fornyet vurdering på grundlag af, hvad der er fastslået om det retlige grundlag.

Det tilføjes, at kommunen - som det fremgår af planstyrelsens udtalelse - kan kræve udlæg/betaling af areal for 4 parkeringspladser og med hjemmel i bygningsreglementet fastsætte tidspunktet for anlæg af visse parkeringspladser.'

PDV

EB

Helle Drechsel

fuldm.

Parkering, udlæg af parkeringsarealer ved tilbygning, tilbygning

Byggestyrelsen har i dag skrevet følgende til tandlæge Peder Andersen, Rosengade 35, 8300 Odder

Byggelovsklage vedr ejendommen matr.nr. 31 h, Odder by, Odder.

I skrivelse af 18. marts 1982 har De klaget over en afgørelse truffet af Århus amtsråd vedrørende indbetaling til parkeringsfond for etablering af parkeringspladser i forbindelse med en tilbygning på Deres ejendom.

Det fremgår af sagen, at De i 1979-80 har opført en tilbygning på 154 (m2) til Deres beboelses- og erhvervsbygning, og at en sidebygning på 150 (m2) efter krav fra byrådet er blevet nedrevet. I forbindelse med udstedelse af byggetilladelse blev det stillet som vilkår, at De underskrev en tidligere forhandlet overenskomst med kommunen om at dække udgifterne til 17 parkeringspladser.

De har til støtte for Deres klage anført,

at kommunen ikke lovligt kan kræve anlagt en eneste parkeringsplads og derfor heller ikke kan kræve indbetaling til kommunens parkeringsfond, og

at aftalen af 29. juni 1979 blev underskrevet under den forudsætning fra Deres side, at der forelå en lovlig forvaltningskontrakt, og at der således er tale om, at aftalen er indgået under svigtende forudsætninger.

De har endvidere klaget over, at amtsrådet har hjemvist sagen til fornyet behandling i kommunalbestyrelsen, og at amtsrådet ikke har taget stilling til aftalens gyldighed, men henvist dette spørgsmål til afgørelse ved domstolene.

Af amtsrådets skrivelse af 22. februar 1982 fremgår følgende om sagen og amtsrådets afgørelse

1. Redegørelse for sagen.

Ifølge de foreliggende udtalelser og sagens bilag er der tale om, at kommunen med henblik på at realisere byplanvedtægt nr. 7 med hensyn til frilæggelse af det indre af nogle kareer i Odders centrum og at etablere det forudsatte fælles parkerings- og opholdsareal har forhandlet med de implicerede grundejere igennem en lang årrække.

På baggrund af disse forhandlinger har kommunen foretaget en beregning af, hvor mange parkeringspladser klageren som ejer af matr.nr. 31 h skal etablere i overensstemmelse med byplanvedtægt nr. 7 og bygningslovgivningen iøvrigt.

Kommunens beregninger bygger efter det oplyste på følgende forudsætninger

1. Der er foretaget en beregning af det samlede bruttoetageareal, der ifølge byplanvedtægt nr. 7 kan opføres på matr.nr. 31 h - ialt 685,7 m2.

Ifølge byplanvedtægt nr. 7 (§ 4, stk. 7) skal parkeringsarealet svare til een bilplads pr. 40 m2 bruttoetageareal - ialt 17 parkeringspladser.

2. Kommunen har med udgangspunkt i de 17 parkeringspladser (enhedspris 14.064 kr.) beregnet ejendommens bidrag til kommunens parkeringsfond til ialt 239.088 kr.

Herefter er indbetalingen dog reduceret med et beløb svarende til værdien af et 347 m2 stort areal, som matr.nr. 31 h skal afgive til kommunen til anlæg af det ifølge byplanvedtægt nr. 7 forudsatte fælles parkerings- og opholdsareal. Værdien er fastsat til et beløb svarende til 8 parkeringspladser - ialt 118.512 kr.

3. Betalingsmåden vedrørende restbeløbet på 126.576 kr. er fastsat således, at ejeren i forbindelse med et konkret ønske om tilbygning på ejendommen betaler 56.256:kr. svarende til 4 parkeringspladser. Det resterende beløb på 70.320 kr. (svarende til 5 parkeringspladser) afdrages over 5 år med forrentning 2% over nationalbankens diskonto pr. 1. oktober hvert år, regnet fra 1. marts 1981. Afdrag og renter betales pr. 1. april det følgende år.

Der er af kommunen udarbejdet et forslag til betalingsordning i overensstemmelse med foranstående dateret den 29. juni 1979 (suppleret 26. februar 1981), som er underskrevet af klageren som ejer af matr.nr. 31 h den 30. juni 1979.

Af sagens bilag fremgår det iøvrigt, at Odder kommune ikke har villet udstede byggetilladelse til konkrete tilbygningsønsker, forinden den forannævnte aftale om indbetaling til parkeringsfonden samt om kommunens overtagelse af det forannævnte ca. 347 m2 store areal af matr.nr. 31 h er underskrevet af ejeren.

2. Odder kommunes bemærkninger til klagen.

Odder kommune har tilkendegivet, at betalingen til parkeringsfonden - herunder også overdragelsen af friarealet til kommunen - ikke er fastsat i henhold til bestemmelser fastsat i bygningslovgivningen, men som et resultat af forhandling mellem byrådet og lodsejeren.

Forudsætning for reguleringen har været en overenskomst, der - efter et antal møder - er udformet og underskrevet af de interesserede.

3. Amtsrådets bemærkninger.

De krav til anlæg af parkerings- og opholdsarealer, der af kommunen kan gøres gældende vedrørende ejendommen, er fastsat dels i bygningsreglementet og dels i byplanvedtægt nr. 7 for Odder kommune.

Ifølge bygningsreglementets kap. 2.1.2. og 2.1.3. er udgangspunktet, at der ved andre bygninger end beboelsesbygninger skal anlægges de parkerings- og opholdsarealer, som kommunalbestyrelsen inden for nærmere angivne skønsmæssige rammer finder nødvendige. I det konkrete tilfælde er der imidlertid tale om, at kommunen på forhånd har gjort op med, hvilke krav der vil blive stillet til anlæg af parkerings- og opholdsarealer inden for det område, der er omfattet af byplanvedtægt nr. 7, jfr. vedtægtens § 4, stk. 7, idet bestemmelsen er sålydende

»Stk. 7. Før der opføres bebyggelse i overensstemmelse med bebyggelsesplanen, skal der være sikret opholdsareal og parkeringsareal til den pågældende bebyggelse i overensstemmelse med byggelovgivningens krav herom. Parkeringsarealet skal mindst svare til een bilplads pr. 40 m2 bruttoetageareal«.

Odder kommunes beregning af de parkerings- og opholdsarealer, som den enkelte ejendom skal stille til rådighed, er udarbejdet med udgangspunkt i byplanvedtægtns § 4, stk. 7, idet beregningen dog bygger på det parkerings- og opholdsareal, som den enkelte ejendom skal stille til rådighed i tilfælde af et nybyggeri, der svarer til det tilladte maximale etageareal, jfr. byplanvedtægtens bestemmelser herom.

Der er således ikke i forbindelse med beregningen og den omtalte aftale mellem kommunen og ejeren taget hensyn til, at der allerede findes en væsentlig bebyggelse på ejendommen, hvor kravet til anlæg af parkerings- og opholdsarealer ikke umiddelbart kan stilles med hjemmel i bygningslovgivningen.

I forbindelse hermed bemærkes, at der ifølge bygningslovgivningen - som ifølge byplanvedtægtens § 4, stk. 7, skal respekteres for så vidt angår kravene til etableringstidspunktet - alene kan stilles krav til anlæg af parkerings- og opholdsarealer i det omfang, der er tale om nybyggeri og/eller ændret anvendelse, som med rimelighed kan antages at øge parkeringsbehovet.

Bygningslovgivningen indeholder således ikke hjemmel til at kræve etablering af parkerings- og opholdsarealer svarende til den eksisterende bebyggelses behov, medmindre der gennemføres så væsentlige tilbygninger af den samlede bebyggelse i forbindelse med en ændret anvendelse, at dette kan sidestilles med nybyggeri.

4. Amtsrådets afgørelse.

Ifølge byggelovens § 23, stk. 1, kan amtsrådet som klagemyndighed alene tage stilling til en klage, såfremt afgørelsen omfatter spørgsmål om forståelse af loven eller af en i medfør af denne udfærdiget bestemmelse. Påklage kan endvidere tillades, hvis afgørelsen efter klagemyndighedens vurdering har almindelig interesse eller videregående betydelige følger for klageren.

Amtsrådet finder, at begge klagebetingelser er opfyldt i den foreliggende klage, idet der er tale om, at Odder byråd med henvisning til bygningslovgivningen har stillet videregående krav end lovhjemlet, for så vidt angår spørgsmålet om ejerens pligt til inden for en nærmere angivet tidsramme at indbetale fuld bidrag til kommunens parkeringsfond. Kravet står ikke i noget rimeligt forhold til det nybyggeri eller væsentligt ændret arealanvendelse, som skal foregå. Der er endvidere efter det oplyste tale om, at tilsvarende aftaler er indgået vedrørende andre ejendomme i det samme område, og at kommunen har holdt konkrete ansøgninger om byggetilladelse vedrørende den omhandlede ejendom tilbage på afventning af underskrift på den omtalte aftale.

På denne baggrund påbydes det Odder byråd på ny at vurdere sagen i relation til bestemmelserne i bygningslovgivningen.

Opmærksomheden heledes på, at amtsrådet ikke hermed har taget stilling til, hvorvidt den aftale, der er indgået mellem byrådet og ejeren fortsat kan betragtes som gældende, idet spørgsmålet herom må afgøres endeligt af domstolene.'

Byggestyrelsen har til brug for sagens behandling indhentet en udtalelse fra miljøministeriet, planstyrelsen. En kopi heraf vedlægges til orientering. Af udtalelsen fremgår følgende: »...

Ingen

Fundet, at krav om udlæg af parkeringsarealer kun kan stilles vedrørende det yderligere behov for parkeringsarealer, en tilbygning medfører