VURDERINGSVEJLEDNING 2007 A ALMINDELIG DEL

Vurderingsvejledning 2007-3

A Almindelig del

A.1 Principperne for den offentlige ejendomsvurdering

Det følgende afsnit indeholder en kort omtale af de grundlæggende principper for den offentlige ejendomsvurdering.

Vurderingsloven

Principperne for ejendomsvurderingen er nedfældet i loven om vurdering af landets faste ejendomme (VUL). Der henvises til Skatteministeriets lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 som ændret ved § 51 i lov nr. 145 af 25. marts 2002, § 2 i lov nr. 1047 af 17. december 2002, § 18 i lov nr. 458 af 9. juni 2004, § 81 i lov nr. 428 af 6. juni 2005 og § 33 i lov nr. 535 af 24. juni 2005.

Den offentlige ejendomsvurdering

Den offentlige ejendomsvurdering er grundlag for beskatning efter den kommunale ejendomsskattelov (KESL) og efter ejendomsværdiskatteloven (EVSL). Den offentlige ejendomsvurdering anvendes herudover i en lang række andre skatte- og afgiftsmæssige sammenhænge, der er behandlet i SKATs Ligningsvejledning (LV) eller i vejledningen vedrørende tinglysningsafgiften.

Efter VUL § 1 skal der finde almindelig vurdering sted hvert andet år. Ejerboliger vurderes i ulige år, se A.3 . Andre ejendomme vurderes i lige år. Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages, jf. VUL § 2, 1. pkt. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering ( årsomvurdering ) af ejendomme, for hvilke en eller flere af de i VUL § 3, stk. 1, nævnte omvurderingsgrunde er indtrådt.

Der kan endvidere foretages omvurdering af enkelte ejendomme, når betingelserne i VUL § 4 er opfyldt.

Året efter den almindelige vurdering foretages en regulering (årsregulering) af ansættelserne af ejendoms- og grundværdi samt fordelingerne heraf under hensyn til den ændring i prisforholdene, der er sket siden den seneste almindelige vurdering, jf. VUL § 3 A.

Årsreguleringen ophæves med virkning fra og med indkomståret 2007.

Om særskilt ansættelse af ejendomsværdi efter VUL § 33 A, se A.2.1 .

Ejendomsvurderingen foretages af told- og skatteforvaltningen, jf. skatteforvaltningslovens (SFL) § 1, se A.6 . Ved vurderingen ansætter told- og skatteforvaltningen ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, jf. VUL § 5, stk. 1. I forbindelse med vurderingen træffer told- og skatteforvaltningen bestemmelse om ejendommens benyttelse og foretager eventuelle fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi m. v., jf. VUL § 33, stk. 2-11.

Besigtigelse

Told- og skatteforvaltningen kan foretage fornøden besigtigelse af en ejendom i forbindelse med vurderingen, jf. VUL § 41.

Told- og skatteforvaltningen kan besigtige en ejendom såvel i forbindelse med den primære vurdering eller omvurdering som i forbindelse med en eventuel genoptagelse af vurderingen.

Besigtigelse af en ejendom fra vejen kan finde sted uden forudgående underretning. Sker besigtigelsen i forbindelse med behandlingen af en klage, skal ejeren dog underrettes om besigtigelsen på forhånd. Det samme gælder, såfremt besigtigelsen finder sted i anledning af en begæring om omvurdering efter VUL § 4. Besigtigelse inde på ejendommen skal altid varsles over for ejeren.

Ved underretningen meddeles dato og klokkeslet for besigtigelsen, dennes omtrentlige varighed og, hvorvidt besigtigelsen omfatter det indre af en eller flere bygninger. Der skal gives ejeren mulighed for at foreslå et andet tidspunkt, såfremt det varslede tidspunkt er ubelejligt.

Ved besigtigelsens begyndelse skal ejeren eller dennes repræsentant oplyses om deltagernes navne. Deltagerne skal kunne legitimere sig på forlangende. Besigtigelse inde i bygninger skal foretages under ledsagelse af ejeren eller dennes repræsentant. Indvendig besigtigelse må ikke foretages, hvor der kun er børn til stede.

Det skal respekteres, hvis ejeren frabeder sig besigtigelse, men ejeren bør gøres opmærksom på, at vurderingen herefter vil blive foretaget på grundlag af de foreliggende oplysninger uden den øgede sikkerhed for en rigtig ansættelse, der kunne opnås ved besigtigelse.

Ejendomsværdi og grundværdi

Som ejendomsværdi ansættes værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. VUL § 9, stk. 1. Som grundværdi ansættes grundens værdi i ubebygget stand, jf. VUL § 13, stk. 1.

Der foreligger to selvstændige ejendomme, såfremt bygningerne ejes af en anden end grundens ejer, jf. VUL § 11.

Vurderingsnormen

Den offentlige ejendomsvurdering skal udtrykke ejendommens værdi i handel og vandel under den forudsætning, at købesummen erlægges kontant, jf. VUL § 6. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, se nedenfor.

Ifølge VUL § 2, 2. pkt., skal prisforholdene pr. 1. oktober i vurderingsåret lægges til grund for ansættelsen. Ved bedømmelsen af prisforholdene pr. 1. oktober anvendes de af told- og skatteforvaltningen senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober. Den anvendte fremskrivning skal godkendes af Skatterådet, jf. VUL § 39, stk. 3.

Ejendommens tilstand

Ved de almindelige vurderinger er det ejendommens faktiske og retlige tilstand på vurderingstidspunktet, der lægges til grund ved ansættelsen, jf. VUL § 2, 2. pkt. Ejendomme, hvis driftstilstand svinger i årets løb, ansættes dog i årets middeltilstand, jf. VUL § 12. For landbrugsejendomme og ejendomme, der i VUL sidestilles hermed, ansættes grundværdien endvidere på grundlag af jordens tilstand lige efter høst, jf. VUL § 14, stk. 3, se B.3.3 .

Udtrykket tilstand omfatter også det forhold, at ejendommen er ude af drift.

Told- og skatteforvaltningen skal normalt kun tage hensyn til de faktiske omstændigheder ved ejendommen, som har kunnet konstateres på vurderingstidspunktet, og som har kunnet påvirke ejendommens handelsværdi. Oplysninger om forhold, som først er blevet konstateret efterfølgende, kan dog efter omstændighederne begrunde en ændring af ansættelsen, hvis det sandsynliggøres, at forholdet faktisk gjorde sig gældende på vurderingstidspunktet.

Værdien i handel og vandel

Af forarbejderne til VUL fremgår, at ejendoms- og grundværdiansættelsen skal fastsættes ud fra, hvad der på vurderingstidspunktet vil kunne opnås ved salg til en fornuftig køber. Ved en fornuftig køber forstås i denne sammenhæng en køber, der ved købesummens fastsættelse tager den pågældende ejendoms formodede gensalgsværdi i betragtning. En køber, der er rede til at betale en pris, der overstiger gensalgsværdien, for at komme i besiddelse af netop denne ejendom, må derimod betragtes som liebhaver i dette ords egentlige betydning. (I de senere år er udtrykket "liebhaverejendom" blevet anvendt almindeligt på attraktive, dyre ejendomme.)

I overensstemmelse med forarbejderne til VUL skal ansættelserne ved ejendomsvurderingen fastsættes ud fra, hvad ejeren kunne opnå ved et salg af ejendommen. I den aftalte købesum kan der være indregnet omkostninger i forbindelse med prioritering af ejendommen. Vurderingen sigter principielt på den kontante realisationsværdi, dvs. på sælgerens bruttoprovenu.

Told- og skatteforvaltningen får kun undtagelsesvis lejlighed til at konstatere de vurderede ejendommes handelsværdi på vurderingstidspunktet. Told- og skatteforvaltningen er henvist til at drage slutninger fra de relativt færre ejendomme, der har været handlet op til vurderingsterminen, til de relativt flere ejendomme, der ikke har været handlet.

Forslagssystemet

For de mest almindelige ejendomskategorier, nemlig parcelhuse, rækkehuse, sommerhuse og etageejerlejligheder ansættes ejendomsværdi og grundværdi med udgangpunkt i maskinelle beregninger, som told- og skatteforvaltningen lader foretage på grundlag af oplysninger om den enkelte ejendom sammenholdt med analyser af priser opnået ved frie salg af ejendomme i det pågældende område. Gennem analyserne afdækkes det, hvilke faktorer, der har afgørende betydning for prisdannelsen, og hvilken vægt disse faktorer tillægges. Ved anvendelse af analyseresultaterne beregnes en ejendomsværdi, som er et tilnærmelsesvis udtryk for, hvad ejendommen ville kunne sælges for.

Igennem en lang årrække har de lovpligtige indberetninger i forbindelse med ejendomssalg været tilgængelige for Told- og Skattestyrelsen (fra 1. november 2005 told- og skatteforvaltningen), som har bearbejdet oplysningerne statistisk. Desuden har Danmark en lang tradition for jordregistrering af forskellig art. Denne registrering er i dag samlet i det kommunale ejendomsstamregister (ESR).

Indtil 1977 blev der forud for hver almindelig vurdering udsendt et skema til ejerne, som skulle afgive en række oplysninger om deres ejendom og tilbagesende skemaet til vurderingsmyndighederne. På grundlag først og fremmest af disse oplysninger blev der i slutningen af 1970'erne opbygget et kommunalt bygnings- og boligregister (BBR), der indeholder ret detaljerede oplysninger om landets bygninger.

I 1979 afleverede en arbejdsgruppe, som ministeren for skatter og afgifter havde nedsat, en redegørelse, der bl. a. anbefalede, at vurderingsskemaerne blev afskaffet, og vurderingerne principielt blev baseret på de oplysninger, der var registreret af myndighederne om ejendommene. Som resultat af overvejelserne blev det besluttet at udvikle det såkaldte forslagssystem, der blev taget i brug første gang ved 17. almindelige vurdering pr. 1. april 1981.

Hjemmelsgrundlag

Forslagssystemets anvendelse som hjælpemiddel ved vurderingen har støtte i VUL § 39, stk. 1. Efter denne bestemmelse foretages ejendomsvurderingerne på grundlag af oplysninger bl. a. fra det kommunale ejendomsstamregister (ESR), Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og andre registre med oplysninger om fast ejendom.

Systemets opbygning og anvendelse

I forbindelse med opbygningen af forslagssystemet traf det daværende statsskattedirektorat to afgørende valg. Statistiske analyser af salgene af enfamiliehuse viste meget hurtigt, at den vigtigste prisdannende faktor knytter sig til grundværdien, sædvanligvis bestemt som beliggenheden. Derfor blev systemet indrettet således, at der tages udgangspunkt i grundværdien, når forslaget til ejendomsværdi beregnes. Andre udgangspunkter, der kunne være valgt, som f. eks. bygningsforhold, antages at føre til mindre sikre forslag.

Endvidere indlagdes den forudsætning for analysearbejdet, at vurderingsforslagene skulle kunne beregnes ved hjælp af de fire simple regnearter. Det betød først og fremmest, at det blev nemmere at forklare ejerne, hvordan man nåede frem til vurderingsforslagene. Statsskattedirektoratet var opmærksom på, at der derved måtte gives køb på nogen nøjagtighed, men fordelene ved et forståeligt system fandtes at veje tungere end en marginal forbedring af forslagenes kvalitet.

Forud for hver almindelig vurdering siden 1981 er der blevet beregnet forslag til ejendomsværdi og grundværdi for alle "forslagsejendomme". Vurderingsmyndighederne har skullet godkende forslagene, eventuelt efter at have justeret værdierne på baggrund af individuelle forhold. Forslagssystemet omfatter ikke erhvervsejendomme og ejendomme med blandet beboelse og erhverv.

Siden forslagssystemet blev taget i brug, er det ikke undergået væsentlige forandringer, bortset fra at der op gennem 1990'erne er blevet føjet stadig flere parametre til de oprindelige, således at forslagene ved de senere vurderinger har været beregnet på et meget detaljeret grundlag.

Siden den ændring af vurderingsorganisationen, som blev gennemført i 2002, og som bl.a. havde til forudsætning, at vurderingsprocessen blev forenklet, foretages beregningerne imidlertid ud fra lidt færre parametre. De beregninger, som danner udgangspunkt for de almindelige vurderinger, tager således i mindre udstrækning hensyn til Bygnings- og Boligregisterets (BBR's) oplysninger om ejendommenes indretning. Dette skal bl. a. ses i sammenhæng med, at registreringen af disse oplysninger har vist sig at være mangelfuld.

I forbindelse med forenklingen af forslagssystemet er det blevet tydeliggjort i vurderingsloven, at told- og skatteforvaltningen anvender gennemsnitsberegninger ved vurderingen af ejerboliger. Tydeliggørelsen har fundet udtryk i en tilføjelse til den hidtidige bestemmelse i VUL § 6, ifølge hvilken vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Af det i 2002 indsatte 2. pkt. fremgår det, at vurderingen af ejerboliger foretages med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Tilføjelsen betyder ikke, at ejendomsværdien og grundværdien må overstige værdien i handel og vandel. Det er imidlertid utilstrækkeligt at anføre til støtte for en nedsættelse, at den foretagne vurdering er kommet handelsværdien nærmere, end tilfældet er for naboejendommen.

A.2 Vurderingspligten

A.2.1 De vurderingspligtige ejendomme

Almindelig vurdering

Vurderingspligten efter VUL § 1 omfatter som udgangspunkt alle landets faste ejendomme, bortset fra dem, der er undtaget fra vurdering i medfør af VUL § 7, stk. 1.

Med virkning fra vurderingsåret 2003 kan told- og skatteforvaltningen imidlertid undlade at ansætte ejendomsværdi eller grundværdi for ejendomme, der ikke er undtaget fra vurdering i medfør af VUL § 7, stk. 1, hvor en sådan ansættelse er uden betydning for påligningen af ejendomsværdiskat eller grundskyld, jf. VUL § 7, stk. 2. Told- og skatteforvaltningen skal dog på kommunalbestyrelsens anmodning mod vederlag foretage de ansættelser og fordelinger heraf, der er fornødne for beregningen af kommunal dækningsafgift, jf. KESL § 23, stk. 4, § 23 A, stk. 5, og § 23 C.

Told- og skatteforvaltningens afgørelser angående vurderingspligten kan påklages i sædvanlig instansfølge.

Omvurdering - VUL § 3

Da der kun foretages almindelig vurdering hvert andet år, se A.3.1 , skal der i de år, hvor der ikke finder almindelig vurdering sted, foretages omvurdering ( årsomvurdering ) af ejendomme, for hvilke der er sket væsentlige ændringer siden den sidste almindelige vurdering.

Ifølge VUL § 3, stk. 1, skal der året efter den almindelige vurdering foretages omvurdering

af ejendomme, fra hvilke der er afhændet eller til hvilke der er lagt et selvstændigt matrikuleret areal, når erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst,

af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel,

af ejendomme, for hvilke der er udskilt et areal, når dette er blevet ansat ved en vurdering i henhold til VUL § 4, stk. 1, eller når arealet i overensstemmelse med reglerne i VUL § 8, stk. 3, skal vurderes som en selvstændig ejendom,

af ejendomme, for hvilke der er eksproprieret areal, samt af ejendomme, der er omfattet af en foreløbig kendelse i henhold til lov om jordfordeling mellem landejendomme,

af ejendomme, der har lidt væsentlig skade ved brand, storm eller lignende, eller hvis ejendomsværdi må antages at være gået væsentligt ned som følge af nedrivning af bygninger,

af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, bortset fra ejendomme, der er omfattet af VUL § 4 A,

af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund,

af ejendomme, på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning,

af nybyggede ejendomme,

af ejendomme, der har ændret anvendelse,

af ejerlejligheder, hvis fordelingstal er ændret.

Årsagen til omvurderingen skal være indtrådt i det første år efter ejendommens sidste vurdering ved en almindelig vurdering, jf. VUL § 3, stk. 2.

Offentlige myndigheder skal være told- og skatteforvaltningen behjælpelige med oplysninger til brug ved afgørelsen af, om der skal ske årsomvurdering, jf. VUL § 3, stk. 3.

Omvurdering - VUL § 4

Enhver selvstændigt vurderet ejendom samt ethvert ikke selvstændigt vurderet areal, der opfylder betingelserne for at kunne vurderes selvstændigt, se A.4.1 , kan af ejeren forlanges optaget til omvurdering uden for de almindelige vurderinger. Når der er indgået en frivillig aftale om overdragelse af en ejendom, der opfylder betingelserne for at blive vurderet, kan hver af parterne i aftalen ligeledes forlange omvurdering, jf. VUL § 4, stk. 1.

Såfremt en begæring om vurdering i henhold til VUL § 4, stk. 1, angår et areal, der hidtil har været vurderet som en del af en ejendom, men sådant areal som følge af sammenlægning skal vurderes sammen med et andet areal, jf. VUL § 8, stk. 1-4, må den sammenlagte ejendom optages til vurdering, jf. VUL § 4, stk. 3.

Udgifterne ved vurderinger efter VUL § 4, stk. 1, afholdes af den, der har begæret vurderingen. For hver vurdering betales et grundbeløb på 358,12 kr. Grundbeløbet er i niveau 1. oktober 1997 og reguleres efter reglerne for generelle reguleringer af tjenestemandslønninger, jf. VUL § 4, stk. 5, 1. og 3. pkt. Ansættes ejendomsværdien eller grundværdien mindst 10 pct. lavere end ved nærmest forudgående vurdering, afholdes udgifterne dog af det offentlige, jf. VUL § 4, stk. 5, 2. pkt.

Særskilt vurdering - VUL § 33 A

For at give ejere af mindre udlejningsejendomme og deltagerne i visse boligfællesskaber mulighed for at vælge at lade sig beskatte efter ejendomsværdiskattelovens bestemmelser, er der udformet et særligt regelsæt i VUL § 33 A og EVSL § 4, nr. 6-8, hvorefter boliger, der bebos af den nævnte personkreds, under visse betingelser vurderes, som om de var selvstændige ejerlejligheder.

For mindre udlejningsejendomme med 3-6 lejligheder, hvoraf én bebos af ejeren, ansætter told- og skatteforvaltningen, når ejeren har valgt beskatning efter EVSL § 4, nr. 6, en særskilt ejendomsværdi for den del af ejendommen, der tjener til bolig for ejeren, og en særskilt ejendomsværdi for den resterende del af ejendommen, jf. VUL § 33 A, stk. 1. En ny ejer skal senest 2 måneder efter erhvervelsen af ejendommen have anmodet om vurdering i medfør af de nævnte bestemmelser.

For mindre udlejningsejendomme som nævnt i EVSL § 4, nr. 7, og for ejendomme, der udgør et boligfællesskab som nævnt i EVSL § 4, nr. 8, ansætter told- og skatteforvaltningen en særskilt ejendomsværdi for hver enkelt af de lejligheder m. v., der tjener til bolig for en ejer, og en særskilt ansættelse for den resterende del af ejendommen, jf. VUL § 33 A, stk. 2. Afstår en ejer sin anpart i en ejendom, der omfattes af EVSL § 4, nr. 7 eller 8, skal der ikke længere ansættes særskilt ejendomsværdi for den del af ejendommen, der har tjent til bolig for den pågældende. Lejligheden indgår herefter i den resterende del af ejendommen.

De forannævnte særskilte ansættelser af boligdel og restejendom kan tilsammen afvige fra den ejendomsværdi, der ansættes for den samlede ejendom, jf. VUL § 33 A, stk. 1, 2 pkt.

Der henvises i øvrigt til kap. E og LV A.G.4.5 .

A.2.2 Undtagelser fra vurderingspligten

Undtagelse fra vurdering

Nogle kategorier ejendomme er undtaget fra vurdering i medfør af bestemmelsen i VUL § 7, stk. 1. Begrundelsen for undtagelsen er, at de undtagne ejendomme ikke er omsættelige, så længe de tjener deres bestemmelse. Ejendommene repræsenterer således ikke umiddelbart nogen værdi i handel og vandel. Opregningen i VUL § 7, stk. 1, er i princippet udtømmende. Der kan derfor ikke sluttes udvidende fra bestemmelsen til ejendomme, hvis forhold ligner de i VUL § 7, stk. 1, nævnte ejendommes.

Undtagelsen efter vurderingslovens § 7 omfatter arealer, bygninger og andre anlæg. Ved undtagelsen af hhv. bygninger og ubebyggede arealer gør to forskellige principper sig derfor gældende.

For ubebyggede arealers vedkommende, hvor der relativt let kan foretages afgrænsning mellem vurderingspligtige og undtagne dele, undtages kun arealer, der klart anvendes til undtagne formål. Undtagelsen kan således omfatte alene en del af en ejendom.

Med hensyn til bygninger foretages der et selvstændigt skøn over, hvorvidt den enkelte bygning skal undtages fra vurdering eller vurderes. Såfremt en væsentlig del af bygningen anvendes til formål, der betinger undtagelse fra vurdering, undtages bygningen med tilhørende grund i sin helhed. Hvis derimod kun en uvæsentlig del anvendes til de nævnte formål, skal hele bygningen med tilhørende grund vurderes. Ved bedømmelsen af, om en bygning skal undtages fra vurdering eller vurderes, tages der udgangspunkt i, hvilken del af anvendelsen der i værdi er mest væsentlig.

Afgørelsen af, om en ejendom er undtaget fra vurdering, træffes af told- og skatteforvaltningen og kan påklages i sædvanlig instansfølge.

Fritagelse for kommunal ejendomsbeskatning

Undtagelse fra vurdering må ikke forveksles med hel eller delvis fritagelse for kommunal ejendomsbeskatning, se G.2 .

A.2.2.1 Kirker og kirkegårde

Undtaget fra vurdering er kirker og kirkegårde, jf. VUL § 7, stk. 1, nr. 1.

Folkekirken og andre trossamfund

Foruden folkekirkens kirker omfatter bestemmelsen kirker og gudstjenestehuse, der tilhører de ved kgl. resolution anerkendte trossamfund eller andre af Kirkeministeriet godkendte trossamfund, der har præster, som er eller vil kunne forventes bemyndiget til at foretage vielser med borgerlig gyldighed, jf. ægteskabslovens § 16, stk. 1, nr. 3, lovbekendtgørelse nr. 38 af 15. januar 2007.

Kirkens faste ejendomme henføres traditionelt til to forskellige formuesfærer. Kirkens bygninger med tilhørende grund og kirkegård henregnes til kirkegodset ("fabrica ecclesiæ") i modsætning til præstegården med eventuel have og øvrige tilliggende (præstelodden). Undtagelsesbestemmelsen i VUL § 7, stk. 1, nr. 1, omfatter kirkegodset, dvs. kirkens bygninger med tilhørende grund og kirkegård.

Kirker

Ved kirker i VUL § 7, stk. 1, nr. 1, forstås bygninger, der er bestemt til kirkelige handlinger. Bygninger med tilknytning til kirken, f. eks. kapeller og bygninger med lokaler til konfirmationsforberedelse, omfattes også af undtagelsesbestemmelsen.

Undtagelsen gælder bygningen i dens helhed, selv om nogle af rummene i den anvendes til andre formål end kirkelige handlinger, når disse rum udgør en mindre væsentlig del af bygningen.

Undtagelsesbestemmelsen omfatter kirker under opførelse fra den første vurdering efter byggeriets påbegyndelse.

Menighedshuse, forsamlingshuse og sognegårde er ikke undtaget fra vurdering i medfør af VUL § 7, stk. 1, nr. 1. Den til et forsamlingshus hørende grund er fritaget for kommunal grundskyld i medfør af § 7, stk. 1, litra e, i den kommunale ejendomsskattelov, medmindre forsamlingshuset drives erhvervsmæssigt.

Landsskatteretten har anset undtagelsesbestemmelsen for delvis anvendelig på et større bygningskompleks bestående af en kirke med tilhørende baptisterium og klokketårn, en præstebolig med kontor og sakristi samt en klosterbygning med tilhørende refektorium. Selv om der var etableret gennemgang mellem bygningerne, fandt Landsskatteretten ikke, at ejendommen skulle vurderes under ét, men at kirkebygningen i videre forstand med tilhørende gårdsplads måtte undtages fra vurdering, se Skat 1990.8.635.

Landsskatteretten har endvidere anset en kirke, der var opført på lejet grund, for undtaget fra vurdering. Da hele grunden anvendtes til kirkens formål, ansås også grunden for undtaget, se TfS 1987.246.

Kirkegårde

Som kirkegård betragtes arealer, der er godkendt af myndighederne til indretning af begravelsesplads. Bygninger, der er opført på kirkegården, og hvis anvendelse har tilknytning til denne, f. eks. kapel, krematorium, kirkegårdskontor og lign., omfattes af undtagelsen.

De for kirkerne og kirkegårdene nødvendige parkeringsanlæg er omfattet af undtagelsen.

A.2.2.2 Offentlige torve, gader, veje og parkanlæg

Undtaget fra vurdering er de staten og kommunerne tilhørende torve, gader, veje og parkanlæg bortset fra arealer, der udnyttes erhvervsmæssigt, jf. VUL § 7, stk. 1, nr. 2.

Torve

Som torve anses åbne pladser, der udgør et led i en bys gade- og vejnet. Det er en forudsætning for undtagelsen, at torvene i væsentligt omfang tjener offentlige færdselsformål, herunder parkering. Pladser, der er bestemt til andre formål, f. eks. udstillinger, markeder, opvisninger eller optræden, falder uden for bestemmelsen.

Arealer, der udlejes, f. eks. som stadepladser, eller på anden måde udnyttes erhvervsmæssigt, skal vurderes.

Gader og veje

Til gader og veje henregnes arealer, der er inddraget til kørende eller gående offentlig færdsel. Undtagelsesbestemmelsen gælder statens og kommunernes gader og veje. Om private vejanlæg, se A.2.3 . Broer, viadukter og andre anlæg, der tjener til at føre gader og veje over eller under andre trafikårer og vandveje, anses som hørende til gade- og vejarealet. Hvor der over eller under gade- og vejarealet er indrettet forretninger, kontorlokaler, servicestationer eller andre vurderingspligtige bygningsdele, skal også det dertil anvendte grundareal vurderes.

Parkanlæg

Ved parkanlæg forstås anlæg, der er holdt fri for bebyggelse og kørende trafik, og som ved beplantning m. v. er bestemt til at tjene såvel æstetiske som rekreative formål. Det forudsættes, at offentligheden har fri adgang til anlægget, men adgangen kan godt være begrænset til bestemte tider af døgnet.

Hvis et område af parken vedvarende udnyttes erhvervsmæssigt, skal dette areal vurderes.

Skove anses ikke som parkanlæg, selv om de fortrinsvis benyttes til rekreative formål. Offentlige badestrande er heller ikke omfattet af undtagelsesbestemmelsen.

A.2.2.3 Befæstningsanlæg

Undtaget fra vurdering er befæstningsanlæg bortset fra arealer og bygninger inden for befæstningsanlæggets rammer, der udnyttes erhvervsmæssigt, jf. VUL § 7, stk. 1, nr. 3.

Befæstningsanlæg

Ved befæstningsanlæg i bestemmelsens forstand forstås militære anlæg, der har karakter af "kampetablissementer", dvs. anlæg, hvorfra der i tilfælde af krig skal kunne udføres egentlige kamphandlinger. Arealer og bygninger, der overvejende tjener til uddannelse og ophold for militære styrker, f. eks. kaserner og øvelsespladser, omfattes ikke af bestemmelsen og er således vurderingspligtige.

Der lægges afgørende vægt på, om anlægget er etableret og opretholdes med den hensigt, at det skal befæstes i krigstid. Forter, der umiddelbart kan gøres kampklare, kanon- og raketstillinger, radarstationer, ammunitionsdepoter og kommandocentraler er blevet anset som befæstningsanlæg.

Undtagelsesbestemmelsen omfatter også Civilforsvarets kommandocentraler, se TfS. 1989.560.

Militære flyvestationer

I SKM 2006.731.HR fandt Højesteret, at en militær flyvestation i sin helhed ikke kan anses for et samlet befæstningsanlæg, der er undtaget fra vurdering. At en bygning eller et anlæg er udpeget til at blive befæstet i tilfælde af krig kan således ikke tillægges betydning, idet det er forholdene på vurderingstidspunktet, der er afgørende.

Arealer og bygninger inden for flyvestationernes område, der ikke tjener militære formål, skal vurderes.

Af militære flyvepladser og lufthavne anses rulle- og startbaner for vurderingspligtige, men de hertil anvendte arealer kan efter omstændighederne vurderes til 0 kr.

A.2.2.4 Fyranlæg

Undtaget fra vurdering er fyranlæg, jf. VUL § 7, stk. 1, nr. 4.

Undtagelsesbestemmelsen gælder stationære fyr, herunder radiofyr, der tjener til sikring af sø- eller luftfart, uden hensyn til deres ejerforhold. Til fyranlægget henregnes eventuelle driftsbygninger, men ikke selvstændige fyrmesterboliger med tilhørende grunde.

A.2.2.5 Jernbaneanlæg, havne-, kanal- og lufthavnsanlæg

Undtaget fra vurdering er jernbaneanlæg, havne-, kanal- og lufthavnsanlæg, der i henhold til reglementariske bestemmelser er til benyttelse af almenheden, for så vidt arealerne og bygningerne direkte tjener eller er bestemt til at tjene trafikkens formål, jf. VUL § 7, stk. 1, nr. 5, 1. pkt. Det samme gælder under de nævnte betingelser for rutebilstationer, der betjener publikum på flere busruter, der udfører rutetrafik med tilladelse i medfør af lovgivningen om buskørsel, jf. VUL § 7, stk. 1, nr. 5, 2. pkt.

Stations-, administrations-, værkstedsbygninger og lignende bygninger med tilhørende grund skal ikke vurderes, selv om bygningen og grunden til dels også benyttes til andre formål, jf. VUL § 7, stk. 1, nr. 5, 3. pkt. Det forudsættes herved, at de formål, der er tale om, knytter sig accessorisk til driften af anlægget.

Undtagelsesbestemmelsen gælder både for offentligt og privat ejede anlæg, under forudsætning af at de er godkendt til anvendelse i den offentlige trafiks tjeneste.

Jernbaneanlæg

Til et jernbaneanlæg hører hele det areal, der er inddraget til formålet, i første række banelegemet og arealer, der afgrænser dette. Rangerterræner anses som en del af jernbaneanlægget. Det samme gælder broer, viadukter og andre anlæg, der tjener til at føre jernbanen over eller under andre trafikårer og vandveje.

Til jernbaneanlægget henregnes desuden stationerne, dvs. stationsbygninger med tilhørende perroner, læsseramper og tilkørselsanlæg i øvrigt. Administrations-, værkstedsbygninger og andre bygninger, der tjener til opretholdelse af jernbanedriften, f. eks. remiser, omfattes også af anlægget. Det anses ikke at være til hinder for anvendelse af undtagelsesbestemmelsen, at en jernbanestation indeholder restauration, rejsebureau, postekspedition og et udvalg af forretninger fortrinsvis indrettet med henblik på betjening af de rejsende.

Højesteret har afgjort, at en fabriksejendom, hvor der fremstilles jernbanesveller, ikke anses for en sådan værksteds- eller lignende bygning, som er undtaget fra vurdering efter VUL § 7, stk. 1, nr. 5, se SKM2005.206.HR .

Tjenesteboliger og bygninger, der udlejes, skal vurderes. Bygninger, der ikke har sammenhæng med jernbaneanlægget, f. eks. Banestyrelsens og DSB's administrationsbygninger beliggende uden for arealet, skal ligeledes vurderes.

Bygninger, der ikke tjener til opretholdelse af jernbanedriften, f. eks. Post Danmarks bygninger, skal vurderes, selv om de ligger på umatrikulerede arealer.

Fabriksspor etc., der tjener til anvendelse for bestemte private virksomheder, er ikke undtaget fra vurdering.

Jernbaneanlæg, der alene tjener museumsformål (veteranjernbaner), omfattes ikke af undtagelsesbestemmelsen.

Rutebilstationer

Bestemmelsen om rutebilstationer er en speciel udvidelse af VUL § 7, stk. 1, nr. 5. Undtagelsen, der har været gældende siden 1977, blev i sin tid motiveret med, at rutebilkørsel havde erstattet jernbanedriften på mange strækninger, og at rutebilerne udgik fra de tidligere jernbanestationer. I praksis er undtagelsen blevet snævert fortolket. Landsskatteretten har således fastslået, at garageanlæg, der ikke ligger i umiddelbar tilknytning til en rutebilstation, er vurderingspligtige, se lsr. 1982.91.

Havneanlæg

Til et havneanlæg henregnes de arealer inden for havneområdet, der er bestemt til benyttelse til havnetrafikale formål, f. eks. anløbspladser, færgelejer, kajgader og havnespor.

Til havneanlægget henregnes endvidere havnens administrationsbygninger, eventuelle værkstedsbygninger og bygninger, der tjener til opretholdelse af trafikken, f. eks. billetsalgs- og toldkontrolbygninger. En færgeterminal er omfattet af undtagelsesbestemmelsen, selv om terminalen til dels også benyttes til andre end trafikale formål, se ovenfor om jernbanestationer.

Undtagelsesbestemmelsen omfatter også bygninger, der rummer omklædningsrum, bad og kantine for funktionærer og havnearbejdere. Andre bygninger i havneområdet, f. eks. boligbygninger, lagerbygninger og pakhuse, skal vurderes. En havnefogedbolig er således vurderingspligtig. En godsterminal, som udelukkende benyttes til omlastning, og som ejes af en enkelt virksomhed, og som ikke er åben for andre virksomheder, er også vurderingspligtig.

Dokker, ophalingsbeddinger og lignende anlæg er ikke undtaget fra vurdering, selv om de ligger i havneområdet.

Ubenyttede arealer, der er erhvervet af havnen med henblik på fremtidig udvidelse af denne, anses efter praksis for at høre til havneanlægget. Andre havnen tilhørende arealer uden for havneområdet skal vurderes.

Benyttes en del af havneområdet til andet end trafikale formål, f. eks. til udlejning, skal denne del vurderes, medmindre den pågældende benyttelse er rent midlertidig. Hvis et udlejet areal er bebygget af lejeren, skal bygningerne vurderes selvstændigt efter reglerne for vurdering af bygninger på lejet grund, se B.3.5 .

Undtagelsesbestemmelsen gælder både for offentligt og privat ejede havne, under forudsætning af at de kan anløbes af skibsfarten uden særlige vilkår. En privat havn, som giver medlemmer, interessenter eller kommanditister fortrinsret til at anløbe, er ikke undtaget fra vurdering.

Kanalanlæg

De af undtagelsesbestemmelsen omfattede kanalanlæg er sådanne, der kan benyttes af skibsfarten til almindelig gennemsejling.

Lufthavnsanlæg

Til et lufthavnsanlæg henregnes hele det areal, der er inddraget til formålet, i første række start- og landingsbaner og de arealer omkring banerne, der holdes afspærret af hensyn til flytrafikken.

Til lufthavnsanlægget henregnes endvidere lufthavnsterminaler, lufthavnens administrations- og værkstedsbygninger, hangarer og navigationstårne m. v. En lufthavnsterminal er omfattet af undtagelsesbestemmelsen, selv om terminalen til dels også benyttes til andre end trafikale formål, se ovenfor om jernbanestationer. Bygninger, der ikke har direkte sammenhæng med lufthavnsanlægget, skal vurderes, selv om de ligger på lufthavnsområdet.

Et cateringkøkken med tilhørende areal var således ikke undtaget fra vurdering, selv om det lå på Københavns Lufthavns område, idet køkkenet ikke direkte tjente eller var bestemt til at tjene luftfarten, jf. HRD af 18. januar 1972, UfR 1972, 248 (SAS Catering mod Finansministeriet).

Undtagelsesbestemmelsen gælder både for offentligt og privat ejede lufthavne, under forudsætning af at de tjener til opretholdelse af den almindelige flytrafik, herunder chartertrafikken.

Et bygningskompleks omfattende bl. a. en hangarbygning opført på lejet grund i Esbjerg Lufthavn anvendtes væsentligst ved helikopterflyvninger til og fra boreplatforme. Bygningskomplekset blev anset for vurderingspligtigt, da det alene tjente til opfyldelse af bestemte virksomheders interne transportbehov, jf. HRD af 17. november 2000, TfS 2000, 974 (Maersk Air A/S mod Skatteministeriet).

A.2.2.6 Københavns Frihavn

Undtaget fra vurdering er de grunde, bygninger og anlæg på Københavns frihavns område, som omfattes af § 7, stk. 1, i lov nr. 141 af 31. marts 1960 om Københavns Frihavn, jf. VUL § 7, stk. 1, nr. 6.

Ifølge den nævnte bestemmelse i loven om Københavns Frihavn er de grunde og bygninger på frihavnens område, som tilhører Københavns Havnevæsen eller den, der har fået overdraget at udøve frihavnsvirksomheden, såvel som offentlige institutioners bygninger og anlæg i frihavnen fritaget for skatter af enhver art.

Undtagelsen er videregående end den, der gælder for havneanlæg i almindelighed, idet den også omfatter arealer og bygninger, der ikke er bestemt til benyttelse til havnetrafikale formål.

På frihavnens område er det herefter kun privatejede bygninger på lejet grund, der er vurderingspligtige.

A.2.3 Ejendomme, der ifølge praksis kan forbigås ved vurderingen

Private veje

Private gader og veje forbigås i praksis ved vurderingen, når arealet er umatrikuleret og ifølge servitut eller anden regulering udelukkende er til brug for offentlig færdsel. Små brændstofpumper og -beholdere, der er anbragt på sådanne gader og veje forbigås også ved vurderingen.

Mindre bygninger på lejet grund

Bygninger på fremmed grund kan forbigås ved vurderingen, hvis deres værdi skønnes at være mindre end 100.000 kr.

A.3 Vurderingsterminen

A.3.1 Den almindelige vurdering

I årene 1998-2002 har der fundet almindelig vurdering sted hvert år pr. 1. januar. I forbindelse med den ændring af vurderingsorganisationen, der blev gennemført i 2002, er intervallet mellem de almindelige vurderinger blevet udvidet til 2 år, jf. VUL § 1, 1. pkt., samtidig med, at vurderingsterminen er blevet ændret fra den 1. januar i vurderingsåret til den 1. oktober i vurderingsåret, jf. VUL § 2, 1. pkt.

Vurdering i to tempi

Den almindelige vurdering sker fra og med 2003 i to tempi, således at ejerboliger vurderes i ulige år og andre ejendomme vurderes i lige år. Ejerboliger er vurderet den 1. oktober 2003 og vurderes derefter hvert andet år, jf. VUL § 1, 2. pkt. Andre ejendomme vurderes den 1. oktober 2004 og derefter hvert andet år, jf. VUL § 1, 3. pkt. Skatteministeren fastsætter den nærmere afgrænsning mellem ejerboliger og andre ejendomme, jf. VUL § 1, 4. pkt. Det er sket ved Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 128 af 3. marts 2003 om, hvilke af landets faste ejendomme der vurderes i ulige år, og hvilke der vurderes i lige år, se B.1 .

Ejendommens faktiske og retlige tilstand og prisforholdene på vurderingstidspunktet skal lægges til grund ved ansættelsen. Det fremgår af VUL § 2, 2. pkt. Ved bedømmelsen af prisforholdene pr. 1. oktober anvendes de af told- og skatteforvaltningen senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober, jf. VUL § 39, stk. 3, se A.1 .

Hvor ejendommens driftstilstand efter ejendommens karakter svinger i årets løb, ansættes ejendommen dog efter årets middeltilstand, jf. VUL § 12. For landbrugsejendomme og ejendomme, som efter VUL § 33, stk. 1, sidestilles hermed, gælder det endvidere, at ansættelsen af grundværdien skal foretages efter jordens tilstand lige efter høst, jf. VUL § 14, stk. 3, se B.3.3 .

Årlige reguleringer

Fra 2003 skal den almindelige vurdering som hovedregel gælde for 2 år ad gangen. I årene mellem de almindelige vurderinger skal der pr. 1. oktober foretages en regulering (årsregulering) af ansættelserne af ejendoms- og grundværdi samt fordelingerne heraf under hensyn til den ændring i prisforholdene, der er sket siden den seneste almindelige vurdering, jf. VUL § 3 A, 1. pkt. Årsreguleringen foretages af SKAT. VUL § 3 A ophæves med virkning fra og med indkomståret 2007.

Der er første gang foretaget årsregulering pr. 1. oktober 2003, nemlig af ejendomme, som ikke er omfattet af den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2003. Sidste gang der foretages årsregulering er årsreguleringen pr. 1. oktober 2006.

Årsreguleringen skal ske på grundlag af statistiske oplysninger om salgsprisen for ejendomme af den pågældende art inden for det pågældende amt, henholdsvis Bornholms, Københavns og Frederiksberg kommuner. Ejendomsværdier og fordelinger heraf reguleres med den konstaterede prisudvikling inden for ejendomme af den benyttelse, som ejendommen er henført til efter VUL § 33, stk. 1. Grundværdier og fordelinger heraf reguleres med den konstaterede prisudvikling af ubebyggede grunde inden for den udnyttelse, der i henhold til planlovgivningen kan ske af tilsvarende grunde i ubebygget stand.

De beregnede fremskrivningssatser nedrundes til en med 5 procentpoint delelig reguleringssats, jf. VUL § 3 A, 5. pkt. Reguleringsatserne skal godkendes af Skatterådet.

A.3.2 Omvurdering VUL § 3

Da der kun foretages almindelig vurdering hvert andet år, skal der i de år, hvor der ikke finder almindelig vurdering sted, foretages omvurdering ("årsomvurdering") af ejendomme, for hvilke der er sket væsentlige ændringer siden den sidste almindelige vurdering.

Ved årsomvurdering er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages, jf. VUL § 3, stk. 3, 1. pkt. Ejerboliger, for hvilke der i perioden fra 1. oktober 2003 og indtil 1. oktober 2004 er indtrådt en af de i VUL § 3, stk. 1, nævnte omvurderingsgrunde, har således skullet årsomvurderes pr. 1. oktober 2004.

Ejendommens tilstand pr. vedkommende 1. oktober og prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering lægges til grund for ansættelsen, jf. VUL § 3, stk. 3, 2. pkt.

Hvor ejendommens tilstand efter ejendommens karakter svinger i årets løb, ansættes ejendommen dog efter årets middeltilstand, jf. VUL § 12. For landbrugsejendomme og ejendomme, som efter VUL § 33, stk. 1, må sidestilles hermed, ansættes grundværdien desuden efter jordens tilstand lige efter høst, jf. VUL § 14, stk. 3, se B.3.3 .

Ved bedømmelsen af prisforholdene pr. den senest forudgående vurderingstermin finder VUL § 39, stk. 3, 2. pkt., anvendelse, se A.1 .

Om de af loftet over ejendomsværdiskatten foranledigede omberegninger af ejendomsværdi, jf. VUL § 33, stk. 12-15, se F.1 .

A.3.3 Vurdering på begæring VUL § 4

Enhver selvstændigt vurderet ejendom samt ethvert ikke selvstændigt vurderet areal, der opfylder betingelserne i VUL § 8, stk. 1, 2 eller 3, for at kunne vurderes selvstændigt, kan på begæring af ejeren - når de i VUL § 8, stk. 3, 3. pkt., omhandlede betingelser foreligger, på begæring af hver af parterne i salget - forlanges optaget til vurdering (omvurdering) til enhver tid uden for de almindelige vurderinger, jf. VUL § 4, stk. 1, 1. pkt.

Om betingelserne i VUL § 8, stk. 3, 3. pkt., se A.4.1 (Frasalg af areal).

Såfremt en begæring om omvurdering efter VUL § 4, stk. 1, angår et areal, der hidtil har været vurderet som del af en ejendom, men sådant areal som følge af sammenlægning skal vurderes sammen med et andet areal, jf. VUL § 8, stk. 1-4, må den sammenlagte ejendom omvurderes. Det fremgår af bestemmelsen i VUL § 4, stk. 2.

Ejendommens tilstand

Ved vurderinger efter VUL § 4, stk. 1 og 2, er det med de af bestemmelserne i VUL § 12 og § 14, stk. 3, følgende modifikationer ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet, der skal lægges til grund ved ansættelsen.

For så vidt angår ejendommens fysiske tilstand tages der udgangspunkt i bygningsomfang og vedligeholdelsestilstand på vurderingstidspunktet. Er der således foretaget til-/ombygninger eller nedrivninger siden den seneste almindelige vurdering, skal der tages hensyn hertil.

Der tages jf. VUL § 10 hensyn til de til den faste ejendom knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter ligeledes på vurderingstidspunktet. Er en hidtil udlejet ejerlejlighed således frigjort for lejemål, skal § 4-vurderingen foretages ud fra, at der er tale om en fri ejerlejlighed.

Prisforholdene

Ansættelserne foretages efter prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering, reguleret i henhold til VUL § 3 A.

A.4 Vurderingsenheden

A.4.1 Selvstændig fast ejendom

Ejendomsbegrebet i VUL er i overensstemmelse med dansk ejendomsretlig tradition. Det betyder, at der er knyttet en forudsætning om privat ejendomsret til begrebet. Ved bedømmelsen af, om der foreligger en selvstændig fast ejendom, vil told- og skatteforvaltningen i almindelighed kunne støtte sig på ejendommens registrering i matriklen.

Den faste ejendom, der er genstand for vurdering, grænser i reglen op til andre selvstændige ejendomme. Dette udgangspunkt fraviges dog ved reglen i VUL § 8, stk. 2, hvorefter ejerlejligheder skal vurderes som selvstændige ejendomme, så snart opdelingen af vedkommende ejendom er anmeldt til tinglysning, uanset om lejlighederne er solgt.

Samlet fast ejendom

Arealer, der i forening udgør en samlet fast ejendom, således som dette begreb er defineret i § 2 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen (udstykningsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 494 af 12. juni 2003 med senere ændringer, skal vurderes sammen, jf. VUL § 8, stk. 1, 1. pkt. Hvis en del af den samlede faste ejendom er undtaget fra vurdering, jf. VUL § 7, eller er blevet eksproprieret, må der dog foretages en selvstændig vurdering af den øvrige ejendom.

Ved en samlet fast ejendom forstås i udstykningsloven

ét matrikelnummer

flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.

Hvis en samlet fast ejendom er noteret i matriklen som en landbrugsejendom, omfatter den tillige arealer, der ifølge landbrugsloven skal henregnes til landbrugsejendommen.

Umatrikulerede arealer, der hører til den faste ejendom, medtages under vurderingen. Et umatrikuleret areal, der udgør en selvstændig ejendomsretlig enhed, skal vurderes selvstændigt; om private gader og veje, der forbigås ved vurderingen, se A.2.3 .

Til en ejendoms grundareal henregnes søer og vandløb, der er undergivet privat ejendomsret. Arealer, der fremkommer ved sænkning af vandstanden i en sø eller ved tilvækst, tilhører ejerne af de tilstødende ejendomme, således at enhver af disse ejer det areal, der ligger vedkommende ejendom nærmest. Ejes søen ikke af de tilstødende ejendomme, ejes arealer, der fremkommer på den nævnte måde, som udgangspunkt af søens ejer.

Mod søterritoriet afgrænses grundarealet af havstokken, dvs. strandbredden. Anlæg, der befinder sig på forstranden, og som står i fast og varig forbindelse med havbunden, f. eks. søbadeanstalter, er selvstændigt vurderingspligtige.

Fælleslodder

Hvis der til et matrikelnummer hører en andel i en fælleslod, henregnes andelen til den samlede faste ejendom. Det er dog en forudsætning, at tilhørsforholdet er registreret i matriklen, eller at tilhørsforholdet er registreret, for så vidt angår mindst én af de øvrige andele. Fællesarealer, der for ingen andels vedkommende er registreret i matriklen som hørende til en bestemt fast ejendom, vurderes som selvstændige ejendomme.

Samvurdering

Arealer, der tilhører samme ejer og udgør en driftsenhed, skal vurderes sammen, selv om arealerne består af flere matrikelnumre, jf. VUL § 8, stk. 1, 2. pkt. Fra denne sidste regel gælder der dog den undtagelse, at landbrugsejendomme, der drives sammen, jf. §§ 9 og 10 i den nu ophævede landbrugslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 598 af 15. juli 1999, skal vurderes hver for sig, selv om de tilhører samme ejer, jf. VUL § 8, stk. 1, 3. pkt.

Ved en driftsenhed forstås arealer, der faktisk drives eller udnyttes samlet, når samdriften ikke må anses for at være rent midlertidig. Ved bedømmelsen af den driftsmæssige sammenhæng er såvel afstanden mellem arealerne som deres tilgængelighed af betydning. Arealer, der ikke ligger mere end 4 kilometer fra hinanden, bør normalt samvurderes.

Udstykkede arealer

VUL § 8, stk. 3, opregner betingelserne for, at nyudstykkede arealer kan forlanges vurderet særskilt. Ved udstykning forstås, at det registreres i matriklen, at et areal fraskilles en eller flere ejendomme og fremtidig udgør en samlet ny ejendom.

Når der har fundet matrikulær udstykning sted, kan ejeren under forudsætning af, at der ikke er sket notering i matriklen om, at de pågældende matrikelnumre skal holdes forenet som en samlet fast ejendom, forlange, at de nye matrikelnumre vurderes hver for sig som selvstændige ejendomme, uanset at de vedblivende tilhører samme ejer og drives under ét, jf. VUL § 8, stk. 3, 1. pkt.

Frasalg af areal

Består en ejendom af flere matrikelnumre, kan ejeren, såfremt han påtænker at sælge et af dem, forlange dette matrikelnummer vurderet særskilt, jf. VUL § 8, stk. 3, 2. pkt.

Er der ved frivillig overdragelse mod vederlag sket salg af et areal, der opfylder betingelserne for at kunne vurderes selvstændigt, kan såvel sælgeren som køberen, når erhvervelsesdokumentet er udstedt, forlange det pågældende areal særskilt vurderet, medmindre arealet er blevet sammenlagt med andet køberen tilhørende areal, og de sammenlagte arealer skal samvurderes, jf. VUL § 8, stk. 3, 3. pkt.

Et overdraget areal kan først vurderes som tilhørende den nye ejer, når den nye ejer har fået tinglyst adkomst på arealet, jf. VUL § 8, stk. 4. Ved tinglyst adkomst forstås i denne sammenhæng et erhvervelsesdokument, der er lyst uden retsanmærkninger. Bestemmelsen er en ordensforskrift, der bl. a. skal tjene til at forhindre, at et areal bliver samvurderet med køberens ejendom, uden at det er blevet påset, om der er forhold, som er til hinder for erhvervelsen.

Ekspropriation - jordfordeling

Hvor et areal er eksproprieret, skal den berørte ejendom dog vurderes med det areal og den bebyggelse m. v., ejendommen har efter ekspropriationen, ved den første vurdering efter åstedsforretningen. Indgår en ejendom i en jordfordeling, jf. lov om jordfordeling mellem landbrugsejendomme, skal der tages hensyn til jordfordelingen, så snart der er afsagt en foreløbig kendelse herom, uden hensyn til, hvornår kendelsen bliver tinglyst.

Tvivlstilfælde

I tvivlstilfælde træffer told- og skatteforvaltningen afgørelse om, hvorvidt et areal skal vurderes som en selvstændig ejendom, og i benægtende fald, under hvilken ejendom arealet skal vurderes, jf. VUL § 8, stk. 5.

A.4.2 Den faste ejendom med sædvanligt tilbehør

Den faste ejendom udgør grundarealet med den bebyggelse og beplantning, der befinder sig der. Til den faste ejendom henregnes hegn, broer, belægning på pladser og kørebaner samt ledninger til vand og kloak. Også vandløb, søer, damme og bassiner anses som hørende til den faste ejendom. Naturgivne forekomster, der normalt følger ejendomsretten til ejendommen, f. eks. kalk, ler, sten og grus, medtages ved vurderingen.

Som bygninger og bygningsbestanddele anses alle murede og støbte konstruktioner på og i jorden, i det omfang de er beregnet til varig forbliven på stedet, se Skat 1989.5.410. Bygninger og bygningsbestanddele skal medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien, selv om enkelte dele deraf måtte tilhøre andre end ejeren, f. eks. en lejer eller en offentlig myndighed.

Sædvanligt tilbehør

Ved ansættelsen af ejendomsværdien medtages sædvanligt tilbehør til ejendommen. Derimod medtages besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel ikke ved ansættelsen, jf. VUL § 9, stk. 2.

Det er en forudsætning for at medtage tilbehøret ved ansættelsen, at det tilhører ejendommens ejer. Hvor intet andet er oplyst, må vurderingsmyndighederne kunne gå ud fra, at det tilbehør, der befinder sig i bygningerne, tilhører ejendommens ejer.

Beboelsesejendomme

Grænsen mellem sædvanligt tilbehør til ejendommen på den ene side og inventar m. v. på den anden, forskyder sig i takt med den teknologiske udvikling. Det er blevet almindeligt ved opførelsen af beboelses- og kontorejendomme at udstyre ejendommene med f.eks. elevatorer, belysningsarmatur, IT-kabler og ventilationsanlæg. Sådant udstyr betragtes derfor som sædvanligt tilbehør til disse ejendomme.

I beboelsesejendomme anses de hårde hvidevarer, dvs. komfurer, kølefryseskabe og opvaskemaskiner, som sædvanligt tilbehør. Det samme gælder vaskemaskiner og tørretumblere i enfamilieshuse m. v. og i andre beboelsesejendommes fællesvaskerier. Undtaget er hvidevarer, der er opsat af lejere med ret til nedtagning ved fraflytning. Tæppebelægning på gulve medregnes som sædvanligt tilbehør til beboelses- og kontorejendomme, i det omfang belægningen erstatter anden gulvbelægning.

Antenneanlæg, hvortil ejeren eller en ejerforening har ejendomsretten, betragtes som sædvanligt tilbehør. Et lejet antenneanlæg anses derimod som inventar, se Skat 1989.1.89.

Stationære beholdere og tanke, der tjener opbevaringsformål, f. eks. olietanke, betragtes som sædvanligt tilbehør. Brønde anses som bygningsbestanddele.

Ved bedømmelsen af, hvad der skal anses som sædvanligt tilbehør til enfamilieshuse m. v., kan det være vejledende, om den pågældende genstand eller indretning må antages at følge med ejendommen i tilfælde af dennes overdragelse, selv om den ikke er udtrykkeligt nævnt i overdragelsesdokumentet.

Erhvervsejendomme

I 1984 vedtog det daværende Ligningsråd følgende anvisning for 18. almindelige vurdering og senere vurderinger

"Som sædvanligt tilbehør til en bygning betragtes installationer, som er indlagt til brug for bygningens anvendelse til erhverv i almindelighed, hvorimod installationer til brug for en særlig erhvervsmæssig udnyttelse af bygningen ikke i vurderingsmæssig henseende betragtes som sædvanligt tilbehør."

Anvisningen omfatter ikke beboelsesejendomme.

Den vurderingsmæssige behandling er i almindelighed afgørende for, om en genstand eller indretning skal afskrives efter reglerne i afskrivningslovens (AL) kap. 3 for bygninger og installationer, eller den kan afskrives som driftsmiddel efter reglerne i AL kap. 2.

I fabrikker, værksteder og andre produktionsejendomme anses ingen del af det egentlige produktionsanlæg for sædvanligt tilbehør. Det skal derfor kun medtages ved vurderingen, for så vidt det udgør en bygningsbestanddel.

Skilte og neonreklamer er i sig selv inventar, medens indretningerne til at fastgøre dem efter omstændighederne må anses som bygningsbestanddele. Almindelige markiser anses som inventar, hvorimod en permanent overdækning (baldakin) anses som en bygningsbestanddel.

De fleste indvendige indretninger anses som inventar, dvs. som driftsmateriel. Det gælder således individuelle ventilationssystemer. I restauranter anses hårde hvidevarer, stålborde, diske m. v. som inventar. Nagelfaste og indmurede belysningsarmaturer anses som bygningsbestanddele, øvrige lamper og lysstofrør som inventar. Sprinkleranlæg med tilhørende rørsystemer regnes for bygningsbestanddele.

I landbrugsejendomme med husdyrproduktion medregnes støbte gulve samt gødnings- og gyllekanaler til ejendomsværdien som bygningsbestanddele. Almindelige koldt- og varmtvandsinstallationer medregnes som sædvanligt tilbehør, medens staldenes øvrige indretning holdes udenfor. Aftagelige gulvelementer, fodertrug og udsugningsanlæg anses som inventar, dvs. som driftsmateriel. Grundvandspumper anses som bygningsbestanddele. Det samme gælder lynafledere.

Overdækning af gyllebeholdere bestående af letklinker i en netpose eller et flydelåg af kunststofdug anses som et driftsmiddel, mens overdækning bestående af teltoverdækning eller betonlåg fastmonteret på gyllebeholderen anses som en bygningsbestanddel, se SKM2004.228.LR .

Kornsiloer anses undertiden som selvstændige bygninger eller bygningsbestanddele. Ved afgørelsen af, om en silo skal medtages ved vurderingen som bygning (bygningsbestanddel), eller skal anses som driftsmateriel, lægges der især vægt på, om siloen er beregnet til forbliven på stedet. Brønde anses som bygningsbestanddele.

I øvrigt anses beholdere, hvori der foregår en produktionsproces, f. eks. gæring, som inventar (driftsmateriel).

For elektricitetsværker medtages tranformerenhederne ikke ved vurderingen af ejendommene, hvad enten enhederne befinder sig i eller uden for de murede bygninger, se Skat 1988.8.497. Om vurderingen af kraftværker og kraftvarmeværker, se i øvrigt B.3.1.3.3 .

Både og skibe

Efter told- og skatteforvaltningens opfattelse kan både og skibe ikke medtages under ejendomsvurderingen. Det anførte gælder, uanset hvilken anvendelse der gøres af båden eller skibet, og uden hensyn til om fartøjet kan sejle ved egen kraft eller ej.

A.5 Ejendommens rettigheder og byrder

Rettigheder og forpligtelser, der knytter sig til en fast ejendom, kan øve væsentlig indflydelse på ejendommens værdi. Det gælder, hvad enten rettighederne henholdsvis forpligtelserne er stiftet ved offentlig regulering eller ved privat aftale.

Ifølge omtrent ligelydende bestemmelser i VUL § 10, stk. 1 og 2, og VUL § 13, stk. 2 og 3, skal der ved ansættelsen af ejendomsværdi og grundværdi tages hensyn til rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom.

I øvrigt bortses der ved vurderingen fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter. Ejes bygningerne på en grund af en anden end grundens ejer, og der således foreligger to selvstændige ejendomme, skal der dog tages hensyn til kontraktsforholdet mellem parterne ved ansættelsen af ejendommenes ejendomsværdi, jf. VUL § 11.

A.5.1 Fysisk planlægning

Rådigheden over fast ejendom er bl. a. begrænset af offentlige myndigheders regulering.

Planloven

For at sikre, at landets arealer anvendes på en økonomisk og miljømæssigt hensigtsmæssig måde, reguleres arealanvendelsen gennem lovgivningen. De vigtigste bestemmelser om arealplanlægning findes i lov om planlægning (planloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004.

Planer, der fastsætter bestemmelser om arealanvendelsen, kaldes fysiske planer. Miljøministeren har ansvaret for landsplanlægningen og kan udstikke retningslinier for regionplanmyndighedernes regionplanlægning og primærkommunernes kommuneplanlægning.

Rammeplaner

Regionsrådene er regionalplanmyndighed og laver regionale udviklingsplaner. Bornholms Kommunalbestyrelse er dog regionalplanmyndighed på Bornholm.

Regionalplanmyndighedernes regionplaner skal have en tidshorisont på 12 år. En regionplan skal angive rammerne for primærkommunernes planlægning, herunder for eventuelle arealudlæg til byzone og sommerhusområde. Endvidere tager regionplanen stilling til placeringen af større offentlige institutioner, butikscentre og trafikanlæg m. m. Regionplanen skal tilgodese land- og skovbrugsmæssige interesser, natur- og fritidsinteresser samt andre beskyttelseshensyn.

Ved kommuneplanen fastlægges hovedstrukturen for kommunen og rammerne for lokalplanerne. Den enkelte grundejer har intet retskrav på, at kommuneplanen udmøntes i lokalplaner med det forudsatte indhold. I områder, hvor der ikke foreligger en lokalplan, må der ved vurderingen henses til kommuneplanen og de bebyggelsesprocenter, der måtte være fastsat deri, jf. SKM2004.460.HR .

Lokalplaner

Primærkommunerne har ansvaret for lokalplanlægningen. De mest detaljerede fysiske planer, lokalplanerne og de tidligere byplaner eller bebyggelsesplaner, indeholder bindende anvisninger for anvendelsen af et bestemt område. Væsentligt miljøforandrende nybyggeri og ombygningsarbejder kræver udarbejdelse af lokalplan. En lokalplan kan først gennemføres efter en offentlig høringsfase, hvor grundejere og andre interesserede har haft mulighed for at fremsætte indsigelser. Lokalplanen skal tinglyses på de berørte ejendomme og stifter umiddelbart rettigheder og forpligtelser i forhold til disse. Lokalplanen kan kun ændres ved godkendelse af en ny lokalplan for området.

Ved grundværdiansættelsen henses til den anvendelse, herunder maksimale bebyggelsesprocent, som er forudsat ved lokalplanen, selv om den faktiske anvendelse måtte afvige herfra, se TfS 2000, 498. I ganske særlige tilfælde kan der dog blive tale om at give et nedslag i den grundværdi, der kan beregnes med udgangspunkt i de fysiske planer, f. eks. hvor grunden ikke vil kunne udnyttes selvstændigt til nybyggeri i det omfang, lokalplanen anviser. Der henvises til kommentaren i TOLD SKAT Nyt 1992.6.195.

Landsskatteretten har endvidere indrømmet nedslag i grundværdien i et tilfælde, hvor tidshorisonten for iværksættelse af lokalplanen for området forekom særlig usikker, se TOLD SKAT Nyt 1992.8.240.

Zoneinddeling

Ifølge planloven deles landet op i områder, der er udlagt til henholdsvis byzone, sommerhusområde og landzone. Bestemmelserne har bl.a. til formål at hindre utilsigtet byspredning, og de indeholder derfor særlige indskrænkninger med hensyn til anvendelsen af ejendomme i landzone.

Byzonearealer er arealer, som ifølge by- og landzoneloven er udlagt til byzoneformål, eller som ved en lokalplan er overført til byzone. Der er typisk tale om arealer, der har været omfattet af en byudviklingsplan, en bygningsvedtægt eller en byplanvedtægt. Arealer, der omfattes af en lokalplan, vil almindeligvis ligge i byzone, men arealer i sommerhusområde eller landzone kan også være omfattet af en lokalplan.

Som sommerhusområde betegnes arealer, som i en bygningsvedtægt, byplanvedtægt eller lokalplan er udlagt til sommerhusbebyggelse, samt arealer, som ved lokalplan er overført til sommerhusområde.

Landzonearealer er arealer, der ikke er udlagt til byzone eller sommerhusområde. Arealer, der indvindes fra søterritoriet, er landzone, selv om de støder op til byzonearealer eller sommerhusområde.

Overførsel fra landzone til byzone eller sommerhusområde kan kun ske ved godkendelse af en ny lokalplan for området. Tilbageførsel af et areal fra byzone til landzone kan ske efter beslutning herom i vedkommende kommunalbestyrelse uden godkendelse af ny lokalplan.

Landbrug

I lovbekendtgørelse nr. 60 af 19. januar 2007 om landbrugsejendomme er der fastsat nogle specielle begrænsninger i anvendelsen af jord og bygninger, der tilhører landbrugsejendomme. I Fødevareministeriets bekendtgørelse nr. 1152 af 23. november 2006 om husdyrhold og arealkrav m. v. (husdyrbekendtgørelsen) er der fastsat nærmere bestemmelser for husdyrholdets størrelse inden for de enkelte landbrugsbedrifter.

Byggeloven

Ved § 8, stk. 1, i byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 452 af 24. juni 1998 med senere ændringer, er økonomi- og erhvervsministeren bemyndiget til at fastsætte regler om

mindstegrundstørrelser for ejendomme

bebyggelsesprocenter ved bebyggelse af ejendomme

højder og antal etager for bebyggelser

mindsteafstand for bebyggelse til skel mod anden grund eller sti.

Sådanne regler er fastsat i de af Økonomi- og Erhvervsministeriet bekendtgjorte tillæg til bygningsreglementerne. Bygningsreglementernes bestemmelser om mindstegrundstørrelse og bebyggelsesprocenter er omtalt under C.2.2 .

Bygningsreglementernes bestemmelser om mindstegrundstørrelse og bebyggelsesprocenter finder ikke anvendelse i tilfælde, hvor der om det pågældende forhold er fastsat andre bestemmelser i en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan i medfør af tidligere gældende byggelove.

Byfornyelse

Ifølge lovbekendtgørelse nr. 1083 af 3. november 2006 om byfornyelse og udvikling af byer har kommunalbestyrelsen adgang til at træffe foranstaltninger til tilvejebringelse af fælles friarealer m.v. Under visse omstændigheder kan kommunalbestyrelsen forlange, at private bygninger eller rettigheder knyttet til ejendomme helt eller delvis skal afstås mod erstatning.

A.5.2 Naturbeskyttelse

I lov om naturbeskyttelse (naturbeskyttelsesloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 884 af 18. august 2004, er der givet en række, til dels detaljerede bestemmelser med det formål at værne om landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag. Loven gennemførtes i 1992 og erstattede den tidligere naturfredningslov, loven om sandflugtens bekæmpelse og naturforvaltningsloven.

Generelle forbud

Loven indeholder generelle forbud imod at ændre den bestående tilstand af en række nærmere anførte naturtyper m. v. Der må således ikke foretages ændring i tilstanden af naturlige søer, hvis areal er på over 100 m2, eller dele af vandløb, der er udpeget som beskyttede. Endvidere må der ikke foretages ændringer i tilstanden af heder, moser og lign., strandenge og strandsumpe samt ferske enge og biologiske overdrev, når sådanne naturområder enkeltvis, tilsammen eller i forbindelse med de nævnte søer er større end 2.500 m2, jf. naturbeskyttelseslovens § 3. Endelig må der ikke foretages ændringer i tilstanden af klitfredede arealer, jf. § 8.

Naturbeskyttelseslovens bestemmelser om vandløb suppleres af lov om vandløb (vandløbsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 882 af 18. august 2004. Ifølge vandløbslovens § 17 må vandløb kun reguleres efter vandløbsmyndighedens, dvs. amtsrådets eller kommunalbestyrelsens, bestemmelse. Langs med de af loven omfattede vandløb skal en bræmme på 2 meter holdes dyrkningsfri, jf. § 69.

Beskyttelseslinier

Af særlig interesse ved vurderingen af fast ejendom er de såkaldte beskyttelseslinier.

Der må ikke foretages ændring i tilstanden af strandbredder eller af andre arealer, der ligger mellem strandbredden og strandbeskyttelseslinjen, jf. naturbeskyttelseslovens § 15.

I medfør af den tidligere § 15 a i naturbeskyttelsesloven har der været nedsat en strandbeskyttelseskommission med henblik på en udvidelse af den generelle strandbeskyttelseslinie til 300 m. Strandbeskyttelseslinien for de enkelte ejendomme er fastsat af miljøministeren efter indstilling fra kommissionen. Strandbeskyttelseslinierne tinglyses på de enkelte ejendomme. Der er adskillige undtagelser fra den nævnte 300 meters grænse.

Den altovervejende del af den bymæssige bebyggelse er helt undtaget fra beskyttelsen.

Der må ikke placeres bebyggelse, campingvogne og lign., foretages beplantning eller ændringer i terrænet inden for en afstand af 150 m fra søer med en vandflade på 3 ha eller mere, jf. naturbeskyttelseslovens § 16. Samme beskyttelseslinie gælder for vandløb (åer), der ved naturbeskyttelseslovens ikrafttræden den 1. juli 1992 var registreret som offentlige vandløb, og som den 1. september 1983 havde en bundbredde på mindst 2 m.

Der må med visse undtagelser ikke placeres bebyggelse, campingvogne og lign. inden for en afstand af 300 m fra skove. Skovbyggelinien gælder også private skove, når skovens areal i sig selv eller sammen med tilgrænsende arealer omfatter mindst 20 ha sammenhængende skov, jf. naturbeskyttelseslovens § 17. Skovbyggelinien gælder med andre ord for en skov, hvis areal er mindre end 20 ha, hvis den grænser op til et eller flere andre skovarealer, således at skoven tilsammen dækker mindst 20 ha.

Fortidsminder

Der må med visse undtagelser ikke ske ændringer i tilstanden inden for 100 meters afstand fra et fortidsminde, jf. naturbeskyttelseslovens § 18. Bestemmelsen er dog ikke til hinder for normal landbrugsmæssig drift af arealet, bortset fra tilplantning.

Kirker

Inden for 300 meters afstand fra en kirke må der ikke opføres bebyggelse i en højde på over 8,5 m, medmindre kirken er omgivet af bymæssig bebyggelse i hele beskyttelseszonen, jf. naturbeskyttelseslovens § 19.

Offentlighedens adgang

Naturbeskyttelseslovens kap. 4 indeholder regler om offentlighedens adgang til strande, skove, udyrkede arealer og klitfredede arealer samt om færdsel på veje og stier.

Fredning

Naturbeskyttelsesloven giver de af miljøministeren nedsatte fredningsnævn adgang til at gennemføre fredning af landarealer og ferske vande, når det skønnes, at naturbeskyttelseslovens almindelige bestemmelser ikke er tilstrækkelige til at opfylde lovens formål, jf. naturbeskyttelseslovens kap. 6.

En fredningssag kan rejses af miljøministeren, kommunalbestyrelsen eller Danmarks Naturfredningsforening. En fredning kan gå ud på bevaring af den nuværende tilstand eller tilvejebringelse af en bestemt tilstand, der herefter skal bevares. En fredning kan indeholde påbud og forbud vedrørende arealernes anvendelse og kan regulere offentlighedens færdsel i området.

Fredningsnævnet skal lade fredningsbestemmelserne tinglyse på de pågældende ejendomme, men tinglysningen er ingen gyldighedsbetingelse.

Fredskovpligt

I medfør af lov nr. 453 af 9. juni 2004 om skove er de fleste skove undergivet fredskovspligt. Loven indeholder reglerne for, hvilke arealer der er fredskovspligtige, hvordan nye arealer bliver fredskovspligtige, og hvordan pligten kan ophæves. Desuden indeholder loven reglerne for anvendelse af fredskovspligtige arealer, hvor hovedprincippet er, at arealerne skal holdes bevoksede med træer, som kan danne højstammet skov. Der er gennemført en landsdækkende gennemgang og notering af fredskovspligtige arealer i matriklen. Matriklen er således i dag det centrale register for fredskovspligtige arealer.

A.5.3 Anden offentlig regulering

Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold, jf. VUL § 10, stk. 3. Er ejendommen underkastet huslejerestriktioner, kan den bundne leje i almindelighed betragtes som den efter forholdene normale leje.

Lejeloven

Lov om leje (lejeloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 188 af 27. februar 2007, indeholder almindelige bestemmelser om lejeforhold. Lejeloven medfører en række indskrænkninger i aftalefriheden på lejeområdet, herunder i udlejerens adgang til at ændre lejevilkårene. Lejeloven gælder ikke for lejeforhold, der er omfattet af loven om leje af erhvervslokaler m. v.

Boligregulering

Værdien af beboelsesejendomme til udlejning er endvidere påvirket af huslejereguleringen efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 189 af 27. februar 2007.

Huslejereguleringsbestemmelserne gælder som udgangspunkt i byer med mere end 20.000 indbyggere, jf. boligreguleringslovens § 1. Også i de fleste mindre kommuner har kommunalbestyrelsen imidlertid bestemt, at boligreguleringslovens regler skal finde anvendelse. Lejelovens og boligreguleringslovens restriktioner anses som en byrde af offentligretlig karakter, som der tages hensyn til ved vurderingen. Der tages derimod ikke hensyn til sådanne begrænsninger i opsigelighed m. v., som lejeaftalens parter selv har fastsat, se TfS 1996, 86.

Ejerlejligheder, der er lejet ud under omstændigheder, så lejeren nyder beskyttelse imod opsigelse, vurderes under hensyn til lejelovens og boligreguleringslovens restriktioner, se Skat 1989.4.346.

Erhvervslejeloven

Lov nr. 934 af 20. december 1999 om leje af erhvervslokaler (erhvervslejeloven) med senere ændringer gælder for leje af lokaler til andet end boligformål. Loven indeholder bl. a. regler for, hvordan huslejen fastsættes, og om parternes adgang til at ændre lejevilkårene.

Almene boliger

Loven om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 187 af 27. februar 2007, gælder for leje af almene boliger tilhørende almennyttige boligselskaber og for almene ældreboliger, der er offentligt ejede eller tilhører selvejende institutioner.

Boligforbedring

Endelig fastsætter loven om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 1083 af 3. november 2006 med senere ændringer, nogle vilkår for aftalt boligforbedring i blandt andet private udlejningsejendomme og i ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger.

Bygningsfredning

Efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer, jf. lovbekendtgørelse nr. 911 af 14. oktober 2001, kan miljøministeren frede bygninger af arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi, som er over 50 år gamle. Bygninger, der er opført før 1536, er fredede uden videre.

En fredet bygning skal af ejeren eller brugeren holdes i forsvarlig stand. Bygningsarbejder, der går ud over almindelig vedligeholdelse, og nedrivning kræver miljøministerens tilladelse. Bygningsfredning er en erstatningsfri, offentlig regulering, der skal respekteres af alle indehavere af rettigheder over ejendommen, uanset hvornår rettigheden er stiftet. Miljøministeren lader bygningsfredningen tinglyse på den pågældende ejendom, men tinglysningen er ingen gyldighedsbetingelse.

Miljøministeren kan efter aftale med ejeren fastsætte særlige bevaringsbestemmelser for en fredet bygning. Sådanne særlige bevaringsbestemmelser skal tinglyses på ejendommen.

Indvirkning på værdien

Sammenfattende bemærkes, at regulering, der omfatter alle ejendomme eller alle ejendomme af en bestemt kategori, må formodes at finde generelt udtryk i prisdannelsen og dermed i det statistiske grundlag, hvorpå vurderingsskønnet støttes. Der er derimod grund til at tage særligt hensyn til rådighedsindskrænkninger, som hviler på enkelte ejendomme, på ejendomme i bestemte lokalområder eller på ejendomme med bestemte ejerforhold, for så vidt indskrænkningerne øver indvirkning på ejendommenes handelsværdi.

Nogle former for regulering giver sig alene udslag ved ansættelsen af ejendomsværdien, ikke af grundværdien. Det gælder således den regulering, der følger af boligreguleringsloven og af loven om bygningsfredning m. m., jf. HRD af 27. november 1974 (UfR 1975, 59). Se endvidere C.1 .

Om påbud efter jordforureningslovens kap. 5, se C.2.3 .

A.5.4 Privatretlige servitutter

Hovedregel

Den almindelige regel går ud på, at der ved vurderingen bortses fra de rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, som hviler på ejendommen eller grunden, jf. VUL § 10, stk. 2, og § 13, stk. 3. Begrundelsen for reglen er, at den private aftalefrihed ellers ville gøre det muligt for ejerne at påvirke vurderingen vilkårligt ved at pålægge deres ejendom eller grund værdiforringende byrder.

Undtagelse

Fra den almindelige regel gælder der dog den undtagelse, at der tages hensyn til privatretlige servitutter, som er pålagt en ejendom eller et grundareal til fordel for en anden ejendom. Det gælder ved vurderingen af både den herskende og den tjenende ejendom.

Privatretlig karakter

Afgørelsen af, om en forpligtelse er af offentligretlig eller privatretlig karakter, beror ikke udelukkende på, hvem der kan optræde som rettighedshaver i forhold til den forpligtede. Således anses en hjemfaldsdeklaration, hvorved en kommune har betinget sig tilbagekøbsret til en forud fastsat pris efter udløbet af et nærmere bestemt åremål, for en privatretlig servitut, hvis deklarationen ikke anses at forfølge byplanmæssige formål, men investeringsmæssige, se Skat 1989.11.864.

Ved VLD af 9. september 1991 (Skat 1991.19.1063) blev det slået fast, at der ved vurderingen af et areal skulle tages hensyn til en privatretlig servitut, som indebar et forbud mod udstykning og yderligere bebyggelse af arealet, selv om servitutten slet ikke var taget i betragtning ved vurderingen af den ejendom, som var påtaleberettiget efter servitutten. Dommen brød med en symmetri, som indtil da var blevet anset som en principiel forudsætning for at tage hensyn til privatretlige servitutter ved vurderingen.

Det tillæg, der gives til en herskende ejendom, vil i øvrigt ikke nødvendigvis svare nøjagtig til fradraget i værdien af den tjenende. Således kan en deklaration om maksimal byggehøjde være af betydelig værdi for den herskende ejendom, men være af begrænset betydning for den tjenende ejendoms grundværdi og helt uden betydning for dens ejendomsværdi.

Bygninger på fremmed grund

For ejendomme, hvor bygningerne ejes af en anden end grundens ejer, gælder en speciel, yderligere undtagelse fra den almindelige regel, idet der ved ansættelsen af ejendomsværdien for såvel grund som bygninger skal tages hensyn til kontraktsforholdet mellem parterne, jf. VUL § 11, se B.3.7. Grundværdien skal derimod ansættes uafhængigt af kontraktsforholdet.

A.6 Told- og skatteforvaltningens ansættelser og andre afgørelser

Ansættelserne

Ved vurderingen ansætter told- og skatteforvaltningen ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, jf. VUL § 5, stk. 1. Ejendomsværdien og grundværdien ansættes for alle vurderingspligtige ejendomme, se A.2 . For bygninger på fremmed grund ansættes der dog ingen grundværdi.

I forbindelse med vurderingen af ejendomme, der er dækningsafgiftspligtige i medfør af bestemmelsen i den kommunale ejendomsbeskatningslovs § 23 A, opgør told- og skatteforvaltningen den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi.

For ejendomme, hvor der rettidigt er anmodet om særskilt vurdering med henblik på beskatning efter EVSL § 4, nr. 6-8, foretager told- og skatteforvaltningen selvstændige ansættelser af ejendomsværdi for henholdsvis ejerboligdelen(e) og restejendommen, foruden en sædvanlig ansættelse af ejendomsværdien for den samlede ejendom, jf. VUL § 33 A.

For ejendomme omfattet af EVSL § 4, nr. 1-10, for hvilke der er sket ændringer, der påvirker grundlaget for ejendomsværdiansættelsen, foretages der ved den første almindelige vurdering eller årsomvurdering efter ændringen er sket en omberegning af ejendomsværdien under hensyn til de skete ændringer, men efter et prisniveau svarende til det, der lå til grund for 2001-vurderingen. Desuden foretages der en tilsvarende ansættelse på samme niveau som 2002-vurderingen, jf. VUL § 33, stk, 12-15, se nærmere F.1.

For grundskyldspligtige ejendomme, for hvilke der er sket ændringer, der ikke er omfattet af den grundværdi, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld det foregående skatteår, jf. KESL § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller årsomvurdering en omberegning af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter ændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer, jf. KESL § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, jf. VUL § 33, stk. 16-18, se nærmere F.2.

Benyttelse

I forbindelse med vurderingen træffer told- og skatteforvaltningen bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres, jf. VUL § 33, stk. 1. Bestemmelsen af benyttelsen træffes for alle ejendomme. I praksis tildeler told- og skatteforvaltningen ejendommene en kode, hvorved de henføres til en bestemt benyttelseskategori. Retningslinierne for tildeling af disse benyttelseskoder er behandlet i kap. D.

Nybygninger

I forbindelse med vurderingen af ejendomme omfattet af EVSL § 4 a, stk. 2, træffer told- og skatteforvaltningen bestemmelse om, hvorvidt en nybygning er færdigbygget, jf. VUL § 33, stk. 1, 2. pkt. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig. Afgørelsen skal alene træffes for ejendomme, hvis ejendomsværdi anvendes som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskat.

Fordelinger

I forbindelse med vurderingen af ejendomme, der helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, foretager told- og skatteforvaltningen en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom (stuehusfordeling), jf. VUL § 33, stk. 4.

For ejendomme, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, og som uden at være benyttet til landbrug m. v., både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, foretager told- og skatteforvaltningen fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom (ejerboligfordeling), jf. VUL § 33, stk. 5.

For skovbrugsejendomme foretages ejerboligfordeling, hvis ejeren bor på ejendommen, jf. VUL § 33, stk. 7.

For ejendomme, som indeholder to selvstændige lejligheder, og som tjener til bolig for ejeren uden at være omfattet af VUL § 33, stk. 4 eller 5, foretager told- og skatteforvaltningen fordeling af ejendomsværdien på de to lejligheder, jf. VUL § 33, stk. 6.

For ejendomme af de i VUL § 33, stk. 5-7, omhandlede kategorier, som omfattes af LL § 16, stk. 9, foretages der en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den ansatte, og på den øvrige del af ejendommen. LL § 16, stk. 9, vedrører ejendomme, der indeholder en bolig, som er stillet til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte er direktør eller i øvrigt har væsentlig indflydelse på sin aflønningsform. Modtager en hovedaktionær udbytte i form af, at selskabet stiller en bolig i en i VUL § 33, stk. 5-7, omhandlet ejendom til rådighed, jf. LL § 16 A, stk. 10, skal der ligeledes foretages en boligfordeling.

For ejendomme, hvis grundareal overstiger 5.000 m2 og helt eller delvis er beliggende i landzone, men som ikke omfattes af reglerne i VUL § 33, stk. 4-7, foretager told- og skatteforvaltningen en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til ejerboligdelen, og på den øvrige del af ejendommen, jf. VUL § 33, stk. 8.

For ejendomme, der er samnoteret med en vindmølleparcel, og som ikke omfattes af reglerne i VUL § 33, stk. 4-7, foretager told- og skatteforvaltningen en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til ejerboligen, og den del, der knytter sig til vindmølleparcellen, jf. VUL § 33, stk. 9.

Told- og skatteforvaltningen foretager i øvrigt de fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi, eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer og eventuelt differencebeløb, som i øvrigt er fornødne til gennemførelse af bestemmelserne i den kommunale ejendomsskattelov, loven om lån til betaling af ejendomsskatter og loven om afgift af dødsboer og gaver , jf. VUL § 33, stk. 2. For ejendomme med arealer i to eller flere kommuner skal told- og skatteforvaltningen således fordele ejendomsværdien, grundværdien og eventuelt fradrag for forbedringer på de i de forskellige kommuner beliggende dele af ejendommen.

Endelig foretager told- og skatteforvaltningen på begæring fordeling i andre tilfælde, hvor lovgivningen forudsætter, at der foretages fordeling, jf. VUL § 33, stk. 10.

Fordelinger efter VUL § 33, stk. 2-10, fører ikke til en selvstændig vurdering af de enkelte dele af ejendommen, men alene til en fastsættelse af, hvorledes de forskellige dele efter det indbyrdes forhold indgår i den samlede ejendoms eller grunds værdi.

Reglerne for fastsættelse af fordelinger er nærmere behandlet under E.

Omvurdering

Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering ( årsomvurdering ) efter VUL § 3

af ejendomme, fra hvilke der er afhændet eller til hvilke der er lagt et særskilt matrikuleret areal, når erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst,

af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel, for så vidt ændringen har påviselig virkning på ejendomsværdien eller grundværdien,

af ejendomme, fra hvilke der er udskilt et areal, når dette er blevet ansat ved en vurdering i henhold til VUL § 4, stk. 1, eller når arealet i overensstemmelse med reglerne i VUL § 8, stk. 3, skal vurderes som en selvstændig ejendom,

af ejendomme, fra hvilke der er eksproprieret areal, eller til hvilke der er lagt eksproprieret areal, for så vidt arealændringen har påviselig indvirkning på ejendomsværdien eller grundværdien, samt af ejendomme, der er omfattet af en foreløbig kendelse i henhold til lov om jordfordeling mellem landejendomme,

af ejendomme, der har lidt væsentlig skade ved brand, storm eller lignende, eller hvis ejendomsværdi må antages at være gået væsentligt ned som følge af nedrivning af bygninger,

af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, bortset fra ejendomme, der er omfattet af VUL § 4 A,

af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund,

af ejendomme, på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning,

af nybyggede ejendomme,

af ejendomme, der har ændret anvendelse,

af ejerlejligheder, hvis fordelingstal er ændret.

Told- og skatteforvaltningen tager stilling til, om der foreligger en af de i VUL § 3, stk. 1, nr. 1-10, nævnte årsomvurderingsgrunde.

Enhver selvstændigt vurderet ejendom samt ethvert ikke selvstændigt vurderet areal, der opfylder betingelserne i VUL § 8, stk. 1, 2 eller 3, for at kunne vurderes selvstændigt, kan på begæring af ejeren - når de i VUL § 8, stk. 3, 3. pkt., omhandlede betingelser foreligger, på begæring af hver af parterne i salget - forlanges optaget til vurdering (omvurdering) til enhver tid uden for de almindelige vurderinger, jf. VUL § 4, stk. 1, 1. pkt. Begæring om vurdering i henhold til VUL § 4, stk. 1, skal indgives til told- og skatteforvaltningen, jf. VUL § 4, stk. 4, 1. pkt.

Ved omvurdering efter bestemmelserne i VUL §§ 3 og 4 foretages de samme ansættelser og fordelinger som ved en almindelig vurdering.

Vurderingspligten

I forbindelse med vurderingen afgøres det, om en ejendom må anses for helt eller delvis for undtaget fra vurdering i medfør af VUL § 7, stk. 1, eller vurdering helt eller delvis skal undlades i henhold til VUL § 7, stk. 2.

A.7 Afrundingsregler

Af- og nedrundingsregler

Det tidligere Ligningsråd har godkendt, at ansættelserne ved vurderingen afrundes/nedrundes som følger

Ejendomsværdier nedrundes således

værdier mindre end 100.000 kr. nedrundes til nærmeste med 1.000 kr. delelige beløb

værdier større end 100.000 kr., men mindre end 1.000.000 kr. nedrundes til nærmeste med 10.000 kr. delelige beløb

værdier større end 1.000.000 kr., men mindre end 10.000.000 kr. nedrundes til nærmeste med 50.000 kr. delelige beløb

værdier større end 10.000.000 kr., men mindre end 25.000.000 kr. nedrundes til nærmeste med 100.000 kr. delelige beløb

værdier større end 25.000.000 kr. men mindre end 50.000.000 kr. nedrundes til nærmeste med 500.000 kr. delelige beløb

værdier større end 50.000.000 kr. nedrundes til nærmeste med 1.000.000 kr. delelige beløb.

Grundværdier afrundes til det nærmeste med 100 delelige antal kroner.

Fordelinger afrundes til nærmeste med 100 delelige antal kroner.

A.1 Principperne for den offentlige ejendomsvurdering

A.2 Vurderingspligten

A.3 Vurderingsterminen

A.4 Vurderingsenheden

A.5 Ejendommens rettigheder og byrder

A.6 Told- og skatteforvaltningens ansættelser og andre afgørelser

A.7 Afrundingsregler