VURDERINGSVEJLEDNING 2003 G EJENDOMSBESKATNINGEN

Vurderingsvejledning 2003-2

G Ejendomsbeskatningen

G.1 Ejendomsværdiskatten

Indtil 1999 blev ejere af ejerboliger beskattet af en standardiseret lejeværdi af deres bolig. Lejeværdien indgik i ejerens skattepligtige indkomst og beskattedes som kapitalindkomst. Beskatningen af lejeværdien af egen bolig er med virkning fra indkomståret 2000 erstattet af ejendomsværdiskatten.

Ejendomsværdi-

skatteloven

Ejendomsværdiskatten beregnes og opkræves efter reglerne i EVSL, jf. lovbekendtgørelse nr. 764 af 11. september 2002 om en kommunal og amtskommunal ejendomsværdiskat.

Reglerne om skattepligt, beregningsgrundlag, opkrævning og fordeling er kort gengivet i det følgende. Der henvises i øvrigt til LV A.G.

G.1.1 Den subjektive skattepligt

Af boligværdien af egen ejendom betaler ejeren kommunal og amtskommunal ejendomsværdiskat, såfremt ejendommen er nævnt i EVSL § 4, jf. EVSL § 1.

Fysiske personer

Skattepligten gælder fysiske personer. Personer, der er fuldt skattepligtige efter KSL § 1, skal betale ejendomsværdiskat både af ejendom i Danmark og af ejendom i udlandet, på Færøerne og i Grønland. Personer, der ifølge en dobbeltbeskatningsoverenskomst anses for hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland, skal dog kun betale ejendomsværdiskat af ejendom i Danmark, jf. EVSL § 2.

Begrænset skattepligtige personer, jf. KSL § 2, skal betale ejendomsværdiskat af ejendom i Danmark (bortset fra Færøerne og Grønland). Der er ikke hjemmel i EVSL til at beskatte begrænset skattepligtige personer af ejendomme uden for Danmark.

Personer, der er undtaget fra skattepligt i medfør af KSL § 3, betaler ikke ejendomsværdiskat.

EVSL omfatter ikke dødsboer. Bebor en ægtefælle, arving eller legatar under skiftet af et dødsbo en ejendom, som den afdøde blev beskattet af, skal ægtefællen, arvingen eller legataren dog betale ejendomsværdiskat, som om den pågældende ejede ejendommen, jf. EVSL § 1, stk. 3.

G.1.2 Beregningsgrundlaget

Ejendomsværdiskatten omfatter faste ejendomme, som er nævnt i EVSL § 4.

Indkomstår - ejendomsværdi

Som beregningsgrundlag anvendes for indkomståret 2003, for danske ejendomme, den laveste af følgende værdier, jf. EVSL § 4 a

Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. oktober 2003.

Den ejendomsværdi, der er ansat for ejendommen pr. 1. januar 2001, med tillæg af 5 pct.

Den ejendomsværdi, der er ansat for ejendommen pr. 1. januar 2002.

Er der på en ejendom foretaget om- eller tilbygning, nybygning m. v., der ikke er omfattet af ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2002, men af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2003, bruges ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2002 ved opgørelsen af grundlaget efter ejendomdværdiksattelovens § 4 a, stk. 1., nr. 1, for indkomståret 2003.

Dette fremgår af § 11, stk. 4, 2. pkt., i lov nr. 292 af 15. maj 2002 om ændring af vurderingsloven, skattestyrelsesloven og andre skattelove (Forenkling og modernisering af vurderingsorganisationen og vurderingsprocessen m. v.).

For ejendomme, hvor der er foretaget om- eller tilbygning, nybygning m. v., som ikke har påvirket grundlaget for ansættelsen af ejendomsværdien pr. 1. januar 2001, men grundlaget for ejendomsværdien pr. 1. januar 2002, og hvor vurderingsmyndigheden har foretaget ansættelser efter VUL § 33, stk. 12-15, anvendes disse ansættelser for 2003 i stedet for 2 og 3 ovenfor. Se i øvrigt F.1 .

Anvender den skattepligtige forskudt indkomstår, beregnes ejendomsværdiskatten på grundlag af den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. oktober i det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for, jf. EVSL § 4 a, stk. 9.

Boligværdien

Der skal kun betales ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien, der vedrører ejerens bolig. Der betales ikke ejendomsværdiskat af ubebyggede grunde, herunder ubebyggede nabogrunde. Af boliger i bygninger på fremmed grund beregnes ejendomsværdiskatten af bygningens ejendomsværdi alene.

For tofamilieshuse medregnes således den del af ejendomsværdien, der ved fordelingen efter VUL § 33, stk. 6, er henført til ejerens (eller hver af ejernes) lejlighed. For landbrugsejendomme medregnes den del af ejendomsværdien, der ved stuehusfordelingen efter VUL § 33, stk. 4, er henført til stuehuset m. v. For skovbrugsejendomme, blandede ejendomme, mindre landejendomme og ejendomme med vindmølleparcel medregnes den del af ejendomsværdien, der ved fordelingen efter VUL § 33, stk. 7, 5, 8 eller 9, er henført til ejerens bolig.

For mindre udlejningsejendomme og visse boligfællesskaber, hvor ejeren (ejerne) eller deltagerne anvender reglerne om ejendomsværdiskat i stedet for reglen i SL § 4, litra b, 2. pkt., beregnes ejendomsværdiskatten på grundlag af den ejendomsværdi, som i medfør af VUL § 33 A er ansat for ejerens eller deltagerens lejlighed, jf. EVSL § 4 a, stk. 4.

Ejendomme i udlandet

For udenlandske ejendomme foreligger der ikke nogen dansk ejendomsvurdering, hvorfor EVSL § 4 a, stk. 5, 1. pkt., fastsætter, at beregningsgrundlaget for sådanne ejendomme er handelsværdien pr. 1. januar 2001 eller handelsværdien på købstidspunktet, hvis ejendommen er erhvervet efter den 1. januar 2001. Hvis handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret er lavere, anvendes denne i stedet, jf. EVSL § 4 a, stk. 5, 2. pkt.

Er der på ejendommen foretaget om- eller tilbygninger, nybygninger m. v. efter 1. januar 2001, er udgangspunktet dog handelsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af prisen på byggeriet.

G.1.3 Opkrævning og fordeling

Opkrævning

Ejendomsværdiskatten beregnes særskilt, men indgår ved den skattepligtiges forskudsansættelse og årsopgørelse i summen af beregnede indkomstskatter.

De for opkrævning , hæftelse og inddrivelse af indkomstskat gældende regler i KSL finder tilsvarende anvendelse, for så vidt angår ejendomsværdiskat efter EVSL, jf. EVSL § 15, stk. 1.

Fordeling af provenu

Ejendomsværdiskatten tilfalder primærkommunen og amtskommunen i forholdet 2/3 henholdsvis 1/3. Det afgørende for, hvem ejendomsværdiskatten skal tilfalde, er, hvilken kommune, der er boligejerens personlige skattekommune. Staten forestår afregningen.

G.2 Ejendomsskatterne

De kommunale ejendomsskatter beregnes og opkræves efter reglerne i den kommunale ejendomsskattelov (KESL), jf. lovbekendtgørelse nr. 876 af 20. september 2000 med senere ændringer. Den kommunale ejendomsbeskatning administreres selvstændigt af kommunerne og hører som den almindelige kommunale forvaltning under Indenrigs- og Sundhedsministeriets ressort.

G.2.1 Kommunal grundskyld

Beregningsgrundlag

Der svares kommunal grundskyld af faste ejendomme, for hvilke der i medfør af VUL er ansat en grundværdi, jf. KESL § 1, stk. 1. Grundværdien er behandlet under C. Den kommunale grundskyld tilfalder henholdsvis primærkommunen og amtskommunen, hvor ejendommen ligger.

Der er ved lov nr. 1047 af 17. december 2002 indført et loft over grundlaget for beregning af kommunal grundskyld. Den kommunale grundskyld beregnes herefter af den laveste af følgende værdier, jf. KESL § 1, stk. 2

Ejendommens grundværdi efter fradrag for forbedringer, således som disse beløb er fastsat i medfør af VUL, og efter reduktion for fritagelser for grundskyld efter KESL §§ 7 og 8.

Den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligning af grundskyld det foregående skatteår, forhøjet med en reguleringsprocent.

Reguleringsprocenten opgøres som den skønnede stigning i det samlede kommunale udskrivningsgrundlag for skatteåret tillagt 3 pct. Den skønnede stigning for udskrivningsgrundlaget fastsættes af finansministeren med tilslutning fra Folketingets Finansudvalg sidst i juli måned. Reguleringsprocenten kan højst udgøre 7 pct.

Det er den grundværdi, der er ansat ved en almindelig vurdering, årsomvurdering eller årsregulering pr. 1. oktober 2 år forud for vedkommende skatteår, der lægges til grund ved skatteberegningen, jf. KESL § 26, stk. 2. I skatteåret 2003 opkræves grundskatter dog med udgangspunkt i grundværdierne pr. 1. januar 2002 og i skatteåret 2004 med udgangspunkt i grundværdierne pr. 1. januar 2003. Herefter gælder den almindelige regel, så grundskatterne i 2005 svares med udgangspunkt i den almindelige vurdering, årsomvurdering eller årsregulering pr. 1. oktober 2003.

Grundskyldspromillen

I primærkommunerne fastsætter kommunalbestyrelsen grundskyldspromillen inden for de i KESL §§ 2, stk. 2 og 3, fastsatte rammer. Den amtskommunale grundskyldspromille er fastsat til 10, jf. KESL § 5. For landbrugsejendomme m. v. er den amtskommunale grundskyldspromille dog fastsat til 5,7, for så vidt angår den del af grundværdien, der ikke henføres til stuehuset med tilhørende have.

Fritagelse

Visse kategorier af ejendomme er fritaget for kommunal grundskyld, jf. KESL § 7, stk. 1, litra a-f. Fritagelsen angår både grundskyld til primærkommunen og grundskyld til amtskommunen. Fritagelsen omfatter (i korte træk)

De staten tilhørende kongelige slotte og palæer.

Statens og kommunernes ejendomme i øvrigt, bortset fra sådanne, der af ejeren anvendes erhvervsmæssigt til landbrug, havebrug eller skovdrift eller til udleje, eller som henligger ubenyttede. Fritagelsen gælder ikke for ejendomme, der tilhører DSB.

Fremmede staters gesandtskabs- og konsulatejendomme på betingelse af gensidighed og ejendomme, der ejes af fremmede stater og internationale organisationer til brug for disses diplomatiske eller konsulære o. a. repræsentationer under forudsætning af traktatmæssig forpligtelse til fritagelse.

Fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration.

Forsamlingshuse, der ikke drives erhvervsmæssigt.

Der gælder en række undtagelser fra fritagelsesbestemmelserne, jf. KESL § 7, stk. 2-4, hvortil henvises.

Hvor en del af en ejendom er fritaget for grundskyld, skal vurderingsmyndigheden i forbindelse med vurderingen angive, hvorledes grundværdien og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer fordeler sig på den fritagne del og den øvrige del af ejendommen.

Herudover kan kommunalbestyrelsen i medfør af KESL § 8, stk. 1, meddele hel eller delvis fritagelse for kommunal grundskyld af

Skoler, hospitaler, sygehuse, institutioner godkendt i henhold til den sociale lovgivning, offentlige biblioteker og museer.

Sports- og idrætsanlæg tilhørende gymnastik-, idræts- og skytteforeninger el. lign. Endvidere kan fritages ejendomme, der anvendes til lejr eller feriekoloni for børn og unge.

Ejendomme, der ejes af almenvelgørende eller på anden måde almennyttige institutioner.

Gas-, vand- og fjernvarmeværker, når adgang til leverance fra værket står åben for alle inden for det område, hvori værket arbejder, for så vidt værkets indtægter udelukkende kan anvendes til værkets formål.

Såfremt kun en del af en ejendom opfylder betingelserne for fritagelse for grundskyld, kan fritagelse alene meddeles, for så vidt angår den del af grundværdien, der falder på denne del, jf. KESL § 8, stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan begære, at vurderingsmyndigheden fordeler grundværdien og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer på den fritagne del og den øvrige del af ejendommen.

Fritagelse efter KESL § 8 skal bevilges af såvel kommunalbestyrelsen (i primærkommunen) som amtsrådet, hvis den både skal omfatte grundskyld til primærkommunen og til amtskommunen.

Endelig kan kommunalbestyrelsen for en vurderingsperiode ad gangen indrømme ejeren af en ejendom, hvis tilstand kommunalbestyrelsen ønsker bevaret, fritagelse for at betale grundskyld for den pågældende ejendom på betingelse af, at ejeren forpligter sig til ikke at foretage forandringer uden kommunalbestyrelsens samtykke, jf. KESL § 9.

Kommunefordeling

Når en ejendom, der er vurderet under ét, ligger i flere kommuner, fordeler vurderingsmyndigheden ejendommens grundværdi og eventuelle fradrag for forbedringer på hver af kommunerne, jf. KESL § 22, stk. 1. Fordelingen foretages samtidig med vurderingen af den samlede ejendom. Fordelingen af grundværdien kan påklages såvel af ejeren som af de interesserede kommuner til vedkommende vurderingsankenævn og til Landsskatteretten, jf. KESL § 22, stk. 2.

Hæftelse

Grundskylden opkræves i to eller flere årlige rater efter kommunalbestyrelsens bestemmelse, jf. KESL §§ 27 og 28. Grundskylden hviler som en hæftelse med fortrinsret på den pågældende ejendom, jf. KESL § 29, stk. 1.

G.2.2 Kommunal dækningsafgift

Ifølge KESL § 23 kan kommunerne efter vedtagelse herom i kommunalbestyrelsen opkræve dækningsafgift af visse ejendomme, som er fritaget for at svare grundskyld. Desuden kan kommunalbestyrelsen i primærkommunerne ifølge KESL § 23 A bestemme, at der skal opkræves dækningsafgift af ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende, i tillæg til den kommunale grundskyld.

Beslutter en kommune at opkræve dækningsafgift i medfør af KESL § 23 eller § 23 A, skal vurderingsmyndighederne på kommunalbestyrelsens anmodning foretage de ansættelser og tilbagereguleringer af ejendomsværdien og grundværdien samt de fordelinger heraf, der er fornødne for beregning af dækningsafgift for det første år, hvori dækningsafgiften opkræves. Skatteministeren fastsætter det vederlag, som kommunerne skal betale til vurderingsmyndighederne for foretagelse af de nævnte vurderinger og fordelinger, jf. KESL § 23 C.

Dækningsafgift i stedet for grundskyld

KESL § 23 omfatter ejendomme, som er fritaget for kommunal grundskyld i henhold til lovens § 7, stk. 1, litra b, eller § 7, stk. 3. Det drejer sig om statens, kommunernes og Danmarks Nationalbanks ejendomme - bortset fra DSB's - for så vidt ejendommene ikke anvendes erhvervsmæssigt til landbrug, havebrug eller skovdrift eller udlejes eller henligger ubenyttede. Afgiftspligten indtræder fra tidspunktet for grundskyldsfritagelsen og falder bort, såfremt fritagelsen bortfalder, jf. § 23, stk. 3.

Vurderingsmyndighederne skal på kommunalbestyrelsens anmodning foretage de ansættelser eller årsreguleringer af ejendomsværdien eller grundværdien, der er fornødne for beregning af den i KESL § 23 omhandlede dækningsafgift. Skatteministeren fastsætter det vederlag, som kommunerne skal betale til vurderingsmyndighederne for foretagelse af de nævnte vurderinger, jf. KESL § 23, stk. 4.

Dækningsafgiften efter KESL § 23 svares dels af ejendommens grundværdi efter fradrag for grundforbedringer, dels af forskelsværdien, dvs. forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi, se C.4 .

Ansættelserne ved de almindelige vurderinger, evt. reguleret efter VUL § 3 A, og omvurderinger, jf. VUL § 3, lægges til grund ved opgørelsen af det afgiftspligtige grundlag fra og med det skatteår, der begynder i det andet kalenderår efter det, hvori vurderingen er foretaget, jf. KESL § 26, stk. 2. For skatteårene 2003 og 2004 gælder § 26, stk. 2, dog med de begrænsninger, der følger af § 4, stk. 1-2, i lov nr. 1047 af 17. december 2002 (Loft over grundlaget for beregning af kommunal grundskyld), se G.2.1 .

Den del af dækningsafgiften, som er baseret på grundværdien, opkræves med halvdelen af kommunens grundskyldspromille, dog højst 10 promille. Kommunalbestyrelsen fastsætter den promille, hvormed der skal svares dækningsafgift af forskelsværdien; udskrivningspromillen må dog ikke overstige 3,75 i amtskommunerne og 5 i primærkommunerne. For Københavns, Frederiksberg og Bornholms kommuner er den maksimale udskrivningspromille af forskelsværdien fastsat til 8,75.

I primærkommunerne beregnes dækningsafgiften af statens ejendomme dog fuldt ud af grundværdien og opkræves med en promille svarende til grundskyldspromillen, jf. KESL § 23, stk. 1, 3. pkt.

Ejendomme tilhørende primærkommunerne er fritaget for at svare dækningsafgift til vedkommende amtskommune, dvs. den amtskommune hvortil primærkommunen hører. I primærkommunerne kan kommunalbestyrelsen fritage ejendomme, der tilhører vedkommende amtskommune, for dækningsafgift, jf. KESL § 23, stk. 2.

Dækningsafgift i tillæg til grundskyld

KESL § 23 A omfatter ejendomme, der anvendes erhvervsmæssigt til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed. Der kan ikke opkræves dækningsafgift af landbrugsejendomme.

De formål, der giver grundlag for dækningsafgiftspligt, er ikke udtømmende opregnet i ejendomsskatteloven. Foruden de udtrykkeligt nævnte anses formål som biograf, restaurant og tankstation for at medføre dækningsafgiftspligt. Slagterier og mejerier anses for dækningsafgiftspligtige. Det samme gælder skibsværfter.

Af ejendomme, der delvis anvendes som anført, svares dækningsafgift dog kun, når den del af forskelsværdien, der vedrører dækningsafgiftpligtig anvendelse, udgør mere end halvdelen af hele ejendommens forskelsværdi. jf. KESL § 23 A, stk. 1, 2. pkt. Der kan således kun opkræves dækningsafgift efter § 23 A, når mere end halvdelen af forskelsværdien kan henføres til dækningsafgiftspligtige formål.

Fordeling

Anvendes en ejendom kun delvis til dækningsafgiftspligtige formål, må der foretages en fordeling af forskelsværdien på den del, der kan henføres til de afgiftspligtige formål, og den øvrige del.

Fordelingen foretages efter et skøn over, hvilken værdi ejendommens enkelte arealer repræsenterer. Lejeværdien kan ikke anvendes som fordelingsnøgle. Det skyldes, at lejeværdien relaterer sig til hele ejendommens værdi, ikke til forskelsværdien (bygningsværdien) alene. Den andel af lejeværdien, som beror på ejendommens beliggenhed, beskattes i forvejen med kommunal grundskyld og skal ikke belægges med dækningsafgift.

Told- og Skattestyrelsen har fastsat følgende vejledende, procentvise vægtning

Bolig

100

Kontor

100-120

Butik

100-140

Værksted

50-100

Lager

25-75

Garage

20-40

Vægtningen tager hensyn til de gennemsnitlige byggeomkostninger ved byggeri til de forskellige formål.

Er der væsentlig forskel på kvaliteten af ejendommens boligdel og de arealer, der anvendes til dækningsafgiftspligtige formål, må der anlægges et konkret skøn over det indbyrdes forhold.

Dækningsafgiften efter KESL § 23 A svares af forskelsværdien eller af den del af forskelsværdien, der kan henføres til afgiftspligtige formål, med en af kommunalbestyrelsen fastsat promille, dog højst 10 promille. KESL § 26, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

Af ejendomme, der omfattes af KESL § 23 A, men som en del af året anvendes til et ikke-afgiftspligtigt formål, svares forholdsmæssig dækningsafgift, jf. § 23 A, stk. 2. Der kan ikke opkræves dækningsafgift efter KESL § 23 A af ejendomme, der er fritaget for grundskyld efter KESL § 7.

Dækningsafgiften efter KESL § 23 A tilfalder vedkommende primærkommune.

Vurderingsmyndighederne skal på kommunalbestyrelsens anmodning foretage de ansættelser eller årsreguleringer af ejendomsværdien eller grundværdien samt de fordelinger heraf, som er fornødne for beregning af den i KESL § 23 A omhandlede dækningsafgift. Skatteministeren fastsætter det vederlag, som kommunerne skal betale til vurderingsmyndighederne for foretagelse af de nævnte vurderinger og fordelinger, jf. KESL § 23 A, stk. 5.

Bundgrænse

Dækningsafgiften efter KESL § 23 A svares alene af den del af den afgiftspligtige forskelsværdi, der overstiger 50.000 kr. Den afgiftsfri bundgrænse gælder kun den dækningsafgift, der opkræves efter KESL § 23 A, jf. § 23 A, stk. 2, sidste punktum.

Hæftelse

Dækningsafgift efter KESL §§ 23 og 23 A opkræves i to eller flere årlige rater efter kommunalbestyrelsens bestemmelse, jf. KESL §§ 27 og 28. Dækningsafgiften hviler - ligesom den kommunale grundskyld - som en hæftelse med fortrinsret på den pågældende ejendom, jf. KESL § 29, stk. 1.

G.3 Frigørelsesafgiften

Planloven

Med virkning fra 1. januar 1970 gennemførtes by- og landzoneloven, der opdelte landet i byzone, sommerhusområder og landzone. Formålet var at sikre en rationel planlægning af den fremtidige bebyggelse samtidig med, at der blev taget hensyn til befolkningens rekreative interesser.

Reglerne for zoneoverførsler findes nu i lov om planlægning (planloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002.

Frigørelseafgiften

Frigørelsesafgiften blev indført samtidig med gennemførelsen i 1970 af by- og landzoneloven. Reglerne om beregning af opkrævning m. v. af frigørelsesafgift findes i frigørelsesafgiftsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 577 af 7. juli 2002. De ændringer, der har været gennemført siden frigørelsesafgiftens indførelse, har overvejende været af redaktionel karakter.

Frigørelsesafgiftslovens princip er, at alle arealer, som benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage skal svare afgift i det øjeblik, hvor de overflyttes fra landzone til byzone eller sommerhusområde. Afgiften pålægges den værdiforøgelse, som finder sted. Værdiforøgelsen opgøres som forskellen mellem arealets landbrugsmæssige værdi og værdien af arealet efter overførslen til byzone eller sommerhusområde.

Da der normalt er en betydelig forskel på værdien af et areal i landzone og værdien af det samme areal i sommerhusområde eller i byzone, vil der ved en overførsel til byzone eller sommerhusområde ske en forøgelse af arealets handelsværdi. Tanken bag frigørelsesafgiftsloven er at denne mere eller mindre samfundsskabte værdiforøgelse, der fremkommer ved en zoneændring, delvist skal komme samfundet og ikke alene den enkelte lodsejer til gode.

Ejendomme, der er frigørelsesafgiftspligtige, er tillige omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens sædvanlige regler. Ved salg første gang efter pålignet frigørelsesafgift sker der dog reduktion i den eventuelle avance med op til det dobbelte af den pålignede frigørelsesafgift. Frigørelsesafgiften kommer herved til at virke som en aconto betaling for den beskatning, der udløses ved første salg efter zoneovergang.

Hvis anskaffelsessummen ved opgørelsen af avancen er opgjort på grundlag af ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 eller på grundlag af en § 4 B vurdering pr. 19. maj 1993, kan der ikke ske fradrag af frigørelsesafgift, der er pålignet inden den 1. januar 1993 henholdsvis den 19. maj 1993.

Hvilke ejendomme er afgiftspligtige?

Ejendomme eller dele af ejendomme beliggende i landzone, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole og frugtplantage, og som inddrages i byzone eller sommerhusområde, bliver, bortset fra jordrentepligtige ejendomme, frigørelsesafgiftspligtige, jf. frigørelsesafgiftslovens § 1.

Det samme gælder ejendomme, der den 1. august 1969 blev benyttet til landbrug m. v., men som efter dette tidspunkt enten er blevet tilplantet uden at være blevet fredskovpligtige eller ikke længere benyttes. Den sidste bestemmelse skal hindre en omgåelse, som ellers kunne være opnået, ved at tilplante eller tage arealerne ud af drift umiddelbart inden zoneovergangen. Endvidere anses arealer, som ikke var landbrugsmæssigt benyttet pr. 1. august 1969, men som på et senere tidspunkt inden zoneinddragelsen bliver anvendt landbrugsmæssigt, også for at være omfattet af frigørelsesafgiftsloven.

Ved afgørelse af, om en ejendom kan karakteriseres som landbrugsmæssigt benyttet, henses til hvilken benyttelse vurderingsmyndighederne har henført ejendommen til jf. VUL § 33, stk. 1. Det afgørende er om ejendommen rent faktisk benyttes til landbrugsproduktion. Om ejendommen er pålagt landbrugspligt eller ej er uden selvstændig betydning.

Grund, gårdsplads, og have til landbrugsejendomme m. v. medtages som naturligt knyttende sig til den landbrugsmæssige benyttelse. Specialiserede landbrugsejendomme som hønserier, anderier og hestestutterier anses ligeledes for omfattet af frigørelsesafgiftsloven. Endvidere er ubenyttede arealer, hede-, mose- og klitarealer, såkaldte skrubarealer, samt arealer, der anvendes til juletræsdyrkning og skov- og plantagearealer omfattet, idet sådanne arealer anses for at indgå som et naturligt led i en landbrugsejendoms drift.

Arealer, der henligger ubenyttede som f.eks. hede-, klit- og jagtarealer, der ikke er tilknyttet en landbrugsejendom, er ikke omfattet af frigørelsesafgiftspligten. Det samme gælder fredskovspligtige arealer, hvad enten de er beliggende på en landbrugsejendom eller ej.

Pligten til at svare frigørelsesafgift indtræder den dag en endelig vedtaget eller godkendt lokalplan offentliggøres i de lokale aviser.

Hvem påhviler afgiften?

Ifølge frigørelsesafgiftslovens § 1, stk. 4, påhviler afgiften den, der ved afgiftspligtens indtræden - det vil sige på tidspunktet for offentliggørelsen af lokalplanen i de lokale aviser - har tinglyst adkomst til ejendommen, medmindre ejendommen er overdraget til en anden. Hovedreglen er, at den tinglyste ejer på tidspunktet for afgiftspligtens indtræden, skal betale afgiften.

Hvis ejendommen ved en endelig bindende aftale er afstået ved f.eks. købsaftale eller betinget skøde, påhviler afgiften den, der ejer ejendommen ifølge aftalen.

Opgørelse af det afgiftspligtige beløb

Frigørelsesafgiften svares af frigørelsesværdien, som udgør det beløb, hvormed slutvurderingen (§ 4 A vurderingen) overstiger basisvurderingen (seneste vurdering inden zoneinddragelsen), jf. frigørelsesafgiftslovens § 2. Slutvurderingen er den første vurdering efter zoneinddragelsen, og er den vurdering, der efter VUL § 4 A skal foretages uden ufornødent ophold efter zoneinddragelsen og uden for den normale vurderingstermin. Det er ejendommens tilstand på inddragelsestidspunktet, det vil sige datoen for offentliggørelsen i de lokale aviser, som skal lægges til grund, medens det er prisforholdene pr. den seneste 1. oktober forud for zoneinddragelsen, der skal anvendes. Dette gælder uanset om zoneinddragelsen og § 4 A vurderingen i tid er adskilt af en mellemliggende 1. oktober.

Såfremt kun en del af en ejendom inddrages i byzone foretages der en fordeling af henholdsvis basisvurdering og slutvurdering på det inddragne og ikke inddragne areal. Den del af basis- og slutvurderingen, som kan henføres til det inddragne areal, benævnes henholdsvis basisbeløb og slutbeløb.

Frigørelsesafgiften beregnes på grundlag af frigørelsesværdien. Frigørelsesværdien beregnes i de fleste tilfælde som differencen mellem slutvurderingen og et beløb, der svarer til basisvurderingen forhøjet med 50 pct. I de tilfælde, hvor der er ansat et differencebeløb efter vurderingslovens bestemmelser fratrækkes dette beløb i basisvurderingen inden 50 procentstillægget beregnes.

Endvidere kompenseres for et eventuelt værditab på bygningerne i frigørelsesværdien.

Henstand

Der er i loven mulighed for henstand med betalingen. Ifølge frigørelsesafgiftslovens § 5 forfalder afgiften til betaling månedsdagen efter, at den afgiftspligtige har modtaget meddelelse om afgiftens beregning. Den der skal betale afgiften kan dog inden en måned efter at have modtaget beregningen, anmode kommunen om henstand. Det bemærkes, at en klage over beregningen eller den vurdering, der ligger til grund for afgiftsberegningen ikke i sig selv er tilstrækkelig til at opnå henstand.

Henstandsfristen udløber senest 12 år efter forfaldsdagen. Skatteministeren kan dog i særlige tilfælde forlænge denne frist. En forlængelse kan f.eks. forventes givet, hvis byudviklingen er forløbet langsommere end forventet, da det i dette tilfælde vil være rimeligt at sikre muligheden for at bibeholde ejendommens hidtidige anvendelse.

Ved ejerskifte inden 12 år forfalder afgiften til betaling så snart parterne har underskrevet aftaledokumentet. Også ved ejendommens overgang til anden anvendelse forfalder henstandsbeløbet til øjeblikkelig betaling.

Overdragelse af en ejendom mellem ægtefæller og erhvervelse fra en ægtefælles dødsbo betragtes i denne forbindelse ikke som et salg, der medfører, at henstandsbeløbet forfalder til betaling.

Som nævnt bortfalder henstanden hvis ejendommen ikke længere benyttes til landbrug m. v. I tilfældet af delvis overgang til anden anvendelse forfalder kun den forholdsmæssige del af afgiften. Beløbet forfalder til betaling 6 måneder efter tidspunktet for den vurdering, hvor den ændrede anvendelse konstateres.

En udstykning af ejendommen er næppe tilstrækkelig til at statuere anden anvendelse. Er der derimod foretaget egentlig byggemodning på arealet, betragtes ejendommen eller det areal, der er byggemodnet, som overgået til anden anvendelse, og henstandsbeløbet forfalder således til betaling.

Købepligt

Den afgiftspligtige kan inden 4 år efter afgiftens indtræden forlange at kommunen overtager ejendommen, henholdsvis den afgiftspligtige del af ejendommen til den værdi, der ansættes ved slutvurderingen, jf. frigørelsesafgiftslovens § 8.

Det er ved HRD af 4. februar 1997 (TfS 1997, 220) slået fast, at overtagelsespligten for kommunen gælder, uanset om afgiftsberegningen fører til, at der ikke skal betales frigørelsesafgift i forbindelse med, at ejendommen eller en del af ejendommen inddrages i byzone.

Tilbageførsel til landzone

I medfør af planlovens § 45 kan en kommune beslutte at tilbageføre en ejendom helt eller delvist til landzone, hvorefter der i henhold til § 8 A i frigørelsesafgiftsloven kan ske tilbagebetaling af betalt frigørelsesafgift. Frigørelsesafgiften tilbagebetales med tillæg af renter på 4 pct. p.a. beregnet fra betalingsdagen.

Det er en betingelse for tilbagebetaling, at den afgiftspligtige er ejer af ejendommen på tilbageførselstidspunktet. Reglerne om tilbagebetaling gælder ikke ejendomme tilhørende staten eller kommunerne.

Der er i KESL § 29 A indeholdt tilsvarende regler for tilbagebetaling af ejendomsskatter med halvdelen af de betalte skatter af differencen mellem ansættelserne som byzonejord og den landbrugsmæssige grundværdi. Godtgørelsesperioden kan højst udgøre 20 år regnet fra tilbageførselstidspunktet.

G.1 Ejendomsværdiskatten

G.2 Ejendomsskatterne

G.3 Frigørelsesafgiften