VURDERINGSVEJLEDNING 2003 E FORDELINGER

Vurderingsvejledning 2003-2

E Fordelinger

I forbindelse med vurderingen af visse kategorier ejendomme skal vurderingsmyndigheden foretage "stuehusfordeling" eller "ejerboligfordeling" til brug i forskellige skattemæssige sammenhænge. Reglerne om disse fordelinger findes i VUL § 33, stk. 4-9. Er betingelserne for at foretage stuehusfordeling eller ejerboligfordeling efter en af disse bestemmelser til stede, er fordelingen obligatorisk. Resultatet af fordelingen er skattemæssigt bindende.

Stuehusfordeling - VUL § 33, stk. 4

Efter VUL § 33, stk. 4, skal der ved vurderingen af ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, foretages en fordeling (stuehusfordeling) af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og den øvrige ejendom. Ved stuehusfordelingen fastsætter vurderingsmyndigheden stuehusets ejendomsværdi, se B.3.3 .

Stuehusværdien danner grundlag for beregningen af ejendomsværdiskat efter EVSL § 4 a, stk. 4, jf. stk. 1, nr. 3. Stuehusfordelingen anvendes endvidere i forbindelse med opgørelsen af eventuel skattepligtig ejendomsavance, jf. EBL § 9, hvorefter fortjeneste, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, normalt er fritaget for beskatning. Endelig bruges fordelingen ved opgørelsen af eventuelle skattemæssige afskrivninger, idet den del af bygningernes anskaffelsessum, der henføres til stuehuset, holdes uden for afskrivningsgrundlaget, jf. AL § 19, stk. 5.

Der ansættes stuehusfordeling for alle ejendomme, der benyttes til landbrug m. v., uden hensyn til om ejeren faktisk bor på ejendommen. Hvis der findes flere boliger på ejendommen, foretages der stuehusfordeling for hver bolig, der beboes af en ejer. Bor der ingen ejer på ejendommen, foretages der stuehusfordeling med hensyn til den bolig, der mest naturligt anses for bestemt til beboelse for ejeren. Der foretages ikke stuehusfordeling vedrørende aftægtsboliger, medhjælperboliger m. v.

Ved stuehusfordelingen tages der ikke hensyn til, om stuehuset delvis benyttes erhvervsmæssigt. De regler, der gælder for ejendomme med blandet benyttelse, jf. nedenfor, finder ikke anvendelse på stuehuse.

Ved stuehusfordelingen udøver vurderingsmyndigheden et skøn over, hvor stor en del af ejendomsværdien, der kan henføres til stuehuset. Alle værdier, der kan henføres til stuehuset, herunder f. eks. værdi af swimmingpool, tennisbane og lign., indgår i fordelingen.

Ved stuehusfordelingen skal der endvidere udøves et skøn over, hvor stor en del af den ansatte grundværdi, der kan henføres til stuehuset med tilhørende have. Ved fordelingen af grundværdien skønnes der over størrelsen af det areal, der anvendes til beboelsesformål. Grundværdiansættelsen for landbrugsejendomme foretages under hensyn til, at ejendommene sædvanligvis tjener til bolig for ejeren. Ved fordelingen af grundværdien regnes der derfor med samme ha-pris for stuehusgrunden som for den omkringliggende landbrugsjord.

Blandede ejendomme - VUL § 33, stk. 5

For ejendomme, som indeholder én eller to selvstændige lejligheder, og som - uden at være omfattet af VUL § 33, stk. 4 - både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, foretager vurderingsmyndigheden en fordeling (ejerboligfordeling) af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom, jf. VUL § 33, stk. 5.

Ved afgørelsen af, om der foreligger en selvstændig lejlighed, vil vurderingsmyndigheden i reglen støtte sig på oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR). Rejses der tvivl om, hvorvidt disse oplysninger er dækkende, må vurderingsmyndigheden træffe afgørelse ud fra de konkrete omstændigheder. I praksis anses der at foreligge en selvstændig lejlighed, når beboelsen er udstyret med eget køkken med afløb.

En ejendom anses for benyttet erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, når værdien af de erhvervsmæssigt benyttede dele af bygninger og grund udgør 25 pct. eller mere af ejendommens samlede værdi. Udlejning til beboelse anses ikke for erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse, Skat 1990.7.508.

Der skal endvidere foretages fordeling efter VUL § 33, stk. 5, hvor en væsentlig del af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt, og ejendommen indeholder en bolig, der stilles til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, jf. LL § 16, stk. 9. Endelig skal der foretages en fordeling i tilfælde, hvor en hovedaktionær modtager udbytte i form af, at selskabet stiller en bolig i en sådan ejendom til rådighed, jf. LL § 16 A, stk. 10. Vurderingsmyndigheden skal fordele ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den ansatte eller hovedaktionæren, og på den øvrige ejendom.

Tofamilieshuse - VUL § 33, stk. 6

For ejendomme, der indeholder to selvstændige lejligheder, og som tjener til bolig for ejeren (eller ejerne) uden at være omfattet af VUL § 33, stk. 4 eller 5, foretager vurderingsmyndigheden i forbindelse med vurderingen en fordeling af ejendomsværdien på de to lejligheder, jf. VUL § 33, stk. 6. Der foretages ingen fordeling af grundværdien.

Fordelingen af ejendomsværdien på de selvstændige lejligheder sker med udgangspunkt i det etageareal, der hører til hver af lejlighederne. Er der væsentlig forskel på lejlighedernes beliggenhed eller kvalitet, må vurderingsmyndigheden anlægge et skøn over fordelingen.

Benyttes ejendommen erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, jf. ovenfor, foretages fordelingen efter VUL § 33, stk. 5.

Der foretages ikke fordeling efter VUL § 33, stk. 6, for ejendomme med mere end to selvstændige lejligheder, se om mindre udlejningsejendomme nedenfor.

Der skal endvidere foretages fordeling efter VUL § 33, stk. 6, hvor der stilles en bolig i ejendommen til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, jf. LL § 16, stk. 9, samt i tilfælde, hvor en hovedaktionær modtager udbytte i form af, at selskabet stiller en bolig i ejendommen til rådighed, jf. LL § 16 A, stk. 10.

Skovbrugsejendomme - VUL § 33, stk. 7

For skovbrugsejendomme foretages i forbindelse med vurderingen fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom, jf. VUL § 33, stk. 7. I forbindelse med fordelingen fastsætter vurderingsmyndigheden ejerboligens ejendomsværdi. I ejendomsværdien indgår foruden boligens bygningsværdi værdien af det grundareal, som skønnes at høre til boligen. Boligens grundareal beregnes - i modsætning til skovens grund - på grundlag af en af vurderingsrådet fastsat kvadratmeterpris.

Der foretages kun ejerboligfordeling for skovbrugsejendomme, hvis ejeren bor på ejendommen. Der skal dog også foretages fordeling efter VUL § 33, stk. 7, for skovbrugsejendomme, hvor der stilles en bolig til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, jf. LL § 16, stk. 9, samt i tilfælde, hvor en hovedaktionær modtager udbytte i form af, at selskabet stiller en bolig på ejendommen til rådighed, jf. LL § 16 A, stk. 10.

Indtil 2000 skulle der for større skovbrugsejendomme, som ikke ejedes af stat eller kommune, foretages en såkaldt skovfordeling, dvs. en fordeling af ejendomsværdien på den del af ejendommen, der benyttes til skov, og på den øvrige del af ejendommen. Skovfordelingen har især haft betydning for opgørelsen af den skattepligtige formue. Bestemmelsen om skovfordeling er nu ophævet, men vurderingsmyndigheden kan, hvor det måtte være påkrævet, foretage en tilsvarende fordeling i medfør af VUL § 33, stk. 2, se nedenfor.

Mindre landejendomme - VUL § 33, stk. 8

For ejendomme, hvis grundareal overstiger 5.000 m2 og helt eller delvis er beliggende i landzone, og hvor der ikke foretages fordeling efter bestemmelserne i VUL § 33, stk. 4-7, foretager vurderingsmyndigheden en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til ejerboligdelen, og på den øvrige del af ejendommen, jf. VUL § 33, stk. 8. Ved fordelingen anses 5.000 m2 af grundarealet for at høre til boligdelen. Hvis det grundareal, der ligger i umiddelbar forbindelse med boligen, er mindre end 5.000 m2, anses kun dette for at høre til boligdelen, jf. VUL § 33, stk. 11. Ved at arealet ligger i umiddelbar forbindelse med boligen forstås, at ingen del af arealet er adskilt fra det øvrige, f. eks. ved en mellemliggende ejendom eller ved gennemskæring af offentlig vej.

Fordeling efter VUL § 33, stk. 8, jf. stk. 11, er indført med særligt henblik på ejendomme, hvor den landbrugsmæssige benyttelse anses for underordnet i forhold til den beboelsesmæssige. Det drejer sig gerne om tidligere landbrugsejendomme, hvor den egentlige landbrugsjord er solgt fra. De fleste sådanne ejendomme er kendetegnet ved, at de har et væsentligt større grundareal end det, der normalt knytter sig til en parcelhusejendom i byzone, og ved samtidig at have store udhusarealer. Hvis der til ejendommen hører driftsbygninger, skal vurderingsmyndigheden tage stilling til, om disse bygninger hører til boligdelen eller til resten af ejendommen.

Vindmølleparceller - VUL § 33, stk. 9

For ejendomme, der er samnoteret med en vindmølleparcel, og hvor der ikke foretages fordeling efter VUL § 33, stk. 4-7, foretager vurderingsmyndigheden en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til ejerboligen, og den del, der knytter sig til vindmølleparcellen, jf. VUL § 33, stk. 9.

Ifølge VUL § 8, stk. 1, skal arealer, der i forening udgør en fast ejendom, vurderes samlet. Flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet, anses i denne forbindelse for én ejendom. Indtil udgangen af juli 1996 stilledes der krav om, at en vindmølleparcel blev holdt samnoteret med ejerens øvrige faste ejendom. For ejere af enfamiliehuse og andre ejendomme, for hvilke der ikke foretoges ejerboligfordeling, betød samnoteringen, at deres ejendomsværdiskat skulle beregnes på grundlag af værdien af både ejerboligen og vindmølleparcellen. Bestemmelsen i VUL § 33, stk. 9, er indsat for at sikre, at der foretages boligfordeling for alle ejendomme, der er samnoteret med vindmølleparceller, uden hensyn til hovedejendommens størrelse og benyttelse.

Andre fordelinger - VUL § 33, stk. 2

Vurderingsmyndigheden foretager de fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi, eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer og eventuelt differencebeløb, som i øvrigt er fornødne til gennemførelse af bestemmelser i loven om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, loven om lån til betaling af ejendomsskatter, loven om afgift af dødsboer og gaver og loven om frigørelsesafgift m. v. af fast ejendom, jf. VUL § 33, stk. 2.

Kommunefordeling

For ejendomme med arealer i flere kommuner, som er blevet vurderet under ét, foretager vurderingsmyndigheden en fastsættelse af, hvor stor en del af grundværdien for den pågældende ejendom og eventuelle fradrag for forbedringer, der må henføres til hver af kommunerne, jf. KESL § 22, stk. 1, 1. pkt. Såfremt ejendommen er delvis fritaget for grundskyld til kommunen, skal vurderingsmyndigheden efter begæring af enhver af kommunerne fastsætte, hvorledes den ikke fritagne del af grundværdien (med eventuelt fradrag for forbedringer) fordeler sig på kommunerne, jf. KESL § 22, stk. 1, 2. pkt.

De afgørelser, som vurderingsmyndighederne træffer efter KESL § 22, stk. 1, kan såvel af den skattepligtige som af de interesserede kommunalbestyrelser indankes for vurderingsankenævnet og for Landsskatteretten, jf. KESL § 22, stk. 2.

Delvis fritagne ejendomme

Hvor en del af en ejendom er fritaget for grundskyld, jf. KESL § 7, skal vurderingsmyndigheden ved vurderingen angive, hvorledes grundværdien og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer fordeler sig på den fritagne del og den øvrige del af ejendommen.

Hvor en ejendom er bevilget delvis fritagelse for grundskyld, jf. KESL § 8, kan kommunalbestyrelsen begære grundværdien og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer fordelt på den fritagne del og den øvrige del af ejendommen.

Delvis dækningsafgiftspligtige ejendomme

I kommuner, der har vedtaget at opkræve dækningsafgift i medfør af KESL § 23 A, kan kommunalbestyrelsen begære, at der foretages de fordelinger af ejendomsværdien og grundværdien, der er fornødne for beregningen af afgiften, jf. KESL § 23 A, stk. 5. For delvis dækningsafgiftspligtige ejendomme skal vurderingsmyndigheden fordele ejendomsværdien og grundværdien på den del af ejendommen, der anvendes til dækningsafgiftspligtige formål, og på den øvrige del.

Delvis jordrentepligtige ejendomme - VUL § 33, stk. 3

Er en ejendom delvis jordrentepligtig, foretager vurderingsmyndigheden fordeling af grundværdien og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer på det jordrentepligtige areal og den øvrige del af arealet, jf. VUL § 33, stk. 3.

Fordeling på begæring af ejer o. a. - VUL § 33, stk. 10

Endelig foretager vurderingsmyndigheden fordeling af grundværdien og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer i alle andre tilfælde, hvor lovgivningen forudsætter en sådan fordeling (f. eks. hvor brugeren af en del af en ejendom ifølge lovgivningen skal udrede skatterne af den pågældende del af ejendommen), og der inden vurderingen er fremsat begæring herom under meddelelse af de fornødne oplysninger, jf. VUL § 33, stk. 10.

Fordelinger efter bestemmelserne i VUL § 33, stk. 2-10, fører ikke til en selvstændig vurdering af de enkelte dele af ejendommen, men alene til en fastsættelse af, hvorledes de enkelte dele efter det indbyrdes forhold indgår i den samlede ejendoms eller grunds værdi m. v.

Mindre udlejningsejendomme

Ejere af udlejningsejendomme med 3-6 beboelseslejligheder kan under visse betingelser vælge at lade den lejlighed i ejendommen, som de selv bebor, omfatte af ejendomsværdiskatten, jf. EVSL § 4, nr. 6. Ejendomsværdiskatten træder i så fald i stedet for den indkomstbeskatning, der ellers skulle finde sted på grundlag af en ligningsmæssigt fastsat lejeværdi, jf. SL § 4, stk. 1, litra b, 2. pkt.

Det er dog en betingelse, at ejeren senest to måneder efter erhvervelsen af ejendommen anmoder om en vurdering efter VUL § 33 A, se nedenfor. Dette krav betyder i praksis, at ejeren skal bebo en selvstændig lejlighed i ejendommen senest to måneder efter erhvervelsestidspunktet. Ejeren skal i forbindelse med indgivelsen af sin selvangivelse tilkendegive at have valgt at lade sin lejlighed omfatte af ejendomsværdiskatten for det pågældende og for fremtidige indkomstår. Valget af at lade sig beskatte efter reglerne for ejendomsværdiskat er altså bindende.

I udlejningsejendomme med 3-6 beboelseslejligheder, hvori mere end én lejlighed var beboet af ejere den 27. april 1994, og som i indkomståret 1999 var undergivet de dagældende regler i LL § 15 C om standardiseret lejeværdiberegning, er de lejligheder, som ejerne beboede den 27. april 1994, omfattet af ejendomsværdiskatten, jf. EVSL § 4, nr. 7. Ejerne kan omfordele lejlighederne i ejendommen, men antallet af lejligheder, der omfattes af ejendomsværdiskatten, kan ikke forøges. Hvis en ejer fraflytter sin lejlighed i mere end to år, indgår denne lejlighed ikke længere i det antal, der omfattes af ejendomsværdiskatten.

Når der i en ejendom med mere end to beboelseslejligheder er mere end én lejlighed, der bebos af en ejer, kan ejerne ikke nu vælge at lade deres lejligheder omfatte af ejendomsværdiskatten.

Boligfællesskaber

I ejendomme med mere end to beboelseslejligheder, som ejes og bebos af deltagerne i et boligfællesskab, jf. nedenfor, er de lejligheder, som deltagerne har brugsret over, omfattet af ejendomsværdiskatten, såfremt ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet de dagældende regler i LL § 15 C om standardiseret lejeværdiberegning, jf. EVSL § 4, nr. 8. Fremtidige deltagere er bundet af boligfællesskabets valg.

De boligfællesskaber, som nævnes i EVSL § 4, nr. 8, er boligsamejer, boliginteressentskaber, boligkommanditselskaber og andre fællesskaber, der ikke udgør et selvstændigt skattesubjekt, og hvor der til deltagelsen er knyttet en brugsret i ejendommen.

Hvis en lejlighed ophører med at tjene som bolig for en deltager, vil lejligheden ikke længere være omfattet af ejendomsværdiskatten.

Særskilt vurdering - VUL § 33 A

For ejendomme, der omfattes af EVSL § 4, nr. 6, ansætter vurderingsmyndigheden en særskilt ejendomsværdi for den del af ejendommen, der tjener til bolig for ejeren, og en særskilt ejendomsværdi for den resterende del af ejendommen, jf. VUL § 33 A, stk. 2. Summen af boligværdien og værdien af den øvrige ejendom kan afvige fra den ejendomsværdi, der ansættes for den samlede ejendom.

For ejendomme, der omfattes af EVSL § 4, nr. 7 og 8, ansætter vurderingsmyndigheden en særskilt ejendomsværdi for hver enkelt af de lejligheder m. v., der tjener til bolig for en ejer af ejendommen, og en særskilt ejendomsværdi for den resterende del af ejendommen, jf. VUL § 33 A, stk. 2. Summen af boligværdierne og værdien af den resterende ejendom kan afvige fra den ejendomsværdi, der ansættes for den samlede ejendom.

Den særskilte ansættelse af ejendomsværdi for den del af ejendommen, der tjener til bolig for en ejer, foretages, som om den pågældende bolig var tinglyst som en selvstændig ejerlejlighed, jf. VUL § 33 A, stk. 3. Den særskilte ansættelse af ejendomsværdi for den del af ejendommen, som ikke tjener til bolig for ejer, foretages, som om den pågældende del af ejendommen var en selvstændig ejendom, jf. VUL § 33 A, stk. 4.

Ved anmodning om vurdering efter VUL § 33 A, stk. 2 og 3, skal der betales et gebyr på et grundbeløb på 450 kr. for hver enkelt ansættelse, jf. VUL § 33 A, stk. 5. Beløbet reguleres efter PSL § 20.

F.1 Årsregulering

Generel beskrivelse af retningslinierne for gennemførelsen af årsreguleringen fremgår af afsnit B.4

Ved årsreguleringen af fordelinger af grundværdien anvendes samme sats, som ved reguleringen af den pågældende ejendoms grundværdi.

De årsregulerede ejerboligværdier/boligværdier - herunder stuehusværdier - fastsættes til samme procent af ejendomsværdi, som ejerboligværdien/boligværdien udgjorde i basisniveauet.

Den årsregulerede dækningsafgiftspligtige forskelsværdi fastsættes til samme procent af den samlede forskelsværdi som i basisniveauet.

De årsregulerede fritagelser efter § 7 og § 8 i den kommunale ejendomsskattelov fastsættes til samme procent af grundværdien minus fradraget for forbedringer som i basisniveauet. Grundværdi minus fradrag for forbedringer i fremmed kommune årsreguleres på tilsvarende måde.

F.1 Årsregulering