VURDERINGSVEJLEDNING 2003 C GRUNDVÆRDIEN

Vurderingsvejledning 2003-2

C Grundværdien

C.1 Grundværdibegrebet

Ved vurderingen ansætter vurderingsmyndigheden en grundværdi for alle vurderingspligtige ejendomme bortset fra bygninger på fremmed grund. Den selvstændige grundværdiansættelse blev indført i 1915 i forbindelse med en ændring af ejendomsskyldloven af 1903.

Værdien i ubebygget stand

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. VUL § 13, stk. 1.

Ved ansættelsen af grundværdien udøves der et skøn over værdien af grunden i ubebygget stand, dvs. at grundværdien skal ansættes til, hvad grunden er værd i ubebygget stand med de faktisk foreliggende omgivelser.

Det forudsættes i det hele taget, at grunden ikke er tilført værdier, som må henregnes til den såkaldte forskelsværdi, C.4. Ud over bygningerne drejer det sig om værdien af visse anlægsarbejder som pilotering og pladsbelægning samt om hegn og beplantning.

For bebyggede ejendommes vedkommende er grundværdien en fiktiv værdi, fordi grunden ikke uden videre lader sig sælge i ubebygget stand. Er grunden ikke bebygget, er grundværdien og ejendomsværdien normalt den samme.

Ved ansættelsen af grundværdien medtages hele det areal, der hører til den vurderingspligtige ejendom, se A.4.1 . Ved bedømmelsen af arealets størrelse vil vurderingsmyndighederne i almindelighed kunne støtte sig på ejendommens registrering i matriklen. Omfatter ejendommen et umatrikuleret areal, medtages også dette areal ved grundværdiansættelsen.

Ved lov nr. 292 af 15. maj 2002 blev der indsat en ny § 16 B i VUL, der er en undtagelse fra hovedreglen i VUL § 13, stk. 1, om at grunden skal vurderes i ubebygget stand. Der er her tale om en særregel for grundværdiansættelsen af ejendomme (parcel- og sommerhuse), hvor beboelsesbygningens faktiske placering på grunden eller størrelse set i relation til den tilladte bebyggelsesprocent hindrer en udstykning. Bestemmelsen sikrer, at ejere af sådanne ejendomme bedre kan acceptere grundværdiansættelsen, da det kunne være svært at forstå, at en ejendom var ansat med 2 byggeretter, selvom der ikke kunne gives tilladelse til udstykning. Ændringen medfører, at en del af de ejendomme der hidtil har været ansat med 2 byggeretter, vil få dette antal reduceret til 1 og i konsekvens heraf få nedsat grundværdien. Tilsvarende vil ejendomme med 3 eller flere byggeretter have mulighed for at få antallet reduceret med én. For at opnå en reduktion af antallet af byggeretter, skal det være beboelsesarealeres placering der forhindrer en udstykning. For at undgå spekulation i opførelse af nye bygninger eller udvidelse af eksisterende bygninger, der ville umuliggøre en udstykning, er det bygningens placering den 1. januar 2002, der er afgørende for, om der skal knyttes 1 eller 2 byggeretter til grunden.

Værdien i handel og vandel

Ansættelsen af grundværdien skal ske til værdien i handel og vandel, jf. VUL § 6. For landbrugsejendomme og ejendomme, som sidestilles hermed, skal grundværdiansættelsen imidlertid ske efter reglerne i VUL § 14, stk. 1-5, hvorved forudsættes, at jorden hører til en middelstor bondegård i middelgod kultur, se C.2.4 . For skovbrugsejendomme ansættes grundværdien efter et formaliseret skøn til en af Ligningsrådet fastsat procent af skovens normalværdi, jf. VUL § 15, se C.2.5 .

I VUL § 16 uddybes, hvorledes grundværdien ansættes for ejendomme, der ikke er omfattet af reglerne i §§ 14 og 15. Grundværdien ansættes herefter til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder. I bemærkningerne til ejendomsskyldloven af 1915, jf. ovenfor, forudsattes det, at vurderingsrådene ved grundværdiansættelsen skulle "fastsætte, hvad en forstandig køber må antages at kunne give for jorden".

Grundforbedringer

Det fremgår direkte af VUL § 13, stk. 1, at værdien af grundforbedringer skal medtages ved grundværdiansættelsen. Bestemmelsen af, hvad der forstås ved grundforbedringer, kan volde vanskeligheder. Det er således ikke muligt udtømmende at angive, hvilke foranstaltninger, der omfattes af begrebet. Der skal dog være tale om foranstaltninger af materiel karakter, som har øget grundens almindelige omsætningsværdi. Både forbedringer, der sker for ejernes egen regning, og forbedringer, som bekostes af det offentlige, skal medtages. Om fradrag i grundværdien for forbedringer se C.3 .

Beskaffenhed og beliggenhed

Den enkelte ejendom skal vurderes ud fra sin beliggenhed og beskaffenhed.

Ved beskaffenheden tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der må anses for økonomisk hensigtsmæssig. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne. For landbrugsjord lægges der vægt på jordens egnethed som voksested for kulturplanter.

Beliggenheden er den vigtigste prisdannende enkeltfaktor. Opdelingen af landet i såkaldte grundværdiområder afspejler dette forhold, se C.2 . Såvel beliggenheden i videre geografisk sammenhæng som ejendommens specifikke beliggenhed i forhold til trafikårer og anden bebyggelse må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen. I områder, der er udlagt til parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse, spiller naturgivne attraktioner en ganske særlig rolle.

Økonomisk god anvendelse

Ved ansættelsen af grundværdien skal der forudsættes en økonomisk god anvendelse af grunden, jf. VUL § 13, stk. 1, og § 16. Der skal ikke tages hensyn til, om den aktuelle anvendelse af grunden er hensigtsmæssig. Der skal derfor ikke tages hensyn til sådanne begrænsninger i grundens udnyttelsesmuligheder, som skyldes placeringen af den eksisterende bebyggelse, jf. dog VUL § 16 B.

Selv om ejendommen kan udstykkes, skal der ansættes en værdi af grunden under ét. Ved ansættelsen tages det ikke i betragtning, at ejendomsværdien eventuelt kan falde ved en udstykning. Derimod tages der i grundværdiansættelsen højde for udstykningsomkostninger.

For landbrugsjords vedkommende ses der bort fra jordens aktuelle driftstilstand, når grundværdien skal ansættes. Derimod tillægges driftstilstanden betydning for ejendomsværdien.

Rettigheder

og byrder Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. VUL § 13, stk. 2, herunder til den fysiske planlægning i medfør af planlovgivningen, se A.5.1-A.5.3. Dette princip er senest knæsat i SKM2002.675.ØLR . Nogle Københavns Havn A/S tilhørende ejendomme var i kommuneplanen udlagt til henholdsvis blandet erhverv, industri, boliger og serviceerhverv. Grundværdien var ved vurderingen pr. 1. januar 1992 ansat under hensyn hertil og uden hensyntagen til, at ejendommene i henhold til lejekontrakter, der i forskelligt omfang indeholdt vilkår for uopsigelighed, blev anvendt til havnerelateret virksomhed. Københavns Havn A/S fik ikke medhold i, at der ved grundværdiansættelsen skulle tages hensyn til ejendommens faktiske anvendelse. Ansættelsen indebar hertil hverken et brud på et lighedsprincip eller en ubegrundet ændring af praksis i forhold til tidligere ansættelser.

Der skal endvidere tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom, jf. VUL § 13, stk. 3, se A.5.4 .

C.2 Grundværdiberegningen

Grundværdisystemet

Told- og Skattestyrelsen har udviklet et maskinelt system Grundværdisystemet (GRUS) til beregning af grundværdierne. Grundværdiberegningen sker efter forskellige beregningsmetoder (beregningsmodeller), der er tilpasset grundenes faktiske og retlige anvendelsesmuligheder og tillige giver mulighed for en nuancering af ansættelserne under hensyn til individuelle forhold. Beregningsmetoderne er tekniske hjælpemidler, der stilles til rådighed for vurderingsmyndigheden ved udøvelsen af skønnet over grundværdierne.

Vurderingsmyndigheden foretager i GRUS en registrering af til hvilket formål et bestemt område er udlagt ved den fysiske planlægning, jf. A.5.1 . Registreringen foretages ud fra den registrering af tilsvarende oplysninger, der kan ske i Planregistret. I Planregistret kan disse oplysninger for hvert planområde (områdeenhed i kommuneplan eller lokalplan) registreres

Zonestatus (landzone, byzone, sommerhusområde)

Generel plankode (boligområde, centerområde, erhvervsområde, sommerhusområde, fritids- og ferieformål, jordbrug o.s.v.)

Specifik plankode (f.eks. for boligområde: parcelhuse, tæt-lavt byggeri, etagebebyggelse, blandet)

Områdets maksimalt tilladte bebyggelsesprocent

Ved grundværdiberegningen er der ikke behov for så detaljerede oplysninger som dem, der kan registreres i Planregistret . Derfor defineres der i Grundværdisystemet et mere begrænset antal GRUS-plantyper, der ikke må forveksles med plantyperne i Planregistret.

GRUS-plantyperne bestemmes ud fra områdernes zonestatus og generelle plankode. For boligområder anvendes endvidere den specifikke plankode.

Plantyper

Plantyper i grundværdisystemet

Type af planlagt anvendelse

Zonekode

Generel Plankode

Specifik Plankode

A. Boligområde

1. Byzone

10. Boligområde

10. Parcelhuse

B. Boligområde med tæt-lavt byggeri i byzone

1. Byzone

10. Boligområde

16. Tæt-lavt byggeri

C. Boligområde med etagebebyggelse i byzone

1. Byzone

10. Boligområde

20. Etagebebyggelse

D. Boligområde med blandet bebyggelse i byzone

1. Byzone

10. Boligområde

95. Blandet bebyggelse

E. Centerområde

1. Byzone

15. Centerområde

Uden betydning

F. Erhvervsområde i byzone

1. Byzone

20. Erhvervsområde

Uden betydning

G. Område med blandet bolig og erhverv

1. Byzone

25. Blandet bolig og erhverv

Uden betydning

H. Område til offentlige formål i byzone

1. Byzone

30. Offentlige formål

I. Område til fritidsformål i byzone

1. Byzone

50. Fritidsformål

Uden betydning

J. Område til andre formål i byzone

1. Byzone

35. Andet byformål

Uden betydning

K. Uspecificeret byzoneareal

1. Byzone

40. Uspecificeret byzoneareal

Uden betydning

L. Område i byzone med uoplyst formål

1. Byzone

95. Uoplyst formål

Uden betydning

M. Boligområde med parcelhuse i landzone

2. Landzone

10. Boligområde

10. Parcelhuse

N. Boligområde med tæt-lavt byggeri i landzone

2. Landzone

10. Boligområde

15. Tæt-lavt byggeri

O. Område med sommerhuse, der ikke er sommerhusområde, i landzone

2. Landzone

45. Sommerhusområde

Uden betydning

P. Øvrige områder i landzone

2. Landzone

Ingen indberetning

Ingen indberetning

Q. Sommerhusområde

3. Sommerhusområde

Uden betydning

Uden betydning

R. Områder med blandet zonestatus

4, 5, 6, 7 Blandet zonestatus

Uden betydning

Uden betydning

X. Manglende eller forkert indbereting af zonekode

Manglende indberetning

Manglende indberetning

Manglende indberetning

Grundværdiområder

For at tilvejebringe ensartede og rimelige grundværdiansættelser inddeles landet i grundværdiområder. Inden for hvert grundværdiområde gælder samme forhold, både hvad angår efterspørgslen på grunde, og med hensyn til fysisk planlægning. Den grundlæggende områdeenhed i denne forbindelse er grundværdiområdet. Told- og Skattestyrelsen har givet disse almindelige retningslinier for opdelingen

Hvert grundværdiområde må kun omfatte ejendomme med den samme type planlagte anvendelse

Et grundværdiområde må kun omfatte ejendomme beliggende i én og samme kommune/vurderingskreds

Der skal være sammenhæng mellem grundværdiområde- og planområdeinddelingen. Et grundværdiområde må dog godt omfatte flere planområder (og omvendt)

Hvert grundværdiområde må kun omfatte ejendomme med ensartede prisforhold for grunde og med en forventet ensartet prisudvikling

Hvert grundværdiområde skal udgøre et geografisk sammenhængende område

Grundpris-

analysesystemet

I grundprisanalyserne anvendes statistiske analyser af såvel bebyggede som ubebyggede salg til at undersøge forholdet mellem grundværdierne i forskellige områder.

Grundprisanalyserne sigter på at systematisere en almindelig vurderingsmæssig praksis. I f. eks. parcelhusområder, hvor der ikke findes salg af ubebyggede grunde, fordi områderne er fuldt udbyggede, vil man almindeligvis skele til prisniveauerne for parcelhuse, når man skal fastlægge grundværdiniveauerne. Det vil være en hjælp at sammenligne huspriserne i de pågældende områder med huspriserne i andre områder, hvor grundværdierne kan fastlægges ud fra grundsalg.

Behovet for at finde frem til grundværdiniveauer på denne indirekte måde er steget kraftigt som følge af det meget begrænsede antal salg af ubebyggede grunde. Dette forstærkes yderligere af, at analysen kræver, at grunden er registreret med en vurdering som ubebygget grund ved foregåede vurdering, således at udstykning først kommer med året efter. I mange bymæssigt udbyggede kommuner forekommer stort set ingen grundsalg. Det vil derfor være de færreste grundværdiområder, hvor man umiddelbart op til vurderingen vil kunne finde vejledning direkte i salg af ubebyggede grunde.

Hvis man manuelt - og med rimelig nøjagtighed - skal anvende denne indirekte metode, hvor grundværdiniveauerne fastlægges ud fra husprisernes variation, vil det være meget tidskrævende for de lokale vurderingsmyndigheder. Det der især vil volde problemer, er en manuel korrektion af huspriserne for indflydelsen fra områdevise forskelle i de solgte huses bygningsstandard. Derfor er grundprisanalyserne udviklet til dette formål.

De beregninger, som ligger i de velkendte forslagsmodeller - f. eks. parcelhusmodellen - kan relativt let foretages manuelt for enkelte ejendomme. Grundprisanalyserne er imidlertid mere komplicerede. Dette skyldes især to forhold: Dels skal analyserne fastlægge de relativt komplicerede forhold mellem bygningsværdi og grundværdi. Dels er der tale om at fastlægge normalpriser for områder og ikke for enkeltejendomme.

I praksis vil det ikke være muligt at eftergøre beregningerne i grundprisanalysesystemet manuelt på samme måde, som de lokale vurderingsmyndigheder gør med forslagsmodellerne. Den lokale opgave vil derimod være at anvende lokalkendskab og erfaring til en kritisk bedømmelse af resultaterne.

Som følge af kompleksiteten vil analyser og beregninger ikke her blive beskrevet i alle detaljer. Hovedprincipperne er imidlertid følgende

Vurderingsforslagsmodellerne anvendes til at korrigere prisen for hvert bebygget salg for den indflydelse, som det har, at det solgte hus afviger fra standardhuset. Det opnås herved, at alle salgspriser for huse i princippet er sammenlignelige. Alle salgspriser omregnes altså til salgspriser for standardhuset.

På det tidspunkt i vurderingsprocessen, hvor grundværdierne skal fastlægges, er vurderingsforslagsmodellerne ikke endeligt fastlagt. Derfor må der fastlægges en foreløbig forslagsmodel, før salgspriserne for bebyggede ejendomme kan omregnes til priser for standardhuset. Den foreløbige forslagsmodel må udarbejdes på den måde, at der først findes et foreløbigt grundværdiniveau ud fra de ubebyggede salg opgjort for større områder. Dette niveau fratrækkes salgspriserne for de bebyggede salg, og det er den forskelsværdi, der fremkommer herved, som nu bruges i foreløbige forslagsanalyser.

Ligesom det er nødvendigt at gøre priserne for bebyggede salg sammenlignelige på tværs af områder, er det også nødvendigt at gøre salgspriserne for grunde sammenlignelige. Det indebærer, at man for hvert grundsalg skal korrigere prisen for den indflydelse det forventes at have, at en solgt grund har et større eller mindre areal og antal byggeretter. Alle salgspriser for grunde omregnes altså til priser for normalgrunden. Det er her nødvendigt at arbejde med en fælles standard for normalgrunden, som er sat til 800 m² i boligområder og 1.200 m² i sommerhusområder.

Grundværdikurver

Det er muligt for en given områdeinddeling i hele landet at beregne gennemsnitlige prisniveauer for standardhuse svarende til eksemplet i afsnit C.2.1.1 . indirekte fastlæggelse af grundværdiniveau. For de områder, hvor der findes salg af grunde, kan desuden priser for normalgrunde opgøres, og huspriser kan sammenholdes med grundpriser. Formålet hermed er at finde frem til, hvor meget af de beliggenhedsbetingede variationer i huspriserne, som skal henføres til grundværdiniveau, og hvor meget der skal henføres til beliggenhedsforskelle i bygningsværdier.

Set i forhold til eksemplet i afsnit C.2.1.1 er spørgsmålet altså: Hvor meget højere eller lavere skal grundværdierne i område B og C være i forhold til område A, når huspriserne i område B og C er henholdsvis 50.000 kr. højere og lavere end i område A.

Metoden til at undersøge dette forhold statistisk er vist i figur 1. For hver kommune er det beregnet, hvad standardhuset i gennemsnit har kostet. Det bestemmer kommunens placering på den vandrette akse i figuren.

Grundsalgene i den pågældende kommune placeres så i forhold til den lodrette akse. Når dette er gjort for alle de kommuner, hvor der er solgt grunde, kan der statistisk beregnes en grundværdikurve, som viser det generelle forhold mellem huspriser og grundpriser.

Der kan nu for et grundværdiområde eller en gruppe af områder opgøres en gennemsnitspris for standardhuset. Denne huspris afsættes på den vandrette akse i figur 1. Ud fra kurven kan man finde det grundværdiniveau på den lodrette akse, som svarer til husprisen. I praksis vil systemet fungere på den måde, at man lokalt indberetter til Told- og Skattestyrelsen, for hvilke grundværdiområder man ønsker en sådan beregning. Beregningen af grundværdiniveau sker så maskinelt.

Set i forhold til eksemplet i tabel 1.1.1 er det altså nu muligt at give et statistisk svar på, hvor store forskelle i grundværdiniveau mellem de tre områder den givne variation i huspriser forventes at give anledning til.

Figur 1. Statistisk fastlæggelse af grundværdikurve

I første omgang er alle resultater af grundprisanalyserne samlede værdier af normalgrunde på 800 m² i boligområder og 1.200 m² i sommerhusområder. Ved tilbagemeldingen til de lokale vurderingsmyndigheder vil der ske en omregning til normalpriser for den givne normalgrundstørrelse.

Der bliver opstillet grundværdikurver for områder ansat efter byggeretsværdiprincippet, idet der kun for disse områder kan forventes en tilstrækkelig omsætning af relativt ensartede ejendomme til, at det er statistisk muligt at foretage de beskrevne beregninger. Systemet omfatter således kun parcelhusområder og sommerhusområder.

Når systemet ikke omfatter rækkehusområder, skyldes dette, at der ikke forekommer selvstændige salg af enkeltgrunde til rækkehusbebyggelse. Som anført er systemet baseret på en dokumenterbar sammenhæng mellem niveauet for ubebyggede og bebyggede salg. Denne sammenhæng kan ikke - da der ikke findes salgsmateriale - påvises for rækkehusområder.

Områdeprisen i rækkehusområder må indirekte fastlægges på grundlag af niveauet for de tilstødende parcelhusområder.

Prisgrupper

For at kunne få tilstrækkeligt mange salg til at kunne estimere normalpriserne ved hjælp af statistiske analyser er det nødvendigt at samle grundværdiområderne, hvor byggeretsværdiprincippet anvendes, i prisgrupper.

Hver prisgruppe skal bestå af grundværdiområder, der har nogenlunde samme prisniveau. Endvidere skal hver prisgruppe bestå af grundværdiområder inden for samme vurderingskreds eller kommune. Endelig skal hver prisgruppe bestå af grundværdiområder med relativt ensartede planmæssige forhold, idet de skal være inden for samme kategori af plantyper. Kategorierne af plantyper er

Kategori I. Byzone

Kategori II. Landzone (undtagen områder udlagt til sommerhuse)

Kategori III. Sommerhusområder og landzone udlagt til sommerhuse.

Hver prisgruppe anbefales som minimum at indeholde så mange ejendomme af den pågældende hovedtype (parcel- eller sommerhuse), at der er ca. 15 bebyggede salg til rådighed for de statistiske analyser. Det vil i praksis sige, at prisgruppen skal indeholde mindst 3-400 ejendomme af hovedtypen.

Det kan være nødvendigt at samle grundværdiområder med svagt afvigende prisniveauer i én prisgruppe. Dette kan f. eks. være tilfældet, hvis et af grundværdiområderne er nær kystlinien, og derfor har en lidt højere værdi, men der er ikke ejendomme nok i dette grundværdiområde til at det kan udgøre en prisgruppe i sig selv. I dette tilfælde slås grundværdiområdet ved kysten sammen med de tilgrænsende grundværdiområder, og der vil så være mulighed for at indberette en afvigelse for dette grundværdiområde.

Sammenhæng mellem grundværdi og bygningsværdi

Ud fra en teoretisk betragtning skulle man vente, at hele forskellen i beliggenhedsværdi mellem f. eks. parcelhuse i landets dyreste og billigste områder skulle opfanges af grundværdien. Ud fra denne betragtning skulle bygningsværdierne for ensartede huse være den samme i forskellige egne af landet, bortset fra eventuelle forskelle i omkostningsniveauet for nybyggeri mellem disse egne.

Denne teoretiske betragtning forudsætter imidlertid, at nybyggeriet hele tiden er tilstrækkeligt stort til, at handelspriserne på ældre ejendomme retter sig efter dette, og at de nybyggede huse har helt samme karakter som de ældre huse.

Disse forudsætninger er ikke til stede, og det viser sig også, at for f. eks. enfamiliehuse kan kun halvdelen af beliggenhedsværdien opfanges af grundværdien. Det vil sige, at blandt sammenlignelige enfamiliehuse er bygningsværdien højere, hvis huset ligger i et område med højt grundværdiniveau, end hvis det ligger i et område med lavt grundværdiniveau.

Figur 2. Grundværdikurve for parcelhuse 1996

Som omtalt ovenfor indgår dette forhold i grundprisanalyserne. Her estimeres det gennemsnitlige forhold mellem værdien af en normalgrund og standardejendomsværdien (værdien af et standardhus på en standardgrund). Resultatet af analyserne for parcelhuse i prisniveauet i 1996 er vist i fig. 2. Figuren skal læses på den måde, at i et område, hvor standardejendomsværdien er 400.000 kr, vil grundværdien være ca. 100.000 kr, mens grundværdien for en normalgrund vil være ca. 400.000 kr, hvor standardejendommens værdi er 1 million kr.

Konsekvensen af denne sammenhæng er - som illustreret i fig. 3 - at bygningsværdien for en standardbygning er godt 600.000 kr. hvis den ligger i et område, hvor grundværdien for en normalgrund er 400.000 kr. Samtidig er bygningsværdien for en standardbygning kun ca. 450.000 kr., hvis den ligger i et område, hvor grundværdien for en normalgrund er 200.000 kr.

Der vil altså fortsat være behov for lokalkorrektioner i forslagsmodellerne.

Figur 3. Sammenhæng mellem grundværdi og bygningsværdi for parcelhuse 1996

C.2.1 Beregningsmetoder

C.2.1.1 Byggeretsværdiprincippet

Anvendelse

Forud for 17. almindelige vurdering pr. 1. april 1981 vedtog Ligningsrådet, at det såkaldte byggeretsværdiprincip i almindelighed skulle anvendes som hjælpemiddel ved bestemmelsen af værdiforholdet mellem store og små grunde i parcelhus-, rækkehus- og sommerhuskvarterer.

Byggeretsværdiprincippet finder i praksis anvendelse på ejendomme beliggende i byzone og sommerhusområde, hvor den planlagte anvendelse er parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse. Princippet finder tillige anvendelse på ejendomme i landzone, når de ligger i parcelhus-, rækkehus- eller sommerhuskvarterer.

Byggeretsværdiprincippet anvendes ikke på ejendomme omfattet af disse plantyper i Grundværdisystemet (GRUS)

C: Boligområde med etagebebyggelse i byzone

F: Erhvervsområde i byzone

K: Uspecificeret byzoneareal

L: Område i byzone med uoplyst formål

P: Øvrige områder i landzone

R: Områder med blandet zonestatus

X: Manglende eller forkert indberetning af zonekode eller plankoder

Byggeretsværdiprincippet forudsætter, at der er tale om en sammenhængende bebyggelse, dvs. mindst 10-15 ejendomme. Begrænses antallet af ejendomme som følge af områdets nærhed til fredede arealer eller en særlig isoleret beliggenhed, kan det være betænkeligt at anvende princippet.

Østre Landsret har, jf. TfS 1997.667, slået fast, at der ikke med indførelsen af byggeretsværdiprincippet er tilvejebragt noget selvstændigt, af grundenes handelsværdi uafhængigt vurderingsgrundlag.

Indhold

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretsværdien - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien.

Inden for et grundværdiområde, dvs. et område som vurderingsmyndigheden under hensyn til efterspørgselsforhold m. v. finder at kunne behandle under ét, tages der udgangspunkt i værdien af en såkaldt normalgrund og i begrebet normalpris. Ligningsrådet har i forbindelse med vedtagelsen af byggeretsværdiprincippet forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m2. Normalprisen er prisen pr. kvadratmeter for en normalgrund i et bestemt område. Ligningsrådet har anset halvdelen af normalprisen for at vedrøre byggeretsværdien. Den anden halvdel vedrører arealværdien.

Hvis der i et grundværdiområde er oplyst en normalpris på 500 kr., kan grundværdiberegningen for to almindelige ejendomme i området eksempelvis foretages således

Eksempel A: Grundareal 700 m2

1 byggeret (800 m² a´ 500 kr. = 4000.000 kr. : 2 =)

200.000 kr.

700 m2 á 250 kr.

175.000 kr.

Grundværdi

375.000 kr.

Eksempel B: Grundareal 1.050 m2, heraf vej 50 m2

1 byggeret (800 m² a´500 kr.= 400.000 kr. : 2 =)

200.000 kr.

1.000 m2 á 250 kr.

250.000 kr.

50 m2 vej á 0 kr.

0 kr.

Grundværdi

450.000 kr.

Normalgrunden

Når man skal sammenligne normalpriser på tværs af områder, er det nødvendigt, at priserne er angivet på grundlag af den samme normalgrund. Det er derfor nødvendigt i grundprisanalyserne at forudsætte samme normalgrund i alle områder, som indgår i en analyse. Det er som nævnt valgt at sætte normalgrund til 800 m² i boligområder og 1.200 m² i områder udlagt til sommerhuse.

Det er dog muligt at omregne en normalpris, som refererer til en størrelse normalgrund, så prisen svarer til en anden normalgrund.

En sådan omregning af normalpriser udgør for så vidt ikke det helt store problem, når den foretages maskinelt, men skal der foretages sådanne omregninger lokalt, når man skal sammenligne normalpriserne for områderne, er det et besværligt mellemled. Det anbefales derfor fortsat, at den maskinelt dannede normalgrund fastholdes. Der vil dog være mulighed for i specielle tilfælde at indberette en "lille" eller "stor" normalgrund - jf. nedenstående oversigt

Boligområde

m2

Områder til sommerhuse

m2

"Lille" normalgrund

400

800

Normalgrund

800

1200

"Stor" normalgrund

1200

2000

Som normalgrunden anvendes i byggeretsværdiprincippet, er den alene et "målepunkt", der lægges til grund ved den maskinelle beregning af grundværdier. Det faktum, at den typiske grund i et område (eller alle grundene) har en anden størrelse end 800 m², nødvendiggør ikke, at der indberettes en anden normalgrund end 800 m². Ud fra en normalgrund på 800 m² vil man kunne ramme et hvilket som helst grundværdiniveau for den typiske grundstørrelse.

Der kan være 3 grunde til at indberette anden normalgrund end 800 m².

Den ene er rent psykologisk. Det er naturligvis nemmere at skønne over hvad normalprisen for et grundværdiområde skal være, hvis den blot skal være værdien pr. kvadratmeter af den typiske grund i området, og den typiske grundstørrelse er indberettet som normalgrund.

Det andet tilfælde drejer sig om grundværdiområder, hvor der er meget stor variation i grundstørrelserne, og hvor valget af normalgrund påvirker forskellen i grundværdi mellem store og små grunde. Et par eksempler vil belyse denne problemstilling. I grundværdiområde 1 er den typiske grund 1200 m², mens nogle grunde er helt op til 2200 m². I grundværdiområde 1 er den typiske grund på 500 m², men nogle grunde er kun 300 m², og andre er 1100 m².

GRUNDVÆRDI

Normalgrund

800 m²

1200 m²

OMRÅDE 1

Normalpris

400 kr

333 kr

Byggeret

160.000 kr

200.000 kr

Ejendom E: grundareal 1200 m² typisk grund

1 Byggeret á

160.000/200.000

160.000 kr

200.000 kr

1200 m² á

200/167 kr.

240.000 kr

200.400 kr

Grundværdi.

400.000 kr

400.400 kr

Ejendom F: grundareal 2200 m²

1 Byggeret á

160.000/200.000

160.000 kr

200.000 kr

2200 m² á

200/167 kr.

440.000 kr

367.400 kr

Grundværdi

600.000 kr

567.400 kr

GRUNDVÆRDI

Normalgrund

800 m²

500 m²

OMRÅDE 2

Normalpris

400 kr

520 kr

Byggeret

160.000 kr

0.000 kr

Ejendom G: grundareal 500 m² typisk grund

1 Byggeret á

160.000/0.000.

160.000 kr

0.000 kr

500 m² á

200/260 kr

100.000 kr

0.000 kr

Grundværdi.

260.000 kr

260.000 kr

Ejendom H: grundareal 300 m²

1 Byggeret á

160.000/0.000

160.000 kr

0.000 kr

300 m² á

200/260 kr

60.000 kr

78.000 kr

Grundværdi

220.000 kr

208.000 kr

Ejendom I

grundareal

1100 m²

1 Byggeret á

160.000/0.000

160.000 kr

0.000 kr

1100 m² á

200/260 kr

220.000 kr

286.000 kr

Grundværdi

380.000 kr

416.000 kr

Som det fremgår af eksemplerne i grundværdiområde 1, så bliver forskellen mellem værdierne af grundene på 1200 m² og 2200 m² større, hvis normalgrunden er 800 m² i stedet for, hvis den er 1200 m². Men forskellen er ikke særlig stor. Hvis vi antager, resultatet for grunden på 2200 m² er "korrekt", når normalgrunden er 1200 m², så bliver den "overvurderet" med knap 6 pct. ved anvendelse af en normalgrund på 800 m².

Tilsvarende i grundværdiområde 2, hvor normalgrunden på 800 m² medfører en "overvurdering" af grunden på 300 m² på knap 6 pct., og en "undervurdering" af grunden på 1100 m² på 9 pct., hvis man går ud fra, at en normalgrund på 500 m² ville have givet "korrekte" resultater.

Når man tænker på den generelle usikkerhed ved vurdering af bebyggede ejendomme (den gennemsnitlige difference mellem forslag til ejendomsværdi og de kontante salgspriser er 10-15 pct.), og den meget større usikkerhed ved vurdering af grunde, så er det vanskeligt at se, hvorfor man ikke kan anvende en normalgrund på 800 m² for alle grundværdiområder. De helt ekstreme tilfælde kan klares med individuelle tillæg eller fradrag i grundværdien for de pågældende ejendomme.

Den tredje grund der kunne være til at anvende en normalgrund forskellig fra 800 m² er, at valget af normalgrund påvirker værdien af en byggeret, og dette påvirker grundværdierne for ejendomme, der kan udstykkes. Som eksemplerne viser er den procentvise forskel her noget større. Men også her må man minde om den generelle usikkerhed ved grundværdiansættelsen, og henvise til, at ekstreme situationer kan klares ved en graduering af værdinedslaget for udstykningsudgifter for de pågældende ejendomme.

Store grunde

Er en grund så stor, at den ville kunne udstykkes i flere grunde, beregnes grundværdien på grundlag af to eller flere byggeretter svarende til udstykningsmulighederne. Grunden må kun ansættes på grundlag af mere end én byggeret, såfremt det er åbenbart, at grunden i ubebygget stand ville kunne udstykkes.

For parcel- og sommerhuse gælder dog særreglen i VUL § 16 B, hvor beboelsesbygningens faktiske placering på grunden eller størrelse set i henhold til den tilladte bebyggelsesprocent hindrer en udstykning, jf. C.1 .

Grundværdien kan ikke ansættes på grundlag af flere byggeretter, hvis udstykning forudsætter dispensation fra krav til mindstegrundstørrelse eller fredningsbestemmelser etc. Almindelige betingelser for at opnå udstykningstilladelse, f. eks. vejadgang, skal også være opfyldt for, at der kan regnes med mere end én byggeret.

Byggeretsværdiprincippet lader sig ikke anvende på større ubebyggede arealer, selv om de er udlagt til parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse, hvis der endnu ikke er klarhed over, hvor mange parceller, der vil blive givet udstykningstilladelse til. En sådan uklarhed vil almindeligvis foreligge, hvis der skønnes at kunne ske udstykning i mere end 5-7 parceller, og hvor der er særlige vanskeligheder ved at bedømme det endelige antal.

Hvor grundværdien beregnes på grundlag af flere byggeretter, kan der efter omstændighederne gives et nedslag for de omkostninger, der er forbundet med udstykning, herunder eventuelle udgifter til anlæg af adgangsveje m. v. Også forventede byggemodningsomkostninger kan tages i betragtning.

For parcelhusgrunde med én byggeret, hvis areal overstiger det dobbelte af mindstegrundstørrelsen, nedsættes arealværdien efter praksis, for så vidt angår det areal, der overstiger 1.400 m2. Det overskydende areal (bagjordsprisen) ansættes ofte til 10 pct. af områdeprisen. For sommerhusgrunde nedsættes værdien normalt af kvadratmeter ud over 2.000 m2.

Små grunde

For små grunde med en høj bebyggelsesprocent bliver grundværdien pr. kvadratmeter højere end for grunde med en lavere bebyggelsesprocent. Byggeretsværdiprincippet hviler som før nævnt på en forudsætning om, at der kan opføres et hus af normal størrelse på grunden. Hvor der er tale om meget små grunde, hvorpå der ikke ville kunne (gen)opføres et normalt enfamiliehus, må byggeretsværdiprincippet anvendes med fornøden tillempning.

Drejer det sig om en flerhed af små ensartede grunde, f. eks. med rækkehuse eller byggeforeningshuse, kan tillempningen ske ved, at normalprisen nedsættes, så grundværdierne kommer i overensstemmelse med handelsværdien.

I områder med meget varierende grundstørrelser gives der i stedet et nedslag i den grundværdi, som en beregning på grundlag af byggeretsværdiprincippet fører til. Nedslaget beregnes som et fast beløb pr. kvadratmeter, hvormed grunden er mindre end en efter de lokale forhold fastsat minimumsstørrelse. Nedslaget gradueres efter grundprisniveauet i området.

Der vil almindeligvis blive givet nedslag, når en grund er så lille, at der ikke kan opføres et parcelhus med et etageareal på mindst 75 m2 eller et sommerhus med et etageareal på mindst 35 m2. Landsskatteretten har i nogle kendelser valgt at se helt bort fra byggeretsværdiprincippet, hvis der ikke engang kan opføres et parcelhus med et etageareal på mindst 50 m2 eller et sommerhus med et etageareal på 25 m2, se SO 1983.6.234.

Individuelle forhold

Forskellige forhold kan føre til, at der må udøves et konkret skøn over grundens værdi.

Ved ansættelsen af " koteletgrunde " tages der hensyn til den længere adgangsvej, men indvirkningen heraf på værdiansættelsen kan i nogen grad være opvejet af, at ejendommen har færre gener af trafikken. Se C.2.1.2 .

Omfatter grunden skrænter, der er til hinder for en hensigtsmæssig placering af bebyggelsen, nedsættes arealværdien.

Fredede arealer , som er medtaget ved beregningen af ejendommens bebyggelsesprocent, vurderes som udgangspunkt på linie med ikke fredede arealer, medmindre fredningen er til hinder for en hensigtsmæssig placering af bebyggelsen. Har offentligheden fuld adgang til det fredede areal, formodes arealets selvstændige værdi at være begrænset.

Blød bund påvirker grundværdien som følge af de udgifter til dræning, pilotering og ekstra fundering, der må påregnes at være forbundet med at bebygge grunden. Nedslag for blød bund er derfor et blivende fradrag i grundværdien - værdi i ubebygget stand - , mens værdien af en foretagen pilotering tillægges bygningsværdien (henføres til forskelsværdien), se C.3.1.

Om forurenede ejendomme se C.2.3 .

Niveaufastlæggelse

I områder, hvor byggeretsværdiprincippet anvendes, analyserer Told- og Skattestyrelsen salgspriserne såvel for ubebyggede grunde til parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse som for bebyggede ejendomme, jf. omtalen af grundprisanalysesystemet under C.2 .

Denne indirekte fremgangsmåde rummer nogle vanskeligheder. For det første er det nødvendigt at tage højde for, at der kan være stor forskel på de solgte huses størrelse og standard i de forskellige områder. For det andet må forskelle i grundstørrelse tages i betragtning.

Er der imidlertid taget højde for disse forholds indflydelse på huspriserne, vil det normalt være forsvarligt at betragte de resterende forskelle i priserne som forskelle i beliggenhedsværdi. Disse forskelle i beliggenhedsværdi kan indregnes i grundværdiniveauet.

Fremgangsmåden er forsøgt illustreret i nedenstående tabel. Der er angivet tre områder, hvoraf der kun er solgt grunde i det ene. Priserne for disse grundsalg er omregnet til en pris for en normalgrund. I alle tre områder er der solgt bebyggede ejendomme. Priserne for disse er omregnet til en pris for et standardhus.

Indirekte

fastlæggelse af

grundværdiniveau

Område

Salgspriser for normalgrunde

Salgspriser for standardhuse

Grundværdier for normalgrunde

A

200.000 kr.

600.000 kr.

200.000 kr.

B

?

650.000 kr.

200.000 kr. + tillæg

C

?

550.000 kr.

200.000 kr. - nedslag

I område A ansættes grundværdien for normalgrunde med udgangspunkt i salgspriserne for sådanne grunde. I område B, hvor salgspriserne for standardhuse er højere end i område A, formodes grundværdiniveauet at være højere end i område A. Omvendt skal grundværdiniveauet i område C, hvor salgspriserne for standardhuse er lavere end i område A, formodentlig være lavere end i område A. Ved tillæg til eller fradrag i grundværdierne korrigeres der for indflydelsen af områdevise forskelle i de solgte huses bygningsstandard.

Grundværdiniveauet må i vid udstrækning fastsættes på den anførte indirekte måde. Antallet af salg af ubebyggede grunde er sparsomt de fleste steder. I mange bymæssigt udbyggede kommuner forekommer der praktisk taget ingen grundsalg. Det vil derfor være de færreste grundværdiområder, hvor man kan finde tilstrækkelig vejledning i salgene af ubebyggede grunde.

Ved hjælp af dertil udviklede grundprisanalyser udfindes forholdet mellem forskellene i huspriserne og forskellene i grundprisniveau.

I vurderingsforslagssystemet korrigeres hver enkelt salgspris for den indflydelse, det måtte have, at det solgte hus afviger fra standardhuset. Det opnås herved, at alle salgspriser for huse i princippet er sammenlignelige. Alle salgspriser omregnes altså til salgspriser for standardhuset.

På det tidspunkt i vurderingsprocessen, hvor grundværdierne skal fastlægges, er vurderingsforslagsmodellerne ikke endeligt fastlagt. Derfor må der fastlægges en foreløbig forslagsmodel, før salgspriserne for bebyggede ejendomme kan omregnes til priser for standardhuset. Den foreløbige forslagsmodel udarbejdes ved at de ved den foregående vurdering ansatte grundværdier fratrækkes salgspriserne for de bebyggede salg, og det er den forskelsværdi, der fremkommer herved, som nu bruges i foreløbige forslagsanalyser.

Ligesom det er nødvendigt at gøre priserne for bebyggede salg sammenlignelige på tværs af områder, er det også nødvendigt at gøre salgspriserne for grunde sammenlignelige. Det indebærer, at der for hvert grundsalg skal korrigeres for den indflydelse på prisen, grundens areal og antal byggeretter formodes at have. Alle salgspriser for grunde omregnes således til priser for normalgrunden, jf. ovenfor.

Ved anvendelse af de sammenligneliggjorte salgspriser for bebyggede og ubebyggede ejendomme er det muligt ud fra en given områdeinddeling i hele landet at beregne gennemsnitlige prisniveauer for standardhuse svarende til eksemplet ovenfor. For de områder, hvor der findes salg af grunde, kan tillige opgøres priser for normalgrunde, og huspriserne kan sammenholdes med grundpriserne. Formålet hermed er at finde frem til, hvor meget af de beliggenhedsbetingede variationer i huspriserne, som skal henføres til grundværdiniveauet, og hvor meget der skal henføres til beliggenhedsforskelle i bygningsværdier.

C.2.1.2 Særligt for åben-lav og tæt-lav bebyggelse

Særligt for åben-lav

og tæt-lav bebyggelse

For områder, der er udlagt til tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse , skal byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien.

Byggeretsværdiprincippet anvendes uanset ejerform. Samme princip skal derfor anvendes ved ansættelsen af grundværdien for såvel privatejet byggeri som for det støttede boligbyggeri (dvs. almennyttige boliger og private andelsboliger).

Når der er sket særskilt udstykning og matrikulering af grunde til de enkelte husenheder, vil anvendelsen af byggeretsværdiprincippet ikke volde særlige vanskeligheder. Værdien af udlagte fællesarealer skal, i det omfang arealet tæller med i bebyggelsesprocenten, overføres til grundværdien for de enkelte huse og fremtræde i specifikationen for fællesarealet med værdien 0. Ved fastsættelsen af områdeprisen må man således sørge for, at fællesarealets værdi overføres til de enkelte huse.

Det påses om den eksisterende bebyggelse er en lovlig anvendelse af grunden. Dette vil være tilfældet i så godt som alle nyere bebyggelser, der er opført i overensstemmelse med vedtagne lokalplaner, ældre byplaner eller bygningsvedtægter.

I ældre kvarterer med en central beliggenhed kan det i enkelte tilfælde forekomme, at områder med tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse efter at bebyggelsen er blevet opført har fået en ændret lovlig anvendelse. I disse tilfælde - der særligt kan tænkes i forbindelse med planlagt sanering eller byfornyelse - skal byggeretsværdiprincippet ikke anvendes. Der skal her tages udgangspunkt i værdien til den nye planlagte anvendelse.

Når der ikke er sket særskilt udstykning eller matrikulering af grunde til de enkelte husenheder, kan anvendelse af byggeretsværdiprincippet volde vanskeligheder. Dette gælder særlig i bebyggelser, der tilhører almennyttige boligselskaber og private andelsboligforeninger.

Forudsat at den faktiske bebyggelse er i overensstemmelse med den lovlige, medfører anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, at der i grundværdien skal indgå et antal byggeretter, der svarer til antallet af husenheder. Forudsætningen om sammenfald af faktisk og lovlig bebyggelse vil være opfyldt i de allerfleste nyere bebyggelser.

Antallet af

byggeretter

Ud fra disse regler og den praksis der har fæstnet sig, kan byggeretsværdiprincippet anvendes som beskrevet nedenfor

Såfremt bebyggelsen er opført efter lokalplan, tidligere byplanvedtægt, en samlet plan i henhold til tidligere bygningsvedtægt eller andre tidligere byggeforskrifter, der fortsat er gyldige, kan man normalt ved ansættelsen af grundværdien tage udgangspunkt i det faktiske antal boligenheder, der er opført på arealet. Anvendelsen af byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der på en grund kan opføres et hus af normal størrelse på grunden, hvilket betyder en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m². Hvor den gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse er mindre end hvad man efter dagens standard anser for en rimelig boligstørrelse, må vurderingsmyndigheden skønne over antallet af byggeretter.

I de få tilfælde, hvor området ikke er fuldt udbygget (underbebygget), skal der ske en deling af arealet, og for den del af arealet, der kan henføres til de færdigopførte huse, anvendes som hovedregel det faktisk opførte antal huse.

Ved overbebyggelse skal der gås ud fra det antal husenheder, der med den valgte husstørrelse lovligt kan opføres på arealet.

I visse bebyggelser kan der forekomme husenheder, som rummer flere boligenheder. For eksempel kan 1. sal for nogle af husene være udskilt som selvstændige lejligheder, uden at det i øvrigt er hensigtsmæssigt at udskille en del af bebyggelsen som etagebebyggelse. I disse tilfælde anvendes - som i øvrigt for tofamiliehuse på en normalparcel - kun én byggeret pr. husenhed ved specifikation af grundværdien. Det må dog erindres, at grundværdien skal afspejle den ubebyggede grunds værdi. I disse særlige tilfælde kan det derfor være nødvendigt først at beregne, hvad grundværdien ville være ud fra antallet af byggeretter ved normal bebyggelse med én bolig pr. husenhed. Den således beregnede grundværdi fordeles herefter som en grundværdi pr. hus ved det faktiske antal husenheder.

I efterstående eksempel 1 er angivet, hvordan der kan beregnes en højere områdepris ud fra en gennemsnitlig grundværdi pr. hus. Denne højere områdepris anvendes i specifikationen af grundværdien for at tage højde for den atypiske udnyttelse af grunden.

Beregningsgrundlaget

Beregningsgrundlaget, der svarer til det areal, der i grundværdispecifikationen skal ansættes med arealværdi (halv områdepris), udgøres af det samlede matrikulære areal minus fællesareal, udlagte interne veje og andre udlagte vejarealer. I de tilfælde, hvor størrelsen af fællesareal og internt vejareal er opmålt eller oplyst af ejeren, kan disse oplysninger anvendes. Er dette ikke tilfældet, må der skønnes over størrelsen. Ifølge praksis sker dette ved, at størrelsen af fællesareal og internt vejareal bestemmes som reststørrelse ud fra det samlede areal minus størrelsen af det areal, som beboerne af de enkelte huse har selvstændig rådighed over ("arealet inden for hækken").

Dette areal må ikke forveksles med det vurderingspligtige areal, der sammen med bebyggelsesprocenten danner grundlag for hvor mange etagemeter, der lovligt kan opføres på arealet. I de tilfælde, hvor der er knyttet fællesarealer til en bebyggelse, vil beregningsarealet således være mindre end det vurderingspligtige areal.

Delvis udbyggede arealer

Er arealet ikke færdigudbygget, skal der ved beregningen af grundværdien foretages en opdeling af arealet, således at den del af arealet, der kan henføres til den bebyggede del, vurderes efter de ovenfor nævnte principper, medens den ikke bebyggede del ansættes efter en pris pr. kvadratmeter grundareal. Ved fastsættelsen af denne kvadratmeterpris skal der tages hensyn til eventuel manglende byggemodning.

Blandede

bebyggelsesformer

Er grundarealet bebygget med såvel etage- som lav bebyggelse, skal der ske en fordeling både af samlet areal og af fællesareal m.v. på de to typer bebyggede arealer. Dette sker ved en fordeling af det samlede areal ud fra etageareal og bebyggelsesprocent. Den del af det vurderingspligtige areal, der kan henføres til etagebebyggelsen beregnes og den resterende del af arealet fordeles på sædvanlig måde mellem beregningsareal til den lave bebyggelse og fællesareal m.m.

For etagebebebyggelsen skal etagearealprincippet anvendes og for den lave del af bebyggelsen skal byggeretsværdiprincippet anvendes.

Fællesarealet

Fællesarealet skal i grundværdispecifikationen indgå med værdien 0.

I de tilfælde hvor det areal, der fremgår af grundværdispecifikationen er mindre end beregningsarealet - d.v.s. det areal, der er nødvendigt for at opfylde de planmæssige forskrifter - må der ske en overførsel af værdi fra fællesarealet til beregningsarealet. Den praktiske fremgangsmåde er vist i efterstående eksempel 3.

Områdeprisen

Områdeprisen fastsættes efter samme retningslinier som områdeprisen i parcelhuskvarterer i øvrigt, dvs ud fra arealets beliggenhed og grundprisniveauet i området. Fællesarealets mere eller mindre gode beliggenhed og dets større eller mindre "nytteværdi" for beboerne kan påvirke områdepriserne.

Da et støttet boligbyggeri i form af lav boligbebyggelse som oftest omfatter et betydeligt antal husenheder, er man ikke bundet af områdeprisen for tilstødende parcelhuskvarterer, idet den aktuelle bebyggelse vil kunne berettige til fastsættelse af en selvstændig, og som oftest højere områdepris.

Nedslag

Byggeretsværdiprindippet anvendes på samme måde i en åben-lav eller tæt-lav fællesbebyggelse som i sædvanlig parcelhusbebyggelse. Efter praksis gives der herefter et nedslag i grundværdien for fællesbebyggelser, ud fra den betragtning, at der i grundværdien for en parcelhusejendom er indregnet en forholdsmæssig andel af udstykningsomkostninger.

Endvidere gives der for fællesbebyggelser et nedslag som følge af arealstørrelsen. Nedslaget begrundes med, at det erfaringsmæssigt er billigere at erhverve en stor grund til fællesbebyggelse end selvstændigt udstykkede grunde til enkeltbebyggelser.

Det samlede nedslag sættes til 12,5 pct. af den værdi, der er beregnet efter de ovenfor nævnte retningslinier.

I blandede etageboligbebyggelse og tæt-lav og åben-lav bebyggelse beregnes nedslaget alene af den grundværdi, der efter beregningen kan henføres til den tæt-lave og åben-lave bebyggelse.

Ved bedømmelsen af slutresultatet bør man beregne grundværdien pr. husenhed og sammenholde denne med grundværdiansættelserne for tilsvarende beliggende privatejede parcel- og rækkehuskvarterer.

For at sikre et ensartet vurderingsniveau bør man tillige påse, at grundværdien pr. etagemeter boligareal for bebyggelser, beliggende i sammenlignelige områder, er af nogenlunde samme størrelsesorden.

Den praktiske fremgangsmåde ved beregningen af grundværdierne er vist i efterstående 4 eksempler.

I de fleste tilfælde vil en del af fællesarealet skulle indgå i værdien af arealer med byggeretsværdi. Det vil ofte medføre, at arealpris og byggeretsværdi skal være højere for rækkehuse beliggende på en fælles grund end for eventuelle tilstødende parcelhusområder. I relation til grundværdisystemet kan det derfor være hensigtsmæssigt, at disse ejendomme med f.eks. støttet tæt-lav bebyggelse placeres i særskilte grundværdiområder, idet man så vil kunne indberette specielle - typisk højere - områdepriser for disse områder. Selvom det i nogle tilfælde forekommer mest hensigtsmæssigt at beregne grundværdien manuelt, kan det med henblik på efterfølgende vurderinger være en fordel at lade ejendommene omfatte af den maskinelle beregning. Det vil i de fleste tilfælde være mest hensigtsmæssigt at indberette specifikationen af grundværdien med byggeretter m.v. til grundværdisystemet, idet man så får specifikationen udskrevet.

Eksempel 1 : rent tæt-lavt område

I. AREALOPLYSNINGER

grundareal

11.200 m²

heraf vej

1.200 m²

vurderingspligtigt areal

10.000 m²

fællesareal, der ansættes til 0

4.000 m²

beregningsareal

6.000 m²

II. OPLYSNINGER OM RETLIGE OG FAKTISKE FORHOLD

bebyggelsesprocent

25

gennemsnitlig husstørrelse

90 etagemeter

antal husenheder

25

Det faktiske antal etagemeter på 2.250 svarer i eksemplet til den retlige udnyttelsesmulighed, idet det er forudsat, at der ikke vil kunne opføres yderligere 250 m² etageareal på ejendommen.

Områdepris for tilstødende parcelhusområder: 300 kr.

III. BEREGNING AF GRUNDVÆRDIEN

Til en bebyggelse på 2.250 etagemeter vil der med en bebyggelsesprocent på 25 kræves et "byggeteknisk beregningsareal" på 9.000 m² (2.250 m² : 0,25). Da det areal, der umiddelbart kan henføres til de enkelte huse (beregningsarealet) kun er på 6.000 m², er der overført byggeret fra 3.000 m² af fællesarealet, og værdien heraf skal - jf. bemærkningerne i tekstafsnittet - derfor overføres til beregningsarealet.

Da bebyggelsesprocenten for området er fastsat til 25, svarende til den sædvanlige bebyggelsesprocent i parcelhusområder, kan der umiddelbart ved beregningen af grundværdien tages udgangspunkt i områdeprisen for tilstødende parcelhuskvarterer.

Grundværdien kan herefter beregnes således

25 byggeretter à 120.000 kr. =

3.000.000 kr.

6.000 m² à 150 kr. ; =

900.000 kr.

3.900.000 kr.

overført værdi fra fællesareal

3.000 m² à 150 kr.=

450.000 kr.

Samlet grundværdi

4.350.000 kr.

(Grundværdi pr. hus før nedslag = 174.000 kr.)

Da en del af værdien fra fællesarealet skal overføres til beregningsarealet vil områdeprisen i dette eksempel blive højere end områdeprisen i de tilstødende parcelhusområder. I dette tilfælde vil områdeprisen (dvs. den områdepris der indberettes til grundværdisystemet) blive 330 kr.

IV. SPECIFIKATION AF GRUNDVÆRDIEN

Kendes den gennemsnitlige grundværdi og den gennemsnitlige grundstørrelse, kan områdeprisen for den konkrete bebyggelse beregnes således

Områdepris = 2 x (gnstl. grundværdi pr. hus)/(800 + gnstl. grundstørrelse pr. hus )

I eksemplet

Områdepris = 2 x (174.000 kr. )/(800 + 240) = 335

Områdeprisen afrundes til 330 kr.

Specifikationen af grundværdien kan herefter foretages således

25 byggeretter à 132.000 kr. =

3.300.000 kr.

6.000 m² à 165 kr. =

990.000 kr

4.000 m² à 0 kr. =

0 kr.

1.120 m² vej à 0 kr. =

0 kr.

4.290.000 kr.

- nedslag 12,5 pct. =

536.250 kr.

Grundværdi

3.753.750 kr.

Grundværdi afrundet

3.753.800 kr.

V. KONTROL

grundværdi pr. hus efter nedslag =

150.200 kr.

grundværdi pr. etagemeter =

1.668 kr.

Eksempel 2 : rent tæt-lavt område.

I. AREALOPLYSNINGER

grundareal

15.000 m²

vurderingspligtigt areal

15.000 m²

II. OPLYSNINGER OM RETLIGE OG FAKTISKE FORHOLD

bebyggelsesprocent =

30

samlet etageareal =

4.500 etagemeter

antal huse =

60

gennemsnitlig husstørrelse =

75 m²

områdepris for tilstødende parcelhusområder

300 kr.

Da den gennemsnitlige husstørrelse er noget lavere end for en boligenhed af en sædvanlig størrelse, bør der i dette tilfælde regnes med mellem 45 og 50 byggeretter, alt efter hvad man i det lokale område anser for en rimelig boligstørrelse.

Tages der udgangspunkt i en boligstørrelse på 100 m², skal der i dette tilfælde regnes med 45 byggeretter.

III+IV. BEREGNING OG SPECIFIKATION AF GRUNDVÆRDIEN

45 byggeretter a 120.000 kr =

5.400.000 kr.

15.000 m² a 150 kr =

2.250.000 kr.

grundværdi før nedslag =

.

7.650.000 kr

nedslag 12,5 pct. =

956.250 kr.

Grundværdi =

6.693.750 kr.

Grundværdi (afrundet) =

6.693.800 kr

V. KONTROL

Grundværdi pr hus efter nedslag

111.600 kr.

grundværdi pr etagemeter

1.487 kr.

Eksempel 3 : rent tæt-lavt område

I. AREALOPLYSNINGER

grundareal

11.200 m²

heraf vej

1.200 m²

vurderingspligtigt areal

10.000 m²

fællesareal, der ansættes til 0

4.000 m²

beregningsareal

6.000 m²

II. OPLYSNINGER OM RETLIGE OG FAKTISKE FORHOLD

bebyggelsesprocent

30

gennemsnitlig husstørrelse

75 etagemeter

antal husenheder

40

(samlet antal etagemeter 3.000 )

Områdepris for tilstødende parcelhusområder

300 kr.

III. BEREGNING AF GRUNDVÆRDIEN

Til en bebyggelse på 3.000 etagemeter vil der med en bebyggelsesprocent på 30 kræves et "byggeteknisk beregningsareal" på 10.000 m² (3.000 m² : 0,30). Der skal således i dette tilfælde overføres værdi fra hele fællesarealet svarende til 4.000 m² à 150 kr. = 600.000 kr.

Som anført er der 40 boligenheder, der i gennemsnit har et etageareal på 75 m². Skønner vurderingsmyndigheden i dette tilfælde, at en bolig af tidssvarende størrelse burde være på 90 m², skal der efter retningslinierne i eksempel 2, regnes med 33 byggeretter (3.000 etagem²: 90 = 33,33, der afrundes til 33.)

Grundværdien kan herefter beregnes således

33 byggeretter à 120.000 kr. =

3.960.000 kr.

6.000 m² à 150 kr. =

900.000 kr.

4.860.000 kr.

overført værdi fra fællesarealet

4.000 m² à 150 kr.

600.000 kr.

Samlet grundværdi

5.460.000 kr.

(Grundværdi pr. "byggeretsenhed" før nedslag

165.500 kr)

For bebyggelsen kan områdeprisen (dvs. den områdepris, der indberettes til grundværdisystemet) beregnes til 336 kr. [2 * 165.500 kr :( 800 + 6.000 : 33) = 336 kr.]

IV SPECIFIKATION AF GRUNDVÆRDIEN

33 byggeretter a 134.400 =

4.435.200 kr.

6.000 m² a 168 kr =

1.008.000 kr.

4.000 m² a 0 kr =

0 kr.

1.200 m² vej =

0 kr.

5.443.200 kr - nedslag 12,5 pct.

680.400 kr.

Grundværdi

4.762.800 kr.

P.S. I eksemplet er regnet med en områdepris på 336 kr. I vurderingsarbejdet ville det nok være mere hensigtsmæssigt at forhøje områdeprisen til 340 kr .

V. KONTROL

grundværdi pr. hus efter nedslag ca.

119.100 kr.

grundværdi pr. etagemeter

1.588 kr.

Eksempel 4: Blandet tæt-lav og etagebebyggelse

I. AREALOPLYSNINGER

grundareal

15.000 m²

heraf vej

0 m²

vurderingspligtigt areal

15.000 m²

beregningsareal ved tæt-lav bebyggelse

6.000 m²

Områdepris for tilstødende parcelhuskvarter

350 kr.

Etagemeterpris i tilstødende etagebebyggelse

800 kr.

II. OPLYSNINGER OM RETLIGE OG FAKTISKE FORHOLD

Bebyggelse bestående af tæt-lav boligbebyggelse og etagebebyggelse

a. tæt-lav bebyggelse

bebyggelsesprocent

35

gennemsnitlig husstørrelse

75 m²

antal husenheder

40

(samlet antal etagemeter 3.000 )

b. etagebebyggelse

bebyggelsesprocent

50

samlet antal etagemeter

2.000

etagemeterpris i området

800 kr.

For at kunne opføre en bebyggelse af det anførte omfang kræves med de givne bebyggelsesprocenter, et "byggeteknisk beregningsareal" for den tæt-lave bebyggelse på 8.572 m² (3.000 etagemeter : 0,35) og et "byggeteknisk beregningsareal" til etagebebyggelsen på 4.000 m².

III. BEREGNING AF GRUNDVÆRDI

Beregningen af den samlede grundværdi for ejendommen deles op i 2 beregninger, idet grundværdien, der kan henføres til tæt-lav bebyggelsen, og grundværdien, der kan henføres til etagebebyggelsen, beregnes hver for sig.

Vurderingsrådet skønner, at der skal regnes med 30 byggeretter for den tæt-lave del af bebyggelsen.

a. Beregning af grundværdi for etagebebyggelse

2.000 etagemeter à 800 kr. =

1.600.000 kr.

b. Beregning af grundværdien for tæt-lav boligbebyggelse

30 byggeretter à 140.000 kr. =

4.200.000 kr.

6.000 m² à 175 kr. =

1.050.000 kr.

5.250.000 kr.

overført værdi fra fællesareal

(8.572 m² - 6.000 m²) = 2.572 m²

2.572 m² à 175 kr. =

450.100 kr.

grundværdi

5.700.100 kr.

(grundværdi pr. "byggeretsenhed" før nedslag=

190.000 kr.)

IV. SPECIFIKATION AF GRUNDVÆRDI

Ejendommens samlede grundværdi specificeres således, idet områdepriserne beregnes til 380 kr.

30 byggeretter à 152.000 kr. =

4.560.000 kr.

6.000 m² à 190 kr. =

1.140.000 kr.

5.700.000 kr.

- nedslag 12,5 pct. =

- 712.500 kr.

grundværdi for tæt-lav bebyggelse

4.987.500 kr.

4.000 m² à 400 kr. =

1.600.000 kr.

fællesareal 5.000 m² à 0 kr. =

0 kr.

Samlet grundværdi =

6.587.500 kr.

V. KONTROL

grundværdi pr. hus efter nedslag

124.700 kr.

grundværdi pr. etagemeter

1.663 kr.

Koteletgrunde

Grunde med en smal adgangsvej fra vejen benævnes efter deres form "koteletgrunde". Der tænkes i denne forbindelse kun på grunde, der er omfattet af byggeretsværdiprincippet.

Ved ansættelsen af grundværdien af koteletgrunde skal der tages hensyn til den længere adgangsvej m. v., men indvirkningen på værdiansættelsen kan i nogen grad være opvejet af, at ejendommen kan have færre gener af trafikken. Har to koteletgrunde fælles indkørsel, vurderes "koteletbenet" som fællesvej, som efter praksis ansættes til 0 kr.

Koteletgrunde ligger ofte i områder med relativt høje grundværdier. Dette har bl. a. medført en del klager og kritik af manglende ensartethed i ansættelserne, som har givet sig udslag i grundværdinedsættelser ved Landsskatteretten.

Det er ikke muligt på grundlag af salgsstatistikken at konstatere, om koteletgrunde rent faktisk handles til lavere priser end facadegrunde, og hvor stort et nedslag der i givet fald skal gives i ansættelserne af koteletgrunde i forhold til tilstødende facadegrunde.

De ulemper, der er forbundet med en koteletgrund, må dog i de fleste tilfælde antages at være større end de fordele, der vil være forbundet med en roligere beliggenhed i forhold til vejnettet. Det bør i denne forbindelse navnlig tages i betragtning, at der som oftest vil være flere grunde, der støder op til en koteletgrund, og at udgifter til stikledninger fra vejen og etablering af adgangsvej i de fleste tilfælde vil være noget større for en koteletgrund end for en facadegrund.

Der kan ikke fra grundværdisystemet indhentes oplysninger om, hvorvidt en bestemt grund er en koteletgrund eller en facadegrund. Af samme årsag er der heller ingen oplysninger om koteletbenets størrelse på de grunde, som vurderingsmyndighederne kan identificere som koteletgrunde.

Der er ved de forslag til ansættelse af grundværdierne, der udarbejdes i grundværdisystemet, således ikke taget hensyn til de enkelte grundes form.

I det omfang, vurderingsmyndigheden bliver opmærksom på, at en byggegrund er en såkaldt koteletgrund, bør der gives et værdinedslag.

Da der som anført ikke statistisk kan udledes noget om værdiforholdene mellem koteletgrunde og facadegrunde, må størrelsen af det nedslag, der fastsættes i de konkrete tilfælde, bero på et skøn.

En opmåling af de enkelte koteletben med det formål at ansætte et nedslag i forhold til koteletbenets længde eller areal, således at der kun gives nedslag, hvis koteletbenet har en bestemt længde eller areal, vil være administrativt besværligt og vil kunne føre til uensartethed i ansættelserne inden for samme grundværdiområde.

Efter praksis ansættes koteletgrundes grundværdi som udgangspunkt ved, at der fastsættes et "nedslag for uhensigtsmæssig form" for alle koteletgrunde, svarende til 10 pct. af grundens samlede arealværdi. Eer der knyttet særlig herlighed til en koteletgrund, f. eks. fordi den ligger frit ud til et grønt område, skal tillægget ligeledes beregnes som en procent af arealværdien.

Det er af hensyn til ønsket om en informativ vurderingsmeddelelse vigtigt, at samtlige tillæg og fradrag i grundværdien fremgår af grundværdiberegningen.

En grundværdiberegning kan f. eks. have følgende indhold

1. byggeret

240.000 kr

920 m² a 300 kr

276.000 kr

516.000 kr

Nedslag for uhensigtsmæssig form

(10 pct. af 276.000 kr)

-27.600 kr

Grundværdi

488.400 kr

C.2.1.3 Etagearealprincippet

Anvendelse

Etagearealprincippet finder anvendelse i områder i byzone, der i henhold til byplanvedtægt, lokalplan eller kommuneplan er udlagt til etagebebyggelse, hvorved forstås bebyggelse i to etager eller derover. Etagearealprincippet hviler på den erfaring, at grundens værdi er afhængig af den tilladte udnyttelse, således at grundværdien stiger i takt med at den tilladte bebyggelsesprocent øges.

I områder, der er udlagt til etagebebyggelse, er der i Grundværdisystemet (GRUS) registreret en maksimalt tilladt bebyggelsesprocent for hver enkelt ejendom. Registreringen sker på grundlag af den gældende fysiske planlægning for området.

Etagearealprincippet anvendes kun i områder med en af følgende plantyper, jf. C.2

C: Boligområde med etagebebyggelse i byzone

E: Centerområde

F: Erhvervsområde

G: Område med blandet bolig og erhverv i byzone

H: Område til offentlige formål i byzone

Indhold

Efter etagearealprincippet beregnes grundværdien ved følgende multiplikation: Den ifølge planlægningen maksimalt tilladte bebyggelsesprocent x etagearealprisen (ved bebyggelsesprocent 100) x grundens faktiske areal i kvadratmeter.

Etagearealprisen er det beløb, som en investor skønnes at ville betale for at kunne opføre en kvadratmeter etagebebyggelse på en grund i det pågældende område. Etagearealprisen er den samme for alle grunde i et grundværdiområde. Etagearealprisen udtrykker grundværdiniveauet.

Eksempel

Etagearealprincippets anvendelse kan illustreres ved følgende eksempel: En ejendom med et grundareal på 3.200 m2, heraf 200 m2 vej, har en maksimalt tilladt bebyggelsesprocent på 120. Ejendommen ligger i et grundværdiområde, hvor etagearealprisen er 1.100 kr. Grundværdien beregnes således

3.000 m2 x 120 pct. x 1.100 kr. pr. etagemeter=

3.960.000 kr.

200 m2 = a´ 0 kr.

0 kr.

Grundværdi

3.960.000 kr.

Beregningen af grundværdien er uafhængig af den faktiske udnyttelse af ejendommen. Den anvendes også, hvis ejendommen er ubebygget, bebygget med andet end etagebebyggelse eller bebygget med etagebebyggelse, som afviger fra den maksimalt tilladte.

C.2.1.4 Kvadratmeterprincippet

For ejendomme, hvor hverken byggeretsværdiprincippet, etagearealprincippet eller hektarprincippet finder anvendelse, ansættes grundværdien efter kvadratmeterprincippet . Kvadratmeterprincippet kan anvendes for alle grunde uanset plantype.

Efter kvadratmeterprincippet stiger grundværdien proportionalt med grundens areal. En større grund vil således alt andet lige få beregnet en højere grundværdi end en mindre.

En køber af en ubebygget grund vil imidlertid ikke betale lige så meget for de sidste kvadratmeter som for de første. Ved grundværdiberegningen kommer dette til udtryk ved anvendelse af forskellige kvadratmeterpriser.

C.2.1.5 Hektarprincippet

Hektarpricippet udgør en kombination af en særlig beregningsmetode for de landbrugsmæssige grundværdier og kvadratmeterprincippet. Det anvendes i alle områder i landzone med plantype "P: Øvrige områder i landzone", se C.2.4 . Hektarprincippet omfatter altså også områder med spredt bebyggelse med enfamiliehuse, sommerhuse, m.v., hvor kvadratmeterprincippet anvendes på den enkelte ejendom.

Ligningsrådet godkender med hjemmel i SSL § 18 de hektarpriser, som de landbrugsmæssige grundværdier ansættes efter, for så vidt angår den middelgode kvalitet. Ud fra ændringen i forhold til hektarpriserne ved den sidste vurdering, ansættes grundværdierne for boniteter, der afviger fra den middelgode, med tilsvarende ændringer.

Stuehusets grundværdi beregnes normalt ved, at den tidligere ansættelse fremskrives med en stigning eller et fald svarende til ændringen i den landbrugsmæssige grundværdi.

C.2.1.6 Nedslag

Nedslag for ekstra fundering m.v., pumpenedslag samt nedslag for udstykningsudgifter skal ikke fremskrives med den fremskrivningsfaktor, som i øvrigt anvendes pr. område, idet de ikke er direkte afhængige af udviklingen i ejendomspriserne. I stedet foretages en fremskrivning med en fælles faktor for hele landet beregnet på grundlag af de senest forud for vurderingen offentliggjorte "Reguleringsindeks for boligbyggeri". Faktoren fastsattes ved 2002-vurderingen til 104.

C.2.2 Ejendomme i byzone og sommerhusområder

Byzone

Byzonearealer er arealer, der ifølge den tidligere by- og landzonelov blev udlagt til byzoneformål, eller som ved en lokalplan er overført til byzone .

Sommerhusområde

Som sommerhusområde betegnes arealer, som i en bygningsvedtægt, byplanvedtægt eller lokalplan er udlagt til sommerhusbebyggelse, samt arealer som ved en lokalplan er overført til sommerhusområde.

Økonomisk god anvendelse

I medfør af VUL § 16, der finder anvendelse på ejendomme i byzone og i sommerhusområder, skal grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Beliggenheden

For ejendomme i byer og bymæssige bebyggelser er det sædvanligvis bebyggelse under en eller anden form, der er den økonomisk gode anvendelse. Fælles for ejendomme i byer og bymæssige bebyggelser er, at beliggenheden er den vigtigste prisdannende enkeltfaktor, hvilket også gør sig gældende i sommerhusområder. Beliggenhedsfaktorens betydning afspejles i opdelingen af landet i grundværdiområder, se C.2 .

Såvel beliggenheden i videre geografisk forstand som ejendommens specifikke beliggenhed i forhold til trafikårer og anden bebyggelse må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen. I områder, der er udlagt til parcelhus- eller rækkehusbebyggelse m. v. og i sommerhusområder spiller naturgivne attraktioner en ganske særlig rolle.

Fysisk planlægning

Rådigheden over fast ejendom er bl. a. begrænset af offentlige myndigheders regulering. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til denne regulering, herunder til den fysiske planlægning i medfør af planlovgivningen, se A.5.1-A.5.3. Det fremgår af bestemmelsen i VUL § 13, stk. 2, hvorefter der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

For ejendomme i byzone og i sommerhusområder er det især de reguleringer, der er fastsat i byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 452 af 24. juni 1998 med senere ændringer, der spiller en rolle ved grundværdiansættelsen.

Ved §§ 6 A-6 C i byggeloven er by- og boligministeren bemyndiget til at fastsætte regler om

mindstegrundstørrelser for ejendomme,

bebyggelsesprocenter ved bebyggelse af ejendomme,

højder og antal etager for bebyggelser samt

mindsteafstand for bebyggelse til skel mod anden grund eller sti.

Sådanne regler er fastsat i By- og Boligministeriets bekendtgørelse nr. 12251 af 24. september 2001 af Tillæg 3 til Bygningsreglement 1995 og i samme ministeriums bekendtgørelse nr. 12252 af samme dato af Tillæg 2 til Bygningsreglement for småhuse. Tillæggene trådte i kraft den 1. oktober 2001. De bebyggelsesregulerende bestemmelser i tillæggene dækker de samme forhold og har samme saglige anvendelsesområde som de før 1. oktober 2001 gældende bestemmelser herom i byggeloven.

Mindstegrundstørrelse

I byzone må der ikke foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der vil fremkomme ejendomme med et mindre areal end 700 m2, jf. førnævnte Tillæg 3 til Bygningsreglement 1995, kap. 2A.

Ved udstykning i sommerhusområder må arealet ikke være mindre end 1.200 m2, jf. førnævnte Tillæg 2 til Bygningsreglement for småhuse, afsnit 2.2.

Bestemmelserne om mindstegrundstørrelse i bygningsreglementerne finder ikke anvendelse i tilfælde, hvor der er fastsat andre bestemmelser i en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan i medfør af tidligere gældende byggelove.

Bebyggelsesprocenter

Bebyggelsesprocenten ved bebyggelse af en ejendom, herunder ved om- eller tilbygning, må ikke overstige

25 for huse med én bolig til helårsbeboelse (parcelhuse)

10 for sommerhusbebyggelse i et sommerhusområde og anden bebyggelse til ferie- og fritidsformål

35 for tæt-lav bebyggelsen

50 for etagebebyggelse i et område, der i kommuneplanen er udlagt hertil, og

40 for anden bebyggelse (for grunde med særlig beliggenhed, der var bebygget den 1. februar 1977, dog 50)

Bebyggelsesprocenterne er ligeledes fastsat i de førnævnte tillæg til bygningsreglementerne. Bestemmelserne finder ikke anvendelse i tilfælde, hvor der er fastsat andre bestemmelser i en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan i medfør af tidligere gældende byggelove.

Ved bebyggelsesprocenten forstås etagearealets procentvise andel af grundstykkets areal. Ved beregning af grundstykkets areal henses til det areal, der er angivet i matriklen. Desuden medregnes grundstykkets andel i et selvstændigt matrikuleret areal, der udgør et friareal fælles for flere ejendomme. Ved beregningen fragår arealer, der er beliggende i en anden zone end den, hvori der bygges, samt jordlodder, der ikke har sammenhæng med grundstykket, men har samme matrikelbetegnelse.

Bebyggelsesprocenten er især af betydning for ejendomme, der falder ind under de plantyper, hvorpå etagearealprincippet finder anvendelse, se C.2.1.3 . For ejendomme, hvor kvadratmeterprincippet anvendes, f. eks. i industrikvarterer, spiller procenten en mindre rolle.

Ved grundværdiansættelsen henses til den retlige bebyggelsesprocent, selv om den faktiske anvendelse måtte afvige herfra, se TfS 2000, 498.

Åben-lav og tæt-lav bebyggelse

På ejendomme i områder i byzone, der er udlagt til åben-lav eller tæt-lav bebyggelse, anvendes byggeretsværdiprincippet ved grundværdiansættelsen. Dette princip anvendes også på ejendomme i sommerhusområder.

Ved tæt-lav bebyggelse forstås dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende former for helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse.

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi, se C.2.1.2 . Byggeretsværdipricippet anvendes uden hensyn til, om ejendommen er i privat besiddelse, eller den ejes af et boligselskab eller en andelsboligforening.

Særligt for sommerhusområder

Bebyggelse i sommerhusområder må kun opføres i én etage uden mulighed for indretning af tagetage (medmindre den eksisterende bebyggelse i området overvejende er opført med tagetage).

Boliger i sommerhusområder må bortset fra kortvarige ferieophold m. v. ikke anvendes til overnatning i perioden 1. oktober - 31. marts, medmindre boligen blev anvendt til helårsbeboelse, da området blev udlagt til sommerhusområde, og retten til helårsbeboelse ikke senere er bortfaldet, jf. planlovens § 40.

Etagebebyggelse

På ejendomme i områder i byzone, der er udlagt til etagebebyggelse, anvendes etagearealprincippet ved grundværdiansættelsen, se C.2.1.3 . Etagearealprincippet bygger på den erfaring, at grundens værdi er afhængig af den tilladte udnyttelse, således at grundværdien stiger i takt med den tilladte bebyggelsesprocent.

I boligområder med etagebebyggelse må det tillægges en vis betydning, om der med fordel kunne gennemføres byggeri med ejerlejligheder, eller om dette ikke er tilfældet. I områder, der må formodes anvendt til udlejningsbyggeri, vil grundværdien indirekte være påvirket af lejelovgivningen.

I områder med blandet bolig og erhverv eller udelukkende erhverv er det i større eller mindre udstrækning markedslejen på stedet, der bestemmer grundens værdi. Ændringer i virksomhedsstrukturen inden for næsten alle erhvervsgrene har tillige med trafikale hensyn medført omfattende udflytninger fra det indre af byerne til nye områder.

Som et udslag af udviklingen har pengeinstitutter m. fl. nedlagt et stort antal filialer, uden at de rømmede lokaliteter uden videre har kunnet lejes ud til andre erhverv med direkte kundekontakt. På særligt attraktive forretningsstrøg vil etagearealprisen stadig blive fastsat højere end for andre ejendomme.

Kontor- og forretningsbyggeri forekommer også i områder, der ikke er udlagt til etagebebyggelse. I så fald ansættes grundværdien almindeligvis efter kvadratmeterprincippet, jf. nedenfor.

Blandede bebyggelsesformer

Er ejendommen bebygget med både etagebebyggelse og lav bebyggelse, foretages der en fordeling såvel af ejendommens samlede areal som af fællesareal m. v. på de to bebyggelsesformer. Det sker på grundlag af oplysninger om etageareal og tilladte bebyggelsesprocenter. Den del af det vurderingspligtige areal, der kan henføres til etagebebyggelse, vurderes ved anvendelse af etagearealprincippet.

Særligt om ejerlejligheder

Der er i VUL § 16 A angivet en fremgangsmåde ved grundværdiansættelsen for ejerlejligheder. Der ansættes en grundværdi for hele grundarealet ifølge matriklen for den ejendom, som er opdelt i ejerlejligheder. Ansættelsen af de enkelte lejligheders grundværdi sker ved fordeling af moderejendommens grundværdi. Fordelingen foretages efter det for ejerlejlighederne fastsatte fordelingstal. Er der intet fordelingstal fastsat, fordeles grundværdien ligeligt på samtlige ejerlejligheder.

Fører fordelingstallet - eller lejlighedernes antal alene - til en åbenbart urimelig fordeling, kan vurderingsmyndighederne udøve et selvstændigt skøn over fordelingen, jf. artikel i TfS 2001, 529.

Industriområder

For ejendomme i byzone, hvor hverken byggeretsværdiprincippet eller etagearealprincippet kan finde anvendelse, ansættes grundværdien efter kvadratmeterprincippet, se C.2.1.4 . Efter dette princip stiger grundværdien proportionalt med arealets størrelse.

Kvadratmeterprincippet følges ved grundværdiansættelsen af ejendomme i de egentlige industriområder. Ejendommenes beliggenhed i forhold til veje og transportmidler spiller en betydelig rolle for prisdannelsen. Prisdannelsen i industriområder er tillige påvirket af, om nye og innovative industrier allerede har etableret sig i området.

Udlejede arealer

For udlejede arealer skal grundværdien ansættes på samme måde som for andre ejendomme. Der tages således ikke hensyn til lejeforholdet, heller ikke i tilfælde hvor aftalen er blevet tinglyst som en servitut på ejendommen. Der skal nemlig kun tages hensyn til privatretlige servitutter ved grundværdiansættelsen, hvis servitutterne er stiftet til fordel for et areal under en anden ejendom, jf. VUL § 13, stk. 3.

C.2.3 Særligt om forurenede ejendomme

Er der påvist forekomst af miljøskadelige stoffer i jorden, kan det påvirke værdien af det forurenede areal negativt. Også en begrundet formodning om, at der forekommer sådanne stoffer, kan eventuelt nedsætte værdien af et areal. Vurderingsmyndighederne må derfor tage oplysninger om jordforurening med i sine overvejelser ved ansættelsen af grundværdien.

Medfører en jordforurening, at ejendommens værdi som helhed er forringet, må der tillige tages hensyn hertil ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Diffus forurening

Ved diffus forurening forstås en forureningssituation, hvor forureningskoncentrationen er tilfældigt fordelt, således at der ikke er tale om et hot-spot eller et specifikt lag. Diffus forurening kan f. eks. være betinget af vejtrafik og afkast fra en skorsten. Diffus forurening kendes som langsomt nedbrydelige eller ikke nedbrydelige komponenter med et lavt damptryk og med en stærk binding til jordpartikler. Erfaringerne gennem de år, hvor myndighedernes opmærksomhed har været rettet mod problemerne omkring jordforurening, har vist, at der er en udbredt diffus forurening af jorden i og omkring de større byer.

Kildeforurening

Kan forureningens kilde fastslås, tales der om kildeforurening eller - hvis kilden er specifik - om punktkildeforurening. En kildeforurening kan f. eks. stamme fra en nedlagt losseplads. En punktkildeforurening kan f. eks. hidrøre fra et nedgravet bassin med kemisk affald.

Kortlægning af forurenede arealer

Ved lov nr. 370 af 2. juni 1999 om forurenet jord (jordforureningsloven) med senere ændringer er det pålagt amtsrådene at lade foretage en kortlægning af landets forurenede arealer. I Bornholms, Københavns og Frederiksberg kommuner påhviler kortlægningen vedkommende kommunalbestyrelse. Kortlægningen omfatter dog ikke arealer, der alene er forurenet som følge af landbrugsmæssig udnyttelse.

Kortlægningen på et af de to vidensniveauer , som jordforureningsloven arbejder med, er en forvaltningsakt og forudsætter derfor partshøring og individuel underretning af arealernes ejere. En kortlægning omfatter som regel en matrikel ad gangen. Kortlægning skal ikke tinglyses, men indføres i matrikelregisteret , jf. udstykningslovens kap. 2.

Kortlægning af et areal på vidensniveau 1 skal ske, hvis der er tilvejebragt viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet, jf. jordforureningslovens § 4.

Kortlægning på vidensniveau 2 skal ske, hvis der er tilvejebragt dokumenteret oplysning om jordforurening af en sådan art og koncentration, at den kan have skadelig virkning på mennesker og miljø, jf. jordforureningslovens § 5. Kortlægning på vidensniveau 2 skal i almindelighed ske på grundlag af jordbundsprøver, men der kan dog have været aktiviteter på arealet, som uden videre indicerer forurening, f. eks. et gasværk.

Et kortlagt areal skal udgå af kortlægningen, når amtsrådet eller kommunalbestyrelsen finder det godtgjort, at der ikke er grundlag for at opretholde kortlægningen, jf. jordforureningslovens § 13, stk.1.

Vilkår efter jordforureningsloven

På kortlagte arealer må der ikke påbegyndes boligbyggeri, bestemte former for institutionsbyggeri eller anlæg af offentlig legeplads uden tilladelse fra amtsrådet eller kommunalbestyrelsen i Bornholms, Københavns og Frederiksberg kommuner. Et eksisterende byggeri eller anlæg må ikke ændres eller udvides uden tilladelse. Den kompetente myndighed kan knytte tilladelsen til bestemte vilkår, f. eks. om gennemførelse af afværgeforanstaltninger.

Ligger det kortlagte areal i et område , hvor amtsrådet eller kommunalbestyrelsen finder en særlig offentlig indsats påkrævet, jf. jordforureningslovens § 6, stk. 1, kræves der tilladelse til ethvert nyt byggeri eller anlæg. Det samme gælder, såfremt arealet allerede anvendes til et af førnævnte følsomme formål, jf. jordforureningslovens § 6, stk. 2.

For boligejendommes vedkommende skal amtsrådet eller kommunalbestyrelsen, når en af det offentlige iværksat undersøgelses- og afværgeindsats er afsluttet, uden at ejendommen har kunnet udgå af kortlægningen, udfærdige en erklæring om, at forureningen er uden betydning for grundens anvendelse til bolig, jf. jordforureningslovens § 21, stk. 3. Amtsrådet eller kommunalbestyrelsen skal underrette vurderingsmyndighederne om oprydning eller afværgeforanstaltninger, som den ansvarlige myndighed har udført på en ejendom, jf. jordforureningslovens § 21, stk.2.

Privat oprydning

I medfør af jordforureningslovens § 11 skal amtsrådet eller kommunalbestyrelsen, såfremt en ejer eller en bruger fremsætter anmodning herom, efter at have afsluttet et projekt (byggeri) eller en oprydning, jf. jordforureningslovens § 8, udfærdige en erklæring, som indeholder en beskrivelse af det gennemførte projekt eller den gennemførte oprydning og arealets kortlægningsmæssige status, samt oplysninger om hvorvidt amtet har ført tilsyn med projektet eller oprydningen. En oprydning kan være total, hvorefter amtsrådet skal sørge for, at ejendommen udgår af kortlægningen og dermed af registreringen i matrikelregistret. En oprydning kan alene ske op til det niveau, der er nødvendigt for en gennemførelse af det ønskede projekt, hvorefter der alene sker frigivelse til formålet. Sidstnævnte type ejendomme vil fortsat være kortlagt på vidensniveau 1 eller 2, og registreringen i matrikelregistret dermed opretholdt. Vurderingsmyndigheden vil blive underrettet om ejendommenes registreringsmæssige tilstand, og skal herefter helt eller delvist fjerne et meddelt nedslag for forurening.

Påbud

For forureninger, der er sket den 1. januar 2001 eller senere, kan miljømyndighederne meddele forureneren påbud om at fjerne den konstaterede forurening og genoprette den hidtidige tilstand eller foretage tilsvarende afhjælpende foranstaltninger, jf. jordforureningslovens § 41, stk. 1. Påbud kan meddeles, uanset hvordan forureningen er sket, når bortses fra force majeure.

For ejere af olietanke til boligopvarmning er der ved jordforureningslovens § 49 indført forsikringspligt med henblik på dækning af udgifterne ved at efterkomme miljømyndighedernes påbud om oprydning m. v. i tilfælde af olieudslip.

For forureninger, der er sket før den 1. januar 2001, kan miljømyndighederne udstede påbud med støtte i miljøbeskyttelsesloven. Den, der har forårsaget forurening af jorden eller skabt risiko for, at en sådan forurening kan opstå, skal foretage de nødvendige foranstaltninger til at søge følgerne af forureningen effektivt forebygget eller afværget.

Medens jordforureningsloven gør forureneren ubetinget ansvarlig for oprydning m. v., hvilede ansvaret efter miljøbeskyttelsesloven på almindelige erstatningsretlige principper.

Værditabsordningen

Ved denne ordning har en boligejer mulighed for mod at erlægge en egenbetaling på 40.000 kr. i grundbeløb pr. ejendom, dog mindst 7.000 kr. pr. lejlighed, at tilpligte amtet at rydde op på ejendommen, når forudsætningerne er til stede og de nødvendige midler hertil er afsat på finansloven.

Værditabsordningen, der omhandles i kap. 4, §§ 26 - 38, i jordforureningsloven, omfatter ejendomme som blev anvendt til "ren" helårsbeboelse den 18. november 1992, og som er forurenede før den 1. september 1993. Ved forurenede ejendomme forstås i kapitel 4 ejendomme, der er kortlagt på vidensniveau 2 eller opfylder betingelserne herfor, jf. jordforureningslovens § 26, stk. 2. Vurderingsmyndigheden bør derfor ved vurderingen af en forurenet beboelsesejendom være opmærksom på, om ejendommen er tilmeldt værditabsordningen og i bekræftende fald tidshorisonten for en oprydning.

Affaldsdepoter

Jordforureningsloven har ophævet affaldsdepotloven af 1990, men tinglysningen af affaldsdepoter , som er registreret under affaldsdepotloven, opretholdes, indtil depoterne er indført i matrikelregisteret.

Et areal, der er registreret som affaldsdepot, må ikke bebygges eller overgå til anden anvendelse, medmindre depotet bliver frigivet til det pågældende formål. Afgørelser truffet efter affaldsdepotloven bevarer deres gyldighed, indtil der træffes afgørelse efter jordforureningsloven.

Forureningsnedslag

Ved vurderingen af en forurenet ejendom skal vurderingsmyndigheden foretage en konkret bedømmelse af, hvorvidt ejendommens forurenede tilstand påvirker grundværdien og ejendomsværdien. I den forbindelse er det nødvendigt at have fuldt overblik over, hvor på grunden forureningen er placeret. Hvis forureningen eksempelvis er placeret i et hjørne af en grund og dermed ikke er til hinder for en effektiv udnyttelse af denne, så vil grundens handelsværdi næppe være påvirket i nævneværdig grad, i det det forurenede areal da blot kan afskæres (asfalteres eller flisebelægges), således at en eventuel yderligere skadelig nedsivning undgås. Modsat vil en forurening der breder sig over større områder på grunden vanskeliggøre en effektiv bebyggelse af denne og dermed kunne påvirke grundens handelsværdi i negativ retning. Ejendommen skal vurderes til, hvad en fornuftig køber må antages at ville give for den i dens nuværende, forurenede tilstand.

Udgangspunktet for udmåling af eventuelle nedslag som følge af forurening er niveauet for ejendomme i området uden specifik forurening. Nedslagene skal udmåles, så beregningerne af grundværdien og ejendomsværdien tilpasses grundens og ejendommens aktuelle handelsværdi.

Der er især to forhold, som kan begrunde, at der gives nedslag for forurening. Det ene er, at ejendommens udnyttelsesmuligheder begrænses i forhold til andre ejendommes som følge af forureningen. Det andet er, at der er udstedt eller i overskuelig fremtid kan forventes udstedt omkostningskrævende påbud til ejeren, f. eks. om oprydning.

Ved bedømmelsen af, hvorledes en given forurening påvirker ejendommens grundværdi, ses der i princippet bort fra, om den hidtidige anvendelse af ejendommen kan fortsætte uantastet. Dette tages der derimod hensyn til ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Jordforurening påvirker en ejendoms grundværdi forskelligt efter, hvilken anvendelse af grunden, der ville være den økonomisk mest fordelagtige, hvis denne var ubebygget. Er den økonomisk fordelagtige anvendelse fabrik eller lager, vil der ofte ikke være tilstrækkelig anledning til at nedsætte grundværdien på grund af forureningen. Ligger ejendommen derimod i et område, der er udlagt til en eller anden form for boligbyggeri, og vil grunden i ubebygget stand ikke umiddelbart kunne anvendes hertil, undersøges det, hvorledes begrænsningen i udnyttelsen må antages at påvirke grundens handelsværdi. Som overvejende regel repræsenterer en ubebygget grund altid en eller anden værdi, selv om den ikke måtte kunne anvendes til det formål, som i øvrigt ville være mest fordelagtig efter grundens beskaffenhed.

Jordforurening påvirker også en ejendoms grundværdi forskelligt alt efter beliggenheden. I udbyggede byområder med stor efterspørgsel efter byggegrunde har en forurening mindre eller slet ingen betydning for prisfastsættelsen, medens det modsatte vil være tilfældet i tyndt befolkede områder med ringe efterspørgsel efter byggegrunde.

I praksis gives der sjældent forureningsnedslag for ejendomme, der er kortlagt på vidensniveau 1. Det skyldes for det første, at der alene er tale om en formodning om forurening, og for det andet at der som regel er tale om forurening af mindre alvorlig karakter. Vurderingsmyndigheden bør derfor anmode en ejer af en forurenet ejendom på vidensniveau 1 om at sandsynliggøre, at der er tale om en reel forurening eller at registreringen har medført et fald i handelsværdien, som vel at mærke kan tilskrives registreringen og ikke en almindelig afmatning af ejendomsmarkedet. En sandsynliggørelse kan f.eks. ske med en dokumentation af, at ejendommen har været udbudt til salg gennem en længere periode, uden at det har været muligt at sælge netop denne ejendom, medens øvrige ikke registrerede ejendomme i området sælges med sædvanlig liggetid. Hertil bør vurderingsmyndigheden søge opklaret, hvornår registreringen på vidensniveau 1 har fundet sted, og om ejeren har anmodet amtsrådet om at gennemføre tekniske undersøgelser, der kan føre frem til en registrering på vidensniveau 2, da sådanne undersøgelser efter anmodning skal gennemføres inden for 2 år efter at en ejer af en grund med bolig har fremsat anmodning derom, jf. jordforureningslovens § 7. En kortlægning på vidensniveau 2 eller tinglysning som affaldsdepot indebærer, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø, hvorfor vurderingsmyndigheden efter en konkret bedømmelse som oftest bør meddele et nedslag i grundværdien og eventuelt også i ejendomsværdien, specielt når der er tale om beboelsesejendomme. For så vidt angår erhvervsejendomme er udviklingen i det professionelle marked den, at en registreret forurening og foretaget miljøteknisk undersøgelse af en ejendom fører til bedre priser end for de ejendomme, hvor der ikke er foretaget en tilsvarende undersøgelse. Dette forhold skyldes en kombination af sikker viden om,hvad man har med at gøre og myndighedernes øgede fleksibilitet på området, hvor der i dag ikke kræves total oprensning ved registrering af forurening, og at man kan lade forurenet jord blive liggende på stedet, hvis man indkapsler det med ren jord ovenpå. Med andre ord er den økonomiske usikkerhed ved at overtage en forurenet ejendom væsentligt reduceret i forhold til tidligere. Såfremt der er tale om en diffus forurening, hvor der ikke sker nogen registrering i matrikelregistret, vil denne typisk omfatte hele det grundværdiområde, hvor ejendommen ligger, og forureningen skulle dermed afspejle sig i grundværdiniveauet, hvis den i det hele taget påvirker prisdannelsen.

Det skal afslutningsvis præciseres, at oprensning af en forurenet ejendom ikke kan sidestilles med en grundforbedring i VUL § 17`s forstand. En foretagen oprensning kan derfor ikke betinge et fradrag i grundværdien for forbedringer, da oprensningen ikke har medført en stigning i grundværdien, men alene bragt værdien tilbage til normaltilstanden.

Betydning af konstateringstidspunkt

Vurderingsmyndighederne skal normalt kun tage hensyn til omstændigheder ved ejendommen, som har kunnet konstateres på vurderingstidspunktet, og som har kunnet påvirke ejendommens handelsværdi. Oplysninger om forhold, som først er blevet konstateret efterfølgende, kan dog efter omstændighederne begrunde genoptagelse af en vurdering, jf. SSL § 34, stk. 2, hvis det sandsynliggøres, at forholdet gjorde sig gældende på vurderingstidspunktet. Dette gælder således tilstande, der har karakter af mangler, som kunne udløse et mangelsansvar i tilfælde af et salg.

Det anførte synspunkt har fundet udtryk i Landsskatterettens praksis med hensyn til forurenede ejendomme. Landsskatteretten har herved henset til præmisserne i dommen i UfR 1987.47 (ØLD) (TfS 1986, 268).

C.2.4 Ejendomme i landzone

For ejendomme beliggende i landzone, hvor vurderingsmyndigheden efter bestemmelsen i VUL § 33, stk. 1, har truffet bestemmelse om, at ejendommen må anses for helt eller delvis benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, skal grundværdien ansættes efter bestemmelserne i VUL § 14, stk. 1-3. Bestemmelserne finder også anvendelse på selvstændigt vurderede, ubebyggede landbrugslodder, se A.4.1 .

Bestemmelserne om grundværdiansættelsen af landbrugsjord betyder, at kun nogle af de egenskaber, der er bestemmende for jordens handelsværdi, skal tages i betragtning ved ansættelsen. Der er derfor en betydelig forskel på den landbrugsmæssige grundværdi og handelsværdien af den samme ejendoms jord. Forskelsværdien kommer til udtryk i den såkaldte "tillægsparcelværdi", se B.3.3 .

VUL § 14, stk. 1

Grundværdien skal, hvor forholdene i øvrigt er ensartede, ansættes til samme beløb pr. arealenhed (hektar) uden hensyn til, om jorden tilhører en større eller mindre ejendom, jf. VUL § 14, stk. 1.

Salgspriserne for små landbrugsejendomme er gennemgående højere målt i forhold til arealtilliggendet end for større ejendomme. Dette forhold skulle også gøre sig gældende med hensyn til værdien af jorden alene. Den nævnte regel har imidlertid til formål at sikre, at ensartet jord ansættes til samme værdi, uanset om der er tale om en større eller mindre ejendom.

VUL § 14, stk. 2

Til opnåelse heraf ansættes grundværdien for landbrugsejendomme pr. ha efter, hvad ubebygget jord af tilsvarende beskaffenhed og beliggenhed som den vurderede må antages at koste efter egnens priser, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård (" bondegårdsreglen ") i middelgod kultur. Er ejendommens tilliggende af væsentlig forskellig beskaffenhed eller beliggenhed, ansættes hver af de pågældende dele for sig, VUL § 14, stk. 2. Ved en middelstor bondegård forstås et landbrug med et arealtilliggende på omkring 30 ha.

Begrebet middelstor bondegård er fast forankret i praksis. Strukturudviklingen i landbruget gennem de sidste 30-40 år har imidlertid haft til følge, at den økonomisk selvbærende landbrugsejendom i dag har et betydeligt større arealtilliggende end 30 ha.

Bondegårdsreglen betyder som nævnt, at der umiddelbart ses bort fra de forskelle på priserne på jord, der måtte kunne udledes af priserne på små og store, bebyggede landbrugsejendomme. Salgspriserne er dog, sammenholdt med priserne i andre områder og priser på tillægsjord, vigtige indikatorer for fastlæggelsen af grundværdiniveauet i området.

Beliggenhed

Ved grundværdiansættelsen skal der tages hensyn til jordens beliggenhed . De beliggenhedsmæssige faktorer, der er af betydning for ha-prisen, er fortrinsvis dem, der betinger landbrugsstrukturen på stedet, f. eks. den tilladte husdyrtæthed. Imidlertid har beliggenheden i forhold til byerne en stigende indflydelse på priserne på landbrugsejendomme. Det gør sig især gældende på Sjælland og i en del af Østjylland. Afstand til leverandører og aftagere kan spille en selvstændig rolle, specielt for ejendomme på små øer.

Muligheden for jagt og fiskeri tages ikke i betragtning ved grundværdiansættelsen af den enkelte ejendom, men kan påvirke det almindelige prisniveau i området. Det samme gælder en særlig naturskøn beliggenhed.

For grundværdiansættelsen er det uden betydning, hvorledes jorden er fordelt omkring bygningerne eller adskilt fra hovedparcellen. Der tages med andre ord ikke hensyn til ejendommens arrondering.

Beskaffenhed

Ved grundværdiansættelsen skal der tillige henses til jordens beskaffenhed . Der skal først og fremmest tages hensyn til jordens egnethed som voksested for kulturplanter (jordens "bonitet"). Af særlig betydning for egnetheden er jordens fysiske sammensætning. Tykkelsen af det øverste jordlag (humus, ler, sand eller grus) er således afgørende for jordens vandledningsevne. De terrænmæssige forhold er også af vigtighed. Er arealet stærkt kuperet, kan det begrænse mulighederne for at anvende moderne landbrugsmaskiner.

Har ejendommen jord af forskellig bonitet, må hvert enkelt jordstykkes værdi indgå i grundværdien i forhold til dets størrelse.

Der er ikke i de seneste årtier foretaget landsdækkende undersøgelser af landbrugsjordenes bonitet , men ældre undersøgelser kan stadig yde vejledning ved bedømmelsen af boniteten på de enkelte ejendomme.

Selv om priserne på landbrugsjord svinger stærkt afhængigt af dyrkningstilstanden, skal grundværdierne ansættes ud fra den forudsætning, at jorden er i middelgod stand. Det betyder, at der skal ses bort fra den aktuelle dyrkningstilstand, f. eks. om arealerne er veldrænede, og om der har været iagttaget hensigtsmæssigt sædskifte.

Ha-prisen

Ved fastsættelsen af de ha-priser, grundværdierne skal ansættes efter, jf. ovenfor, er vurderingsmyndighederne i vidt omfang henvist til at skønne over, med hvilken værdi jorden indgår i salgspriserne for bebyggede landbrugsejendomme. Salg af arealer til oprettelse af nye, selvstændige landbrug forekommer praktisk taget ikke længere. Derimod finder der nogle salg sted af arealer til sammenlægning med eksisterende landbrugsejendomme. Der finder også salg sted til andre formål som skovrejsning og bebyggelse, men sådanne salg indgår ikke i grundlaget for fastsættelsen af ha-priserne.

Gennemsnitlige niveauer

Erfaringsmæssigt er handlen med landbrugsejendomme for ringe til, at der kan udledes et retvisende prisniveau for landbrugsjord af salgene i de enkelte grundværdiområder. Forud for hver vurdering godkender Ligningsrådet efter indstilling fra Told- og Skattestyrelsen gennemsnitlige niveauer for de landbrugsmæssige grundværdier fordelt på landsdele. Told- og Skattestyrelsen tager herved normalt udgangspunkt i ha-priserne ved den foregående vurdering sammenholdt med den generelle prisudvikling med hensyn til bebyggede landbrugsejendomme, jf. skatteministerens svar til Folketingets Skatteudvalg, TfS 2000, 316.

Ligningsrådet har ved 2002-vurderingen bestemt, at landbrugsejendommenes grundværdi skal ansættes på grundlag af ha-priser, der udover den rent landbrugsmæssige værdi tillige er differentieret efter den værdi, ejendommens beboelsesmoment repræsenterer i det omfang, dette giver sig udtryk i egnens priser.

I tilslutning hertil har Ligningsrådet vedtaget vejledende enhedspriser for de enkelte landsdele. For almindelig landbrugsjord af middelgod bonitet kan de gennemsnitlige grundværdier pr. ha ved 2002-vurderingen inden for de enkelte større landsdele ansættes med udgangspunkt i værdierne i omstående tabel

Landsdel

Gennemsnitlig grundværdiansættelse kr. pr. ha for landbrugsejendomme

2001-

vurderingen

2002-

vurderingen

Nordøstsjælland

31.100 kr

35.800 kr

Øvrige Sjælland

26.000 kr

29.900 kr

Lolland-Falster

31.200 kr

35.900 kr

Bornholm

12.100 kr

12.100 kr

Fyn

25.800 kr

29.700 kr

Sønderjylland

19.300 kr

22.200 kr

Østjylland

21.600 kr

24.800 kr

Vestjylland

16.700 kr

19.200 kr

Nordjylland

13.800 kr

15.900 kr

De procentvise niveauændringer, der kan udledes af tabellen, anvendes ikke blot på jord af middelgod kvalitet, men også på jorder af såvel bedre som ringere bonitet end middelgod jord.

De anførte ha-priser inkluderer for alle landsdele den boligværdi, der er knyttet til en landbrugsejendom af gennemsnitlig størrelse uden særlig beliggenhedsværdi inden for landsdelen.

I områder, hvor beliggenheden medfører en yderligere boliggrundværdi som følge af særlig efterspørgsels efter landbrugsejendomme til boligformål eller til rekreative formål, skal den anførte skala ved 2002-vurderingen forhøjes tilsvarende. Den forhøjede skala anvendes dog kun for arealer indtil 40 ha pr. ejendom. Forhøjelsen beregnes ud fra den særlige boligværdi, der er knyttet til en landbrugsejendom af gennemsnitlig størrelse inden for landsdelen.

Eventuelt nedslag for byrde ved kunstig afvanding, vil i almindelighed kunne beregnes ved kapitalisering af den årlige drifts- og vedligeholdelsesudgift, hvorved såvel det almindelige renteniveau, som den skattebesparelse nedslaget medfører, er taget i betragtning.

VUL § 14, stk. 3

Ansættelsen af grundværdien skal foretages på grundlag af jordens tilstand lige efter høst , jf. VUL § 14, stk. 3, dvs. lige efter hjemtagning af alle afgrøder, og før der er taget skridt til forberedelse af næste års dyrkning.

Denne bestemmelse er indsat, fordi korn på roden almindeligvis betragtes som en del af den faste ejendom, medens korn, der er høstet, betragtes som et omsætningsaktiv. Sælges en landbrugsejendom derfor umiddelbart før høst vil prisen på ejendommen være højere end på et senere tidspunkt af året.

VUL § 14, stk. 4

Hvis benyttelse til andet end landbrug o. lign. for dele af ejendommen må anses for at være den i økonomisk henseende gode anvendelse, må værdien af jorden for disse dele ansættes skønsmæssigt efter de priser, som antages at kunne opnås ved salg til den pågældende anvendelse, jf. VUL § 14, stk. 4. Bestemmelsen indebærer, at den del af arealet, der lovligt kan anvendes til andre formål end landbrugsmæssige, skal ansættes til handelsværdien, jf. VUL § 16.

Landbrugsmæssigt benyttet jord, der ligger i byzone eller sommerhusområde, vurderes i praksis efter VUL § 16, dvs. til handelsværdien. For udstykningsarealer skal grundværdien ansættes efter de aktuelle udstyknings- og bebyggelsesmuligheder, hvorved særlig må henses til den tidshorisont, inden for hvilken en udstykning kan realiseres. Er der ikke udsigt til, at arealet inden for overskuelig tid vil overgå til anden anvendelse end den landbrugsmæssige, må arealet vurderes efter, hvad en landmand i området skønnes at ville betale for det.

Såfremt der findes flere boliger på en landbrugsejendom, og disse ikke anvendes af (eller er udlejet til) ansatte på bedriften, men er udlejet til personer, der ikke er beskæftiget på landbrugsejendommen, ansættes et skønnet areal til en kvadratmeterpris med udgangspunkt i grundværdiniveauet for tilsvarende fritliggende parcelhuse i området. Hvis den udlejede bolig ikke er frit eller delvis frit beliggende, men f.eks. en integreret del af en driftsbygning, ansættes dog ingen særskilt grundværdi for den pågældende bolig.

Særlige forekomster

Er der på en ejendom forekomster af sten, ler og grus, skal arealerne vurderes efter bondegårdsreglen, indtil der er givet tilladelse til udnyttelse af forekomsterne. Når der foreligger en endelig indvindingstilladelse, skal de arealer, der er omfattet af tilladelsen, vurderes på grundlag af arealernes handelsværdi. Vurderingsmyndigheden skal ud fra kendskabet til råstofforekomsternes mængde, kvalitet og indvindingsperiodens længde ansætte en kvadratmeterpris, der træder i stedet for ha-prisen.

Ved værdiskønnet kan der tages udgangspunkt i de pågældende arealers nutidsværdi, der fremkommer ved en tilbagediskontering af de forventede fremtidige årlige indtægter i graveperioden (efter fradrag for indvindingsudgifter).

Når afgravningen er tilendebragt og arealet retableret skal grundværdien for arealet på ny ansættes efter bondegårdsreglen, hvilket vil sige efter en ha-pris. Almindeligvis vil de udnyttede arealer have en lavere bonitet end omkringliggende, ikke udnyttede arealer. Der kan også være indtruffet strukturskader, f. eks. ved at underjorden er sammenpresset og har mistet noget af evnen til at aflede regnvand.

Dyrkningsfrie bræmmer

Ifølge § 69 i vandløbsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 632 af 23. juni 2001, skal en bræmme på 2 meter langs med de af loven omfattede vandløb holdes dyrkningsfri. Den værdinedsættende virkning af dette påbud kan være forskellig for forskellige ejendomstyper. For arealer, der allerede henligger som naturarealer, eller hvor boniteten er tæt på dyrkningsgrænsen, har indførelsen af de særlige dyrkningsbegrænsninger omkring vandløbene ingen eller kun meget begrænset indvirkning på den landbrugsmæssige grundværdi. For opdyrkede arealer af god bonitet, som støder direkte op til vandløbene, griber påbuddet lidt mere ind i udnyttelsesmulighederne.

Værdimæssigt bør de dyrkningsfrie bræmmers grundværdi derfor ansættes på linie med overdrevs- og skrubarealer eller lignende.

Vurderingsteknisk kan det - uden en opmåling - være vanskeligt at skønne over hvor stort et grundareal, der er omfattet af bestemmelserne om dyrkning langs vandløbene, men for de fleste ejendomme vil der være tale om forholdsvis begrænsede arealer, som bliver omfattet af dyrkningsforbudet. Om fornødent vil kan der tages kontakt med amtet for at få klarlagt omfanget.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien vil der være knyttet en sådan skønsusikkerhed til fastsættelsen af ejendommens kontante handelsværdi, at den eventuelle mindre værdi, der følger af bestemmelserne om dyrkningsfrie bræmmer, i de fleste tilfælde vil være af helt underordnet betydning.

Jord omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3

Grundværdien af arealer, der er omfattet af § 3 i naturbeskyttelsesloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 85 af 4. februar 2002 som ændret ved § 38 i lov nr. 145 af 25. marts 2002, ansættes under hensyn til, at arealernes tilstand ikke må ændres. Dette forhold vil almindeligvis afspejle sig i værdiforholdet mellem disse arealer og andre kulturarealer.

Der vil imidlertid ofte være tale om arealer med bonitet omkring dyrkningsgrænsen. Naturværdien, herunder værdien af jagt, kommer i så fald til at spille en væsentlig rolle ved prisdannelsen. For ferske enges og strandenges vedkommende er prisdannelsen dog også bestemt af arealernes værdi som græsningsarealer.

Jord omfattet af fredningskendelse

I det omfang bestemmelserne i en fredningskendelse betyder, at handelsværdien for et areal vil være lavere end handelsværdien for tilsvarende arealer, hvor der ikke er lyst fredningsbestemmelser, skal dette komme til udtryk ved ansættelsen af grundværdien for det pågældende areal. Som eksempler på sådanne fredningsbestemmelser kan nævnes forbud mod gødskning og sprøjtning, forbud mod omlægning af græsarealer og påbud om dyrkningsophør.

Størstedelen af de fredede arealer er kun pålagt meget begrænsede restriktioner. Er der således tale om lidt ældre fredninger, vil de bestemmelser, der er indsat i fredningskendelserne, ofte i dag være reguleringer, der følger af naturbeskyttelseslovens og planlovens almindelige regler. Af de fredede arealer udgør arealer, der er medtaget i en fredningskendelse af æstetiske hensyn, eller af hensyn til afrunding af et fredningsområde, men hvor fredningen i øvrigt ikke er til hinder for en uændret landbrugsmæssig anvendelse (status quo fredninger), en meget stor andel.

Det forhold, at en ejendom er omfattet af en fredning, betyder således ikke automatisk, at grundværdien skal ansættes lavere end for tilsvarende ikke fredede ejendomme. Kun i de tilfælde, hvor fredningsbestemmelserne er udformet således, at der er tale om en reel reduktion af indtjeningsmulighederne på ejendommen, kan det komme på tale at ansætte en lavere grundværdi, end den der ellers ville være ansat for arealet.

Når en ejendom ved offentlig foranstaltning undergår væsentlig værdiforringelse og der udbetales erstatning herfor, sker der underretning af vurderingsmyndigheden, der skal tage hensyn hertil ved ansættelsen af såvel ejendomsværdi som grundværdi.

Vindmølleparceller

Praktisk taget alle vindmøller inden for kysterne er opstillet i landzone. De fleste vindmøller er opstillet på landbrugsejendomme. De arealer, som vindmøllerne er opstillet på ("vindmølleparcellerne"), skal vurderes efter bestemmelsen i VUL § 16, hvad enten de er selvstændigt matrikulerede eller ej.

Opstilling af en vindmølle kræver forskellige tilladelser, bl. a. zonetilladelse (når arealet ligger i landzone). Retten til at opstille og drive en vindmølle på et areal anses som en rettighed af offentligretlig karakter, som der skal tages hensyn til ved ansættelsen af grundværdien, jf. VUL § 13, stk. 2. Værdien af en vindmølleparcel beror helt overvejende på retten til at opstille en vindmølle. Vindmølleparceller vurderes derfor på grundlag af oplysninger om, hvad denne ret er værd, idet det forudsættes, at opstillingen af en vindmølle er den efter samtlige forhold bedste anvendelse af det pågældende areal, jf. VUL § 16.

Vurderingsmyndighederne vurderer i praksis vindmølleparceller på én af to forskellige måder. Hører vindmølleparcellen til en landbrugsejendom, beregnes først en grundværdi af den samlede ejendom efter bestemmelserne i VUL § 14, stk. 1-4. Hertil lægges værdien af retten til at opstille en vindmølle på vindmølleparcellen. Tillægget til den landbrugsmæssige grundværdi skal udmåles under hensyntagen til, at vindmølleparcellen tillige repræsenterer en - omend relativt beskeden - landbrugsmæssig værdi. Hører vindmølleparcellen til en anden ejendom end en landbrugsejendom, f. eks. et enfamiliehus, vurderes ejendommens grund inklusive retten til at opstille vindmøllen. I begge tilfælde skal handelsværdien af vindmølleparcellen indgå i grundværdien af den samlede ejendom. Vindmølleparceller bliver kun sjældent vurderet selvstændigt. Når det sker, ansættes grundværdien lig med værdien af "vindmølleretten".

Vindmøller opstilles ofte på lejede parceller. De almindeligste lejekontrakter giver lejeren ret til at opstille og drive en vindmølle på en afgrænset vindmølleparcel. Kontrakterne indgås for længere åremål, typisk 30 år, med mulighed for forlængelse. Værdien af "vindmølleretten" lader sig i sådanne tilfælde opgøre med udgangspunkt i det aftalte vederlag, som lejeren skal erlægge til ejeren. Dog kan vederlaget indeholde godtgørelse for afgrødetab og andre ulemper, som vindmølledriften påfører ejeren. Er lejeforholdet indgået på andre vilkår, således at lejen erlægges løbende, kan værdien af "vindmølleretten" opgøres ved at kapitalisere den årlige leje med en faktor, der er 2-3 points højere end den, der anvendes for udlejede erhvervsarealer i området i øvrigt.

Landsskatteretten har i en række kendelser, hvoraf én er offentliggjort, SKM2003.103.LSR , fastslået, at ved 2000-vurderingen kan tillægget til den landbrugsmæssige grundværdi ansættes til 40.000 kr. pr. vindmølle for vindmøller med en kapacitet på 100-499 kW og til 80.000 kr. for vindmøller med en kapacitet på 500 kW og derover. Det bemærkes, at klageren har indbragt den pågældende kendelse for domstolene.

Der gives ikke tillæg til vindmøller med en kapacitet på under 100 kW, idet denne størrelse vindmøller sædvanligvis ikke genopføres.

Landsskatteretten har i en ikke offentliggjort kendelse tilkendegivet, at selv om udviklingen i vindmølleteknologien med bedre ydeevne til følge kan medføre en forhøjelse af vindmølletillæggene, vil opstilling af en 1 MW-vindmølle ikke give en sådan forbedring af ejendommens økonomiske anvendelse, at det berettiger til et større tillæg for en sådan mølle end der gives for opstillingsretten til mindre møller, altså 80.000 kr.

På den baggrund er det Told- og Skattestyrelsens opfattelse, at for møller på 500 kW op til 2,0 MW gives der et tillæg på 80.000 kr. og for møller på 2,0 MW og derover gives der et tillæg på 120.000 kr.

Pelsdyrfarme, hønserier m.m.

For en del ejendomme med små jordtilliggender, men med en betydelig bygningsmasse, er der en så specialiseret og omfangsrig animalsk produktion, at vurderingsmyndigheden efter bestemmelsen i VUL § 33, stk. 1, ikke betragter ejendommene som landbrugsejendomme. Grundværdien for sådanne ejendomme skal derfor ansættes til jordens handelsværdi (kvadratmeterprincippet).

Golfbaner

Et golfanlægs grundværdi ansættes efter VUL § 16, dvs. handelsværdien (kvadratmeterprincippet). Mindsteprisen for et golfanlæg i landzone udgøres af tillægsparcelprisen i området for jord af samme bonitet tillagt værdien af en zonelovstilladelse, i det etablering af en golfbane alt andet lige må forudsættes at være en mere optimal anvendelse af arealet end udnyttelse til landbrugsmæssige formål.

For at anlægge en golfbane i byzone vil være nødvendigt, at der tilvejebringes en lokalplan, hvorved der planmæssigt er taget hensyn til den fremtidige meget ekstensive udnyttelse af arealet. Prisen pr m² grundareal vil derfor som udgangspunkt ikke være højere for en golfbane i byzone end for en velbeliggende golfbane i landzone.

Udgangspunktet for ansættelsen af golfarealer skal som hidtil tage udgangspunkt i de konstaterede salgspriser for arealer udlagt til golfformål. Opmærksomheden henledes dog her på, at man ikke ensidigt lægger vægt på kvadratmeterpriser for tillægsopkøb af arealer til allerede eksisterende golfklubber, der ønsker at udvide deres anlæg, idet prisfastsættelsen her meget ofte er bestemt af den særlige interesse i at erhverve netop denne jord. Vurderingsmyndighederne må tillige have opmærksomheden henledt på, om der er overkapacitet af golfbaner i området, hvilket kan virke trykkende på værdien. Told- og Skattestyrelsen anbefaler, at man lokalt finder frem til en gennemsnitspris for hele ejendommen, og undlader at foretage en opdeling med deraf følgende forskellige specifikationer af spillearealer og arealer til sikkerhedszoner.

For så vidt angår klubhuse m.v. skal der ansættes et passende udenoms areal til en kvadratmeterpris, der afviger væsentligt i opadgående retning i forhold til den fastsatte kvadratmeterpris for selve golfanlægget.

Se endvidere B.3.1.3.2 .

Campingpladser

For campingpladser ansættes grundværdien efter VUL § 16, dvs. til handelsværdien. Ved grundværdiansættelsen tages der hensyn til følgende forhold

Som udgangspunkt hører der et bruttoareal på 200 m² til pr. campingenhed, hvorfor det vil være nødvendigt at søge oplysning om, hvor mange campingenheder der er meddelt tilladelse til. Denne oplysning kan erhverves ved henvendelse til det lokale amts landskabskontor eller evt. Campingrådet. Man må dog være opmærksomhed på, at der kan være tilfælde, hvor der er meddelt tilladelse til flere campingenheder end der rent faktisk er på pladsen, hvorfor der skal udvises forsigtighed ved ansættelsen af overskydende areal,idet dette kræver, at der etableres en række yderligere faciliteter. En ejer antages at udnytte den kapacitet, der er økonomisk grundlag for. Værdien af det overskydende areal til campingformål for en campingplads beliggende i landzone kan derfor evt. reduceres med op til ca. 50 pct., medens værdien af øvrige udenoms arealer ansættes efter kvadratmeterprincippet med udgangspunkt i handelsværdien for tilstødende landbrugsarealer.

I bruttoarealet på 200 m² pr. campingenhed er inkluderet udenomsarealer til campinghytter, velfærdsbygninger, legepladser m.v., men ikke udenomsareal til ejerbolig, motellignende virksomhed og andre særlige men ikke påkrævede bygninger.

Hertil skal der huskes på, at campingpladser er delvist forsynet med vej, og at der i et vist omfang er indlagt vand, kloak og el. Arealernes størrelse taget i betragtning kan der evt. også blive tale om at medtage nogle af udgifterne afholdt inde på ejendommen ved en eventuel ansættelse af fradrag for forbedringer.

Ansættelsen af grundværdien kan herefter tage sig således ud

300 campingenheder a' xxx kr. =

xxxxx kr.

+ tillæg for eventuel ejerbolig

xxx kr.

+ tillæg for ikke påkrævede bygninger, der ikke er indeholdt i campingenheden

xxx kr.

overskydende areal

xx kr.

Ved skønnet over den kvadratmeterpris man ønsker at benytte tages følgende hovedhensyn

En campingplads skal for at blive rentabel først og fremmest være velbeliggende enten som by nær eller i naturskønne omgivelser, og dernæst skal pladsen være let tilgængelig og synlig for trafikanterne.

Ved fastsættelsen af kvadratmeterprisen tages der udgangspunkt i ejendommens fremtidige anvendelsesmuligheder, eller med andre ord den planmæssige status, og altså ikke den faktiske benyttelse.

Er en campingplads placeret i byzone tages der således udgangspunkt i hvad tilsvarende arealer eksempelvis til rekreative formål er ansat til. Er der tale om uplanlagt byzoneareal, vil bundprisen typisk være prisen for ikke byggemodnede industriarealer tillagt værdien af afholdte udgifter til delvis "byggemodning".

Er en campingplads placeret i landzone, vil det være nødvendigt at have opnået en zonelovstilladelse for at kunne etablere sig her. Bundprisen vil derfor være tillægsparcelprisen tillagt værdien af zonelovstilladelsen, idet etablering af en campingplads alt andet lige må forudsættes at være en mere optimal udnyttelse af arealet end landbrugsmæssig drift. Her spiller beliggenheden imidlertid en endnu mere væsentlig rolle end for campingpladser placeret i byzone, i det en alternativ anvendelse typisk vil være land- eller skovbrug, såfremt campingpladsen ophører med at eksistere af forskellige årsager. På den anden side kan en campingplads i landzone også have en højere værdi end en tilsvarende campingplads placeret i byzone grundet en særlig attraktiv beliggenhed.

Se endvidere B.3.1.3.2 .

Dambrug

For selve dambrugets vedkommende ansættes grundværdien efter VUL § 16, dvs. til handelsværdien. Værdien af retten til at opstemme et vandløb, til at udnytte et kildevæld eller at udnytte grundvandet skal medtages i grundværdiansættelsen. Denne værdi afhænger af den mængde vand, som det efter forholdene er muligt at udnytte, samt af vandets kvalitet. Endvidere er et dambrugs beliggenhed og tilgængelighed af stor betydning for grundværdiansætelsen.

De kvalitetsmæssige forhold på det enkelte dambrug og de kvalitetsmæssige forskelle mellem de enkelte dambrug indgår i det oplyste tilladelige foderforbrug. Grundværdien for det areal, der anvendes til dambruget, ansættes efter kvadratmeterprincippet, og skønnes at udgøre 40-50 pct. af ejendomsværdien, beregnet ved kapitaliseringen af det højst tilladelige foderforbrug. Det bemærkes, at Landsskatteretten ved kendelse af 10. november 1994, 671-002831-6, har erklæret sig enig i den nævnte ansættelsesmetode. Hertil lægges værdien af andre arealer, der ansættes i overensstemmelse med de planmæssige forhold.

Se endvidere B.3.1.3.2 .

Fritliggende huse i landzone

For en- og tofamiliehuse og sommerhuse med et grundareal på over 5000 m², der helt eller delvis er beliggende i landzone, og hvor vurderingsmyndigheden ikke skal foretage en fordeling efter VUL § 33, stk. 4-7, foretager vurderingsmyndigheden en fordeling af ejendomsværdien, således at højst 5.000 m² grundareal henføres til ejerboligen, medens det overskydende areal henføres til restejendommen, jf. VUL § 33, stk. 8 og 11. For sådanne ejendomme skal grundværdien ansættes efter kvadratmeterprincippet.

Hvis mindre end 5000 m² ligger i umiddelbar tilknytning til boligen, er det dog kun det mindre areal, der medtages i ejerboligdelen.

C.2.5 Skovejendomme

Ved skovbrugsejendomme skal skovens grund ansættes til den værdi, som jorden antages at have, når ejendommen anvendes til almindelig god skovdrift, jf. VUL § 15, stk. 1. Der skal således ikke ved den enkelte ansættelse tages hensyn til, om der er tale om en yngre eller ældre bevoksning, og om skoven er særlig velplejet eller mindre godt vedligeholdt.

Når der bortses fra, at staten har opkøbt en del landbrugsarealer med henblik på skovrejsning, finder der stort set ikke salg af ubevoksede skovarealer sted. Det er således ikke muligt direkte ud fra salgsoplysninger at bestemme, hvor stor en del af en skovs handelsværdi, der kan henføres til skovens grundareal.

Normalværdien

Værdien af skovens grund og af eventuelle midlertidigt ubevoksede arealer, der hører til skoven, ansættes med udgangspunkt i en såkaldt normalværdi. Når normalværdien er udfundet, sættes grundværdien til en af Ligningsrådet fastsat procent af normalværdien, jf. VUL § 15, stk. 3, 1. pkt. Ligningsrådet fastsætter grundværdiprocenten for skove hvert fjerde år. Procenten blev til 2002-vurderingen fastsat til 25. Samme procentsats skal anvendes ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2004. Grundværdien for skove ansættes således efter, hvad der betegnes som et formaliseret skøn.

Ved skovens normalværdi forstås den værdi, som skoven vil have, når der gås ud fra følgende forudsætninger

den foreliggende træartsfordeling under hensyntagen til mulighederne for overgang til bevoksning med de træsorter, som jorden efter alle foreliggende forhold må anses for egnet til at frembringe,

at aldersklasseforholdet er regelmæssigt,

at jorden er forsynet med de til almindelig god skovdrift fornødne hegn, veje og grøfter,

at skoven er almindeligt godt plejet og behandlet og som følge heraf har den træmasse, som de anførte forudsætninger betinger, jf. VUL § 15, stk. 2.

På grundlag af Ligningsrådets vedtagelse beregner Told- og Skattestyrelsen forslag til ansættelse af skovenes grundværdier. Forslagene omfatter ikke grundværdien vedrørende eventuelle boliger eller af arealer, der udnyttes landbrugsmæssigt, jf. nedenfor.

Er der tale om en ældre godt plejet skov, vil normalværdien være lavere end forslaget til skovens ejendomsværdi. Er der omvendt tale om en meget ung skov, vil normalværdien være højere end forslaget til skovens ejendomsværdi.

Nyplantninger

Ved hede- og klitplantager samt andre lignende nyplantninger skal grundværdien ansættes til samme procent af ejendomsværdien, så længe ejendomsværdien for plantagen m. v. bortset fra bygningsværdier og andre værdier af den i stk. 4 nævnte art ikke har nået eller ved normal drift kunne have nået normalværdien, jf. VUL § 15, stk. 3, 2. pkt. Grundværdien må, når bevoksningerne ikke er fredskovpligtige, ikke ansættes lavere end for omgivende jord af tilsvarende beskaffenhed.

For hede- og klitplantager samt andre lignende nyplantninger ville en grundværdi ansat med udgangspunkt i normalværdien kunne komme til at overstige ejendomsværdien. For sådanne ejendomme ansættes grundværdien derfor til en procentdel af ejendomsværdien i stedet for af normalværdien indtil det tidspunkt, hvor ejendomsværdien er større end normalværdien. Bestemmelsen er i første række møntet på nye plantager. Den omfatter ikke ældre, genplantede skove.

På samme måde som ejendomsværdien vil normalværdien pr. ha være højere for en lille skov end for en stor skov. Der er ikke som for landbrugsejendomme en bestemmelse om, at jorden skal ansættes til samme beløb pr. ha, uanset om den tilhører en lille eller en stor ejendom. Små skove sælges gennemgående til højere priser pr. ha end tilsvarende store skove.

Grundværdien for en skov må ikke forveksles med begrebet "jordværdi", der anvendes af skovejere i forbindelse med planlægning af ny skov. Begrebet udtrykker værdien af et bestemt stykke jord umiddelbart før tilplantning med en bestemt træart og under forudsætning af en bestemt intern forrentning af investeringen.

For urørt skov samt lyst- og værnskov, heder, søer og mosearealer skal grundværdien ansættes til et relativt lavt beløb pr. ha. Told- og Skattestyrelsen vejleder vurderingsmyndigheden om beløbenes størrelse.

Særlige indtægter

Knytter der sig til et skovareal særlige værdier ud over de egentlige skovbrugsmæssige, f. eks. hvor der med skoven er forbundet særlige indtægter ved udlejning til sommerbeboelse, restauration, forlystelsesetablissement eller lign., skal disse værdier tillægges normalværdien m. v. Det samme gælder værdier af arealer under ejendommen, der ikke indgår under skovdrift i egentlig forstand, såsom jord til tjenestesteder, ager, eng, tørvemoser m. v., hvilke arealer skal ansættes efter de i VUL §§ 14 eller 16 anførte regler, dog under særlig hensyntagen til påhvilende fredskovpligt, jf. VUL § 15, stk. 4.

Er der i forbindelse med skoven arealer, der dyrkes landbrugsmæssigt skal grundværdien for disse arealer ansættes som tilsvarende landbrugsmæssigt udnyttede arealer efter VUL § 14.

Boliger og tjenestesteder

Forslaget til ansættelse af grundværdien omfatter som nævnt ikke grundværdien vedrørende eventuelle boliger på skovbrugsejendommen. Grundværdien for ejerboligen og andre boliger må ansættes ud fra et skøn over, hvad værdien af en byggegrund til et enfamiliehus ville være på det pågældende sted.

Kommunefordeling

Strækker en skovbrugsejendom sig over flere kommuner, skal vurderingsmyndigheden foretage en fordeling af grundværdien mellem de berørte kommuner, jf. KESL § 22, stk. 1.

C.3 Fradrag i grundværdien for forbedringer

Under visse betingelser skal vurderingsmyndigheden ved vurderingen give fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde, jf. VUL § 17. Fradrag i grundværdien for forbedringer er en selvstændig ansættelse, der foretages i forbindelse med den almindelige ejendomsvurdering eller en årsomvurdering, som kan påklages i sædvanlig instansfølge. Ansættelsen af fradraget skal ske ved den første vurdering efter grundforbedringsarbejdets gennemførelse.

Kravet i VUL § 17 om, at forbedringerne skal medføre en stigning i grundværdien, betyder, at der kun kan gives fradrag for forbedringer, hvis forbedringerne medfører en stigning af værdien af grunden i ubebygget stand, jf. VUL § 13, stk. 1. Der kan derfor ikke gives fradrag for forbedringer, som vedrører bygningerne, eller andre, af forskelsværdien omfattede bestanddele.

Grundforbedringer

Bestemmelsen af, hvad der forstås ved grundforbedringer, kan volde vanskeligheder. Det er ikke muligt udtømmende at angive, hvilke foranstaltninger, der omfattes af begrebet. Der skal dog være tale om foranstaltninger af materiel karakter, som har øget den almindelige omsætningsværdi af grunden. Det følger heraf, at en omprioritering af ejendommen ikke kan anses som en forbedring i denne sammenhæng. Heller ikke dispositioner, hvorved en rettighed tilføres, eller en byrde fjernes fra ejendommen, falder ind under begrebet.

Efter fast praksis anses udgiften til vejanlæg som en byggemodningsudgift, der tages i betragtning ved grundværdiansættelsen, og som efter sin art kan medføre fradrag i grundværdien. Det er dog kun udgifter, som vedrører det egentlige vejanlæg, som kan begrunde fradrag; andre udgifter som er forbundet med en udstykning, f. eks. til belysning, afmærkning og vejskilte, gives der ikke fradrag for.

Også udgifter til kloakering og etablering af vand-, gas- og elektricitetsforsyning anses som udgifter, der kan medføre fradrag i grundværdien.

Som regel gives der kun fradrag for udgifter, der vedrører arbejder uden for grunden. Dog kan visse jordarbejder på grunden berettige til fradrag, såfremt arbejderne øger den almindelige omsætningsværdi af grunden i ubebygget stand.

Fradraget i grundværdien for forbedringer er undergivet to begrænsninger. Fradrag må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelsen af grundværdien, jf. VUL § 17, og fradraget må ikke overstige de af ejeren faktisk afholdte udgifter til forbedringerne, heri medregnet værdien af eget arbejde, jf. VUL § 18, stk. 1.

Værdiforøgelse

Fradraget skal beløbsmæssigt holde sig inden for den værdiforøgelse , som forbedringen tilfører grunden i ubebygget stand. Der gives ikke fradrag for et beløb, hvormed de faktisk afholdte omkostninger måtte have oversteget værdiforøgelsen.

En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. Det er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget. Ved omvurdering efter bestemmelserne i VUL § 4 eller § 4 A er det prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering reguleret i henhold til VUL § 3 A, der skal lægges til grund ved udmålingen.

Der skal udøves et nyt, selvstændigt skøn over værdiforøgelsen ved hver vurdering af den ejendom, for hvilken der skal ansættes fradrag. Det betyder, at der eventuelt vil kunne gives fradrag for omkostninger, som ikke har kunnet udnyttes ved tidligere vurderinger. Nedenstående eksempel illustrerer dette

Et areal, der overføres fra land- til byzone, skønnes at have en værdi af 700.000 kr. umiddelbart efter overførslen. I løbet af året udføres der byggemodningsarbejder på arealet for 1.300.000 kr. Ved den førstkomne vurdering ansættes grundværdien til 1.250.000 kr. Uden byggemodningsarbejderne skønnes grundens værdi pr. 1. oktober at ville have været (uændret) 700.000 kr. Byggemodningen har således tilført grunden en værdi på 1.250.000 kr. minus 700.000 kr. i alt 550.000 kr. Af de afholdte omkostninger resterer 750.000 kr., som ikke berettiger til fradrag ved den førstkomne vurdering.

Som følge af stigende priser på grunde i området ansættes arealets grundværdi ved den efterfølgende vurdering til 2.100.000 kr. Antages det, at værdien af arealet uden byggemodning ikke ville have oversteget 800.000 kr., vil der ved den aktuelle vurdering være "plads" til et fradrag i grundværdien for forbedringer på 1.300.000 kr. svarende til de afholdte omkostninger.

Øvrige betingelser

Bestemmelsen i VUL § 17 betinger fradraget i grundværdien for forbedringer af, at vurderingsmyndigheden er i besiddelse af de fornødne oplysninger til at fastsætte fradraget. Indtil 16. almindelige vurdering pr. 1. april 1977 skulle oplysningerne gives på et såkaldt vurderingsskema, som ejerne skulle udfylde og indsende til vurderingsmyndigheden forud for hver vurdering.

Bortset fra de i VUL § 38 anførte tilfælde gennemføres de almindelige vurderinger nu uden forudgående henvendelse til ejerne. Trods ordlyden i VUL § 17 må det derfor anses for vurderingsmyndighedens pligt at søge tilvejebragt de oplysninger, der er nødvendige for, at et eventuelt fradrag kan ansættes korrekt. Skulle de fornødne oplysninger ikke være tilgængelige for vurderingsmyndigheden på vurderingstidspunktet, må der tages hensyn til forbedringerne, så snart vurderingsmyndighederne bliver bekendt med dem.

Jordrentebrug

Ifølge VUL § 21 må der ikke gives fradrag for forbedringer, når ejendommen er erhvervet fra staten eller en kommune på jordrentevilkår, og erhververen i kontrakten har fraskrevet sig retten til sådant fradrag. Bestemmelsen har ikke større praktisk betydning, da der ikke længere kan erhverves ejendomme fra staten eller kommunerne på jordrentevilkår.

Bortfald af fradrag

Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år, jf. VUL § 18, stk. 2. For skov, der vurderes i henhold til VUL § 15, stk. 1-3, er åremålet dog fastsat til 60 år.

Fradragsperiodens længde regnes fra tidspunktet for fuldførelsen af vedkommende forbedring, uden hensyn til hvornår der er givet fradrag første gang. Det gælder også, hvis der er givet successive fradrag for flere forbedringer.

I sjældnere tilfælde kan et fradrag falde bort som følge af, at den foranstaltning, der har begrundet fradraget, ikke længere virker værdiforøgende ved ansættelsen af grundværdien. Nedskrivning af fradraget i takt med, at den værdiforøgende virkning nedsættes, forudsættes at kunne finde sted, idet der som nævnt ovenfor skal udøves et nyt, selvstændigt skøn over værdiforøgelsen ved hver vurdering. Efter gældende praksis nedskrives fradrag dog kun rent undtagelsesvis.

C.4 Forskelsværdien

Begreb Ved forskelsværdien forstås forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien, jf. VUL § 5, stk.2. Forskelsværdien udgøres hovedsagelig af bygningsværdien, men omfatter også værdien af anlægsarbejder, som ikke kan henføres til grundværdien, samt af hegn og beplantning. Om landbrugsejendommes forskelsværdi, se B.3.3 .

Når grundværdien overstiger ejendomsværdien, bliver forskelsværdien negativ. Det vil den f. eks. være i tilfælde, hvor den ubebyggede grund skønnes at være mere værd end ejendommen med den eksisterende bebyggelse, idet der vil være omkostninger forbundet med nedrivning og bortskaffelse af byggematerialer.

Forskelsværdien er ingen selvstændig ansættelse, og kan derfor ikke gøres til genstand for påklage.

Dækningsafgift

Forskelsværdien er grundlag for beregning af dækningsafgift, som betales i henhold til § 23 A i den kommunale ejendomsskattelov. Forskelsværdien er tillige grundlag for beregning af en del af den dækningsafgift, som svares efter § 23 i samme lov, se om beregning og opkrævning af dækningsafgift i øvrigt G.2.2 .

C.5 Årsregulering

Generel beskrivelse af retningslinierne for gennemførelsen af årsreguleringen fremgår af afsnit B.4

Reguleringssatserne for grundværdier er specificeret efter den planlagte anvendelse, der er registreret for det grundværdiområde, som ejendommen er henført til ved den almindelige vurdering pr. 1. januar 2002. For landbrug, skove og gartnerier m.v. er satserne dog specificeret efter den faktiske benyttelse.

De af Ligningsrådet godkendte årsreguleringssatser fremgår af bilag 2.

Fradrag i grundværdien for forbedringer årsreguleres ikke. I de tilfælde, hvor grundværdien efter årsreguleringen udgør et mindre beløb end det fradrag, der er ansat ved basisvurderingen, nedsættes fradraget dog til et beløb, der svarer til grundværdien. Tilsvarende gælder, hvis der på en ejendom er foretaget en fordeling af grundværdien og fradrag i grundværdien for forbedringer.

Differencebeløb jf. vurderingslovens § 14, stk. 6, reguleres med samme sats, som anvendes ved reguleringen af den pågældende ejendoms grundværdi.

C.1 Grundværdibegrebet

C.2 Grundværdiberegningen

C.3 Fradrag i grundværdien for forbedringer

C.4 Forskelsværdien

C.5 Årsregulering