Ændring af saneringsplan uden nabohøring.

Ændring af saneringsplan uden nabohøring.

A klagede over Boligstyrelsens godkendelse af en ændring til en saneringsplan. Det fremgik af sagen, at ejerne af lejligheder i ejendommen (adresse) ..., herunder A, i oktober 1987 fik underretning af et sanerings- og byfornyelsesselskab om, at Boligministeriet havde godkendt et tillæg til saneringsplanen for området. Tillægget indeholdt bl.a. en bestemmelse om, at et sidehus til naboejendommen (adresse).... blev revet ned, og at der på denne måde blev etableret en fri og åben forbindelse mellem de to ejendommes gårde. Ifølge planen skulle en mindre del af sidehuset bevares og anvendes til renovation og bygning for gårdmanden. Allerede inden der blev givet meddelelse om tillægget til saneringsplanen, blev der påbegyndt overvejelser om en ændring af planen, således at sidehuset skulle bevares i sin fulde længde og med hidtidig tagkonstruktion, men med en reduktion i højden. Denne ændring blev godkendt af Boligstyrelsen den 7. januar 1988.

A gjorde under sagen gældende, at denne ændring ikke burde have været godkendt, dels fordi ændringen savnede hjemmel, dels under hensyn til, at styrelsen ikke forinden havde sikret sig, at saneringsselskabet havde givet beboerne i (adresse).... lejlighed til at udtale sig om ændringen.

Jeg koncentrerede min undersøgelse af sagen om disse to spørgsmål.

"1) Hjemmel for ændring af saneringsplanen

Ifølge saneringslovens § 9, stk. 1 og 2, (lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983) vedtages en saneringsplan af kommunalbestyrelsen eller et godkendt saneringsselskab, og planen godkendes af boligministeren.

Der er ikke i loven fastsat bestemmelser om ændring af saneringsplaner, men det følger af almindelige forvaltningsretlige synspunkter, at en sådan plan kan besluttes ændret, og at de kompetente myndigheder i denne forbindelse er forholdsvis frit stillet i forhold til den oprindelige plan, jf. Karsten Revsbech, Planer og forvaltningsret, 1986, s. 425 ff.

Ved fastsættelse af tillæg til eller dispensationer fra saneringsplaner er myndighederne som udgangspunkt stillet på samme måde i retlig henseende som ved den første udformning af planen. Saneringsloven indeholder i § 1 retningslinjer for lovens administration. Ifølge denne bestemmelse skal myndighederne bl.a. tilstræbe

"...

at fjerne eller forbedre utidssvarende og usunde boliger m.v.,

at fremme fornyelse af utidssvarende bydele,

..."

Herudover indeholder loven ikke retningslinjer for, hvilke kriterier der kan og skal inddrages ved udfærdigelsen af planerne.

Afgørelser, der på denne måde er meget generelt normerede, kan jeg efter de regler og den praksis, der gælder for min virksomhed, ikke kritisere, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Jeg har ikke ved min gennemgang af den foreliggende sag fundet, at der har foreligget sådanne omstændigheder, at jeg har grundlag for kritik af afgørelsen."

2) Partsmedvirken

I en skrivelse til saneringsselskabet godkendte Boligstyrelsen et tillæg til saneringsplanen for det omhandlede område. Tillægget indeholdt som foran nævnt en bestemmelse om nedrivning af størstedelen af sidehuset mellem (adresse) .... Underretning om godkendelsen, jf. herved saneringslovens § 13, blev givet beboerne i breve udsendt i oktober 1987, på hvilket tidspunkt ændringen også blev tinglyst på de berørte ejendomme.

I 1987 fremsendte Københavns Kommune, Direktoratet for Stadens faste Ejendomme, forprojekt til gennemførelse af den modernisering, der var omfattet af ovennævnte tillæg til saneringsplanen. Af en vedlagt skrivelse fra Stadsarkitektens Direktorat fremgik det, at der var foretaget følgende ændring med hensyn til sidehuset

"Det bemærkes, at den påbudte nedrivning af sidehuset, hvor der i henhold til påbudet kun skal bevares en del af stueetagen, er ændret således, at hele stueetagen bevares, idet der indrettes fjernvarmeundercentral, fælleslokaler m.v. i denne. Denne ændring findes begrundet og rimelig. Udover påbudene omfatter projektet diverse mindre vedligeholdelsesarbejder, opsætning af radiatorer i trapperum m.m., som det dog findes rimeligt at medtage."

Boligstyrelsen meddelte i skrivelse af 7. januar 1988 til saneringsselskabet godkendelse af projektet og anførte, at styrelsen ikke havde "bemærkninger til ombygningens omfang, herunder de anførte ændringer af påbud".

I forbindelse med A's senere klage til Boligstyrelsen blev det oplyst, at saneringsselskabet i et brev orienterede formanden for ejerforeningen om ændringen af planen med hensyn til nedrivning af sidehuset samt om, at projektet var sendt til kommunen til godkendelse af denne "efter SBU's vurdering mindre væsentlige ændring i forhold til det godkendte tillæg til saneringsplanen." Afslutningsvis bad selskabet formanden om at fremkomme med eventuelle bemærkninger til ændringen. Sådanne bemærkninger blev ikke fremsendt.

A gjorde i klagen til mig gældende, at ændringen burde have været forelagt samtlige berørte ejere til udtalelse, og at ejerforeningens formand ikke kunne tegne foreningens medlemmer på dette punkt.

Boligstyrelsen anførte i en udtalelse til mig følgende om dette spørgsmål

"Boligstyrelsen skal hertil anføre, at da der er tale om en efter Boligstyrelsens opfattelse mindre væsentlig ændring af projektet, finder man ikke, at saneringsselskabets procedure for nabohøring kan kritiseres, idet det bemærkes, at det set i lyset af saneringssagernes ofte omfattende og komplicerede karakter må antages at være nødvendigt - og rimeligt - for sagens gennemførelse, at en (i dette tilfælde) ejerforenings formand kan tegne foreningens medlemmer i spørgsmål af mindre væsentlig karakter."

Endvidere oplyste Boligstyrelsen følgende om den praksis, der følges ved ændringer af saneringsplaner

"Der er ikke i loven fastsat nærmere bestemmelser om, hvilken procedure kommunalbestyrelsen og saneringsselskab skal følge i forbindelse med senere ændringer, men der har udviklet sig en praksis for, at væsentlige ændringer med betydning for hele områdets beboere kræver udarbejdelse og offentliggørelse af tillæg til planen, mens mindre væsentlige ændringer, der kun har betydning for en eller ganske få umiddelbart nærliggende ejendomme, kan gennemføres efter foretaget nabohøring."

I en skrivelse til A udtalte jeg følgende

"Saneringslovens § 9 a har følgende indhold

"§ 9 a. Såfremt et forslag til saneringsplan er udarbejdet af et saneringselskab, skal selskabet umiddelbart herefter på behørig måde give de ejere og lejere inden for saneringsområdet, der berøres af forslaget, oplysning om dettes indhold og mulige gennemførelse, herunder hvilke ejendomme der foreslås nedrevet, ombygget, forbedret eller istandsat. Lejerne må gøres bekendt med mulighederne for at opnå erstatningsboliger samt de gældende bestemmelser om økonomisk støtte til betaling af husleje, boligindskud mv. Saneringsselskabets endelige vedtagelse af en saneringsplan må tidligst ske 6 uger efter, at forslag er offentliggjort, jfr. 1. pkt. Den vedtagne saneringsplan offentliggøres for ejere og lejere på tilsvarende måde som nævnt i 1. pkt. I kommunen må den vedtagne saneringsplan ikke forelægges kommunalbestyrelsen til endelig stillingtagen, jfr. § 12, stk. 1, før tidligst 6 uger efter vedtagelsen i selskabet. Bemærkninger og ændringsforslag, der er fremsendt fra de berørte ejere og lejere, og som ikke er indarbejdet i den endelige saneringsplan, skal medsendes til kommunen.

Stk. 2. Såfremt en saneringsplan agtes vedtaget af en kommunalbestyrelse, skal denne på tilsvarende måde oplyse om den påtænkte saneringsplan senest 6 uger, før planen indstilles til kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse i henhold til § 9, stk. 1."

Der er ikke i loven fastsat regler om, hvilken procedure der skal følges i forbindelse med ændring af en saneringsplan. I overensstemmelse med almindelige retlige synspunkter må det derfor som udgangspunkt lægges til grund, at en ændring skal gennemføres ved vedtagelse af en ny plan eller et tillæg til den bestående plan i overensstemmelse med ovennævnte regler.

Boligstyrelsen har, som det ses ovenfor, oplyst, at denne fremgangsmåde følges i praksis, dog med den modifikation, at mindre væsentlige ændringer, der kun har betydning for en eller ganske få umiddelbart nærliggende ejendomme, kan gennemføres uden projektoffentlighed, men ved nabohøring.

Efter min opfattelse tilgodeser en sådan procedure fuldt ud de synspunkter, der ligger til grund for den ovenfor citerede bestemmelse om sikring af partsindflydelse. Den er ligeledes i overensstemmelse med den ordning, der er gennemført i andre dele af planlovgivningen, f.eks. kommuneplanlovens § 47, stk. 5. På denne baggrund kan den omtalte praksis ikke give mig anledning til bemærkninger. Efter min mening er der tale om en - bedømt i forhold til det underliggende retsgrundlag - forholdsvis selvstændig retsdannelse. Saneringsloven er imidlertid ophævet og afløst af byfornyelsesloven og har kun gyldighed for så vidt angår saneringsplaner, som er vedtaget før 31. december 1984, jf. lov om byfornyelse § 90, stk. 4. Under hensyn hertil og til, at der i byfornyelsesloven (§ 6) er sket en koordinering af byfornyelsesforanstaltninger og planlægningsbestemmelserne i kommuneplanloven, har jeg ikke fundet grundlag for at foretage videre vedrørende dette spørgsmål.

I den foreliggende sag har styrelsen anset kravet om nabohøring for opfyldt ved saneringsselskabets forespørgsel til formanden for ejerlejlighedsforeningen.

Boligstyrelsen synes hermed at have lagt til grund, at der generelt kan regnes med en formodning for, at formænd for ejerlejlighedsforeninger, lejerforeninger o. lign. kan anses for repræsentanter for medlemmerne ved udøvelsen af rettighedsinteresser, jf. forvaltningslovens § 8. Denne opfattelse, der hverken har støtte i lovgivningen eller i almindelige synspunkter vedrørende partsmedvirken, kan efter min mening ikke anses for holdbar, jf. herved også Peter Blok, Ejerlejligheder, 2. udgave, 1982, s. 509, for så vidt angår forholdet mellem ejerforeningen og de enkelte medlemmers privatretlige positioner.

I den foreliggende sag er der ingen holdepunkter for at antage, at foreningen eller dens formand var bemyndiget af de ejere, der umiddelbart blev berørt af ændringen, til at udtale sig på deres vegne, og jeg er derfor ikke enig med styrelsen i, at der blev foretaget fornøden nabohøring ved saneringsselskabets forelæggelse af ændringen for ejerlejlighedsforeningens formand. Boligstyrelsen burde, da den blev opmærksom på, hvorledes ejerne var blevet inddraget i ændringsbeslutningen, have bedt saneringsselskabet afklare, om foreningens formand var repræsentant for de øvrige ejere i den foreliggende sag, og i benægtende fald sørge for den fornødne forelæggelse for de umiddelbart berørte rettighedshavere."

Resumé

En ændring til en af Boligministeriet godkendt saneringsplan blev godkendt af Boligstyrelsen. Saneringsselskabet havde skriftligt orienteret formanden for en ejerlejlighedsforening i det berørte område om ændringen. A, der var medlem af den pågældende forening, gjorde gældende, at ændringen savnede hjemmel, og at han som nabo burde have haft adgang til at udtale sig om ændringen. Ombudsmanden udtalte, at saneringsloven ikke indeholder retningslinier for ændring af planer, og det derfor i overensstemmelse med almindelige retlige synspunkter som udgangspunkt må lægges til grund, at ændringen skal gennemføres ved vedtagelse af en ny plan eller et tillæg til den bestående plan. Inden for denne ramme beroede afgørelsen på en skønsmæssigt præget vurdering. Ombudsmanden fandt ikke, at der i den konkrete sag forelå særlige omstændigheder, der bevirkede, at han kunne kritisere ændringsbeslutningen.

Ombudsmanden udtalte endvidere, at mindre væsentlige ændringer, der kun har betydning for en eller ganske få umiddelbart nærliggende ejendomme, kan gennemføres uden projektoffentlighed, men ved nabohøring. Ombudsmanden fandt det ikke holdbart, at ændringen i den konkrete sag alene blev forelagt formanden for ejerlejlighedsforeningen, og henviste til, at der ikke generelt kan opstilles en formodning for, at formænd for ejerlejlighedsforeninger kan anses for repræsentanter for medlemmerne, jf. forvaltningslovens § 8.

Da der ikke var holdepunkter for at antage, at foreningen eller dens formand var bemyndiget af A til at udtale sig på A's vegne, fandt ombudsmanden, at der ikke var gennemført den fornødne nabohøring.(J. nr. 1989-382-16).