VURDERINGSVEJLEDNING 2003 H VURDERINGSPROCESSEN

Bilag

1. Årsreguleringssatser, ejendomsværdi

2. Årsreguleringssatser, grundværdi

Stikordsregister

Bilag

1. Årsreguleringssatser, ejendomsværdi

2. Årsreguleringssatser, grundværdi

Stikordsregister

Afrundingsregler

almennyttigt boligbyggeri

Almindelige vurdering

andelsboligforeninger

arealændring

Benyttelse

koder

skøn

tildeling

blandet beboelse og erhverv

Bygninger på fremmed grund

campinghytter

campingpladser, ejendomsværdi

dambrug, ejendomdværdi

Ejendomsbeskatning

beregningsgrundlag

dækningsafgift

fritagelse

grundskyld

hæftelse

Ejendomsværdibeskatning

beregningsgrundlag

opkrævning

skattepligt

udlandet, ejendomme i

elværker og kraftvarmeværker

Erhvervsejendomme

Fabriks- og Lagerejendomme

going concern

lejefaktor

overskydende grundareal

Kontorejendomme m.v.

begyndelsesleje

belægningsprocent, campingpladser

belægningsprocent, hoteller

lejefaktoren

markedslejen

timeshare

Landbrug

boligmoment

differencebeløb

driftsbygningers tekniske værdi

driftstilstand

landbrugsmæssig benyttelse

stuehusfordeling

tillægsparcelværdi

Skove

individuelle forhold

normalværdien

nyplantninger

skovskemaer

skovtabeller

særlige indtægtskilder

tjenestesteder

ubevoksede arealer

værnskov

Udlejningsejendomme til beboelse

bruttolejeindtægt

lejefaktor

sanering

sædvanlige udlejningsforhold

vedligeholdelsestilstand

Fast ejendom

Forbigåelse

Fordelinger

andre fordelinger

blandede ejendomme

boligfællesskaber

delvis dækningsafgiftspligtige ejendomme

delvis fritagne ejendomme

delvis jordrentepligtige ejendomme

ejendomme med vindmølleparcel

fordeling efter begæring

mindre landejendomme

mindre udlejningsejendom

skovbrugsejendomme

stuehusfordeling

særskilt vurdering

tofamilieshuse

Forskelsværdi

Forslagsejendomme

Andelsboliger

andelsboliger, støttede

andelsboliger, støttede

Etageejerlejligheder

etageejerlejligheder

etageejerlejligheder

frie eller ikke frie

forslagsejendomme

Parcelhuse

normtal

normtal for standardhuset

parcelhus

vægtet etageareal

Rækkehuse

modificeret model

normtal

rækkehuse

vægtet etageareal

Sommerhuse

normtal

sommerhuse

To- og trefamilieshuse m.fl.

dobbelthuse

to- og trefamilieshuse

to- og trefamilieshuse

tredobbelthuse

Forslagssystemet

Se Vurderingsforslag

Forurening

affaldsdepoter

forureningsnedslag, udmåling

indsatsområder

kortlægning

matrikelregistret

vidensniveauer

værditabsordningen

Fradrag i grundværdien for forbedringer

betingelser

bortfald

forbedring

værdiforøgelse

Fremskrivning

almindelig vurdering, prisniveauet

vurderingsåret 2003

årsregulering

frigørelsesafgift

frugtplantager

gartnerier

genoptagelse

golfbaner, ejendomsværdi

Grundværdi

bebyggelsesprocent

beliggenhed

Beregningsmetoder

beskaffenhed

bondegårdsreglen

bonitet

Byggeretsværdiprincippet

blandede bebyggelsesformer

byggeretsværdiprincip

fredning

fællesarealer

grundværdiniveau

koteletgrunde

koteletgrunde

koteletgrunde

normalgrund

pilotering

byzone

campingpladser

dambrug

dyrkningsfrie bræmmer

ejerlejligheder

Etagearealprincippet

bebyggelsesprocent

etagearealprincippet

etagearealpris

golfbaner

grundforbedringer

grundprisanalysesystemet

grundværdikurver

grundværdiområder

grundværdisystemet

Hektarprincippet

hektarprincippet

landbrugsmæssige grundværdi

industriområder

Kvadratmeterprincippet

kvadratmeterprincippet

landbrugsjord

nedslag, regulering af

plankode

planregistret

plantyper

plantyper

prisgrupper

sommerhusområde

særlige forekomster

tilstand efter høst

tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse

ubebygget stand

udlejede arealer

vindmølleparceller

zonestatus

økonomisk god anvendelse

havnearealer

hoteller

indkøbscentre

Klage

afslag, genoptagelse

begrundelse

frist

Landsskatteretten

medejere

remonstration

sagsfremstilling

ægtefæller

økonomisk eller retlig interesse

Landsskatteretten

Ligningsrådet

museer

Mødeprotokol

Omberegninger

arealændring

basisår

byggesag

byggetilladelse

ejendomsværdiskat

nybygning

Omvurdering

årsomvurdering

årsomvurdering

årsomvurdering

Planlægning, Fysisk

bebyggelsesprocent

mindstegrundstørrelse

planmæssige ændringer

planteskoler

principper for ejendomsvurderingen

rets- og politibygninger

Rettigheder og byrder

byrder

rettigheder

revision

rådhuse

Servitutter

slotte

spildevandsanlæg

sygehuse og plejehjem

Sædvanligt tilbehør

tankstationer

teatre, biografer m.v.

Told- og Skattestyrelsen

udlejede ejerlejligheder

Undtaget for vurdering

vandindvindingsret

vandværker

Vurdering på begæring

Vurderingsankenævnene

besigtigelse

beslutningsdygtighed

forretningsorden

habilitet

sagsfremstilling

størrelse og sammensætning

tavshedspligt

Vurderingsforslag

Bygnings- og Boligregisteret (BBR)

ejendomsstamregisteret

forslagsmodellerne

forslagssystemet

lokalkorrektion

normtal

salgsoplysninger

standardhus

vurderingsniveauer

vægtet etageareal

Vurderingsmyndighederne

ansættelser og andre afgørelser

besigtigelse

inddeling af landet

lokalkorrektionsområder, inddeling i

medvirken ved klagebehandling, se også Klage

niveaufastlæggelse

tavshedspligt

vurderingsnormen

Vurderingspligten

Vurderingsterminen

Vurderingsterminen

omvurderinger

på begæring

ved zoneinddragelse

årsomvurderinger

Zoneinddragelse

Vurderingsvejledning 2003-2

H Vurderingsprocessen

H.1 Vurderingsmyndighederne

Told- og skatteforvaltningen vurderer landets faste ejendomme efter reglerne i vurderingsloven, jf. SSL § 16.

Myndighedsinddeling

Skatteministeren har i medfør af SSL § 38 A, stk. 1, opdelt landet i 8 regionale told- og skattemyndigheder, jf. § 2 i Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 520 af 25. juni 2002 om myndighedsinddeling og sagsudlægning. Hver regional told- og skattemyndighed består af én eller flere regioner og omfatter et nærmere bestemt antal kommuner.

Efter Told- og Skattestyrelsens bestemmelse, jf. SSL § 15, varetager de 8 regionale told- og skattemyndigheder opgaven som vurderingsmyndighed i første instans.

De nye vurderingsmyndigheder har afløst de tidligere vurderingsråd, hvis funktionsperiode udløb den 1. maj 2002. Vurderingsmyndighedernes ansættelser og andre afgørelser i forbindelse med vurderingen, jf. VUL §§ 30, 33 og 33 A, er beskrevet under A.6 .

Vurderings-

myndighedernes

kilder

Vurderingerne foretages på grundlag af oplysninger af registre, som skatteministeren kan pålægge kommunalbestyrelsen at opretholde og ajourføre, af bygnings- og boligregisteret (BBR) og af andre registre med oplysninger om fast ejendom, jf. VUL § 39, stk. 1, se B.1 . I forbindelse med forberedelsen af de almindelige vurderinger indhenter vurderingsmyndighederne endvidere byggeomkostningsbilag vedrørende større, verserende byggesager.

Vurderingsmyndighederne kan i forbindelse med forberedelsen af den almindelige vurdering bestemme, at der skal rettes henvendelse til en eller flere ejere af fast ejendom, jf. VUL § 38, stk. 1. Til brug for denne henvendelse kan vurderingsmyndighederne anvende et skema, som ejeren skal udfylde med oplysninger om ejendommen, der kan være af betydning for dens vurdering, jf. VUL § 38, stk. 2.

Besigtigelse

Vurderingsmyndighederne kan foretage fornøden besigtigelse af en ejendom i forbindelse med vurderingen, jf. SSL § 36 B, stk. 1, første led.

Vurderingsmyndighederne kan besigtige en ejendom såvel i forbindelse med den primære vurdering eller omvurdering som i forbindelse med en eventuel genoptagelse af vurderingen i medfør af bestemmelserne i SSL § 22 A, stk. 2, 4. pkt., SSL § 34, stk. 2, og SSL § 35 A.

Besigtigelse af en ejendom fra vejen kan finde sted uden forudgående underretning. Sker besigtigelsen i forbindelse med behandlingen af en klage, skal ejeren dog underrettes om besigtigelsen på forhånd. Det samme gælder, såfremt besigtigelsen finder sted i anledning af en begæring om omvurdering efter VUL § 4. Besigtigelse inde på ejendommen skal altid varsles over for ejeren.

Ved underretningen meddeles dato og klokkeslet for besigtigelsen, dennes omtrentlige varighed og, hvorvidt besigtigelsen omfatter det indre af en eller flere bygninger. Der skal gives ejeren mulighed for at foreslå et andet tidspunkt, såfremt det varslede tidspunkt er ubelejligt.

Ved besigtigelsens begyndelse skal ejeren eller dennes repræsentant oplyses om deltagernes navne. Deltagerne skal kunne legitimere sig på forlangende. Besigtigelse inde i bygninger skal foretages under ledsagelse af ejeren eller dennes repræsentant. Indvendig besigtigelse må ikke foretages, hvor der kun er børn til stede.

Vurderings-

fortegnelse

Når en almindelig vurdering er afsluttet, påhviler det told- og skatteforvaltningen at udfærdige en fortegnelse over de foretagne ansættelser, jf. SSL § 16 A, stk. 1. Vurderingsfortegnelsen offentliggøres på internettet.

Vurderingsmyndigheden har pligt til på begæring af offentlige myndigheder at afgive erklæring på områder, der vedrører vurdering af ejendomme. Er vurderingsmyndighedens pligt til at afgive erklæringer ikke hjemlet i særlig lov, afgøres spørgsmålet om omfanget af vurderingsmyndighedens pligt endeligt af skatteministeren, ligesom denne i samme tilfælde, hvor omstændighederne taler derfor, kan bestemme, at den pågældende myndighed skal betale vurderingsmyndigheden for erklæringen, jf. VUL § 34.

Medvirken ved

klagebehandling

Klager over vurderingsmyndighedens ansættelser og øvrige afgørelser i forbindelse med vurderingen skal indgives til den vurderingsmyndighed, der har foretaget ansættelsen m. v. Det fremgår af bestemmelsen i SSL § 22 A, stk. 2, 2. pkt.

Vurderingsmyndigheden skal som udgangspunkt videresende en indgiven klage til vedkommende vurderingsankenævn ledsaget af en udtalelse om sagen. Hvis vurderingsmyndigheden på grundlag af klagen finder anledning til at genoptage den påklagede ansættelse og i den forbindelse opnår enighed med klageren, kan vurderingsmyndigheden undlade at videresende klagen til vurderingsankenævnet, jf. SSL § 22 A, stk. 2, 4. pkt.

Vurderings-

myndighedernes

tavshedspligt

Vurderingsmyndighederne er omfattet af den særlige tavshedsforskrift, der gælder for de statslige skattemyndigheder, jf. SSL § 37. Tavshedspligten har imidlertid ikke samme praktiske betydning på vurderingsområdet som på skatteområdet, da ejendomsvurderingerne er offentligt tilgængelige. Som eksempel på oplysninger, som det vil være strafbart for vurderingsmyndighederne at videregive, kan nævnes iagttagelser, der er gjort under en besigtigelse, og som er vurderingen uvedkommende. Vurderingsmyndigheden må heller ikke give oplysning om indholdet af enkelte salgsindberetninger, selv om oplysningerne i vidt omfang vil kunne udledes af tingbøgerne.

H.2 Vurderingsankenævnene

Vurderingankenævnene behandler klager over told- og skatteforvaltningens vurderinger af fast ejendom, jf. SSL § 16 B. Vurderingsankenævnene har ved ændringen af vurderingsorganisationen i 2002 afløst de tidligere skyldråd som første klageinstans. Skatteministeren udnævner et vurderingsankenævn for hvert amt. Endvidere udnævner skatteministeren et vurderingsankenævn for Bornholms Kommune og et fælles vurderingsankenævn for Københavns og Frederiksberg kommuner, jf. SSL § 16 C, stk. 1.

Vurderings-

ankenævnenes

sammensætning

Antallet af medlemmer i hvert af de 15 vurderingsankenævn fastsættes af skatteministeren. Vurderingsankenævnenes størrelse fremgår af § 1 i Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 474 af 18. juni 2002 af forretningsorden for vurderingsankenævn. For hvert medlem af et vurderingsankenævn udnævner skatteministeren tillige en suppleant.

Forud for udnævnelsen af vurderingsankenævnet indhenter Told- og Skattestyrelsen en indstilling fra vedkommende amtsråd eller, for så vidt angår vurderingsankenævnet for Bornholms Kommune og vurderingsankenævnet for Københavns og Frederiksberg kommuner, fra vedkommende kommunalbestyrelser, jf. SSL § 16 C, stk. 2. Til vurderingsankenævnet for Københavns og Frederiksberg kommuner afgiver kommunalbestyrelsen i København indstilling med hensyn til 4 af de 5 medlemmer, som dette nævn består af, medens kommunalbestyrelsen på Frederiksberg afgiver indstilling med hensyn til ét medlem.

Der skal indstilles 2 personer sideordnet for hvert hverv i vurderingsankenævnet, dvs. at der til et vurderingsankenævn på 5 medlemmer skal indstilles 10 personer. De indstillede skal være valgbare til amtsrådet i det amt, som vurderingsankenævnet dækker. For så vidt angår vurderingsankenævnet for Bornholm og vurderingsankenævnet for Københavns og Frederiksberg kommuner skal de indstillede være valgbare til vedkommende kommunalbestyrelse. Valgbarhedsbetingelsen betyder i praksis, at de indstillede personer skal have bopæl i det geografiske område, som det pågældende nævn dækker.

Medlemmer af kommunalbestyrelser, skatteankenævn, Ligningsrådet eller Landsskatteretten kan ikke udnævnes som medlemmer af et vurderingsankenævn, jf. SSL § 36 A, stk. 2. Et medlem af et vurderingsankenævn, der indvælges i en kommunalbestyrelse eller bliver medlem af et skatteankenævn, Ligningsrådet eller Landsskatteretten, skal fratræde.

Udnævnelse til medlem af et vurderingsankenævn gælder for en periode af 4 år, således at funktionsperioden starter den 1. juli i det år, hvor den kommunale valgperiode starter, jf. SSL § 16 C, stk. 2, sidste punktum. Genudnævnelse kan finde sted. Opfylder et medlem af vurderingsankenævnet betingelserne for at fortsætte i hvervet, skal den pågældende efter sit ønske indstilles på ny.

Afgår et medlem af et vurderingsankenævn eller en suppleant i løbet af funktionsperioden, skal der udnævnes en efterfølger for den resterende del af perioden, jf. SSL § 16 C, stk. 3. Medlemmer og suppleanter kan afskediges, dersom deres vandel eller den måde, hvorpå de udfører deres arbejde, giver anledning til det, jf. SSL § 16 C, stk. 4.

Vurderingsankenævnet vælger en formand og én eller to næstformænd blandt nævnets medlemmer, jf. SSL § 16 D, stk. 1. Formandvalgene skal ske på nævnets første møde efter udnævnelsen efter regler, der er fastsat i § 2, stk. 2-4, i forretningsorden for vurderingsankenævn.

Forretningsorden for vurderingsankenævn

I henhold til SSL § 16 D, stk. 4, kan skatteministeren fastsætte regler for vurderingsankenævnenes virksomhed. Det er sket ved den ovenfor nævnte bekendtgørelse nr. 474 af 18. juni 2002 af forretningsorden for vurderingsankenævn.

Ifølge forretningsordenens § 5, stk. 1, udøver vurderingsankenævnet sin virksomhed ved møder. Formanden for vurderingsankenævnet indkalder nævnet og fastsætter dagsorden for møderne, jf. § 5, stk. 2. Møderne er ikke offentlige. Afgørelsen af en klage til vurderingsankenævnet træffes i form af en kendelse.

Beslutningsdygtighed

For at vurderingsankenævnet kan afsige kendelse, skal mindst halvdelen af nævnets medlemmer eller deres stedfortrædere deltage i afgørelsen, jr. SSL § 16 D, stk. 2. Formanden eller en næstformand skal deltage i alle afgørelser. Et vurderingsankenævn kan ikke som et skatteankenævn opdele sig i mindre, besluttende led.

Vurderingankenævnet træffer afgørelse ved afstemning, medmindre formanden (eller næstformanden) skønner, at nævnets stilling er så entydig, at en afstemning er overflødig, jf. forretningsordenens § 8, stk. 2 og 3. I tilfælde af stemmelighed er formandens eller næstformandens stemme afgørende.

Mødeprotokol

Vurderingsankenævnets sekretær skal føre en mødeprotokol, hvori nævnets beslutninger skal indføres, jf. forretningsordnens § 9, stk. 1. Et medlem, der er uenig i en ansættelse, der er foretaget af vurderingsankenævnet, kan kræve sine indvendinger imod afgørelsen tilført protokollen og en kopi af protokollatet indsendt til Told- og Skattestyrelsen. Dette fremgår af SSL § 16 D, stk. 3, og forretningsordenens § 9, stk. 4 og 5.

Habilitet

Hvis et medlem af et vurderingsankenævn på grund af inhabilitet er udelukket fra at deltage i forhandlingen og afgørelsen af en sag, skal mødeprotokollen indeholde oplysning herom, jf. forretningsordenens § 9, stk. 3. Det er forudsat, at nævnet selv træffer beslutning om, hvorvidt et medlems interesse i en sags udfald er af en sådan beskaffenhed, at medlemmet er udelukket fra at deltage i nævnets behandling af sagen. Det medlem, som er blevet anset for inhabil, kan kræve sine indvendinger mod nævnets beslutning tilført mødeprotokollen.

Besigtigelse

Vurderingsankenævnet kan foretage fornøden besigtigelse af en ejendom, jf. SSL § 36 B, stk. 2, 1. pkt. Når vurderingsankenævnet behandler en klage, bør normalt et eller to medlemmer af nævnet besigtige den pågældende ejendom, jf. forretningsordenens § 10, stk. 3, se dog om vurderingsankenævnets adgang til at bemyndige vurderingsankenævnets sekretariat til at foretage besigtigelse nedenfor.

Ejeren skal underettes om besigtigelsen på forhånd. Ved underretningen meddeles dato og klokkeslet for besigtigelsen, dennes omtrentlige varighed og, hvorvidt besigtigelsen omfatter det indre af en eller flere bygninger. Der skal gives ejeren mulighed for at foreslå et andet tidspunkt, såfremt det varslede tidspunkt er ubelejligt. Ved besigtigelsens begyndelse skal ejeren eller dennes repræsentant oplyses om deltagernes navne og om deres egenskab af medlem af vurderingsankenævnet eller af sekretariatsmedarbejder. Deltagerne skal kunne legitimere sig på forlangende. Besigtigelse inde i bygninger skal foretages under ledsagelse af ejeren eller dennes repræsentant. Indvendig besigtigelse må ikke foretages, hvor der kun er børn til stede.

Vurderingsankenævnet kan bemyndige vurderingsankenævnets sekretariat, jf. SSL § 16 E, til på sine vegne at foretage besigtigelse af ejendommen. Det fremgår af SSL § 36 B, stk. 2, 2. pkt. Den bemyndigelse, der er tale om, er en bemyndigelse til at besigtige en konkret ejendom. Nævnet må således bemyndige ankenævnssekretariatet fra sag til sag.

Påkendelses-

kompetence

Vurderingsankenævnets afgørelse skal som hovedregel alene angå de påklagede punkter i vurderingen, men nævnet er dog uanset klagens indhold berettiget til at optage andre ansættelser vedrørende ejendommen, der er en følge af klagen, til påkendelse, jf. forretningsordenens § 11. Bestemmelsen indebærer, at vurderingsankenævnet f. eks. kan tage stilling til grundværdien, selv om klagen angår ejendomsværdiansættelsen. Nævnet kan også tage stilling til ansættelsen af et ansat fradrag i grundværdien for forbedringer, ligesom det kan tage stilling til eventuelle fordelinger i medfør af VUL § 33, stk. 2-10.

Nævnet kan kun påkende ansættelserne i den vurdering, der er påklaget. Nævnet kan ikke tage stilling til vurderinger, der er ældre eller yngre end den påklagede, selv om de vedrører den samme ejendom.

Medvirken i

landsskatte-

retssager

Når en kendelse, som et vurderingsankenævn har afsagt, er påklaget til Landsskatteretten, underretter Landsskatteretten nævnet om klagen, jf. forretningsordenens § 16, stk. 1. Vurderingsankenævnet skal herefter inden 1 måned indsende det materiale, der har dannet baggrund for afgørelsen, til Landsskatteretten, tillige med en erklæring. I erklæringen skal vurderingsankenævnet udtale sig om nye forhold, der skønnes at være af betydning for sagen. Der skal endvidere være taget stilling til samtlige synspunkter og argumenter, som nævnet ikke tidligere har taget stilling til, jf. forretningsordenens § 16, stk. 2.

I sager, hvor Landsskatteretten i medfør af § 5, stk. 1, i Skatteministeriets bekendtgørelse 563 af 2. juli 1999 af forretningsorden for Landsskatteretten har indhentet en udtalelse hos Told- og Skattestyrelsen i stedet for hos vurderingsankenævnet, afgiver nævnet efter anmodning en udtalelse til Told- og Skattestyrelsen.

Sekretariats-

bistand

Told- og skatteforvaltningen stiller sekretariatsbistand til rådighed for vurderingsankenævnene, jf. SSL § 16 E.

Ifølge Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 520 af 25. juni 2002 om myndighedsinddeling og sagsudlægning, § 30, varetages sekretariatsbetjeningen af følgende regionale told- og skattemyndigheder

ToldSkat Nordsjælland-Bornholm sekretariatsbetjener Vurderingsankenævnet for Bornholms Kommune, Vurderingsankenævnet for Frederiksborg Amt, Vurderingsankenævnet for Københavns Amt og Vurderingsankenævnet for Københavns og Frederiksberg Kommuner.

ToldSkat Fyn sekretariatsbetjener Vurderingsankenævnet for Fyns Amt.

ToldSkat Nordjylland sekretariatsbetjener Vurderingsankenævnet for Nordjyllands Amt.

ToldSkat Vestjylland sekretariatsbetjener Vurderingsankenævnet for Ribe Amt og Vurderingsankenævnet for Ringkøbing Amt.

ToldSkat Sydsjælland sekretariatsbetjener Vurderingsankenævnet for Roskilde Amt, Vurderingsankenævnet for Storstrøms Amt og Vurderingsankenævnet for Vestsjællands Amt.

ToldSkat Østjylland sekretariatsbetjener Vurderingankenævnet for Viborg Amt og Vurderingsankenævnet for Århus Amt.

ToldSkat Sydjylland sekretariatsbetjener Vurderingsankenævnet for Sønderjyllands Amt og Vurderingsankenævnet for Vejle Amt.

Som sekretariat for vurderingsankenævnet er vedkommende regionale told- og skattemyndighed bemyndiget til at træffe afgørelse om aktindsigt i vurderingsankenævnets sager, jf. sagsudlægningsbekendtgørelsens § 9. Klager over afgørelser truffet efter sagsudlægningsbekendtgørelsens § 9 afgøres af Told- og Skattestyrelsen, jf. sagsudlægningsbekendtgørelsens § 22, nr. 1.

Vurderings-

ankenævnenes

tavshedspligt

Vurderingsankenævnene må anses for omfattet af den særlige tavshedsforskrift, der gælder for de statslige skattemyndigheder, jf. SSL § 37. Tavshedspligten har imidlertid ikke samme praktiske betydning som for skattemyndighederne, da ejendomsvurderingerne er offentligt tilgængelige. Som eksempel på oplysninger, som det vil være strafbart for medlemmerne af vurderingsankenævnet at videregive, kan nævnes iagttagelser, der er gjort under en besigtigelse, og som er klagebehandlingen uvedkommende.

H.3 Told- og Skattestyrelsen og Ligningsrådet

Told- og Skattestyrelsen

Den centrale told- og skatteforvaltning, dvs. Told- og Skattestyrelsen , skal føre tilsyn med, at ejendomsvurderingen sker på behørig og ensartet måde over hele landet. Det fremgår af SSL § 12, stk. 1.

Told- og Skattestyrelsen forsyner vurderingsankenævnene med oplysninger til brug ved vurderingen, jf. SSL § 13, stk. 2. Som led i udøvelsen af tilsynet skal Told- og Skattestyrelsen undersøge rigtigheden af vurderingsankenævnenes afgørelser vedrørende de i vurderingsloven nævnte vurderinger. Det sker efter regler, der udarbejdes af Told- og Skattestyrelsen og godkendes af Ligningsrådet, jf. SSL § 14, stk. 1.

Told- og Skattestyrelsen har adgang til indsigt i vurderingsankenævnenes konkrete arbejde, herunder til at deltage i vurderingsankenævnenes møder og forhandlinger uden stemmeret, jf. SSL § 14, stk. 2.

Told- og Skattestyrelsen kan udtage vurderingssager til gennemgang, jf. SSL § 14, stk. 3. Anser Told- og Skattestyrelsen en kendelse afsagt af et vurderingsankenævn for urigtig, kan Told- og Skattestyrelsen forelægge kendelsen for Ligningsrådet, jf. SSL § 14, stk. 5. Den gældende tilsynsplan fremgår af TSS-cirk. 2003-24

Told- og Skattestyrelsen kan, hvis en vurdering er påklaget til Landsskatteretten, indbringe andre vurderinger, der er en følge af klagen, for Landsskatteretten, der påkender disse vurderinger i forbindelse med klagen, jf. SSL § 23 A, stk. 2.

Told- og Skattestyrelsen kan foretage besigtigelse af ejendomme som led i udøvelsen af tilsynsfunktionen efter SSL § 12 eller i forbindelse med Ligningsrådets revision af ejendomsvurderinger efter SSL § 19, stk. 1. Det fremgår af bestemmelsen i SSL § 36 B.

Året efter den almindelige vurdering foretages ved Told- og Skattestyrelsens foranstaltning pr. 1. oktober en regulering af ansættelserne af ejendomsværdi og grundværdi samt fordelingerne heraf under hensyn til den ændring i prisforholdene, der er sket siden den seneste vurdering, jf. VUL § 3 A.

Ligningsrådet

Ligningsrådet er sammen med Told- og Skattestyrelsen den øverste vurderingsmyndighed. Reglerne for Ligningsrådets virksomhed er behandlet i Told- og Skattestyrelsens juridiske vejledning "Processuelle regler på ToldSkats område" afsnit A.2.3.

Ligningsrådet fastlægger retningslinier for told- og skatteforvaltningens administration af ejendomsvurderingen, jf. SSL § 17, stk. 1. Ligningsrådet godkender de afrundingsregler, der finder anvendelse ved ansættelserne. Afrundingsreglerne er tidligere fremgået af Told- og Skattestyrelsens årlige plan for ejendomsvurderingen. Da der ikke længere udfærdiges vurderingsplaner, meddeles afrundingsreglerne alene i denne vejledning, se A.7.

Ligningsrådet godkender de ha-priser, landbrugets grundværdier ansættes efter.

Ligningsrådet godkender de regler, efter hvilke Told- og Skattestyrelsen undersøger rigtigheden af vurderingsankenævnenes afgørelser, jf, SSL § 13, stk. 2.

Ligningsrådet kan efter indstilling fra Told- og Skattestyrelsen optage ejendomsvurderinger til påkendelse og ændring, jf. SSL § 19, stk. 1, 1. pkt. Af SSL § 14, stk. 5, følger, at revision sadgangen også omfatter vurderinger foretaget af et vurderingsankenævn. Ved påkendelsen træffer Ligningsrådet bestemmelse om, fra hvilket tidspunkt ændringen skal følges ved beregningen af indkomstskat, ejendomsværdiskat og kommunale ejendomsskatter, jf. SSL § 19, stk. 1, 2. pkt.

I forbindelse med vurderingerne af skovbrugsejendomme fastsætter Ligningsrådet grundværdien til en procentdel af skovens normalværdi, jf. VUL § 15, stk. 3, se C.2.5 .

Ligningsrådet godkender de reguleringssatser, der anvendes i forbindelse med reguleringen pr. l. oktober året efter den almindelige vurdering af ansættelserne af ejendoms- og grundværdi og fordelingerne heraf, jf. VUL § 3 A.

I forbindelse med vurderingen godkender Ligningsrådet fremskrivningen af prisniveauet fra tidspunktet for de senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme til 1. oktober, jf. VUL § 39, stk. 3, og § 2.

Ligningsrådet kan bestemme, at offentlige myndigheder og selskaber, fonde, foreninger, selvejende institutioner m.v. efter anmodning er forpligtet til uden betaling at meddele vurderingsmyndighederne de oplysninger, der kan tjene dem til vejledning ved udførelsen af deres hverv, jf. VUL § 47.

H.4 Klage og rekurs

H.4.1 Klage over den regionale vurderingsmyndigheds afgørelser

Vurderingsankenævnene behandler klager over told- og skatteforvaltningens, dvs. de regionale told- og skattemyndigheders, vurderinger af fast ejendom, jf. SSL § 16 B.

Udtrykket "vurderinger" omfatter i denne forbindelse ansættelser og andre afgørelser, som den regionale told- og skattemyndighed træffer i egenskab af vurderingsmyndighed, se A.6 .

Reglerne om fremgangsmåden ved klagebehandlingen findes i SSL § 22 A-22 C.

Endvidere tager vurderingsankenævnene stilling til klager over afslag på anmodning om genoptagelse af vurderinger efter bestemmelsen i SSL § 34, stk. 2.

Vurderingsankenævnenes organisation er beskrevet under H.2 .

H.4.1.1 Hvem er klageberettiget?

Ejeren af den faste ejendom

Klage over den regionale vurderingmyndigheds afgørelser kan indgives af ejeren af den faste ejendom, jf. SS L § 22 A, stk. 1, 1. pkt. Som ejer betragtes også en medejer. Klageren skal - som udgangspunkt - ikke have samtykke fra eventuelle medejere til at indgive klagen. En klage, som indgives af klagerens ægtefælle , forudsætter fuldmagt, medmindre ægtefællen er medejer.

I forbindelse med ejerskifte antages klage at kunne indgives af sælgeren, i det omfang denne hæfter for skatter beregnet på grundlag af vurderingen. Køberen kan klage over vurderingen, såfremt erhvervelsesdokumentet er udstedt inden klagefristens udløb.

Er ejeren et aktieselskab eller en anden juridisk person, skal klagen indgives af den eller de personer, som har fuldmagt til at træffe dispositioner vedrørende den pågældende ejendom.

Er en vurdering foretaget efter begæring af en anden end ejeren, kan klage desuden indgives af den, der har anmodet om vurderingen, jf. SSL § 22 A, stk. 1, 2. pkt.

I forbindelse med salg af et areal, der opfylder betingelserne for at kunne vurderes selvstændigt, jf. VUL § 8, stk. 3, 3. pkt., kan både køber og sælger klage over vurderingen, jf. SSL § 22 A, stk. 1, 3. pkt.

Andre ejere af fast ejendom

En ejer kan også klage over vurderingen af andres ejendomme, når ejeren har en økonomisk eller retlig interesse deri, jf. SSL § 22 A, stk. 1, 4. pkt. Bestemmelsen omfatter kun ejere af fast ejendom. Det har givet anledning til nogen tvivl, hvad den økonomiske eller retlige interesse, der er en forudsætning for klageadgangen, skal bestå i. Ifølge praksis efter den tidligere gældende, ligelydende bestemmelse i VUL § 42, stk. 1, 4. pkt., antages klageadgangen at forudsætte, at klageren har interesse i vurderingen i sin egenskab af ejer af en nærmere bestemt fast ejendom. En kommune kan ikke med støtte i bestemmelsen klage over en vurdering med henvisning til sin interesse i skatteprovenuet.

Afgørelsen af, om en ejer har en sådan retlig eller økonomisk interesse i vurderingen af en bestemt ejendom, at ejeren kan klage over vurderingen af denne ejendom, træffes af vurderingsankenævnet ved en kendelse, der kan indbringes for Landsskatteretten.

Kommuner

En kommune kan klage over vurderingen af en ejendom, som kommunen i medfør af lovgivningen vil kunne tilpligtes at overtage, jf. SSL § 22 A, stk. 1, 5. pkt. Bestemmelsen sigter på ejendomme, som en kommune kan tilpligtes at overtage i medfør af frigørelsesafgiftslovens § 8, stk. 1, se G.3 . Den tidligere, i VUL § 42, stk. 1, 5. pkt., hjemlede adgang til at klage over en vurdering, når kommunen havde en særlig retlig eller økonomisk interesse deri, er dermed blevet indsnævret yderligere.

H.4.1.2 Klagefristen

Ved de almindelige vurderinger og ved omvurderinger efter VUL § 3 (årsomvurderinger) skal klage være indgivet senest den 1. juli i året efter vurderingsåret. For ansættelser, der foretages efter VUL §§ 4, 4 A eller 33 A eller efter SSL § 34, stk. 2, eller § 35 A, er klagefristen 1 måned fra modtagelsen af den afgørelse, der klages over, jf SSL § 22 A, stk. 3.

Skatteministeren kan, hvor særlige omstændigheder taler derfor, forlænge klagefristen for de almindelige vurderinger og omvurderinger efter VUL § 3, jf. SSL 22 A, stk. 3. Der kan f. eks. være tale om en situation, hvor vurderingsmeddelelserne er blevet forsinket.

Det fremgår af SSL § 22 A, stk. 4, at vurderingsankenævnet kan se bort fra en overskridelse af klagefristen for de almindelige vurderinger og omvurderinger efter VUL § 3, når særlige omstændigheder taler derfor.

Hvis vurderingsankenævnet beslutter sig for at tage en for sent indgivet klage under påkendelse, kan det bede vedkommende regionale vurderingsmyndighed om en erklæring i sagen til brug for sin egen afgørelse.

H.4.1.3 Klagens indhold og hvor sendes klagen hen

Klagen skal være skriftlig og begrundet , jf. § SSL § 22 A, stk. 2, l. pkt. Efter hidtidig praksis er der ikke blevet stillet større krav til klagens indhold, men det må kunne kræves, at klagen angiver den ejendom, det drejer sig om. Endvidere må det fremgå, hvad der er hensigten med klagen, dvs. om der klages til nedsættelse eller til forhøjelse.

Fremgår det ikke af klagen, kan vurderingsmyndigheden eller vurderingsankenævnets sekretariat udbede sig oplyst, hvorvidt klagen omfatter vurderingen i dens helhed eller angår enkelte elementer alene, f. eks. en ejerboligfordeling. Der kan om fornødent fastsættes en frist, inden for hvilken de supplerende oplysninger skal være afgivet.

Klagen indgives til told- og skatteforvaltningen, dvs. til den regionale told- og skattemyndighed, der har foretaget vurderingen, jf. SSL § 22 A, stk. 2, 2. pkt. Det følger af almindelige forvaltningsretlige regler, at en myndighed, der modtager en klage, som den ikke er kompetent til at behandle, skal videresende klagen til rette myndighed.

H.4.1.4 Klagens behandling hos vurderingsmyndigheden

Efter SSL § 22 A, stk. 2, 3. pkt., er udgangspunktet, at vurderingsmyndigheden, dvs. vedkommende regionale told- og skattemyndighed, efter modtagelsen af klagen uden unødig forsinkelse sender denne videre til vurderingsankenævnet.

Hvis vurderingsmyndigheden på grundlag af klagen finder anledning til at genoptage ansættelsen og i den forbindelse opnår enighed med klageren om at fastholde eller ændre ansættelsen, kan vurderingsmyndigheden imidlertid undlade at videresende klagen til vurderingsankenævnet, jf. SSL § 22 A, stk. 2, 4. pkt. Den fornyede behandling hos vurderingsmyndigheden (" remonstration ") har til formål at begrænse antallet af klager, der når frem til vurderingsankenævnene, og finder i praksis sted i de fleste klagesager. Ud over at begrænse vurderingsankenævnenes arbejde tjener genoptagelsesadgangen til at give vurderingsmyndighederne et bedre grundlag for vurderingen.

I forbindelse med genoptagelse af en ansættelse efter SSL § 22 A, stk. 2, 4. pkt., kan vurderingsmyndigheden besigtige den pågældende ejendom, se om fremgangsmåden ved besigtigelse H.1 .

Genoptagelse efter SSL § 22 A, stk. 2, 4. pkt., antages at forudsætte, at klagen er rettidig indgivet, se H.4.1.2 .

H.4.1.5 Klagens videresendelse til vurderingsankenævnet

Kan der ikke opnås enighed med klageren om at fastholde eller ændre den påklagede ansættelse, videresender vurderingsmyndigheden klagen til vurderingsankenævnet sammen med en udtalelse om sagen, jf. SSL § 22 A, stk. 2, 3. pkt. Med udtalelsen skal følge de bilag, som har dannet grundlag for vurderingsmyndighedens afgørelse, jf. § 10, stk. 1, i Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 474 af 18. juni 2002 af forretningsorden for vurderingsankenævn.

H.4.1.6 Vurderingsankenævnets forberedende sagsbehandling

Besigtigelse

Vurderingsankenævnet kan foretage fornøden besigtigelse af en ejendom, jf. SSL 36 B, stk. 2, 1. pkt. Vurderingsankenævnet kan bemyndige vurderingsankenævnets sekretariat, jf. SSL § 16 E, til at foretage besigtigelse på nævnets vegne, jf. SSL § 36 B, stk. 2, 2. pkt., se om fremgangsmåden ved besigtigelse H.2 .

Sagsfremstilling

Ankenævnssekretariatet udarbejder en sagsfremstilling , der forelægges og godkendes af vurderingsankenævnet, jf. § 10, stk. 4, i forrretningsorden for vurderingsankenævn. Sagsfremstillingen skal i henhold til forretningsordenens § 10, stk. 5, som et minimum indeholde følgende oplysninger

identifikationsoplysninger,

talmæssig sammenhæng mellem ansættelse og påstand,

klagerens anbringender til støtte for påstanden,

fyldestgørende redegørelse for sagens faktiske forhold,

henvisning til relevante lovbestemmelser,

henvisning til relevant teori og praksis,

forslag til afgørelse.

Når sagsfremstillingen er godkendt af vurderingsankenævnet, sendes den herefter til klageren, jf. forretningsordenens § 10, stk. 6, 1. pkt.

En vurdering eller fordeling, der er påklaget af en anden end ejendommens ejer, kan ikke ændres af vurderingsankenævnet, før der er givet ejeren og øvrige interesserede lejlighed til at udtale sig, jf. forretningsordenens § 10, stk. 6, 2. pkt. Klageren skal samtidig underrettes om, at vedkommende har ret til at kommentere sagsfremstillingen skriftligt eller mundtligt, jf. forretningsordenens § 10, stk. 6, 3. pkt. Klagerens udtalelse eller anmodning om lejlighed til en mundtlig udtalelse skal foreligge inden for en frist af normalt 14 dage, jf. forretningsordenens § 10, stk. 6, 4. pkt. Fremkommer der ingen henvendelse fra klageren, viderebehandles klagen på det foreliggende grundlag, jf. forretningsordenens § 10, stk. 6, 5. pkt.

H.4.1.7 Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnets afgørelse skal som hovedregel alene angå de påklagede punkter i vurderingen, men nævnet er dog uanset klagens indhold berettiget til at optage andre ansættelser vedrørende ejendommen, der er en følge af klagen, jf. § 11 i forretningsorden for vurderingsankenævn, se om vurderingsankenævnenes påkendelseskompetence H.2 .

Vurderingsankenævnets afgørelse meddeles ved en kendelse, der afsiges under et møde, jf. forretningsordenens § 12, stk. 1.

Nævnet kan bemyndige formanden til at afsige kendelse på nævnets vegne i overensstemmelse med det forslag til sagens afgørelse, der er fremsendt til klageren, i sager hvor klageren ikke er fremkommet med en skriftlig udtalelse eller har anmodet om lejlighed til at fremsætte en mundtlig udtalelse inden for en frist på normalt 14 dage, jf. forretningsordenens § 12, stk. 2.

Hvis klageren har anmodet om lejlighed til at forelægge sagen for nævnet, eller hvis nævnet anser det for hensigtsmæssigt at indhente en mundtlig udtalelse fra klageren, indkaldes klageren til mødet med mindst 14 dages varsel, jf. forretningsordenes § 12, stk. 3, 1. pkt. Klageren skal samtidig underettes om, at vedkommende i stedet kan vælge at udtale sig skriftligt, jf. forretningsordenens § 12, stk. 3, 2. pkt.

Klageren må ikke være til stede under nævnets drøftelse og afstemning, jf. forretningsordenes § 12, stk. 4.

Vurderingsankenævnets kendelse skal være dateret og underskrevet af formanden og skal, medmindre der gives klageren fuldstændig medhold, indeholde en begrundelse, jf. forretningsordenens § 13, stk. 1.

Af kendelsen skal det fremgå, om vurderingen i sin helhed eller kun en del af den er påkendt, jf. forretningsordenens § 13, stk. 2.

Kendelsen tilsendes klageren og dennes repræsentant. Hvis kendelsen ikke giver klageren fuldstændig medhold, skal den ledsages af en kopi af sagsfremstillingen (se H.4.1.6 ), og klageren skal vejledes om fristen for at indbringe nævnets afgørelse for Landsskatteretten, jf. forretningsordenens § 13, stk. 3.

H.4.2 Klage til Landsskatteretten

Landsskatteretten påkender klager over afgørelser af spørgsmål om vurdering af fast ejendom, jf. SSL 23, stk. 1, nr. 5. Det drejer sig om spørgsmål, som vurderingsankenævnene har behandlet i medfør af SSL § 16 B, om vurderinger, som Ligningsrådet har påkendt i medfør af SSL § 19, stk. 1, og om fordelinger, som vurderingsankenævnene har taget stilling til i medfør af SSL § 22 B.

Landsskatteretten anses for kompetent til at behandle ethvert spørgsmål, som efter sin art kan indbringes for vurderingsankenævnene, herunder spørgsmål om, hvorvidt der skal ses bort fra klagefristen i SSL § 22 A, stk. 3, jf. stk. 4.

En klage til Landsskatteretten over en vurdering, som den regionale vurderingsmyndighed har foretaget, jf. SSL § 16, afvises almindeligvis, hvis klageadgangen til vurderingsankenævnet ikke har været udnyttet. Det fremgår af bestemmelsen i SSL § 23, stk. 2. Landsskatteretten kan dog beslutte at behandle klagen, hvis særlige omstændigheder taler derfor.

Hvem er klageberettiget?

Klage til Landsskatteretten over afgørelser af spørgsmål om vurdering af fast ejendom, jf. ovenfor, kan indgives af de i SSL § 22 A, stk. 1, nævnte personer og kommuner, jf. SSL § 23 A, stk. 1, se H.4.1.1 .

Er der klaget over en ejendomsvurdering, kan Told- og Skattestyrelsen indbringe andre vurderinger vedrørende den pågældende ejendom for Landsskatteretten, hvis vurderingerne har sammenhæng med den påklagede vurdering. Det følger af SSL § 23 A, stk. 2.

Klagefrist

En klage til Landsskatteretten skal være modtaget i retten senest 3 måneder fra modtagelsen af den afgørelse, der klages over, jf. SSL § 25, stk. 1.

Om følgerne af fristoverskridelse, om krav til klagen og klageafgift samt om Landsskatterettens sagsbehandling i almindelighed henvises til Told- og Skattestyrelsens juridiske vejledning "Processuelle regler på ToldSkats område" H.7 .

Berostillelse

Efter § 5, stk. 2, i Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 563 af 2. juli 1999 om forretningsorden for Landsskatteretten stiller Landsskatteretten en klagesag i bero, hvis Told- og Skattestyrelsen i en udtalelse over sagen oplyser, at der er iværksat en revision omfattende den påklagede vurdering. Berostillelsen, som klageren skal underrettes skriftligt om, varer indtil revisionen er tilendebragt.

Om vurderingsankenævnenes medvirken i landsskatteretssager, se H.2 .

H.5 Genoptagelse

H.5.1 Fristen for genoptagelse

En klageberettiget, jf. SSL § 22 A, stk. 1, der ønsker at få ændret sin ansættelse, skal senest den 1. maj i det 4. år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen, jf. SSL § 34, stk. 2.

Ved at sætte samme frist for genoptagelse af en vurdering som for genoptagelse af en indkomstansættelse er der taget hensyn til, at vurderingsmeddelelsen for de fleste ejerboligers vedkommende vil blive udsendt til ejeren samtidig med selvangivelsen.

H.5.2 Oplysninger af faktisk eller retlig karakter

En klageberettiget, der ønsker at få en ejendomsvurdering genoptaget efter SSL § 34, stk. 2, skal inden for den nævnte frist fremsætte anmodning herom over for den regionale vurderingsmyndighed, som har foretaget ansættelsen. I forbindelse med anmodningen skal den klageberettigede fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen. For at de fremlagte oplysninger skal kunne begrunde ændringen, skal de være af en sådan art, at de ville havde medført en anden vurdering, såfremt de havde dannet grundlag for ansættelsen. Der henvises til Told- og Skattestyrelsens jurdiske vejledning "Processuelle regler på ToldSkats område" G.1.1.1 .

Det antages alene at være de regionale vurderingsmyndigheder, der kan genoptage ansættelser i medfør af SSL § 34, stk. 2.

Oplysningerne skal angå forhold eller tilstande, som må anses for opstået allerede på vurderingstidspunktet, hvorimod det ikke ubetinget kan kræves, at de kunne konstateres på dette tidspunkt, se nedenfor.

Efter den genoptagelsespraksis, der havde dannet sig efter tidligere gældende bestemmelser, var det i første omgang oplysninger om ejendommens fysiske beskaffenhed, der kunne føre til genoptagelse. Med den nye formulering af SSL § 34, stk. 2, er det præciseret, at også oplysninger af retlig karakter vil kunne medføre genoptagelse efter bestemmelsen.

Det antages, at oplysninger, der væsentligt ændrer grundlaget for vurderingen af en ejendom, vil kunne medføre genoptagelse, selv om oplysningerne angår forhold, som først er blevet konstateret efter vurderingstidspunktet. Der henses herved til dommen TfS 1986, 265 ØLD. På en ejendom var der efter 17. almindelige vurdering den 1. april 1981 blevet konstateret omfattende bygningsskader. Ejeren, der havde overtaget ejendommen den 11. december 1981, påklagede inden udløbet af klagefristen den 31. december 1981 vurderingen til skyldrådet, der nedsatte ejendomsværdien under hensyn til skaderne. Efter at ejeren havde gjort den tidligere ejer ansvarlig for skaderne, måtte denne udrede en erstatning. Da skyldrådet kun havde nedsat ejendomsværdien med, hvad der svarede til en fjerdedel af erstatningsbeløbet, påklagede ejeren skyldrådets ansættelse til Landsskatteretten, som stadfæstede ansættelsen med den begrundelse, at der ikke skulle tages hensyn til forhold vedrørende bygningens vedligeholdelsestilstand, der ikke kunne forventes konstateret ved sædvanlig undersøgelse i forbindelse med køb af ejendommen. Ejeren indbragte Landsskatterettens afgørelse for Østre Landsret, der kom til det resultat, at vurderingsmyndighedernes skøn over ejendommens værdi havde hvilet på et urigtigt grundlag. Da det fornyede skøn burde udøves af vurderingsmyndighederne selv, blev vurderingen af ejendommen hjemvist til fornyet behandling hos disse myndigheder, således, at vurderingen skulle ske på grundlag af ejendommens faktiske og retlige tilstand på vurderingstidspunktet, også selv om nogle af oplysningerne herom på grund af den nærmere karakter af de egenskaber ved ejendommen, som de vedrørte, først er fremkommet efter dette tidspunkt.

H.1 Vurderingsmyndighederne

H.2 Vurderingsankenævnene

H.3 Told- og Skattestyrelsen og Ligningsrådet

H.4 Klage og rekurs

H.5 Genoptagelse